Beiträge von Fruggel

Diese Frage lässt sich nicht klar beantworten, da sich darüber weder Experten noch die Rechtsprechung einig sind. Die Äußerung des Experten in der Verlinkung kann also nur als dessen Meinung angesehen werden, wobei niemand weiß, ob es in einem Rechtsstreit der Richter ebenso sehen wird.

Die Tendenz geht aber dahin, dass man sagt, es ist nach dem Wortlaut des §551 BGB die Pflicht des Vermieters, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen, und wer eine Pflicht hat, hat im Allgemeinen auch die Kosten dafür zu tragen. Man sollte also eher davon ausgehen, dass der Einwand des Mieters wahscheinlich berechtigt ist.

Der §560 Abs. 4 BGB, bei dem es um die Anpassung der Vorauszahlung geht, gilt für beide Seiten. Dagegen kann sich die Gegenseite nicht wehren, wenn die neue Höhe richtig berechnet ist. Doch man muss es halt ankündigen und tun. Auf eine Anfrage muss der Vermieter nicht reagieren.

Bei Korrekturen zulasten des Mieters gilt nichts anderes als für die erste Abrechnung. Diese muss innerhalb der Frist von 12 Monaten da sein, die der Vermieter zur Abrechnung hat. Danach ist es verfristet und es bleibt beim Betrag der ersten Abrechnung. Maßgeblich ist, wann die Abrechnung bzw. die Korrektur tatsächlich ankommt. Die Ankündigung ändert daran nichts. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter die Verzögerung objektiv nicht zu vertreten hat. Aber das müsste er dann erklären, was ihn gehindert hat, die Frist einzuhalten.

Zitat von Jora

weil es bei der Zulassung übersehen wird, dass diese formell womöglich unwirksam ist

Nein, das geht nicht. Denn das ist das allererste was der Richter bewertet. Außerdem, wenn eine Klage kommt, hat man eine Klageerwiderung als Antwort ans Gericht zu schreiben, und da kann man dies bereits begründen. Das kann nicht übersehen werden.

Zitat von Jora

Deswegen frage ich auch, ob 1 oder 2 aus #26 die bessere Reaktion wäre.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. In einem Fall könnte eine Diskussion den Vermieter davon ab bringen, Klage einzureichen, weil er merkt, er würde damit nicht durch kommen. In einem anderen Fall könnte der Vermieter das zum Anlass nehmen, sofort eine neue korrekte Mieterhöhung zu schicken, die dann vom Gericht bestätigt wird.

Zitat von Jora

Das Mieterhöhungsverlangen leidet voraussichtlich an einem formellen Begründungsmangel

Ja das wird wohl so sein, hört sich ganz danach an. Es muss ein Minimum an Informationen gegeben sein, um zu wissen, wie der Vermieter die Wohnung eingruppiert hat. Aber vielleicht ist ein Richter der Auffassung, dass die Informationen ausreichend sind, wer weiß...

Zitat von Jora

meine ich dies aus Sicht des Gesetztes/des Gerichts

Auch aus dieser Sicht ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, da es wie gesagt nur ein Angebot ist. Die formellen Anforderungen sind nur wichtig, ob die Klage des Vermieters überhaupt zugelassen wird oder schon daran scheitert. Das eine kann man man nicht mit dem anderen vergleichen.

Zitat von Jora

spielt denn die außergerichtliche Kommunikation mit dem Vermieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung irgendeine Rolle?

Nein, für das Klageverfahren ist das vollkommen egal. Dafür interessiert sich der Richter nicht.

Doch was für ein Interesse sollte man als Mieter haben, den Vermieter durch Argumentation oder Begründungen darauf aufmerksam zu machen, dass er mit seiner Mieterhöhung bei Gericht nicht durch kommt, sodass dieser dann ganz schnell ein neues Mieterhöhungsverlangen schicken kann?

Im Übrigen wissen wir an dieser Stelle noch gar nicht so genau, ob das Mieterhöhungsverlangen den formellen Anforderungen entspricht. Das möchte ich der Vollständigkeit halber erwähnt haben. Vielleicht ist es formell in Ordnung, aber nur materiell fehlerhaft, also dass die ermittelte Miethöhe nicht korrekt ist.

