Beiträge von Fruggel

Zitat von Hexor

welche Art Beweise in diesem Fall vorbringen sollte oder muss, um überhaupt eine Chance zu haben

An Beweisen gar keine besonderen. Für den Mieter sind die Hürden da nicht so hoch. Man muss nur sachlich begründen, warum man meint, dass der Eigenbedarf bei der Kündigung schon nicht bestanden haben kann. Dann ist nämlich der Vermieter dran zu beweisen, dass der Eigenbedarf wirklich bestand.

Man sollte den Gedanken aufgeben, dass es Grund genug ist, dass die Schwiegermutter nicht eingezogen ist. Das ist für den Richter nicht wichtig. Es geht stattdessen darum, ob man begründete Zweifel hat, warum der Eigenbedarf nie bestanden haben kann.

Was schreibt der Vermieter denn ungefähr sinngemäß in der E-Mail als Erklärung zu der Aktion?

Rechtmäßig ist das Vorgehen definitiv nicht und es wäre möglich, über einen Anwalt eine gerichtliche Verfügung zu erlangen, dass der Vermieter den Zugang zum Zimmer wieder gewähren muss. Doch der genauere Hintergrund sollte bekannt sein.

Zitat von Hexor

Aber in diesem Fall riecht es doch sehr stark nach vorgetäuschten Eigenbedarf und einem abgekarteten Spiel.

Absolut nachvollziehbar. Ich würde ebenfalls das Gefühl haben in der Situation. Doch es geht in diesem Thema doch darum, dass Schadenersatz verlangt werden soll. Und hierfür muss man einzig und allein überlegen, worauf ein Richter schaut. Für diesen reicht ein Gefühl nicht aus.

Zitat von Hexor

Pläne für Eigenbedarf erst verneint

Hätte man sich direkt schriftlich geben lassen sollen in Form eines Kündigungsverzichts. Worte sind manchmal sehr vergänglich.

Zitat von Hexor

Letztlich wurde von uns keine Vereinbarung zugestimmt unterschrieben

War eventuell ein Fehler, denn eine Abfindung für die Umzugskosten zu bekommen ist doch nicht das Schlechteste.

Zitat von Hexor

frage ich mich, wieso es immer noch Eigenbedarfsfälle gibt, die ein Vermieter vor Gericht verliert.

Weil solche Themen immer eine Einzelfallentscheidung ist. Das lässt sich nicht pauschalisieren. Ein Richter geht nicht nur danach, was vorgetragen wird, sondern auch, dass die Dinge in sich stimmig und plausibel sind.

Wenn Sie es tatsächlich weiter verfolgen wollen, Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf zu bekommen, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden, der die Einzelheiten genauer prüfen kann und er kann Ihnen dann eine Einschätzung geben. Der Mieterschutzbund ist für so ein Thema oftmals nicht so gut geeignet.

Das sind sehr unglückliche Umstände und es ist auch für einen Anwalt nicht einfach, hier wirkungsvoll zu helfen. Doch nur ein Anwalt kann hier wirklich etwas tun. Mit den Versorgern können Sie nur insoweit sprechen, als dass Sie mit den Schulden in Ruhe gelassen werden. Ein eigener Versorgungsvertrag wäre eine Möglichkeit, die bei einem MFH aber in der Regel nicht umsetzbar ist.

Vielmehr frage ich mich, warum Sie überhaupt noch Miete zahlen, obwohl bei den Zuständen die Wohnung unbewohnbar ist und die Miete somit um 100% gemindert?

Zitat von Hexor

Wie lässt sich also der vorgetäuschte Eigenbedarf beweisen oder zumindest so dokumentieren, dass die Chancen in einem Gerichtsprozess steigen?

Das wollen Sie jetzt wahrscheinlich ungern lesen, was ich schreibe. Doch mit den hier im Forum gegebenen Informationen ist das nicht möglich. Denn es kommt gar nicht darauf an, ob die Schwiegermutter tatsächlich eingezogen ist, sondern die Frage ist, wie war die Situation zum Zeitpunkt der Kündigung, ob hier die wirkliche Absicht des Eigenbedarfs bestand oder nicht. Pläne können sich später ändern, wenn sich Umstände ändern.

