Beiträge von Fruggel

Zitat von Jora

Die Verwendung des richtigen Baujahrs verschiebt, wie in #16 schon geschrieben, die Spanne lediglich um 0,18 €/m² nach unten.

Ich verstehe nicht, waum ihr die Mieterhöhung nicht einfach akzeptiert, wenn doch festgestellt wurde, dass die Höhe im zulässigen ortsüblichen Rahmen liegt. Normalerweise macht man sich doch nur dann so intensive Gedanken, wenn man die Mieterhöhung vermeiden oder zumindest ganz deutlich nach unten drücken will. Dann ist doch auch die Antwort an den Vermieter etwas zwecklos, oder?

Das ändert nichts daran, dass die formellen Anforderungen des Gesetzes an die Begründung nicht gegeben sind, wenn der Vermieter zu wenig Angaben macht.

Welche Angaben das genau sind, hängt auch mit vom Mietspiegel ab. In manchen gibt es Tabellen, nach denen sich die Einteilung ablesen lässt. Da heißt es beispielsweise Preisgruppe J1 oder so (vom Vermieter genannt im Scheiben), und aus dieser ergibt sich dann das Baujahr und man muss es nicht extra angeben. Das scheint hier bei diesem Mietspiegel anders zu sein. Daher kann man schlecht Beispiele nennen.

Zitat von Jora

Der Preis nach der Anhebung bleibt ja unter der Spannemitte.

Bitte den Gedanken von vorne beginnen. Bevor man über die Abweichung von der Spannenmitte nachdenken kann, muss man doch erstmal wissen, welche Spanne denn überhaupt gilt, also in welchem Euro Bereich diese liegt. Man muss irgend wie erkennen können, welche Kriterien der Vermieter angesetzt hat. Er hat einfach nur eine Spanne vor die Füße geworfen. Ihr habt selber herum probieren müssen, und seid dann doch nicht auf den gleichen Betrag gekommen. Das ist so nicht Sinn und Zweck.

Zitat von Jora

Der Satz in der Form suggeriert auch irgendwie "einer besonderen Erklärung bedarf es nicht, reicht halt, wenn es dazwischen liegt".

Ja schon... wenn man sich denn erstmal davon überzeugen konnte, welches die korrekte Spanne für die Wohnung ist.

Zitat von Jora

In den Mietverträgen, bei denen zwecks Mieterhöhung auf einen Mietspiegel verwiesen wird, wird doch nichts in Bezug auf eine Mietanpassung und somit auch nichts in Bezug auf irgendwelche Fristen im Zusammenhang mit dieser stehen.

Normalerweise nicht. Aber es könnte doch da draußen irgend wo einen Vermieter geben, dem einfällt, in den Vertrag zu schreiben, dass eine erhöhte Miete schon im folgenden Monat nach der Mieterhöhung zu leisten ist, oder dass Mieterhöhungen abweichend von der Kappungsgrenze um 50% möglich sind oder oder oder... Glauben Sie mir, die Phantasie der Vermieter kann grenzenlos sein, was man so glaubt, in einen Vertrag schreiben zu können.

Zitat von Jora

Würde man das tatsächliche Baujahr ansetzen, so liegt die aktuelle Miete genau an der Mietspiegel-Untergrenze für dieses Baujahr.

Wenn das Baujahr falsch ist, dann ist die vom Vermieter ermittelte Miethöhe pro m² auch nicht richtig. Wie in der Beschreibung des Mietspiegels zu lesen kann der Vermieter das Baujahr anders ansetzen, wenn es Sanierungen gegeben hat, aber erstens muss er das erklären in seinem Schreiben und zweitens gab es ja keine Sanierungen. Und zur Erinnerung, wie oben schon geschrieben ist das Mieterhöhungsverlangen vermutlich deshalb ungültig, weil der Vermieter zu wenig Angaben gemacht hat, um seine Ermittlung der Miethöhe darzulegen. Das fordert aber das Gesetz und die Rechtsprechung.

Zitat von Jora

dass in der Wohnung noch nie etwas gemacht wurde

Keine Sanierung bedeutet jedenfalls nicht, dass man eine Mieterhöhung ablehnen kann. Denn die Mieterhöhung ist ja keine Belohnung für Sanierung, sondern um mit der allgemeinen Preissteigerung mitzugehen. Wenn es Mängel gibt, die die Nutzbarkeit der Wohnung einschränken, dann ist die Miete gemindert nach §536 BGB, aber das ist von der Mieterhöhung unabhängig.

