Mieterhöhungsverlangen - Fristen eingehalten oder ist das Mieterhöhungsverlangen in Gänze unwirksam?

Hallo zusammen,

bin neu hier. Mein erster Beitrag und meine erste Auseinandersetzung mit dem Sachverhalt, daher sorry, falls meine Fragen etwas naiv sind.

Sachlage:
Am 30.09.2025 (also vor 3 Tagen) haben meine Eltern von ihrer Vermieterin per Mail ein Mieterhöhungsverlangen erhalten, und zwar

1. mit Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmitte gemäß der Berechnung des Online-Mietspiegels für ihre Gemeinde als Begründung (allerdings ohne irgendeinen Nachweis, wie man auf die genannten Zahlen kommt, sodass ich z.B. verschiedene Baujahre durchprobieren musste, bis ich die notwendigen Eingaben ermittelt habe, um auf die in dem Schreiben genannten Unter- und Obergrenze zu kommen, das Baujahr, welches man im Online-Mietspiegel eingeben muss, entspricht nicht dem tatsächlichen Baujahr)
2. mit einer Erhöhung gleich um 20% (es gab noch nie eine Mieterhöhung; meine Eltern leben schon deutlich mehr als 3 Jahre in der Wohnung; es gibt keine Kappungsgrenze in ihrer Gemeinde, daher können 20% aus rechtlichem Blickwinkel vermutlich verlangt werden)
3. mit einer Aufforderung schriftlich der Mieterhöhung zuzustimmen
4. und mit einer Verpflichtung die höhere Miete bereits ab dem 01.11.2025 zu zahlen.

Meine erste Analyse zeigt, dass zumindest in einem Punkt die Vermieterin mit großer Wahrscheinlichkeit gegen das §558b verstößt.

Ziffer 1 von diesem besagt, dass der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens schuldet, sprich im Fall meiner Eltern ab dem 01.12.2025, die Vermieterin verlangt diese aber bereits ab dem 01.11.2025.

Ziffer 4 von diesem besagt darüber hinaus: "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam".

Nun meine Fragen:

1. Ist meine Interpretation von §558b Ziffer 1 richtig? Die erhöhte Miete ist frühestens ab dem 01.12.2025 zu zahlen und nicht ab dem 01.11.2025?
2. Wie ist die Ziffer 4 von §558b zu interpretieren bzw. im Fall meiner Eltern anzuwenden?
   - Ist nur der Teil des Mieterhöhungsverlangens unwirksam, der besagt, dass die höhere Miete bereits ab dem 01.11.2025 zu zahlen ist?
   - Oder macht der Verstoß gegen §558b Ziffer 1 das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam? Was aus meiner Sicht rechtlich gesehen viel besser wäre.
3. Wenn das letztere, was würdet Ihr vorschlagen, wie man reagieren soll? Muss man auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen überhaupt reagieren? Wenn ja, reicht eine kurze Antwort nach der Art "Wir betrachten Ihr Mieterhöhungsverlangen als unwirksam" (nach dem Motto finden Sie selbst raus, warum) oder muss man es mit Verweisen auf das Gesetz begründen?

Danke im Voraus für Eure Zeit und Eure Antworten!

Viele Grüße
Jora

Ein einfacher Tippfehler ist es nicht. Die Vermieterin meint es auch so. Der 01.11.2025 wird zwei Mal genannt - einmal in dem Mieterhöhungsverlangen selbst und einmal in der mitgeschickten Vorlage, die meine Eltern unterschreiben müssen, um ihr Einverständnis zu erklären.

Beides - sowohl das Mieterhöhungsverlangen als auch die Einverständnis-Vorlage - sind eigentlich ein einseitiges Word-Dokument, welches an die Mail von der Vermieterin angehängt gewesen ist, und wo die obere Hälfte der Seite das Mieterhöhungsverlangen ist und die untere Hälfte derselben Seite die Einverständnis-Vorlage.