Haben Sie denn konkrete Gründe, mit denen Sie einem Gericht glaubhaft machen könnten, warum die Schwiegermutter schon zum Zeitpunkt der Kündigung nie die Absicht hatte, in die Wohnung einzuziehen?

Es ist zwar sicherlich ärgerlich. Aber ja es stimmt, der Vermieter kann sich auf die Vormiete berufen. §556e Abs. 1 BGB berücksichtigt nicht, ob der vorherige Mieter die zu hohe Miete hätte rügen können, sondern es gilt, was vereinbart war.

Wichtig hierbei, dass der Vermieter die Auskunft über die Vormiete von sich aus und unaufgefordert erbringen muss. Versäumt er das zu Mietbeginn, kann er erst 2 Jahre später die höhere Miete beanspruchen

Zitat von Bunibruno

Kann die Verzichtserklärung trotzdem einen Haken haben?

Nein. Es ist nur eine Absicherung für den Käufer und Verkäufer. Denn wenn man es versäumt, das Vorkaufsrecht anzubieten, können Schadenersatzansprüche entstehen.

Zitat von Bunibruno

Auswirkungen auf Kündigungsschutz oder sowas?

Nein. Wenn die Voraussetzungen für das gesetzliche Vorkaufsrecht bestehen, dann gilt gleichzeitig auch die mindestens dreijährige Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung. Diese beiden Regelungen schließen sich nicht aus.

Zitat von Bunibruno

Warum den Vertrag genau lesen?

Nur für den Fall, dass man als Mieter die Wohnung kaufen möchte. Denn man nimmt den vorliegenden Vertrag beim Vorkaufsrecht so an wie er ist mit allen enthaltenen Regelungen. Ein Nachverhandeln ist nicht vorgesehen.

Zitat von Gina1212

Sie und auch andere Berichte aus dem Internet sagen, dass dieses Verbot so nicht gültig ist.

Diese Einschätzung ist richtig. Wohl hat der Vermieter die Möglichkeit, die Erlaubnis zu verweigern, aber das kann nicht pauschal erfolgen sondern nur nach Abwägung der Interessen im Einzelfall. Diese Abwägung hat der Vermieter aber nicht vorgenommen, denn er teilt nur allgemeine Befürchtungen. Er müsste Grunde haben, die sich speziell auf den anzuschaffenden Hund beziehen. Er kann nicht vor früheren Erfahrungen darauf schließen, dass es die gleichen Störungen auch mit diesem Hund geben wird.

Die Rechtsprechung zu dem Thema ist ziemlich klar, z.B. hier:

Zitat von BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06

Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem hier gegebenen Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (Blank, aaO; Knops, aaO).

Man sollte daher erneut um Erlaubnis bitten mit dem Hinweis, dass man die Gründe des Vermieters nicht anerkennt, da es nur allgemeine Befürchtungen sind, für deren wahr werden der Vermieter keine Anhaltspunkte nennt.

Danke für die weiteren Informationen. Ich freue mich, wenn meine Erklärungen schon viel Licht in den Sachverhalt bringen konnten.

Zitat von schlaflos

da ich nicht als Mieter geführt werde

Nur nochmal heraus gestellt, was ich schon schrieb, dass es nicht darauf ankommt, wie der Vermieter einen Rechtsnachfolger in seinen Unterlagen führt, sondern es kommt auf das Gesetz an, wie die Rechtsstellung tatsächlich ist. Nur allein danach würde auch ein Richter im Streitfall gehen. Allerdings führt Sie den Vermieter ganz offensichtlich als Mieter, denn andernfalls hätte er Ihrer Mutter die Mieterhöhung zugeschickt und nicht Ihnen. Dieses Verhalten des Vermieters ist nicht konsistent.