Zitat von Jora

Warum ist das Mieterhöhungsverlangen bei Nicht-Einhalten der Sperrfrist unwirksam

Nach dem Wortlaut des §558 Abs. 1 BGB kann das Mieterhöhungsverlangen vorher nicht erklärt werden. Dort ist ein ausdrücklicher Ausschluss vor Ablauf von 12 Monaten gegeben. Bei den anderen Fristen gibt es so einen Ausschluss nicht. Dort steht nur, dass ein Mieter die genannte Zeit zur Prüfung hat, und die kann ihm nicht genommen werden ganz egal was der Vermieter alles in die Mieterhöhung (oder den Vertrag) schreibt.

Zitat von Jora

§558 Abs. 6 besagt genauso wie §558b Abs. 4 "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam"

Damit ist nicht das Mieterhöhungsverlangen gemeint, sondern dass eventuelle Vereinbarungen im Mietvertrag ungültig sind, sofern diese zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen.

Vielleicht ergibt sich daraus die Vollmacht je nachdem was damals geschrieben wurde. Aber ich würde mich nicht auf die Vollmacht versteifen. Die bringt allenfalls einen Aufschub von 1-2 Monaten. Sinnvoller wäre es zu klären, wie hoch die örtsübliche Miete pro Quadratmeter für vergleichbare Wohnungen ist und wie groß die Wohnung bei korrekter Vermessung wirklich ist. Damit wäre auf Dauer viel mehr gespart.

Zitat von Jora

Wir vermuten, dass diese höher ist als die tatsächliche Quadratmeterzahl

Dann sollte man als Mieter mal selbst nachmessen. In einer Mieterhöhung muss die Wohnfläche stimmen. Selbst wenn im Vertrag eine steht, muss diese nicht stimmen und es gilt die tatsächliche.

Zitat von Jora

In Bezug auf eine detaliertere Begründung inkl. der Einordnung habe ich bisher in dem Gesetzt nichts gefunden.

Das steht auch nicht so deutlich. Aber wenn der Gesetzgeber von Begründung spricht wie hier in §558a Abs. 1 BGB, dann zu dem Zweck, dass ein Mieter imstande sein soll, die Angaben des Vermieters zu überprüfen. Siehe beispielsweise das BGH Urteil:

Zitat von BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07

Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen; auf diese Weise sollen überflüssige Prozesse vermieden werden (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13; Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 10 m.w.N.; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 8). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter "konkrete Hinweise" auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG); dabei dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (Senatsurteil vom 12. November 2003, aaO; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558a Rdnr. 19: "erste Hinweise"; Münch-KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 14 f.). Danach muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 9; Staudinger/ Emmerich, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO).

Zitat von Jora

Handelt es sich bei diesem um einen einfachen Mietspiegel im Sinne von §558c

Das ist ein einfacher Mietspiegel. Aber das macht nichts, ist ja auch zulässig.

Zitat von Jora

Irgendwie widersprüchlich - "nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" suggeriert § 558d des BGB; eigene Schlussfolgerung "ein einfacher Mietspiegel nach § 558c des BGB".

Man darf nicht übersehen, dass der Mietspiegel nur allein die formelle Begründung der Mieterhöhung darstellt, nicht unbedingt aber die materielle. Das bedeutet, es kann sich bei genauerer Prüfung zeigen, dass die ortsübliche Miete in Wirklichkeit ein andere Betrag ist als sich aus dem Mietspiegel ergibt. Ein Vermieter kann aber nur die wirkliche ortsübliche Miethöhe gerichtlich durchsetzen.

Zitat von Jora

Wird durch die Angabe eines früheren als gemäß § 558b Abs. 1 zulässig Zeitpunkts nicht die Bedenkfrist des Mieters effektiv gekürzt?

Nein. Denn der Vermieter kann nach §558b Abs. 2 BGB erst nach Aublauf des 2. Monats nach Zustellung der Mieterhöhung Klage einreichen. Vorher ist diese unbegründet und wird zurück gewiesen.