Zitat von Fruggel

Wenn tatsächlich nur der Mietspiegel erwähnt wird ohne relevante detaillierte Infomationen, dann ist die Begründung im Sinne des §558a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht ausreichend und das Mieterhöhungsverlangen wäre formell unwirksam.

Hier ist der Wortlaut:

Die in dem Mieterhöhungsverlangen genannte Quadratmeterzahl ist im Mietvertrag gar nicht aufgeführt. Wir vermuten, dass diese höher ist als die tatsächliche Quadratmeterzahl, haben allerdings noch nicht nachgemessen (haben dies aber vor).

Unter der Annahme, dass die von der Vermieterin in dem Mieterhöhungsverlangen genannte Quadratmeterzahl zutrifft, liegt die aktuelle Miete je Quadratmeter tatsächlich unter der im Mietspiegel genannten Untergrenze. Es reicht aber die Quadratmeterzahl um 2,3 m² zu verringern (falls die Nachmessung dies ergibt), so ist man schon drüber.

Zitat von Fruggel

Ein Vermieter muss schon auch benennen, wie er die Wohnung im Mietspiegel eingruppiert hat, sodass man überprüfen kann, ob das stimmt.

Könntest Du bitte sagen, woraus das mit Eingruppieren folgt? Gemäß § 558a Abs. 4 "Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt". In Bezug auf eine detaliertere Begründung inkl. der Einordnung habe ich bisher in dem Gesetzt nichts gefunden.

Der referenzierte Mietspiegel ist dieser hier. Handelt es sich bei diesem um einen einfachen Mietspiegel im Sinne von §558c oder vielleicht doch um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von §558d?

Edit:
Ganz oben auf der Webseite des Mietspiegels steht "Datenerhebung, Auswertung ... durch den Gutachterausschuss" und weiter im Text "Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen errechnet und erfüllt damit methodisch die Voraussetzungen eines „einfachen Mietspiegels“ nach § 558c des BGB.".

Irgendwie widersprüchlich - "nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" suggeriert § 558d des BGB; eigene Schlussfolgerung "ein einfacher Mietspiegel nach § 558c des BGB".

Zitat von Fruggel

Das falsche Datum macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern man schuldet die erhöhte Miete dann einfach erst ab dem späteren korrekten Zeitpunkt.

Wird durch die Angabe eines früheren als gemäß § 558b Abs. 1 zulässig Zeitpunkts nicht die Bedenkfrist des Mieters effektiv gekürzt? Der Mieter hat doch gemäß § 558b Abs. 2 eine Bedenkfrist von zwei Kalendermonaten? Und im Netz steht, dass wenn diese Frist nicht eingehalten wird, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

Und noch eine Frage.

Das Mieterhöhungsverlangen wurde nicht von der Vermieterin selbst, sondern von ihrer Tochter verschickt. Oben auf diesem steht zwar der Name der Vermieterin, unten allerdings "Mit freundlichen Grüßen, i.a. ${Name der Tochter}" (rein der Vollständigkeit halber - Unterschriften gibt es weder von der Vermieterin selbst, noch von der Tochter).

Eine Mieterhöhung ist doch ein Rechtsgeschäft, d.h. der Bevollmächtigte muss eine Vollmacht für Rechtsgeschäfte vorlegen, falls er noch nie Rechtsgeschäfte im Auftrag desjenigen, den er jetzt vertritt, mit uns gemacht hat? Gemäß §174 BGB könnten wir das Mieterhöhungsverlangen aus diesem Grund zurückweisen (muss allerdings unverzüglich geschehen) und dieses damit unwirksam machen. Wie seht Ihr es?

Die könnte zwar dann ein erneutes Mieterhöhungsverlangen uns zukommen lassen, aber zumindest das vom 30.09 wäre unwirksam, womit wir einen Monat gewinnen würden.

Zitat von Fruggel

sofern sich die Vollmacht nicht anderweitig schon ergibt, z.b. weil der Vertrag in Vollmacht abgeschlossen wurde.

