Ja mag sein, ich verstehe dich. Aber man muss sachlich die Abrechnung prüfen. Und man sollte wissen, aus welchem Grund hier mit 445 m² Gesamtfläche gerechnet wurde anstatt 880 wie es bei anderen Positionen der Fall ist. Vielleicht gibt es eine sinnvolle Erklärung, die jedoch aus der Abrechnung nicht ersichtlich wird.
Beiträge von Fruggel
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Ergänzend zur Antwort von Leipziger sei noch gesagt, dass man einen Vertrag auch im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Vermieter vorzeitig auflösen kann. Vielleicht ist es ganz im Sinne des Vermieters, wenn du früher umziehen kannst, und so ist er dann mit einer Aufhebungsvereinbarung möglicherweise einverstanden.
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Hallo,
zumindest wirft diese Abrechnung einige Fragen auf, die zu klären sind. Zunächst mal wird bei manchen Positionen mit eine Gesamtfläche von 880m² gerechnet, bei anderen mit 445m². Es stellt sich die Frage, wodurch das kommt.
Weiterhin was für Kosten der Rauchwarnmelder es genau sind. Für Wartungskosten erscheint es ein wenig viel. Und die Miete der Geräte wäre aber nicht umlagefähig.
Die Schädlingsbekämpfung erfordert eine Vereinbarung im Mietvertrag. Fehlt dies, ist es nicht umlagefähig.
Auf der Abrechnung ist das zugrunde liegende Abrechnungsjahr nicht ersichtlich. Aber wenn ich jetzt mal unterstelle, dass dort der 1.1. bis 31.12. steht, dann wurde dein kürzerer Nutzungszeitraum ab März nicht berücksichtigt in der Berechnung. Es sei denn, dieser Faktor steckt in der Wohnfläche von 60m² mit drin. Wenn deine Wohnung also ca. 80m² groß sein sollte, dann würde es wieder passen.
Es scheint alo wirklich irgend was in der Abrechnung nicht zu stimmen. Aber genaueres weiß man erst nach Belegeinsicht beim Vermieter und Klärung der fragwürdigen Punkte.
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Hallo Markus,
Damit könnte die Miete ja noch weiter steigen.
Ja, das könnte möglich sein. Allerdings ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung unabhängig vom Mietspiegel, auch eine Kappungsgrenze spielt dann keine Rolle. Hierbei gelten dann eigene Regelungen.
Du solltest dir jetzt einfach nur mal anhören, was er erzählen möchte. Lass dich nicht zu irgend welchen Zusagen drängen, sondern bitte um Bedenkzeit. So kannst du dich dann mit anderen beraten. Es bringt nicht viel, sich mit Spekulationen verrückt zu machen.
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Hallo,
Hatte ihn damals schon darauf angesprochen. Ob es möglich ist ein Bad einzubauen.
Da kann ich dir leider keine Hoffnung machen. Man kann den Vermieter nur dann zwingen, wenn eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft nicht erfüllt wird oder technisch etwas nicht funktioniert. Aber etwas an der Wohnsituation zu ändern oder etwas zu Modernisieren auf den Wunsch des Mieters hin, ist leider nicht möglich. Wenn man damit nicht mehr zurecht kommt aufgrund veränderter Umstände, dann bleibt nur ein Umzug. Auch wenn es nicht viel Angebote gibt, kann man ja die Augen offen halten, irgend wann ergibt sich etwas.
Nein das mache ich nicht außerdem würde er danach die Kosten komplett auf uns umlegen !?
Komplett kann er die Kosten nicht umlegen. Aber er kann unter Umständen die Miete wegen Modernisierung erhöhen. Das wäre für euch offenbar das kleinere Problem. Aber der Vermieter muss den Aufwand nicht betreiben, außer es würde ihn eine gesetzliche Verordnung dazu zwingen.
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Hallo,
Ist eine helle Weihnachtsbeleuchtung nach 22-6 Uhr wirklich bei der Polizei eine Ruhestörung wie der Vermieter behauptet?
Nein. Ruhestörung bezieht sich wirklich nur auf Lärm, und nur hierbei kann die Polizei was machen. Dein Problem nennt man "Besitzstörung".
Du bist in der Nutzung deiner Wohnung mehr als nur unerheblich beeinträchtigt so wie du es beschreibst. Demnach ist es ein Mietmangel im Sinne des §536 BGB. Das bedeutet, der Vermieter ist durchaus in der Pflicht, und hat auch die Möglichkeiten, diese Besitzstörung zu unterbinden. Das Gesetz gibt ihm jedenfalls die Möglichkeiten dafür.
