Wenn die Miete dann in 2027 wieder erhöht werden soll, vergleicht man mit der Miete von 3 Jahren zuvor, also von 2024, und das waren 626€.
626 + 15% = 719,90€. Das wäre dann das Limit aufgrund der Kappungsgrenze.
ABER:
Für eine Mieterhöhung muss der ortsübliche Vergleich auch die Höhe rechtfertigen UND es müssen die formellen Vorgaben in dem Schreiben eingehalten sein. Das wäre zu prüfen bei einer neuen Erhöhung. Wenn das nicht in Ordnung ist, muss man auch nicht zustimmen.
also die 15% die hier gelten, dann 3 Jahre warten muss bis sie generell eine neue Mieterhöhung machen darf
damit hat der Vermieter die 15% bereits ausgeschöpft und er muss deshalb 3 Jahre warten, um die Miete wieder auf ein ortsübliches Niveau zu erhöhen
So herum ist es jetzt falsch formuliert. Die Kappungsgrenze wird nicht angewendet, sondern sie ist eine Deckelung der Mieterhöhung, also eine Kontrolle, dass die gewünschte Miete nicht zu hoch ist.
Nehmen wir an, dass die Nettomiete (ohne Nebenkosten) 500€ sei. Und der Vermieter könnte laut Mietspiel oder Gutachten auf 600 € erhöhen, dann geht das nicht, weil das 20% Erhöhung wären. Somit reduziert sich der Betrag dann auf 575 €. Und damit hat der Vermieter die 15% bereits ausgeschöpft und er muss deshalb 3 Jahre warten, um die Miete wieder auf ein ortsübliches Niveau zu erhöhen.
In einem anderen Fall erhöht der Vermieter die Miete beispielsweise nur um 5%, also von 500 auf 525€, dann dürfte er nach 15 Monaten wieder erhöhen, sofern noch Spielraum zur ortsüblichen Höhe ist, weil er die Kappungsgrenze noch nicht ausgeschöpft hatte im Jahr zuvor.
Aber wie schon geschrieben, wenn der Vermieter die Mieterhöhung nicht ordentlich mit amtlichen Mietspiegel oder drei real existierenden anderen Mietverhältnissen oder mit einem Sachverständigengutachten begründen kann, würde er bei Gericht mit der Mieterhöhung scheitern.
Allerdings waren die Vergleichswohnungen alle von Portalen.
Eben, damit sind die formellen Anforderungen nicht erfüllt. Vor Gericht würde sie damit scheitern, wenn die Wohnungen keine realen Mietverhältnisse sind sondern nur von den Portalen. Wohl gibt es in einigen Städten eine online Version eines offiziellen Mietspiegels, herausgegeben von der Stadtverwaltung. Aber wenn wir über die Portale sprechen, wo man Wohnungen zur Vermietung anbietet, reicht das nicht. Eine ungültige Mieterhöhung muss man nicht unterschreiben. Wenn man sich nicht sicher ist, lässt man die Mieterhöhung prüfen bei einem Anwalt, Mieterverein, Verbraucherzentrale oder einer sonstigen fachkundigen Person.
Aber wie will sie denn an tatsächlich bestehende Mietverhältnisverträge gelangen?
Das ist das Problem eines Vermieters. Darüber muss man sich als Mieter keine Gedanken machen. Vermieter vernetzen sich manchmal untereinander in Foren, man kennt einen aus dem Bekanntenkreis. Wohnungen aus dem eigenen Bestand dürfen auch genommen werden, wenn man mehrere hat.
gut ich bekommen sie nicht raus...ich dann alle 15 Monate hohe Miete machen
Die 15 Monate gelten auch nur theoretisch. Denn die Kappungsgrenze von 15% bezieht sich auf einen Zeitraum von 3 Jahren. Also auch wenn ein Vermieter alle 15 Monate theoretisch erhöhen könnte, hindert ihn oft die Kappungsgrenze, die im Vorjahr vielleicht schon ausgeschöpft wurde. Daher erneut der Appell, als Mieter nicht alles hinzunehmen aus Angst, man könnte eh nichts dagegen tun. Die Gesetze bieten einem Mieter einen ziemlich guten Schutz. Es ist also alles andere als aussichtslos.