Zitat von Jora

Eine Mieterhöhung ist doch ein Rechtsgeschäft, d.h. der Bevollmächtigte muss eine Vollmacht für Rechtsgeschäfte vorlegen

Das ist richtig, sofern sich die Vollmacht nicht anderweitig schon ergibt, z.b. weil der Vertrag in Vollmacht abgeschlossen wurde.

Zitat von Jora

mit Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmitte gemäß der Berechnung des Online-Mietspiegels für ihre Gemeinde als Begründung

Wenn tatsächlich nur der Mietspiegel erwähnt wird ohne relevante detaillierte Infomationen, dann ist die Begründung im Sinne des §558a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht ausreichend und das Mieterhöhungsverlangen wäre formell unwirksam. Ein Vermieter muss schon auch benennen, wie er die Wohnung im Mietspiegel eingruppiert hat, sodass man überprüfen kann, ob das stimmt. Ein Rätselraten muss man hier nicht beginnen. Außerdem muss es ein Mietspiegel sein, der von der Gemeinde heraus gegeben wurde. Es gibt auch Statistiken von Immobilienplattformen, welche aber nicht gültig sind.

Zitat von Jora

und mit einer Verpflichtung die höhere Miete bereits ab dem 01.11.2025 zu zahlen

Das falsche Datum macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern man schuldet die erhöhte Miete dann einfach erst ab dem späteren korrekten Zeitpunkt.

Zitat von Jora

mit einer Aufforderung schriftlich der Mieterhöhung zuzustimmen

Man muss sich sorgfältig überlegen, ob man zustimmt. Denn wenn die Mieterhöhung berechtigt ist, dann könnte der Vermieter diese gerichtlich durchsetzen und man hat dann auch auch Gerichtskosten zu zahlen. Man kann auch ein Teileinverständnis geben, also ein Einverständnis zu einem geringeren Betrag als der Vermieter fordert, falls man eine Mieterhöhung für gerichtlich durchsetzbar hält aber nicht in voller Höhe.

Zitat von clange

das Lastschriftverfahren zu stoppen und dann selbst die Miete ggf. wie angekündigt zu reduzieren und zu überweisen

Ja, das wäre der richtige Weg. Denn gemäß §814 BGB ist eine rückwirkende Mietminderung nicht möglich. Die Höhe der Minderung sollte allerdings mit einem Anwalt abgesprochen werden wenn man nicht sicher ist. Denn wenn man zu viel mindert, gerät man in Zahlungsverzug.

Zitat von Brandon101

Das ist der 01.01.2023 in meinem Fall

Könnte man meinen, ja. Das war zu dem Zeitpunkt aber eine Mieterhöhung, der gemäß §557 BGB freiwillig zugestimmt wurde, man in der Höhe aber nicht hätte zustimmen müssen. Die Kappungsgrenze hingegen gilt nur für Mieterhöhungen gemäß §558 BGB, die der Vermieter auch gerichtlich durchsetzen könnte wenn nötig.

Zitat von Bienchen25

in meinem Vertrag bin ich der Meinung das Wort „im Allgemeinen“ nichts ändert

Der Ausdruck "im Allgemeinen" ist keine Formulierung für eine starre Frist, sondern bedeutet, dass davon abgewichen werden kann. Siehe dazu das BGH Urteil:

Zitat von BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03

Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohnund Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden (BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.).

Allerdings muss man zur Bewertung des gesamten Vertrag lesen. Es könnte sich an anderer Stelle noch etwas verstecken, das die Klausel im Summierungseffekt unwirksam macht. Außerdem auffällig, dass in dem gezeigten Text nichts dabei steht, welche Arbeiten vereinbart wurden, nicht mal durch einen Verweis auf §28 Abs. 4 II.BV. Warum also sollten die Fenster dann dazu gehören! Auch das wäre zu prüfen, wenn man den Vertrag im Ganzen anschaut.

Zitat von Brandon101

Die 15% sind bereits ausgeschöpft

Das kann ich nicht nachvollziehen. Von 590 auf 675€ sind weniger als 15%.

Zitat von Brandon101

Ich behaupte eine Erhöhung zum 01.01.2026 ist zu früh

Warum? Ist zu dem Zeitpunkt die Miete nicht für 15 Monate unverändert geblieben, wie es das Gesetz vorschreibt?