Die Aufzählung der Möglichkeiten zeigt, dass ein grundsätzliches Missverständnis vorliegt. Denn es gibt kein "unwirksames" Mieterhöhungsverlangen. Ein solches Scheiben ist zunächst mal lediglich als ein Angebot zu einer Vertragsänderung zu verstehen, nicht mehr und nicht weniger, und das ist so ganz unabhängig von formellen Vorschriften. Ein solches Angebot ist immer gültig. Diesem kann man zustimmen, wenn man will, muss man aber nicht.

In dem Wissen, dass es nur ein Angebot ist, muss man also gar nicht antworten, oder man antwortet, dass man mit dem Angebot nicht einverstanden ist. Das kann jeder für sich entscheiden, da kann man nichts empfehlen.

Die formellen Vorschriften kommen erst dann ins Spiel, wenn der Vermieter die Mieterhöhung gerichtlich durchsetzen will. Aber das wäre doch das Interesse des Vermieters, das zu gewinnen. Darüber muss man mit dem Vermieter nicht zu diskutieren beginnen.

Wenn man also nun zum Ergebnis kommt, dass der Vermieter auf dem Rechtsweg damit nicht durch kommen wird, könnte man die Situation zu seinem Vorteil nutzen und ein Gegenangebot machen. Beispielsweise dass der Vermieter im Gegenzug für die Mieterhöhung irgend etwas in der Wohnung modernisiert, was in die Jahre gekommen ist. Da könnte man also kreativ in Verhandlung gehen.

Hallo,

ich habe den neuen Beitrag in dieses Thema verschoben. Bei Nachfragen bitte nicht ein neues Thema beginnen.

Wir hatten diese Fragen bereits oben erörtert. Daher ist unklar, um welchen Punkt genau es jetzt noch geht, dass jemand nochmal darauf eingehen kann?

Zitat von fragenvoll

Ich ärgere mich wirklich so.

Das verstehe ich, bringt aber keinerlei Nutzen, sich zu ärgern. Juristisch gesehen zählt leider nur allein, was der vertragsgemäße Zustand ist. Und ein Jurist definiert "vertragsgemäß" einzig und allein mit dem, was entweder im Vertrag vereinbart ist oder bei Anmietung vorhanden bzw. gegeben ist. Andere Argumente gelten nicht. Auch das Vorhandensein der Duschkopfhalterung hilft nicht weiter, denn die unterscheidet ja nicht nach der Größe des Mieters. Die fehlende Fliesenreihe ist daher kein Mangel.

Und das genannte Urteil ist doch vergleichbar, denn Sie haben doch erkannt, dass die Wand Schaden nehmen könnte durch das Spritzwasser.

Das hat rein gar nichts mit Diskriminierung zu tun. Ein Vermieter kann nicht alle Ansprüche eines Mieters erfüllen und das muss er auch nicht. Mir fällt dazu auch das Thema PKW Stellplatz ein, der regelmäßig so schmal ist, dass ein SUV Fahrer kaum mehr aussteigen kann. Sind deshalb Leute mit großem Auto diskriminiert? Nein! Es ist halt einfach ganz nüchtern betrachtet der Zustand gegeben wie er ist.

Heißt also, selber Fliesen setzen oder nach einer günstigeren Möglichkeit suchen, wie ich oben Vorschläge gemacht habe.

Zitat von sofajehova

und dann wird sich auf andere Weise gekümmert um die Miete zu erhöhen

Das steht da, ja, aber es ist die Frage offen, ob eine höhere Miete denn überhaupt beansprucht werden kann. Und tatsächlich schreibt ein Vermieter aus taktischen Gründen oftmals so wie hier, wenn er ganz genau weiß, dass die Miete sich schon auf einem maximal möglichen Level befindet und er gerichtlich vielleicht gar nicht mehr erreichen kann. Der Versuch ist weder verboten noch unmoralisch.

Zitat von sofajehova

das hört sich an wie Rechtsanwalt Mahnbescheid gerichtsverfahren

Das ist es was ich meinte, dass man sich als Mieter erstmal informieren sollte. Bevor eines dieser Dinge kommt, müsste der Vermieter zunächst mal ein ganz neues Mieterhöhungsverlangen schicken, in dem die formellen Vorschriften eingehalten sind. In dem vorliegenden Schreiben ist das nicht der Fall. Andernfalls scheitert ein Gerichtsverfahren schneller als es angefangen hat.