Zitat von schlaflos

war für mich niemals strittig und wurde selbstverständlich auch seit dem gezahlt

Nach dem Gesetz ist es zwar vollkommen richtig, dass eine Zustimmung zur Mieterhöhung vorgesehen und nötig ist und ein Vermieter Klage einreichen kann, wenn diese nicht kommt. Jedoch gilt eine Zahlung der Erhöhten Miete als konkludent erteilte Zustimmung (=durch schlüssiges Handeln). Daher kann man die Drohung einer Klage ignorieren, da der Vermieter keine Grundlage mehr dafür hat.

Zitat von schlaflos

in das Mietverhältnis einzutreten, da sie zum Zeitpunkt des Todes direkte Erbin gewesen ist

Diese Aussage ist ein weiteres Beispiel, dass der Vermieter sein Handeln nicht auf die gesetzlichen Bestimmungen stützt. Denn in §564 BGB, in dem es um die Fortsetzung mit Erben geht, steht gleich zu Beginn zu lesen: "Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt..." Das bedeutet, dass der §563 Vorrang hat. Es bleibt also der Widerspruch, warum der Vermieter dann die Mieterhöhung sowie auch die Kündigung nicht an die Mutter geschickt hatte.

Zitat von schlaflos

und ich zeitnah den Gang zu einem Anwalt antreten werde.

Wobei dieser nur beraten kann, da es im Moment keinen Handlungsbedarf gibt. Ein neuer Mietvertrag oder Nachtrag zum bestehenden ist nur ein Angebot, das man nicht annehmen muss und meistens die Situation verschlechtert. Eine Kaution muss nicht geleistet werden, da im Vertrag mit der Großmutter nicht vereinbart. Und schließlich, selbst wenn der Vermieter Sie nun als den Rechtsnachfolger der Mutter ansieht, ändert das nichts an der aktuellen Situation und dem Bestehen des Vertrags.

Ist Ihre Befürchtung denn, dass der Vermieter Sie auf Räumung verklagen könnte oder etwas anderes?

Es ist nachvollziehbar, dass Sie über die rechtlichen Hintergründe irritiert sind. Der Vermieter richtet sich nicht an die rechtlichen Vorgaben, und beim nachlesen stößt man auch schon mal auf unterschiedliche Informationen.

Doch vorweg der Hinweis, dass Sie auf keinen Fall etwas unterschreiben sollten, bevor Sie sich über die juristischen Hintergründe zu 100% im Klaren sind. Mit einer Unterschrift könnten Sie Ihr Position verschlechtern, die Sie durch die Gesetzeslage aktuell haben.

Zitat von schlaflos

teilte ich dem Vermieter mit, dass ich in das bestehende Mietverhältnis meiner Großmutter gemäß §563 Abs. 2 BGB eintrete

Das war vollkommen korrekt so. Der Eintritt in das Mietverhältnis geschieht kraft Gesetz und hängt nicht von der Zustimmung des Vermieters ab. Dieser hat zwar unter sehr engen Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht, wobei das am Eintritt in den Vertrag nichts ändert.

Zitat von schlaflos

er habe keine Kenntnis darüber, dass der Wohnraum von mehreren Personen bewohnt wurden sei

Das muss er auch nicht unbedingt und tut nichts zur Sache. Denn es kommt darauf an, ob man im gemeinsamen Haushalt zusammen gewohnt hat, nicht ob der Vermieter davon weiß.

Zitat von schlaflos

Bereits 7 Tage später erhielt ich lediglich eine Kündigung des Mietverhältnisses zum 01.04.2025.

Es wäre zu prüfen, was als Grund ganz genau darin steht. Der Vermieter hat bei Eintritt nach §563 BGB zwar ein Sonderkündigungsrecht, jedoch sind die Voraussetzungen dafür sehr hoch.

Zitat von schlaflos

ein an mich gerichtetes Schreiben mit der Bitte einer Mieterhöhung zuzustimmen

Ihre Reaktion auf diese Mieterhöhung kann ich nicht nachvollziehen. Denn mit dem Schreiben an sich bestätigt der Vermieter doch indirekt, dass er eingesehen hat, Sie sind nun Vertragspartner. Das war insofern ein Geschenk von ihm. Ob die Mieterhöhung berechtigt ist, ist ein anderes Thema und diese müsste man sich anschauen.

