Kündigung - Mietkaution / Monatsmiete zurückbehalten

Zitat von Mab

Was würde sein wenn wir die letzten beiden Monatsmieten vorerst zurückbehalten und erst dann bezahlen wenn die Wohnungsübergabe (samt der ausstehenden NK-Abrechnungen und des Abnahmeprotokolls) rechtmäßig erfolgt ist?

In dem Fall bleibt ihr einfach die Miete schuldig und der Vermieter kann sie gerichtlich einfordern, auf eure Kosten. Ihr habt überhaupt keine rechtliche Grundlage, die Miete zurückzuhalten (deiner Schilderung nach).

Ein Abnahmeprotokoll muss ebenfalls nicht erstellt werden, dazu gibt es keine gesetzliche Pflicht. Wenn ihr sagt, ohne Übergabeprotokoll gibt's keine Mietzahlungen, dann ist das eher Erpressung von eurer Seite. Wenn ihr mir mit solchen Forderungen/Mietzurückhaltungen kommen würdet, gäbe es kein Protokoll, in dem ich Mängelfreiheit bescheinige (weil's keine Pflicht dazu gibt und nur nachteilig für den Vermieter sein kann!) und würde die Mieten auf gerichtlichem Weg einklagen.

Zitat von Mab

Allerdings wollen wir möglichst nicht erpressbar sein durch die Zurückbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter.

Dass Vermieter die Kaution (teilweise) zurückhalten können, bis klar ist, dass keine Forderungen mehr bestehen, ist so im Mietrecht vorgesehen. Das hat nichts mit Erpressung zu tun. Wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, obwohl die zulässigen Forderungen des Vermieters alle befriedigt sind, könnt ihr sie ohne großes Risiko einklagen.

Zitat von Mab

Das wird auch erst Recht beim Auszug der Fall sein.

Die Befürchtung ist durchaus nachvollziehbar. Doch man kann vorab nichts tun, um das zu vermeiden. Alles was einem in den Sinn kommen könnte geht nicht mit den gesetzlichen Regelungen konform. Man muss leider wirklich die Abrechnung über die Kaution abwarten, diese dann prüfen, wofür konkret der Vermieter wie viel abzieht. Und erst dann hat man etwas in der Hand, was man tun kann, wenn nötig mit gerichtlicher Hilfe. Doch so weit muss es nicht kommen, man kann in vielen Fällen außergerichtlich dem Vermieter die passenden Zeilen schreiben, dass er sein Vorgehen überdenkt.

Über die Nebenkosten für 2025 ist bis Ende 2026 abzurechnen, für die 2026 bis Ende 2027. So lange kann das der Vermieter "rauszögern", weil das den Fristen per Gesetz entspricht. Für euch ist das aber doch sehr gut, denn solange könnt ihr das Geld noch anlegen und Zinsen dafür bekommen. Für den Vermieter ist das negativ, weil er ja die ganze Zeit in Vorkasse geht

Zu 1. Der Vermieter muss gar nichts bestätigen. Eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung. Es ist nett, wenn er es bestätigt (egal wie), aber nicht notwendig. Daher ist die Form egal.

Zitat von Mab

Der Vermieter möchte dass die vollen Heizkosten ab Febr. auf uns umgeschlagen werden obwohl er wahrscheinlich die Heizkörper in den kalten Tagen in der leerstehenden Wohnung nicht ausgeschaltet hatte.

Selbst wenn er das getan hätte, wäre das hier nicht relevant. Zumal die Wohnung ja trotzdem indirekt von euch beheizt wurde, sie wird kaum Außentemperatur gehabt haben.

Er wäre gesetzlich verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, schon die ganze Zeit. Ich würde hier gar nichts diskutieren oder anbieten (ihr zieht ja eh aus), sondern auf eine korrekte Abrechnung bestehen, wie sie in diesem Fall vom Gesetz her vorgesehen ist. Der Vermieter hat den Verbrauch an Heizöl für jedes Jahr korrekt zu ermitteln. Dann werden die Kosten, mangels Verbrauchserfassung, nach Wohnfläche verteilt und anschließend anhand der Gradtagstabelle auf anteiligen Nutzer der Wohnung verteilt. Da der Vermieter keine Verbrauchserfassung macht, obwohl er dazu verpflichtet ist, könnt ihr die Kosten um 15 % mindern. Ihr könntet ihm evtl. anbieten, bei zeitnaher, gesetzeskonformer Abrechnung, auf die Kürzung zu verzichten, wenn ihr das wollt. Vielleicht macht ihm das Beine. Da ja noch zwei Abrechnungen ausstehen, geht es damit auch nicht um unerheblich Geld. Wenn er nicht korrekt abrechnet und ihr euch nachher gerichtlich um die Kaution streitet, dann fällt ihm das sowieso auf die Füße.

Zitat von Mab

Mein Vorschlag: Wir nehmen den Verbrauch der letzten 7 Jahre und berechnen hier den Durchschnitt.

Das ist keine gute Idee, und das führt noch nicht mal zu eine besseren Ergebnis. Denn auch wenn der Verbrauch in den einzelnen Wohnungen unbekannt ist, so kann man zumindest die tatsächlichen Gesamtkosten des Objekts ermitteln. Für das Heizöl wäre das Anfangsbestand zum Beginn des Abrechnungszeitraums plus Zukäufe abzüglich Restbestand zum Ende des Abrechnungszeitraums. Die anderen Heizkosten wie Schornsteinfeger, Wartung etc kommt dazu.

Die gesamten Heizkosten auf euch abzuwälzen ist jedenfalls vom Grundprinzip her abzulehnen, denn ein Vermieter hat immer die Kosten des Leerstands zu tragen. Selbst wenn es Verbrauchszähler gäbe, würden auf die leere Wohnung 30-50% an Grundkosten entfallen, die immer nach Wohnfläche zu verteilen sind.

Ich wüsste nicht, was man da groß argumentieren müsste. Der Vermieter hat Leerstandkosten zu tragen, das gilt in der gesamten Rechtsprechung. Also wird einfach wie bisher nach Fläche gerechnet. Wenn dem Vermieter das nicht passt, könnt ihr entgegen halten, dass ihr auf die euch zustehende Reduzierung von 15% verzichtet.

Zumindest sollte man die Abrechnung nochmal genauer anschauen, ob noch Fehler drin sind. Beispielsweise hat der Vermieter meistens einen Teil der CO2 Kosten zu tragen um nur ein Beispiel zu nennen.

Nach allem, was man aus der Rechtsprechung dazu kennt, ist die Sache bei Leerstand eigentlich ziemlich klar: Das Risiko einer unvermieteten Wohnung trägt grundsätzlich der Vermieter und nicht der Mieter. Deshalb wirkt es zumindest fragwürdig, die kompletten Heizkosten einfach auf die einzige bewohnte Wohnung umzulegen – allein schon aus Sicht einer nachvollziehbaren und fairen Kostenverteilung.