Der Mieter selbst hat Spaß daran zu provozieren
Somit könntest du dir als Alternative zu dem oben beschriebenen auch einen Spaß machen. Dieser besteht darin, dass du den Nachbarn vor Gericht zerrst um eine Unterlassung dieser Besitzstörung zu erwirken zu bestimmten Uhrzeiten oder zumindest eine Reduzierung der Helligkeit. So etwas ist möglich, es gab dazu schon Urteile, wobei ich gerade leider keines zur Hand habe. Ich denke, dann wird dem Nachbarn das Lachen schnell vergehen.
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Hallo,
bei dieser Frage geht es darum, ob die Flächenabweichung einen Mietmangel im Sinne des §536 BGB darstellt. Hierfür muss es nicht nur ein geringfügiger Mangel sein, sondern ein erheblicher. Laut Rechtsprechung, auch durch den BGH, ist das in der Regel der Fall, wenn die Abweichung zu Ungunsten des Mieters mindestens 10% beträgt. Dann kann ein Mangel vorliegen, der eine Mietminderung zur Folge hat.
Die Verjährung für eine eventuelle Rückforderung zu viel gezahlter Miete würde 3 Jahre betragen, allerdings aufgrund des §199 I (2) BGB erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mangel dem Mieter bekannt ist. Somit kann die Verjährungsfrist bis zu 10 Jahren betragen.
Bei einer rückwirkenden Forderung zu viel gezahlter Miete aufgrund Mietminderung kommt es dann auch noch darauf an, ob man als Mieter von dem Gesetz der Mietminderung wusste und bekannt war, dass man weniger Miete hätte zahlen können. Wusste man davon, und hat trotzdem die volle Miete vorbehaltlos gezahlt, kann man sich unter Umständen eine Rückforderung verwirkt haben.
Sollte man die zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurück fordern können, dann wirkt sich das auch auf die Nebenkostenabrechnung aus, wie es bei jeder Mietminderung grundsätzlich üblich ist.
Allein nur die falsche Betriebskostenabrechnung per Klage zu beanstanden und eine Korrektur zu fordern wird vermutlich scheitern. Denn laut §556 III BGB ist die Frist für Einwendungen 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung. Danach darf ein Vermieter Einwendungen zurückweisen. Es kann, wenn überhaupt, nur über die Mietminderung nach §536 BGB funktionieren.
Du siehst, es gibt einige Aspekte zu betrachten, weshalb sich deine Frage nicht allgemeingültig beantworten lässt, sondern nur nach Prüfung des Einzelfalls durch einen Anwalt.
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Das kann man nicht allgemein beantworten. Es hängt von den genauen Umständen ab. Manchmal kann der Vermieter fristlos kündigen, dann muss man innerhalb von weniger Tage raus, und manchmal kann er nur ordentlich kündigen, dann gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.
Es ist wirklich besser, mit dem Vermieter zu sprechen und es nicht auf einen Streit anzulegen. Wenn ihr den Hund unbedingt behalten wollt und lieber nach einer anderen Wohnung sucht, dann sagt es dem Vermieter. So kann er euch etwas Zeit zur Suche geben und er muss nicht unbedingt fristlos kündigen.
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Hallo,
ja, dein Vermieter kann kündigen. Denn das Gericht sagt, dass jeder Hund vom Vermieter genehmigt werden muss, bevor man einen anschafft. Und wenn man bereits einen Hund hat, dann ist es sehr gut möglich, dass der Vermieter einen zweiten Hund nicht erlauben muss, da dies zu viel ist für eine Wohnung.
Sprich nochmal mit dem Vermieter und versuche ihn zu überzeugen, den Hund zu erlauben.
Du kannst auch versuchen, die Erlaubnis bei Gericht zu erzwingen. Aber da ihr schon einen Hund habt, ist die Chance gering, dass das erfolgreich sein wird.
Man kann sich nicht einfach so einen Hund schenken lassen. So etwas muss abgesprochen werden!
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Ja, das ist in der Regel der Fall. Denn der Vermieter darf Kosten abrechnen in dem Jahr, in dem sie anfallen, muss sie nicht irgend wie auf Jahre verteilen oder ähnliches.