Zitat von Brandon101

darf die Kaltmiete doch zum 01.01.2026 noch gar nicht angehoben werden

Ja. Nach dem Gesetz kann eine Mieterhöhung im Sinne von §558 BGB frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung erklärt werden, und diese gilt dann frühestens ab dem 15. Monat nach der letzten Mieterhöhung.

Zitat von Brandon101

die Kaltmiete nun auf 675,00 € steigen. Ist das überhaupt rechtens?

Das kommt darauf an, wie hoch die ortsübliche Miethöhe für vergleichbare Wohnungen am Ort ist.

Zitat von beppi

Solche Arbeiten sind doch grundsätzlich fachmännisch durchzuführen

Dann erklären Sie das bitte vollständig. Ein Leser im Forum weiß das nicht zwingend und denkt vielleicht, es genügt, mal nur so über die Stellen drüber zu streichen. Und das ist ja dann keine hilfreiche Information.

Bienchen25 Welchen Zustand haben denn die Wände? Machen die einen renovierungsbedürftigen Eindruck?

Zitat von beppi

einfach die eigenen Gebrauchsspuren durch weiß anstreichen überdecken

Ist damit gemeint, nur an einzelnen Stellen zu streichen und somit eine völlig ungleichmäßige Wand mit vielen Farbunterschieden zu hinterlassen? Das könnte man nämlich meinen beim Lesen des Satzes und Leser sollen es ja nicht missverstehen.

Zitat von KaiC

Heute hat mir die Vermieterin verboten, auf diesen Bereich, sei es auch nur zeitweise, Dinge abzustellen

Bitte etwas präziser... Was genau hat sie gesagt? Soll man sich gar nicht im Hof aufhalten? Oder geht es der Vermieterin eventuell eher um die Funktion der Lüftung. Fragen Sie bei der Vermieterin genauer nach, wenn das unklar sein sollte.

Zitat von Melanie_22

Er verweist auf das BGH-Urteil XII ZR 179/05 und behauptet, die Anschaffungen seien gemeinschaftlich bzw. durch Unterhaltszahlungen meiner Eltern erfolgt

Ergänzend noch ein Wort zu diesem Urteil. Es ist zwar schon richtig, dass gemeinschaftsbezogene Zuwendungen nicht ausgeglichen werden, solange diese in einem nomal üblichen Umfang erfolgen, und diese für das Bestreiten des Alltags erbracht wurden. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass alles, was man einbringt, auch beiden zusammen gehört und nichts auszugleichen ist. Auch in einer nichtehelichen Gemeinschaft hat eine Vermögensauseinandersetzung zu erfolgen. Das Urteil meint vielmehr einen eventuellen Ausgleich für direkte Investistionen in das Eigenheim, z.b. für größere Umbauten, die über den täglichen Bedarf hinaus gehen. Einrichtungsgegenstände aber nun als Geschenk zu betrachten, ist nicht Sinn und Zweck des Urteils.

Zitat von Rinachen

mit der Bitte, die Abrechnung zu korrigieren. Leider wurde dieser Brief ignoriert.

Dazu ist ein Vermieter in der Regel auch nicht verpflichtet. Die Abrechnung ist im Sinne des §259 BGB nur eine Aufgestellung von Kosten allein zu dem Ziel, den Nachzahlungsanspruch zu ermitteln. Wenn das unter Berücksichtigung von Fehlern möglich ist, hat die Abrechnung ihren Zweck erfüllt.

Zitat von Rinachen

Kann ich die zu viel gezahlte Nachzahlung mit der nächsten Miete einbehalten, wenn ich das ankündige?

Ja, das ist in §387 ff BGB vorgesehen.

Zitat von Rinachen

Ab wann wäre es sinnvoll, rechtliche Schritte einzuleiten

Viel wichtiger wäre es, die Abrechnung eingehender zu prüfen oder prüfen zu lassen. Es könnten weitere Fehler enthalten sein.

Zitat von Melanie_22

Ich möchte wissen, wie ich darauf am besten reagiere, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Sie erwarten Rechtssicherheit. Dies kann aber ein Forum bekanntlich nicht bieten, sondern nur ein Rechtsanwalt. Zudem muss auch der Vertrag geprüft werden, um eine hilfreiche Antwort geben zu können. Wenden Sie sich daher an einen Rechtsanwalt. Wir können hier nur allgemeingültige Grundsätze diskutieren, aber keine Empfehlung im Einzelfall geben.