Eine Mieterhöhung nicht zu prüfen und einfach zu ignorieren ist alles andere als eine gute Idee. Denn wenn die Mieterhöhung in der Höhe berechtigt ist, dann könnte der Vermieter tatsächlich Klage einreichen und man hätte zusätzliche Kosten zu tragen.

Zitat von schlaflos

sonst würde man binnen 7 Tagen ein Klageverfahren einleiten

Soll er mal. Wenn sich das auf die Mieterhöhung von 2025 bezieht und keine weitere kam, ist die Klage verfristet, da man diese in einem bestimmten Zeitraum eingereicht haben muss.

Zitat von schlaflos

Im Oktober 2025 verstarb dann meine Mutter und ich rückte in der Erbfolge vor

Was dies mit der Wohnung der Großmutter zu tun hat, verstehe ich nicht. Hat die Mutter da auch gewohnt?

Zitat von schlaflos

ein Schreiben mit dem Nachtrag zum Mietvertrag

Ein solcher Nachtrag sollte sehr sorgfältig angeschaut werden. Denn wegen Eintritt in das Mietverhältnis nach §563 BGB bedarf es keines Nachtrags zum Vertrag. Denn der Eintritt erfolgt Kraft Gesetz. Das bedeutet, der bestehende Mietvertrag hat weiterhin Gültigkeit, auch wenn der Name der Vertragspartei auf dem Dokument nicht mehr stimmt. In aller Regel will der Vermieter damit seine Position verbessern, indem man sich als Mieter zu zusätzlichen Dingen verpflichtet.

Zitat von schlaflos

Ich möchte dies schon auch so festgehalten haben.

Nachvollziehbar, dass Sie darüber Gewissheit bekommen möchten. Allerdings erwarten Sie nicht, diese vom Vermieter zu bekommen. Indirekt haben Sie diese schon aufgrund der an Sie gerichteten Mieterhöhung, aber mehr sollte man nicht erwarten.

Es bleiben jetzt also nur 2 Fragen.
- Wann kam die letzte Mieterhöhung? Denn wenn die Klagefrist abgelaufen ist, müsste der Vermieter zuerst eine neue Mieterhöhung schicken, und dann laufen die Fristen neu an.
- Um was für ein Mietverhältnis der Mutter geht es?

Zitat von Sunshine28

da er in der Zwischenzeit nicht weiter renovieren kann

Na das ist doch ein guter Punkt, wo man für einen Aufhebungsvertrag in Verhandlung gehen kann, da ihm eine frühere Beendigung entgegen kommen würde.

Damit dieser Vertrag dann auch wirksam ist, sollte man aber beachten, dass er diesen im eigenen Namen erst abschließen kann, wenn er Eigentümer ist, also ab Eintragung ins Grundbuch. Vorher kann er diese Einigung nur im Namen des bisherigen Eigentümers verwirklichen, was bedeutet, dass er eine Vollmacht von diesem braucht.

Zusammenfassend würde ich nicht darauf spekulieren, dass sich die Kündigung später als unwirksam heraus stellen könnte.

Können Sie sich dieses Vorgehen vorstellen oder sehen Sie darin größere Schwierigkeiten, da nicht zuletzt doch auch eine neue Bleibe gefunden werden muss?

Zitat von Onlyme

Ich denke um einen RA kommt man da leider nicht mehr drum herum.

Mag sein, aber doch nicht so schnell. Setzen Sie den Vermieter doch erstmal in Zugzwang, indem Sie ihm freundlich schreiben, dass Sie gerne Ihre Pflichten erfüllen möchten, aber dazu ganz genau wissen müssten, für welche Monate ganz genau welcher Betrag exakt fehlen würde. Wenn er das dann schreibt, können Sie ihm für genau diese Monate die Kontoauszüge schicken und dieses Thema sollte sich erledigt haben.