Der Vertrag wurde mit der Vermieterin selbst abgeschlossen. Aber inzwischen ist diese über 70 (oder sogar noch älter), sodass seit einigen Jahren ihre Töchter die Ansprechpartnerinen meiner Eltern sind. Erst war es die eine, dann ist es die zweite geworden, die jetzt auch die Mieterhöhung ausgesprochen hat. Als es vor 2 Jahren einen Rohbruch im Haus gab, hat sich diese zweite Tochter um die Reparaturarbeiten gekümmert. Wäre das z.B. etwas, was Du mit "sofern sich die Vollmacht nicht anderweitig schon ergibt" meinst?

Und übrigens Danke für alle Deine Antworten! Bin so in den Recherchieren-Modus verfallen, dass ich es komplett vergessen habe, mich zu bedanken.

Zitat von Fruggel

wie groß die Wohnung bei korrekter Vermessung wirklich ist

Die Wohnung wurde vermessen. Leider sind die Angaben der Vermieterin richtig, unser Gefühl hat uns getäuscht.

Zitat von Fruggel

Sinnvoller wäre es zu klären, wie hoch die örtsübliche Miete pro Quadratmeter für vergleichbare Wohnungen ist

Wie findet man das denn raus? Im Mietspiegel gibt es zwar die Möglichkeit das Baujahr anzugeben, ob die Wohnung einen Balkon, ein separates WC, etc. hat, aber am Ende bekommt man trotzdem eine von-bis-Preisspanne. Ob und wann zuletzt die Wohnung modernisiert wurde, sodass z.B. die Angabe eines späteren Baujahrs als das tatsächliche Baujahr berechtigt wäre, wissen wir auch nicht.

Nebenbei gesagt, wie wir inzwischen durch Befragen der Nachbarn rausgefunden haben, weicht das tatsächliche Baujahr um 26 Jahre von dem Jahr ab, welches man im Mietspiegel eingeben muss, um auf die Preisspanne aus dem Mieterhöhungverlangen zu kommen.

Zitat von beppi

Im Mietspiegel meiner Stadt ist definiert, was eine "neubaugleiche" Renovierung ist, nach der man das "Baujahr" auf das der Renovierung setzen darf.

In dem in unserem Fall referenzierten Mietspiegel steht folgendes zum Baujahr:

Zitat von beppi

wo innerhalb der Spanne die Miete zu liegen hat (und auch dass sollte der Vermieter begründen, vor allem wenn er oberhalb der Spannenmitte liegen möchte)

In unserem Fall bleiben wir auch nach der Erhöhung unterhalb der Spannenmitte. Habe mal eine Tabelle erstellt, alles allerdings in Prozente bezogen auf die Spannenmitte umgerechnet und dann aus Anonymisierunggründen einen fiktiven Mietzins angesetzt (damit das Ganze etwas greifbarer ist). Sowohl die Untergrenze als auch die Obergrenze in der Tabelle unten sind die aus dem Mieterhöhungsverlangen (d.h. Baujahr 26 Jahre größer als das tatsächliche Baujahr). Würde man das tatsächliche Baujahr ansetzen, so liegt die aktuelle Miete genau an der Mietspiegel-Untergrenze für dieses Baujahr.

Mich stört bei der Einstufung der Wohnung vor allem, dass in der Wohnung noch nie etwas gemacht wurde. Energetisch ist diese so ziemlich genau an der Grenze D zu E zu platzieren (hohe Heizkosten), die Wände in der Küche sind so dünn, dass man im Winter in dieser maximal 17°C hat. Der Boden in der Küche (Linoleum) ist ebenso seit den 90er Jahren nicht erneuert. Für mich ist die Wohnung also an der Mietspiegel Untergrenze anzusiedeln.

Nochmal die Frage in Bezug auf die Fristen und die daraus resultierende oder nicht resultierende Unwirksamkeit.