Zitat von sofajehova

den ich in den Müll schmeißen kann

Auch dieses Angebot kann man in den Müll schmeißen, wenn man es nicht annehmen möchte. Kein Problem, müssen tut man gar nichts. Das einzige, was man als Mieter tun könnte ist, sich einfach mal den örtlichen Mietspiegel holen und schauen, ob die aktuelle Miete schon am Limit des maximal möglichen ist oder noch darunter. Dann kann man ganz sachlich entscheiden, ob man besser fährt, das Angebot anzunehmen, oder der Vermieter ohnehin keine höhere Miete wird durchsetzen können. Wenn man sich ganz unsicher ist, fragt man halt mal bei einem Anwalt oder dem Mieterverein. Aber nur zu jammern, wie gemein die Vermieter sind, ohne sich schlau zu machen, hilft einem nicht weiter.

Zitat von Sven92

Er meinte daraufhin das er die Wohnung vermietet und nicht die Quadratmeter.

Die Aussage ist generell schon richtig. Doch wenn eine Fläche angegeben ist, dann beschreibt dies eine der Eigenschaften der Wohnung. Und eine Eigenschaft muss auch gegeben sein. Die aktuelle Rechtsprechung sieht es so, dass man Abweichungen von bis zu 10% hinnehmen muss. Wenn es mehr ist, gilt es als Mangel an der Beschaffenheit der Mietsache und die Miete ist anteilig gemindert. Aus diesem Grund lassen viele Vermieter die Angabe der Fläche im Vertrag ganz weg.

Zitat von fragenvoll

Vielleicht verstehe ich auch deswegen nicht, warum ich nun plötzlich / dieses Mal die Kosten tragen soll ...

Das ist nachvollziehbar. Es würde mir auch so gehen, dass ich mir Gedanken mache, warum es damals möglich war und jetzt nicht. Aber juristisch ist nichts dagegen einzuwenden. Es war einfach erfreulich, dass der Vermieter die Arbeit damals erledigt hat. Aber er hätte es schon damals nicht müssen. Man kann es nicht erzwingen, da die fehlende Fiesenreihe der vertragsgemäße Zustand ist. Es gibt sogar Wohnungen, wo man sich überhaupt nicht hin stellen kann, sondern sitzen muss zum Duschen, und das ist dann auch der vertragsgemäße Zustand. Das habe ich mal in einem Urteil gelesen.

Zitat von sofajehova

Aber ich find den Brief sehr unverschämt

Nein, der Brief ist absolut nicht unverschämt, sondern sogar sehr fair. Stellt doch dieser Vemieter klar und deutlich heraus, dass es sich um ein Angebot handelt, dem man zustimmen kann, aber man dazu nicht verpflichtet ist. Ein Angebot zu unterbreiten ist auch juristisch legitim, da es in §145 BGB i.V.m. §557 BGB vorgesehen ist.

Andere Vermieter stellen ein solches Angebot so dar, als sei es schon ausreichend, die Zustimmung gerichtlich durchsetzen zu können, was schon allein wegen unbeachteter Formvorschriften scheitern würde. Diesen Versuch könnte man eher als unverschämt bezeichnen. Es obliegt jedem einzelnen Mieter, die Angelegenheit zu prüfen, sich ggf. beraten zu lassen, um dann aus Überzeugung zuzustimmen oder nicht.

Ich weiß sehr wohl, dass es einige Vermieter gibt, die nichts unversucht lassen, dem Mieter so viel Geld wie möglich aus der Tasche zu ziehen. Doch wenn sich ein Mieter alles gefallen lässt ohne sich über seine Rechte zu informieren, nur aus Angst heraus, die Wohnung zu verlieren, dann ist diesem auch nicht zu helfen.

Verfristung nennt man das in dem Fall, nur um mit den Begriffen genau zu sein.

Gemäß §556 Abs 3 BGB darf ein Vermieter über Kosten auch nach seiner gesetzlichen Frist noch abrechnen, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Im Bezug auf die Hausverwaltung kann er aber nicht so einfach seine Hände in Unschuld waschen, sondern er müsste die Umstände schon etwas genauer erklären. Ob er die Verzögerung wirklich nicht zu vertreten hat, kann man aus den Informationen nicht erkennen.

Ein Eigentümer hat durchaus Möglichkeiten, etwas Druck bei der Hausverwaltung zu machen. Außerdem hat er schlimmstenfalls die Möglichkeit, die Rechnungen bei der Hausverwaltung einzusehen um dann selber eine Abrechnung zu erstellen. Das mag vielleicht nicht so einfach sein wie es klingt, soll aber zeigen, dass der Vermieter einiges tun kann bevor er zurecht sagen kann, dass er die Verspätung nicht verhindern konnte.