Zitat von Sunshine28

davon ausgehen das er die Kündigung mit Laufzeit 9 Monate ab dem nächstmöglichen Zeitpunkt

Ja, das ist stark zu vermuten. Die erleichterte Kündigung nach §573a BGB war von Schweinchenfan nur für den Fall gemeint, falls die Kündigung wegen Eigenbedarf das Mietverhältnis nicht beenden sollte aus welchen Gründen auch immer. Das wäre dann quasi noch der Trumpf, den der Vermieter im Ärmel hat.

Zu beurteilen, ob die Kündigung wirksam ist, wäre zum jetzigen Moment reine Spekulation, auch für einen Anwalt. Denn letztendlich kommt es darauf an, was in dem tatsächlichen Kündigungsschreiben stehen wird. Nach den bisherigen Informationen spricht aber vieles dafür, dass der Vermieter mit seinen Gründen mit der Kündigung durch kommen würde.

Hat der neue Vermieter denn durch irgend eine Bemerkung den Eindruck gemacht, dass ihm eine frühere Beendigung des Mietverhältnisses angenehm wäre? Wie hat er sich in etwa geäußert?

Der Mieter, dessen Abrechnung mit weniger Personen belastet ist als tatsächlich in der Wohnung gewohnt haben, wird in der Regel eher keine Einwände gegen die Abrechnung haben. Vielmehr geht es um die anderen, benachteiligten Mieter.

Dieser Mieter, der zu viel zahlen muss, geht folgendermaßen vor:

• Er geht gedanklich mal durch das Haus und schreibt sich auf, wie viele Leute seines Wissens vermutlich in den einzelnen Wohnungen leben. Dann addiert er die Zahl auf.
• Im nächsten Schritt nimmt er eine Position, die nach Personen gerechnet wurde, und berechnet den korrekten Anteil. Beispiel: Wasser ist angenommen 1500€, dann 1500 : Gesamtbewohner x Personen in der eigenen Wohnung = Eigener Anteil für diese Position.
• Das wiederholt man für die anderen Positionen und rechnet dann die tatsächlichen Gesamtkosten zusammen. Die Differenz zu der Summe des Vermieters zieht man dann ab, schreibt dem Vermieter die Einwände, und bezahlt den geringeren Betrag.

Ist das in dieser Darstellung klar geworden, wie man vorgehen kann und sollte? Wenn nicht laden Sie gerne mal die Abrechnung hier anonymisiert hoch.

Verweigert der Vermieter aktiv, die Belege einsehen zu dürfen? Dann steht einem sogar ein Zurückbehaltungsrecht zu.

Zitat von Florian4MR

wenn doch zusätzlich mehrere Neu eingezogene Personen in Wohnungen untermieten

Der Vermieter muss die korrekte Anzahl einsetzen, die im Haus tatsächlich wohnen. Ist die Gesamtsumme der Bewohner zu niedrig angesetzt, erhöht das die Kosten der Mieter im Haus. Diese Mieter können dann die Abrechnung gegenüber dem Vermieter beanstanden, da dies ein materieller (=inhaltlicher) Fehler ist. Das ist eine Sache, die nur Vermieter und Mieter betrifft. Als Mieter muss man anderen Mietern (wie im Eingangsbeitrag angedeutet) keine Rechenschaft geben.

Zur Belegeinsicht, zu der man als Mieter das Recht hat, kann auch ein Nachweis gehören, wie viele Personen in den Wohnungen wohnen. Das ist etwas schwierig für einen Vermieter, diesen zu erbringen, weil er dafür genau genommen jedes Jahr bei den Mietern anfragen muss, ob sich etwas geändert hat.

Zitat von Golum

Muss ich bedenken haben, mein Geld nicht zu bekommen?

Wie schon geschrieben ist das ein Fall für die Aufrechnung. Man muss es laut §388 BGB dem Vermieter nur schriftlich mitteilen.

Zitat von Golum

Was haben die genannten Paragraphen mit dem aufrechnen der Miete zu tun

Da habe ich in der Erklärung tatsächlich einen Schritt ausgelassen, warum die Verwirrung geblieben ist.