Zunächst mal meine Sicht:

• Die Vermieterin hat die Vorankündigungsfrist nicht eingehalten (Mieterhöhungsverlangen am 30.09, von ihr gewünschte Mieterhöhung ab dem 01.11)
• Die Vermieterin hat sich zwar explizit nicht dazu geäußert, bis wann wir unser Einverständnis ihr zukommen lassen müssen, aber durch das Setzen eines früheren Datums als erlaubt, ab dem die höhere Miete zu zahlen, hat sich effektiv unsere Bedenkzeit gekürzt.
• Ich würde beides als Verstoß gegen §558b Abs.1 und Abs. 2 deuten und damit das gesamte Mieterhöhungsverlangen für unwirksam halten.

Ihr sagt:

• Das macht nicht das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam, sondern nur einzelne Teile davon. Sprich egal, was die Vermieterin in Bezug auf das Datum, ab dem die höhere Miete fällig ist, geschrieben hat, es gilt das, was das Gesetz sagt. Aber das Mieterhöhungsverlangen sei trotzdem wirksam.

Nun Meine Frage:

• Im Internet steht z.B., wenn die Frist zwischen zwei Mieterhöhungen (die sogenannte Sperrfrist) nicht eingehalten ist, dann ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und muss neu unter Einhaltung der Fristen ausgesprochen werden.
• Wo liegt der Unterschied zwischen diesen Fristen? Warum ist das Mieterhöhungsverlangen bei Nicht-Einhalten der Sperrfrist unwirksam und bei der Vorankündigungsfrist bzw. der Bedenkzeitfrist nicht?

Die Sperrfrist von 12 Monaten ergibt sich meinem Verständnis nach aus §558 Abs. 1.

§558 Abs. 6 besagt genauso wie §558b Abs. 4 "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam". Für mich sehen §558 und §558b in dieser Hinsicht identisch. Warum ist dann in einem Fall das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam und in dem anderen Fall nur die einzelne Klausel aus diesem?

Oder ist die Aussage, dass bei Nicht-Einhalten der Sperrfrist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, auch falsch?

Zitat von Fruggel

Und zur Erinnerung, wie oben schon geschrieben ist das Mieterhöhungsverlangen vermutlich deshalb ungültig, weil der Vermieter zu wenig Angaben gemacht hat, um seine Ermittlung der Miethöhe darzulegen.

Muss er in unserem Fall es wirklich machen? Der Preis nach der Anhebung bleibt ja unter der Spannemitte. Muss er das vielleicht nur in dem Fall machen, wenn er die Miete oberhalb des Mittelwerts anheben möchte? Solange er unterhalb bleibt, ist es sozusagen unsere Aufgabe es darzulegen, warum vom Mittelwert etwas abzuziehen wäre?

Edit: In §558a Abs.4 ist übrigens folgendes zu lesen: "Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt". Der Satz in der Form suggeriert auch irgendwie "einer besonderen Erklärung bedarf es nicht, reicht halt, wenn es dazwischen liegt".

Hättest Du zufällig ein Beispiel für ein Mieterhöhungverlangen mit Verweis auf einen (einfachen) Mietspiegel, in dem der Vermieter die Einordnung der Miete in die Mietspanne ordentlich vorgenommen hat (damit ich das Gefühl bekomme, was dadrunter verstanden wird)?

Zitat von Fruggel

Damit ist nicht das Mieterhöhungsverlangen gemeint, sondern dass eventuelle Vereinbarungen im Mietvertrag ungültig sind, sofern diese zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen.

Hmm, sicher? In den Mietverträgen, bei denen zwecks Mieterhöhung auf einen Mietspiegel verwiesen wird (und §558* sind ja für solche da), wird doch nichts in Bezug auf eine Mietanpassung und somit auch nichts in Bezug auf irgendwelche Fristen im Zusammenhang mit dieser stehen. Damit beziehen sich für mich §558 Abs. 6 und §558b Abs. 4 sehr wohl in erster Linie auf das Mieterhöhungsverlangen und nicht auf den Mietvertrag.