Zitat von Melanie_22

Er hat das Wohnungsschloss ausgetauscht

Das gilt nach dem Gesetz als verbotene Eigenmacht. Sie könnten bei Gericht einstweilige Verfügung beantragung zur Gewährung des Besitzes an der Wohnung.

Zitat von Mietmaus

ein Mustervertrag wurde ihr vorerst ausgehändigt, dieser sollte allerdings nicht die endgültige Fassung sein

Aufgrund dieses Vertragsentwurfs war es so vergesehen, dass der Vertrag erst mit Unterzeichnung zustande kommen soll. Man könnte nämlich meinen, dass schon ein mündlicher Vertrag zustande kam, was aber aufgrund des Entwurfs und §154 Abs.2 BGB nicht der Fall ist. Es war daher sehr unüberlegt, dass die Freundin schon Geld investiert hat ohne irgend eine Sicherheit zu haben.

Zitat von Mietmaus

Freundschaft ist da natürlich nicht mehr zu erwarten und eine gütliche Einigung leider auch nicht mehr.

Somit wäre zunächst die grundsätzliche Frage, was die Freudin gerne möchte. Einen Vertrag und einziehen, oder aufgrund der Situation doch etwas anderes suchen. Dementsprechend kan man dan weiter überlegen.

Zitat von Mietmaus

Es sind ihr geschätzt um 2000 Euro an Kosten entstanden, die so war die Absprache vom Vermieter Herr G. anteilig auch übernommen werden sollten.

Hierbei wird sich die Frage stellen, ob das im Streitfall dann irgend wie nachweisbar ist, dass es solche Absprachen gab, und wie diese ganz genau lauten. Aber ich befürchte, das ist letztlich alles sehr ungenau besprochen worden, sodass man letztlich nichts konkretes an Fakten hat.

Zitat von Mietmaus

Der Vorschlag der Anwältin war es eine Aufrechnung zu machen und die der Frau K. entstandenen Kosten von den zukünftigen Mietzahlungen an Herrn G. und Frau Ausraster einzubehalten.

Das ist grundsätzlich eine gute Idee, man muss aber nochmal prüfen, ob wirklich eine fundierte Aufrechnungslage gegeben ist.

Zitat von Mietmaus

Ich sehe es persönlich als absolute Übervorteilung von Frau K.

Die zum Teil auch mit selbst verschuldet ist, da viel zu unklare Absprachen getroffen wurden. Da muss sich die Freundin auch selbst Fehler eingestehen.

Zitat von Mietmaus

Desweiteren ist unklar ob er Frau K. Nun endlich den Schlüssel aushändigen wird, vor allem bevor sie die gesamte Kaution bezahlt hat.

Zuerst muss dazu erstmal der Vertrag unterschrieben werden. Die Zahlung der Kaution ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus der vertraglichen Vereinbarung. Vor dem Vertrag sollte nicht noch mehr gezahlt werden.

Zitat von Mietmaus

Habt ihr Ratschläge?

Weiterhin miteinander reden. Es ist oder war doch immerhin mal eine Freundschaft. Und so sollte man zumindest mal den Eigentümer direkt auf den Kopf zu fragen können, warum er solche Spielchen mit einem spielt anstatt dass man sich auf das Wort verlassen kann.

Zitat von remsi

geredet, dass ja noch der MV ausstünde und dass ich das Geld zur Seite gelegt habe

Der interessantere Teil wäre aber jetzt, was genau der Vermieter darauf gesagt hat. Das ist deshalb wichtig, weil man heraus finden muss, ob ein Mietverhältnis vorliegt oder eher eine Leihe. Beides ist möglich, hat aber grundlegend andere rechtliche Auswirkungen. Theoretisch könnte der Vermieter später irgend wann mal Geld verlangen (die Verjährung jetzt mal nicht betrachtet), und wer weiß, ob er dann irgend etwas vorbringen kann, um ein Mietverhältnis zu begründen. Das sind unbekannte Faktoren, weswegen sich die Frage kaum beantworten lässt.