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Hallo,
es ist für euch als Mieter letztendlich egal, ob es einen Hausmeisterservice gibt. Denn solange die Pflicht zu den üblichen Arbeiten wie Gebäudereinigung, Winterdienst etc nicht vertraglich oder über eine vereinbarte Hausordnung auf den Mieter übertragen worden ist, ist und bleibt es Aufgabe des Vermieters. Es ist sein Vergnügen, ob er die Aufgaben selbst erledigt oder jemanden beauftragt. Sollte sich der Vermieter nicht kümmern, kann man ihn an seine Pflicht erinnern. es ist insowern belanglos, was euch der Makler erzählt hat.
Eine Nebenkostenaufstellung in dem Sinne wie du es beschreibst ist lediglich eine Aufstellung der zu erwartenden Kosten, sodass man darüber eine grobe Vorstellung hat. Rechtlich relevant ist das aber nicht um zu sehen, ob die Nebenkosten umlagefähig sind. Dies erfordert eine entsprechende Vereinbarung innerhalb des Vertrags. Und in dieser Vereinbarung ist es völlig egal, wie hoch die Kosten dann tatsächlich sind. Denn das weiß man ja immer erst im Folgejahr bei der Abrechnung.
In der jährlichen Nebenkostenabrechnung dürfen natürlich nur Kosten abgerechnet werden, die der Vermieter tatsächlich hatte. Und es darf aber auch die Eigenleistung des Vermieters abgerechnet werden. Wenn der Vermieter also z.b. Winterdienst selbst macht, darf er die Zeit mit einem angemessenen Stundenlohn ansetzen. Ob der Vermieter das gesetzeskonform macht in der Abrechnung, kann erst bei Vorliegen der ersten Abrechnung geprüft werden. Zuvor ist das alles ohne Bedeutung.
Die Vorauszahlung für die Nebenkosten kann erst nach der erfolgten Nebenkostenabrechnung verändert werden. Denn erst dann ist die tatsächliche Höhe bekannt. Bis dahin gilt die vertraglich vereinbarte Höhe und das kann ohne Vorliegen einer Abrechnung auch nicht geändert werden.
Die angemieteten Stellplätze müssen vom Mieter selbst gepflegt (gefegt) werden. Diese sind ja Mietgegenstand sofern exklusiv angemietet. Der Vermieter muss ja auch nicht eure Wohnung putzen.
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Wie kommt man an diese Auskünfte?
Wende dich hierfür bitte ans Ordnungsamt der Stadt. Dieses ist auch für Verkehrsangelegenheiten zuständig und kann zur Klärung helfen.
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Hallo,
Gemeint war natürlich, ob gegebenenfalls eine Verpflichtung seitens des Vermieters besteht.
Eine Verpflichtung des Vermieters gibt es zweifellos. Schon im §535, dem ersten Paragraphen zum Mietrecht steht, dass der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu erhalten hat. Und dazu gehört auch, Leuchtmittel auszutauschen, wenn diese defekt sind.
Das Problem ist nur, dass hier aus der Ferne niemand beurteilen kann, wie aufwändg eine Umrüstung der Anlage bei euch in den Räumen werden könnte, sofern keine Halogenlampen mehr verfügbar sind. Ich bin mir nicht sicher, aber ich meine, es gibt LED Leuchtmittel, die direkt anstelle der Halogenlampen ersetzt werden können, also ohne den Trafo auszutauschen. Vielleicht kann @Kontio, unser technisch versierter User etwas dazu sagen.
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muss man Druck machen, sonst passiert überhaupt nichts.
Okay. Das ändert die Gesamtsituation natürlich grundlegend, wenn es noch zahlreiche weitere Problempunkte gibt. In diesem Fall kann man dir nur ans Herz legen, die Beratung durch einen Anwalt in Anspruch zu nehmen, der alle Punkte bewertet. Es macht ja nun keinen Sinn, jetzt wegen der einen Sache das Recht der Mietminderung zu nutzen, wenn die Minderungsquote wegen der anderen Dinge höher werden könnte. Und wenn der Vermieter aus Prinzip, Nachlässigkeit oder warum auch immer nichts unternimmt, kann man auch überlegen, ihn zur Erfüllung seiner Pflicht gerichtlich zu zwingen. Vielleicht braucht er das mal, um zu erkennen, dass er mit seiner Gleichgültigkeit nicht durch kommt. Auch manche Kinder tanzen den Eltern so lang auf der Nase herum, bis ihr Fehlverhalten Konsequenzen nach sich zieht.
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Hallo,
Einer seiner Handwerke hatte bestätigt, dass es an der Stelle beim Verputzen der Fassade übel roch.