Zitat von beppi

Du hast uns nach einer Einschätzung gefragt, widerlegst dann aber jede unserer Einschätzungen durch angebliche "Argumente"

Sorry, falls es falsch rübergekommen ist. Ich versuche Euch mit meinen Argumenten zu opponieren, um durch Eure Gegenargumente es besser zu verstehen, wie Ihr zu Euren Einschätzungen kommt bzw. auf welche konkreten BGB-Paragraphen Ihr Euch dabei stützt bzw. warum Ihr diese so und nicht irgendwie anders interpretiert.

Ich lese parallel auch noch andere Seiten im Web, die teilweise etwas behaupten, was Euren Aussagen widerspricht. Z.B. steht bei dem größten Immobilienportal Deutschlands sowas (erster Treffer in der Google-Suche, wenn man nach "mieterhöhung vorankündigungsfrist" sucht)

Oder auf dieser Seite ist sowas zu lesen:

Als ich am Anfang das gelesen habe, habe ich mich gefreut, weil die Schlussfolgerung war - das Mieterhöhungsverlangen ist aus genau diesem Grund unwirksam. Dann habt Ihr mich aber leider des anderen belehrt. Mein Nachfragen war dann aber nichts anderes als der (verzweifelte) Versuch eine Argumentationskette zu erzwingen, die zu dem von mir gewünschten Ergebnis führt.

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Ich fasse nochmal den aktuellen (Analyse-)Stand zusammen:

1. Die Vermieterin hat die Vorankündigungsfrist zwar nicht eingehalten, dies bedeutet jedoch nicht, dass das Mieterhöhungsverlangen dadurch in Gänze unwirksam ist, sondern lediglich, dass im Falle der Zustimmung die höhere Miete ab dem in §558b Abs. 1 definierten Zeitpunkt zu zahlen ist (konkret lediglich ein Monat später).
   [Anmerkung nebenbei: diese Gesetzanwendung bedeutet aber effektiv, dass der Vermieter keine Risiken eingeht, wenn er bewusst/arglistig die Vorankündigungsfrist nicht einhält und die höhere Miete ab einem früheren Zeitpunkt verlangt. Trifft er auf einen unwissenden, kassiert er halt die höhere Miete früher; trifft er auf einen, der sich mit dem Gesetz auskennt, hat es effektiv keine Nachteile/Konsequenzen für ihn <= irgendwie nicht sauber seitens des Gesetzgebers.]
2. Ob aus dem Verkürzen der Vorankündigungsfrist das Verkürzen der Bedenkfrist des Mieters folgt oder eben nicht folgt, spielt insofern keine Rolle, dass auch dann, wenn diese dadurch verkürzt wäre, hat es keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Für den Mieter gilt dann immer noch die Frist aus §558b Abs. 1. Das (bewusste oder unbewusste) Verkürzen der Bedenkfrist hat für den Vermieter wieder keine Konsequenzen [auch irgendwie nicht sauber seitens des Gesetzgebers].
3. Die Begründung der Vermieterin ist insofern nicht nachvollziehbar, dass es nicht klar ist, wie sie auf die in dem Mieterhöhungsverlangen genannte Spanne kommt. Im Wesentlichen fehlt die Angabe des Baujahres. Alle anderen Merkmale (Aufzug, Balkon, separates WS, bodengleiche Dusche, etc.), die man im Mietspiegel ankreuzen muss, um das Ergebnis zu bekommen, müssen meinen Eltern als Mietern bekannt sein und sind daher nicht zwingend in dem Mieterhöhungsverlangen aufzuführen. Das Fehlen des Baujahres könnte ein (aus meiner Sicht schwacher) Anhaltspunkt dafür sein, um zu argumentieren, dass die angegebene Spanne nicht nachvollziehbar ist. Der Richter könnte sagen, aber durch das ein wenig Durchprobieren hätten Sie ja das rausfinden können, das sei zumutbar.
4. Das tatsächliche Baujahr ist (laut Aussage der Nachbarn aus dem Nachbarhaus, die seit 1966 da wohnen) 26 Jahre älter. Ob das für die Spanne aus dem Mieterhöhungsverlangen notwendige Jahr sich durch irgendeine Modernisierung in diesem Jahr berechtigen lässt, wissen wir nicht. Zu dem Zeitpunkt haben meine Eltern woanders gelebt.
5. Die Eingabe des tatsächlichen Baujahrs führt dazu, dass die Spanne sich um 0,18 €/MWh nach unten verschiebt, wodurch die aktuelle Miete genau auf der Untergrenze der Spanne landet.
6. Im Falle, dass die Miete nach der Erhöhung oberhalb des Mittelwerts der Spanne liegt, muss der Vermieter es detailliert aufführen, welche die Wohnqualität steigernden Merkmale und warum es begründen würden [trifft auf unseren Fall aber leider nicht zu, die Miete nach der Erhöhung liegt unterhalb des Mitterwerts].
7. Im Falle, dass die Miete nach der Erhöhung unterhalb der Mittelwerts liegt, ist eine detailliertere Begründung seitens des Vermieters vermutlich nicht unbedingt notwendig (Stichwort §558a Abs.4). Es ist dann eher die Aufgabe der Mieters, es darzulegen, welche die Wohnqualität mindernden Merkmale die Abweichung vom Mittelwert der Spanne nach unten begründen würden und um wie viel. Das letztere (es zu beziffern) fällt mir schwer, keine Ahnung, wo man da für welchen Mangel irgendeinen Richtwert nimmt.