Ich habe die Antwort so formuliert, weil ich heraus stellen wollte, dass Einwände gegen die Abrechnung eine Zustimmung des Vermieters oder eine Klärung mit diesen nicht bedürfen, was aber viele glauben. Der Vermieter muss auf die Einwände noch nicht mal antworten. Wenn er der Meinung ist, dass seine Berechnung korrekt ist, kann er antworten oder direkt Klage einreichen.

Die Aufrechnung mit der Miete ist ein Recht, das sich mit §387 und 388 BGB begründet. Den unstreitigen Teil schuldet man aber. Manche Mieter zahlen gar nichts, während sie auf Antwort des Vermieter warten, aber das ist nicht korrekt.

Welche Erfahrung hatten Sie denn schon mal in der Vergangenheit gemacht mit einer Abrechnung, die Fehler enthielt? Kam es zu Diskussionen mit dem Vermieter?

Zitat von Golum

Ist das irgendwo geregelt?

Gemäß §556 Abs. 3 BGB i.V.m. §259 ist die Abrechnung allein für sich genommen nicht die Forderung des Vermieters selbst, sondern soll nur eine Aufstellung der Kosten und des Anteils für den Mieter darstellen. Sinn ist, feststellen zu können, wie viel man dem Vermieter noch schuldet oder zurück zu bekommen hat. Ist dies unter Berücksichtigung der Fehler möglich, hat die Abrechnung bereits den vom Gesetzgeber beabsichtigen Zweck erfüllt. Die Nebenkostenabrechnung ist nicht mehr als ein Teil der Miete, da man im Laufe des Jahres nur Vorauszahlungen geleistet hat.

Zitat von Onlyme

und bisher erfolgte hierzu leider keine Korrektur

Ein Vermieter ist auch gar nicht verpflichtet, eine Korrektur zu schicken, außer in besonderen Fällen. Man rechnet als Mieter selber aus, wie viel man dem Vermieter unter Berücksichtigung der Fehler schuldet und leistet den Betrag. Wenn sich ein Guthaben ergibt, fordert man das, und wenn nichts kommt, darf man es mit der Miete aufrechnen.

Sofern man die Einwände innerhalb der 12-Monats-Frist rechtzeitig und wenn möglich nachweisbar dem Vermieter hat zukommen lassen, dann gilt die Verjährung von 3 Jahren ab Entstehen des Anspruchs.

Wie reagiert der Vermieter, wenn Sie ihn anrufen und auf die fehlenden Abrechnungen hinweisen, um die Zusendung zu erbitten?

Das ist sicherlich sehr ärgerlich, dass der Vermieter nicht so pflichtbewusst ist und seine Aufgaben erledigt. Doppelt so ärgerlich, wenn man das Gefühl hat, er könnte vielleicht die Abrechnung absichtlich zurückhalten um ein Guthaben nicht auszahlen zu müssen.

Das sind jetzt zwei Dinge, die man angehen kann.

1. Die fehlenden Abrechnungen
Relevant sind hier nur die von 2022 und 2024. Für weiter zurück liegende ist die Verjährung eingetreten, gerechnet 3 Jahre ab Ende des Jahres, in dem die Abrechnung hätte zugehen müssen. Diese kann man einfordern, jedoch eventuell mit gerichtlicher Hilfe.

Während der Mietzeit kann man die Vorauszahlung zurück halten, doch nach dem Mietverhältnis geht das nicht mehr, auch keine Rückforderung.

2. Die falschen Abrechnungen
Hier kommt es darauf an, ob schon Einwände gegen die Abrechnung geltend gemacht wurden, wofür man 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit hat. Wenn die Zeit verstrichen ist, hat die Abrechnung trotz Fehler Bestand. Ausnahme ist nur, wenn die Abrechnung formell unwirksam ist.

Welche Fehler haben Sie denn in den Abrechnungen gefunden, und hatten Sie diese dem Vermieter gegenüber schriftlich moniert?