Beiträge von Fruggel

Zunächst mal ist Voraussetzung, dass der Vermieter über die Zustände informiert wird.

Es stehen folgende Optionen zur Wahl:

• Das Gespräch mit der Nachbarin sollte immer versucht werden. Vielleicht bringt es nichts, manchmal aber schon. Es kommt drauf an, wie man es anfängt.
• Telefonat mit der Hausverwaltung, um eventuell den Grund zu erfahren, warum nichts unternommen wird.
• Mietminderung erklären und durchführen. Allerdings die Höhe mit einem Anwalt oder dem Mieterverein absprechen.
• Direkt gegen die Nachbarin zivilrechtlich vorgehen mit einer Unterlassungsklage.
• Mit anderen Bewohnern sprechen, ob diese ähnliche Schwierigkeiten haben. Denn wenn mehrere Bewohner Beschwerden einreichen, hat das ein anderes Gewicht.

Die Vorkommnisse genau dokumentieren mit Uhrzeit, Dauer und Art des Lärms. Einfach nur sagen, die Nachbarin ist zu laut, genügt nicht. Darauf muss die Hausverwaltung tatsächlich nicht reagieren. Wenn die Vermietung gegen die Nachbarin vorgeht, dann muss sie das auch ordentlich begründen, und dafür braucht es detaillierte Informationen.

Es hatte sich zuerst so gelesen, also wären weitere Beträge zur Nachzahlung hin zu gekommen.

In dem Fall ist die Erhöhung der Vorauszahlung dann nicht gerechtfertigt, außer der Vermieter nennt dafür sachliche Gründe. Normalerweise hat sich die Erhöhung an der vorliegenden Abrechnung zu orientieren. Ist das nicht gegeben, kann man die Erhöhung auch ablehnen bzw. eine Senkung verlangen. Der §560 Abs. 4 BGB für die Anpassung gilt beidseitig, also nicht nur für den Vermieter allein.

Zitat von Mieter73

Für denselben Abrechnungszeitraum (01.08.2025 – 31.12.2025)

Damit ist sicherlich der Nutzungszeitraum gemeint. Der Abrechnungszeitraum muss immer 12 Monate umfassen. Der Nutzungszeitraum kann davon abweichen.

Zitat von Mieter73

Die jeweiligen Nachforderungen änderten sich dabei mehrfach erheblich

Innerhalb der Frist von 12 Monaten ab Ende des Abrechnungszeitraums darf ein Vermieter jederzeit noch Korrekturen schicken, die zu einer Mehrbelastung für einen Mieter führen. Ob diese Korrekturen dann das Ergebnis korrekt machen, muss man natürlich prüfen.

Zitat von Mieter73

Die Änderungen erfolgten jeweils nach Rückfragen beziehungsweise Beanstandungen meinerseits

Das ist nicht so ganz das Vorgehen, wie es vom Gesetzgeber vorgesehen ist. Sofern möglich berechnet man den korrekten Betrag selbst, schreibt dem Vermieter die Beanstandungen sachlich begründet, und man überweist dann nur den Betrag, den man selbst berechnet hat. Eine neue Abrechnung ist in der Regel nicht erforderlich.

Zitat von Mieter73

mehrfach geänderte Abrechnungen mit unterschiedlichen Ergebnissen

Das sollte sich aus den Korrekturen ergeben, wenn man mit der vorherigen Version vergleicht.

Zitat von Mieter73

teilweise widersprüchliche Kostenentwicklungen

Kostenentwicklungen sagen nichts aus, denn letztlich zählt, was auf den Rechnungen steht, die der Vermieter bezahlen musste.

Zitat von Mieter73

fehlende beziehungsweise nicht vollständig nachvollziehbare Heizkostenunterlagen

Wenn ein Vermieter die Rechnungen bei der Belegeinsicht nicht vollständig vorlegt, gilt die ganze Belegeinsicht als nicht ermöglicht und es können Ansprüche zum Zurückbehalt oder Rückforderung entstehen.

Zitat von Mieter73

aktuell haben mir bereits drei Kanzleien abgesagt haben?

Es gibt dann noch Mietervereine, oder andere fachkundige Dienstleister, die die Prüfung der Nebenkostenabrechnung für Mieter anbieten.

Ich wüsste nicht, was man da groß argumentieren müsste. Der Vermieter hat Leerstandkosten zu tragen, das gilt in der gesamten Rechtsprechung. Also wird einfach wie bisher nach Fläche gerechnet. Wenn dem Vermieter das nicht passt, könnt ihr entgegen halten, dass ihr auf die euch zustehende Reduzierung von 15% verzichtet.

Zumindest sollte man die Abrechnung nochmal genauer anschauen, ob noch Fehler drin sind. Beispielsweise hat der Vermieter meistens einen Teil der CO2 Kosten zu tragen um nur ein Beispiel zu nennen.