Summa summarum sieht es nicht gut aus. Klare, unangreifbare Argumente für die Nicht-Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, die mich selbst überzeugen würden und wo ich sagen würde, das Risiko einer gerichtlichen Auseinandersetzung gehe ich ein, sehe ich Stand jetzt nicht.

Zitat von Fruggel

Ihr habt selber herum probieren müssen, und seid dann doch nicht auf den gleichen Betrag gekommen.

Das hast Du vermutlich falsch verstanden. Ich habe genau das Jahr rausgefunden, welches man im Mietspiegel eingeben muss, um auf die Spanne aus dem Mieterhöhungsverlangen zu kommen. Ging mit binärer Suche sogar ziemlich schnell. Daher auch meine Einschätzung oben, dass ein Richter es als durchaus zumutbar werten könnte, dass ein Mieter das Jahr durchs Ausprobieren selbst rausfindet.

Zitat von Fruggel

Das ändert nichts daran, dass die formellen Anforderungen des Gesetzes an die Begründung nicht gegeben sind, wenn der Vermieter zu wenig Angaben macht.

Wie sicher bist Du Dir bezüglich der Tatsache, dass das Fehlen des Baujahrs in dem Mieterhöhungsverlangen dann zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führen würde? Könnte dem Vermieter im Rahmen des Prozesses dann das Recht eingeräumt werden, die fehlenden Angaben nachzureichen?

Der Richter/der Vermieter könnte auch sagen, bei einer Erhöhung gleich um 20% ist die Verwendung / die Angabe des richtigen Baujahres ist von keiner Bedeutung - in beiden Fällen landet man nach der Erhöhung irgendwo zwischen der Untergrenze der Spanne und dem Mittelwert von dieser. Die Verwendung des richtigen Baujahrs verschiebt, wie in #16 schon geschrieben, die Spanne lediglich um 0,18 €/m² nach unten.

Für den Fall, dass es von Bedeutung ist. Das tatsächliche Baujahr ist ein 195x-er Jahr. Das Baujahr, welches man im Mietspiegel eingeben muss, um auf die Spanne aus dem Mieterhöhungsverlangen zu kommen, ist ein 198x-er Jahr.

Unser Argument in dem Zusammenhang könnte theoretisch das folgende sein:

Die Verwendung eines 198x-er Jahrs wird vom Vermieter in keinster Weise begründet oder belegt. Es kann durchaus sein, dass es in diesem Jahr Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden, aber uns ist nichts davon bekannt. Es ist die Aufgabe des Vermieters in dem Mindesterhöhungsverlangen zumindest zu erwähnen und auf Nachfrage die Belege für die Modernisieungsarbeiten aus dem Jahr zur Verfügung zu stellen.

Wie würdest Du dieses Argument einschätzen? Danke!