Wenn die Mieterhöhungen in dem Zeitintervall weitergehen, dann sind wir in 2 1/2 Jahren ruiniert.
Meinen Beitrag oben nicht gelesen, dass man sich dagegen sehr wohl wehren kann und die Mieterhöhungen nicht akzeptieren muss?
sie hatte uns einfach in dem Mieterhöhungbegehren links reingesetzt, mit Wohnungen in gleicher Größe aus dem gleichen Stadtteil
Wohnungen aus Angeboten in den diversen Portalen gelten nicht als Vergleichswohnungen. Damit sind die formellen Voraussetzungen nicht erfüllt. Es muss sich um tatsächlich bestehende Mietverhältnisse handeln.
darf sie wirklich ununterbrochen alle 15 Monate die Miete erhöhen ?
Die Miete darf alle 15 Monate erhöht werden. Das Gesetz schreibt vor, dass eine bestimmte Wartezeit eingehalten werden muss, in der die Miete unverändert bleibt, und diese ist damit erfüllt.
Das bedeutet aber noch lange nicht, dass die Miete laufend immer höher wird ohne dass der Betrag begrenzt ist. Ein Vermieter kann nur bis zu der Höhe gehen, die für die Ortschaft bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Das ist das Limit. Höher geht nur bei einer Modernisierung, aber das ist dann wieder ein anderes Thema.
Das korrekte Vorgehen bei einem vorliegenden Mieterhöhungsverlangen ist somit:
Mängel in der Wohnung, welche die Nutzbarkeit einschränken, werden dabei nicht berücksichtigt, denn für diese ist die Miete kraft Gesetz gemindert. Mieterhöhung und Mietminderung wegen Mängeln schließen sich nicht aus, beide Rechte bestehen unabhängig voneinander.
Vielmehr kauft erst eine GmbH die Wohnung und will diese dann an eine Privatperson weiterverkaufen
Der §577a BGB wird zwar mit dem Verkauf an die GmbH ausgelöst. Jedoch beginnt die Sperrfrist für die Kündigung wegen Eigenbedarf erst dann, wenn die Wohnung von einer Privatperson gekauft wird. Grund dafür ist, dass eine GmbH keinen Eigenbedarf haben kann, der Gesetzgeber den Mieter aber geschützt wissen will vor Umgehung der Sperrfrist durch Investoren. Sollte die GmbH die Wohnung also erst nach 10 Jahren verkaufen, dann beginnt die Sperrfrist auch erst dann. Für weitergehende Erläuterung siehe das BGH Urteil v. 06.08.2025 - VIII ZR 161/24.
Ja richtig. Die Teilung des Eigentums und das Anlegen einzelner Grundbuchblätter für das Sondereigentum (Wohnungen) löst §577 und 577a gleichermaßen aus. Wenn sich ein Mieter also nicht dafür entscheidet, in den Kauf gemäß der Konditionen des vorliegenden Kaufvertrags einzutreten, dann bleibt die Kündigungssperrfrist beginnend ab der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. In Gebieten mit angespannter Wohnsituation können das manchmal auch mehr als 3 Jahre sein.
Zu welchem Zweck wurde der Kaufvertrag vorgelegt? Das ist normalerweise nur üblich, um Gelegenheit zu geben, das Vorkaufsrecht wahrzunehmen. Falls dem so sein sollte, dann muss zwangsläufig auch die Kündigungssperrfrist greifen. Das eine ohne das andere würde keinen Sinn ergeben.
bei angedrohter Konsequenz der Beauftragung eines prof. Schlüsseldienstes mit den entsprechenden Kosten
Das hat nichts mit "den Abgeklärten" zu tun. Die Möglichkeit der Selbstvornahme nach §536a Abs. 2 BGB sieht es schlicht nicht vor, dass die Durchführung von einem Fachunternehmen gemacht wird. Selbstverständlich aber natürlich fachgerecht. Wenn man also selber einen größeren Schaden anrichtet bei der Aktion, wird man dafür aufkommen müssen.
Das Resultat ist eine Nachzahlung, obwohl ich in der Wohnung gar nicht mehr wohnte.