Offenbar besteht das Hindernis, eine Lösung zu finden, aktuell darin, dass der Vermieter den Geruch noch nicht wahrnehmen konnte. Daher müsste man vielleicht Zeugen benennen. Oder man könnte mit Nachbarn sprechen, ob die den Geruch auch wahrnhemen und das dem Vermieter mitteilen. Oder man bittet den Vermieter kurzfristig vorbei zu kommen, wenn es gerade besonders stark ist.
Sicherlich mag eine Mietminderung gerechtfertigt sein, das stelle ich gar nicht in Abrede. Dieses Mittel ist jedoch nicht immer sinnvoll, um eine Lösung eines Problems herbei zu führen. Manchmal sind andere Wege zielführender. Und hier scheint es so zu sein, dass man den Vermieter erst mal das Problem verdeutlicht, das er noch nicht wirklich erkannt hat.
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Hallo,
Heißt also, dass alles, was im Übergabeprotokoll steht als vermietet gilt?
Es muss noch nicht mal im Protokoll genannt sein. Was in der Wohnung vorhanden ist, gilt als mitvermietet. Denn so in dem Zustand hat man die Wohnung ja angeschaut und gemietet. Wenn der Vermieter seine Instandhaltungspflicht für Einrichtungsgegenstände ausschließen wollte, dann müsste das explizit im Vertrag vereinbart werden.
für die Instandhaltung von Wandfarbe usw. sorgen. Wobei das ja bei zB. Fußboden nicht zutrifft
Das hat jetzt mit der ursprünglichen Frage nichts zu tun. Die Schönheitsreparaturen sind ein separates Thema.
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Fallen die Heizkosten auch unter die Nebenkosten?
Ja, die gehören auch dazu. Darüber muss der Vermieter ja auch abrechnen.
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Hallo Mela,
das Gesetz sieht hier vor, dass man die Vorauszahlung für die Nebenkosten (und nur diese, also nicht die Grundmiete) zurückbehalten kann, wenn der Vermieter nicht innerhalb der gesetzlich vorgeschrieben Frist und trotz Fristsetzung seiner Pflicht der Erstellung der Abrechnung nachgekommen ist. Dieses Recht sollte man auch nutzen, denn später beim Auszug kann man rückwirkend nur noch etwas zurück fordern, insoweit man während der Mietzeit nicht mehr die Möglichkeit hatte, vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen.
Das zurückbehaltene Geld aber aufbewahren. Wenn der Vermieter seine Pflicht erfüllt hat, muss man das dann nachzahlen.
Alternativ kann man auch auf Erstellung der Abrechnung klagen. Aber die Zurückbehaltung ist in der Regel ein stärkeres Druckmittel auf den Vermieter.
Ob es Sinn macht, auf die Abrechnung zu bestehen, hängt davon ab, ob man erwartet, Geld zurück bekommen zu müssen. Erwartet man hingegen eine Nachzahlung, die man ja wegen der Verfristung nicht mehr leisten muss, hätte die Abrechnung ja keinen Nutzen.
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Im Sinne des §566 BGB geht der Mietvertrag auf den neuen Eigentümer über. Eigentümer ist man gemäß §873 BGB aber erst mit der Eintragung im Grundbuch. Wenn der Mietvertrag aber vorher noch gar nicht auf den Erwerber über gegangen ist, hat er auch keine Rechtsbefugnis für eine Eigenbedarfskündigung.
Eine Vollmacht des Verkäufers, Kündigungen aussprechen zu dürfen, würde auch nicht helfen, denn mit dieser Vollmacht vertritt der neue Eigentümer dann nur die Rechte des Verkäufers, es könnte die Kündigung also nur zugunsten des Verkäufers ausgesprochen werden.
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Hallo,
die Frage lässt sich nicht allgmein beantworten. Man muss immer im konkreten Fall schauen, wie der Schaden entstanden ist. Und nur danach kann man dann entscheiden, ob das übliche Nutzung war oder nicht.
Ein Ceranfeld kann bei üblicher Nutzung schon mal einen kleineren Kratzer bekommen beim hin- und herschieben von Töpfen. Aber wie dabei ein größerer Kratzer entstehen soll, fehlt mir die Vorstellung. Aber vielleicht ist deine Erklärung ja plausibel.
Dass im Backofen mal etwas überlaufen kann ist völlig normal. Beseitigt man das unmittelbar nach dem Backvorgang, bleibt in der Regel nur eine kleine Stelle. Es kommt darauf an, wie stark der Fleck ist und ob er vermeidbar gewesen wäre. Eine Küche ist genaus wie die Wohnung eine Gebrauchssache. Ein neuer Mieter kann nicht erwarten, eine nagelneue Einrichtung zu bekommen.
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