Zitat von Knaui

für das Jahr 24 und auch 25 selbst zusammengezogen hat und diese bei unserem Vermieter auch erst Ende 25 einreichte

Nein, das ist dann ein anderer Fall. Außer bei den Heizkosten kann der Vermieter zwischen dem Leistungsprinzip und dem Abflussprinzip wählen. Doch wenn er die Rechnung im Vorjahr schon bekommen hat und vergessen hat, in die Abrechnung aufzunehmen, dann ist das eine ganz andere Sache.

Zitat von Knaui

Versteh ich es richtig, dass dieser Umstand einem mangelnden Wirtschaftlichkeitsgebots zugrunde liegt?

Das Zusammenlegen der Häuser und die Anpassung der Vorauszahlung reicht dafür nicht aus, denn entscheidend ist, was in der Jahresabrechnung dann letztlich an Kosten angesetzt wird. Es kann schon mal passieren, dass Kosten steigen durch ein zusätzliches Haus, aber häufiger hat das andere Gründe. Es kommt auch darauf an, wie es in der Abrechnung gestaltet ist. Oftmals muss der Vermieter die Zusammenlegung zu einer Abrechnungseinheit vorab ankündigen.

Zitat von Knaui

im Sommer aller 3 Wochen Rasen gemäht

Das gibt schon eher Anlass zum Zweifel an der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots. Denn alle 3 Wochen Rasen mähen ist keineswegs üblich und etwas übertrieben. Man schaue sich nur mal an, wer die Gesellschafter bzw. Geschäftsführer der Dienstleister Firma sind. So manchmal stellt sich heraus, dass der Vermieter darin beteiligt ist. Das Konstrukt ist zwar völlig legitim, doch die Verträge müssen einem Fremdvergleich mit einem anderen Dienstleister standhalten können.

Zitat von Mab

Mein Vorschlag: Wir nehmen den Verbrauch der letzten 7 Jahre und berechnen hier den Durchschnitt.

Das ist keine gute Idee, und das führt noch nicht mal zu eine besseren Ergebnis. Denn auch wenn der Verbrauch in den einzelnen Wohnungen unbekannt ist, so kann man zumindest die tatsächlichen Gesamtkosten des Objekts ermitteln. Für das Heizöl wäre das Anfangsbestand zum Beginn des Abrechnungszeitraums plus Zukäufe abzüglich Restbestand zum Ende des Abrechnungszeitraums. Die anderen Heizkosten wie Schornsteinfeger, Wartung etc kommt dazu.

Die gesamten Heizkosten auf euch abzuwälzen ist jedenfalls vom Grundprinzip her abzulehnen, denn ein Vermieter hat immer die Kosten des Leerstands zu tragen. Selbst wenn es Verbrauchszähler gäbe, würden auf die leere Wohnung 30-50% an Grundkosten entfallen, die immer nach Wohnfläche zu verteilen sind.

Zitat von Knaui

wie wir uns dennoch dagegen wehren können?

Bevor man sich die Frage stellt, ob man sich gegen etwas wehren kann, muss man zunächst feststellen, wo eventuelle Fehler sind. Denn anderenfalls kann man Einwände gegen die Abrechnung nicht sachlich begründen. Hierfür prüft man die Nebenkostenabrechnung inhaltlich. Manchmal ergeben sich allein daraus schon Fehler. Dann nimmt man Einsicht in die Belege, bei der man die Beträge auf der Abrechnung damit vergleicht. Schließlich liest man selber die Verbrauchszähler ab, um Ablesefehler oder Vertauschen von Zählern auszuschließen.

Zitat von Knaui

dass wohl die Kosten für Gartenpflege 2024 nicht berechnet und somit 25 und 24 zusammengezogen wurden

Das ist dann schon mal ein Grund zur Beanstandung. Denn die Abrechnungsfrist für den Vermieter sind 12 Monate ab Ende des Abrechnungszeitraums. Solche "vergessenen" Kosten kann man also ablehnen.

Zitat von Knaui

Die Gesamtkosten auf unser Haus übersteigen mit den 3 genannten Kategorien um mehrere tausend Euro den Durchschnitt der vorherigen Jahre

Das muss man sich genauer anschauen, bevor sich etwas dazu sagen lässt. Wenn nun ein Dienstleister mit den Arbeiten beauftragt wurde, dann steigen die Kosten natürlich, das ist normal. Man müsste ein Vergleichsangebot von einem anderen Dienstleister einholen um festzustellen, ob eventuell das Wirtschaftlichkeitsgebot missachtet wurde.

Zitat von Knaui

Somit werden wir den Verdacht nicht los, dass diese Kosten einfach versteckt weitergegeben werden

Das ist eher unwahrscheinlich, denn ein jeder Vermieter weiß, dass das bei der Einsicht in die Rechnungen schnell auffliegen würde.