Widersprechen Sie der Rechnung des Stromversorgers und schildern dabei den Sachverhalt, dass Sie in der Zeit die Wohnung nicht mehr genutzt haben und somit die Rechnung entweder an den Vermieter oder den nachfolgenden Mieter gehen muss.
Was gilt denn nun ? §§ 1, 2 BetrKV oder Anlage 2 zu meinem Mietvertrag?
Das muss man sich im Vertrag genauer anschauen, wie es formuliert ist. Im Zweifel, wenn es missverständlich vereinbart ist, tendieren die Gerichte meistens dazu, zugunsten des Mieters zu entscheiden.
Wie macht man das mit der Kaution, bzw. Miete?
Ein Untermietvertrag hat die gleichen rechtlichen Grundsätze wie ein normaler Mietvertrag, da gibt es keine Unterschiede vom Vertrag her gesehen. Somit darf man auch eine Kaution vereinbaren in Höhe von maximal drei Monatsmieten. Rechtsgrundlage ist §551 BGB.
Darf man Möbelzuschlag nehmen?
Ja, das ist zulässig, aber nur in einer normalen angemessenen Höhe, um seine Aufwendungen zu decken, und nicht so viel, dass man von einer Gewinnerzielungsabsicht sprechen kann. Dazu gibt es auch ein aktuelles Urteil des BGH vom 28.01.2026 - VIII ZR 228/23.
Grundsätzlich ist die Zustellung per Whatsapp möglich, da es im Gesetz dazu keine Formvorschriften gibt. Allerdings verlangt das Gesetz in §259 BGB, dass die Abrechnung nachvollziehbar ist. Und wenn die Abrechnung nur als Text in Whatsapp erscheint, nicht als Dokument, dann sollte man da schon mal genauer hinschauen.
Sollte sich heraus stellen, dass die Abrechnung formell unwirksam ist, dann muss man gar nichts zahlen, denn dann ist es so, als hätte man noch gar keine Abrechnung bekommen.
Unabhängig von der Frist, die dabei steht, gerät man gemäß §286 BGB frühstens nach 30 Tagen in Verzug und meistens muss man zunächst noch eine Mahnung bekommen haben.
Was soll denn noch wichtig sein für diesen Passus?
Es wäre unseriös, eine eindeutige Aussage zu treffen ohne den ganzen Vertrag zu kennen. Es kann durchaus vorkommen, dass man ein Detail für unwichtig erachtet, was aber dann zu einer ganz anderen Bewertung führen würde. Wenn es dergleichen nichts gibt, dann ist der Vermieter in der Pflicht, soweit ist es klar.
Da habe ich mich vertan (80 Jähriger Vermieter). Kann ich darauf bestehen?
Kommt drauf an, was sonst noch so im Vertrag steht. Das kann man allein mit dem einen Satz nicht beantworten.
Allgemein gesagt ist der Vermieter aber nach §535 BGB immer für die Instandhaltung, also auch die Schönheitsreparaturen zuständig, sofern er sich nicht im Vertrag von der Pflicht befreit hat. Das gilt auch, wenn nichts davon im Vertrag stehen würde.
Das sind 6,5 Stunden. Muss ich das hinnehmen?
Ja, ein Handwerker kann öfter mal einen Termin nicht genau eingrenzen, weil er nicht absehen kann, wie schnell er durch ist. Aber da der Handwerker offenbar länger im Haus zu tun hat, kann man mit ihm ja dann sprechen und fragen, nach welcher Reihenfolge er vor geht, um es dann abschätzen zu können.
Die Klausel dürfte wahrscheinlich als unwirksam eingestuft werden, weil dort Dinge aufgeführt werden, die zu weit gehen und nicht unter Kleinreparaturen im Sinne der II. Berechnungsverordnung §28 fallen.
Aber davon abesehen ist eine "Beteiligung" an den Kosten eh ausgeschlossen. Wenn die Reparatur höher ist als der vereinbarte Betrag muss man gar nichts zahlen.
sind die Klauseln zur Schönheitsreparatur ungültig (insbesondere 14.3)
Diese sog. Quotenklausel ist zwar unwirksam, macht aber nicht die gesamte Klausel zur Schönheitsreparatur unwirksam. Siehe BGH Beschluss vom 18.11.2008 - VIII ZR 73/08.
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