Zitat von fragenvoll

dass nach § 535 BGB der Vermieter mir die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen müsste

Die Aussage ist zwar grundsätzich richtig, jedoch darf man damit nicht übersehen, dass "vertragsgemäß" der Zustand ist, wie er bei Anmietung vorherrschte oder aber im Vertrag bestimmt ist. Die Höhe der Fliesen war beim Einzug schon bekannt, also ist dies so vereinbart. Der Vermieter schuldet daher nicht mehr oder etwas anderes. Man hätte bei Anmietung schon vereinbaren können, dass der Vermieter nachbessern muss und den Fliesenspiegel erhöhen, aber das wurde nicht gemacht.

Zitat von fragenvoll

und ich einfach Duschen, würden wir uns wahrscheinlich in einigen Monaten über Feuchtigkeitsschäden / Schimmel unterhalten müssen.

Ja, was aber dann Ihr Problem wäre. Man hat als Mieter eine Obhutspflicht, die Wohnung vor Beschädigungen zu bewahren. Man muss also Maßnahmen ergreifen. Übrigens sollte man nach dem Duschen immer das Spitzwasser von den Fliesen abwischen. Sonst kann sich in den Fugen leicht Schimmel bilden. Und da könnte man auch die Tapete mit abwischen.

Es gibt noch andere Möglichkeiten außer einer Fliesenreihe. Es gibt Folie, die man aufkleben kann als Spritzschutz. Oder man nimmt einen Duschvorhang mit einer kreisförmigen Stange, wodurch der Vorhang dann auch hinten an der Wand entlang geht.

Zitat von fragenvoll

kann ich dann trotzdem einfach alleine fliesen und beim Auszug diese Fliesenreihe wieder entfernen?

Ja das kann man. "Einfach" ist aber relativ, denn man muss dann auch fachgerecht tapezieren, um den jetztigen Zustand wieder herzustellen.

Zitat von ReneDuerr

Diese Maßnahme zum Test auf Blei halte ich für wichtig

Bei diesen Wasserproben wird nur auf Legionellen untersucht.

Zitat von ReneDuerr

Muss ich auch meinen Vermieter oder von ihm beauftragte Personen in meine Wohnung lassen?

Um die Frage zu beantworten muss sich der Vermieter zunächst angekündigt haben und einen Grund nennen, warum er in die Wohnung muss, sodass man dann entscheiden kann, ob es ein berechtigtes Interesse ist. Bis jetzt ist ja nur der Dienstleister für die Probenentnahme angekündigt.

Eine Kleinreparaturklausel umfasst nur solche Dinge, die dem direkten Gebrauch unterliegen. Und das ist wörtlich zu nehmen, also nur Dinge, die man auch anfasst. Es kann also nur den Spülknopf betreffen, aber keine innenliegenden Teile. Das ist schon Grund genug, dass man nicht zahlen muss.

Das kann man nur schätzen. Aus der Abrechnung des Vorjahres entnimmt man die Heizkosten, und rechnet diese auf den Zeitraum des Ausfalls herunter.

Die Frage wurde bereits indirekt beantwortet. Wenn man so viel an Kosten bezahlen muss, wie man ohne Defekt hätte bezahlen müssen, dann bedeutet das umgekehrt natürlich auch, dass man einen Anspruch hat, eigene Kosten zu verlangen, aber abzüglich dem, was die normale Heizung im Haus gekostet hätte.

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung kann nur das verlangt werden, was man als Mieter selbst verursacht hätte, wenn es keinen Defekt gegeben hätte. Was darüber hinaus geht zahlt der Vermieter. Den Betrag kann man natürlich nicht messen, sondern nur schätzen.

Für die Mietminderung ist es zu spät, denn diese ist nachträglich wegen §814 BGB nicht mehr möglich, außer man hat unter Vorbehalt gezahlt.

Nomalerweise hätte man vorher prüfen müssen, ob man überhaupt hätte streichen müssen. Denn bei einer starren Endrenovierungsklausel, die nicht vom Zustand der Wänderabhängig gemacht wird, ist die Vereinbarung regelmäßig unwirksam. Nun wurde aber gestrichen, und so wäre es genau genommen wie eine Beschädigung und keine Leistungspflicht.

Nun geht der Vermieter aber von der Leistungspflicht aufgrund der Vereinbarung aus. Somit kann man mit §281 Abs. 1 BGB argumentieren, nach dem Geld erst nach einer verstrichenen Frist verlangt werden kann.