Zitat von Knaui

einen Termin zur Beleg und Vertragseinsicht

Manchen Sie Fotos von den Belegen, um diese bei Unklarheiten später einer fachkundigen Person zur Prüfung zeigen zu können. Sollte der Vermieter das Anfertigen von Fotos verweigern, gilt die Belegeinsicht als verweigert und es entsteht ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung.

Zitat von Ringosauer

Diesen Betrag hat er nun auch von meiner Kaution abgezogen

Grundsätzlich ist das zulässig, denn dafür ist die Kaution da, um mit Forderungen aufzurechnen. Jedoch kann man als Mieter natürlich die Höhe der Aufrechnung prüfen und ggf. beanstanden. Wenn eine Reparatur nicht möglich ist und eine Neuanschaffung erforderlich ist, dann hat man nur den Zeitwert zu ersetzen, nicht den Neuwert. Der Vermieter soll nicht besser gestellt werden als wenn es den Schaden nicht gegeben hätte.

Diese Frage lässt sich in einem Forum unmöglich beantworten, weil dafür Dinge bewertet werden müssen, die man hier gar nicht überblicken kann. Aber wie schon geschrieben kommt diese Frage jetzt eh zu spät. Denn wenn man sich die Prüfung der Höhe der Minderung offen halten will, muss man mit dem Vermerk "unter Vorbehalt" gezahlt haben. Sie können versuchen mit dem Vermieter zu verhandeln. Aber wenn er ablehnt, werden Sie nicht mehr erzwingen können.

Zitat von Mab

Das wird auch erst Recht beim Auszug der Fall sein.

Die Befürchtung ist durchaus nachvollziehbar. Doch man kann vorab nichts tun, um das zu vermeiden. Alles was einem in den Sinn kommen könnte geht nicht mit den gesetzlichen Regelungen konform. Man muss leider wirklich die Abrechnung über die Kaution abwarten, diese dann prüfen, wofür konkret der Vermieter wie viel abzieht. Und erst dann hat man etwas in der Hand, was man tun kann, wenn nötig mit gerichtlicher Hilfe. Doch so weit muss es nicht kommen, man kann in vielen Fällen außergerichtlich dem Vermieter die passenden Zeilen schreiben, dass er sein Vorgehen überdenkt.

Ob die 15% angemessen sind lässt sich an dieser Stelle nicht feststellen. Jedoch ist es so, dass eine rückwirkende Mietminderung wegen §814 BGB ausgeschlossen ist, sofern man nicht unter Vorbehalt gezahlt hat. Daher ist es besser, sich über die 15% zu freuen anstatt gar nichts zu haben.

Die Mietminderung ist nichts, was der Vermieter anbieten muss oder verhandelbar ist, sondern diese entsteht kraft Gesetz. Man muss nur die Höhe korrekt ermitteln und dafür fragt man zeitnah einen Anwalt oder Mieterverein.

Man muss die Mietverhältnisse eigenständig jedes für sich betrachten. Soll heißen, dass sich die Kündigungsfrist nicht verkürzt. Hauptvertrag und Untermietvertrag stehen in keiner Verbindung.

Eine denkbare Lösung wäre es, mit dem Untermieter einen Aufhebungsvertrag zur Beendigung zu machen. Oder vielleicht will der neue Mieter den Untermieter übernehmen, sofern er die Wohnung nicht komplett braucht.

Zitat von Atelios18

jegliche berufliche Veränderung legitim und rechtfertigt eine ordentliche Kündigung mit 3 monatiger Frist, sofern der neue Ort entsprechend weit entfernt ist, oder?

Das kann man nicht so pauschal beantworten. Grundsätzlich ist es schon richtig, dass ein Ortswechsel wegen Beruf eine Kündigung trotz Kündigungsverzicht möglich macht, da man nicht gehindert sein soll, sich zu verändern. Aber in der Praxis würde ein Richter dann doch die genaueren Umstände anschauen. Denn die Sache ist nicht, wer hat Recht, sondern wer hat das größere berechtigte Interesse für die Fortsetzung des Mietverhältnisses bzw. die Beendigung. Das gilt auch, wenn der Satz nicht im Vertrag stehen würde.

Zitat von Atelios18

sie hat auch in den sonstigen Vereinbarungen eine Untervermietung pauschal verboten

Da müsste man zunächst erst einmal konkret anfragen und um Erlaubnis bitten.

Zitat von Atelios18

mit 24 monatigem Kündigungsverzicht

Die Sache lässt sich vielleicht dadurch abkürzen, indem man einem Anwalt den Vertrag zur Prüfung vorlegt. Denn vermutlich wird dieser zum Ergebnis kommen, dass die Klausel ohnehin unwirksam ist, da nicht dabei steht, dass der Kündigungsverzicht beidseitig gilt, also für den Vermieter ebenso.

Wenn die Miete dann in 2027 wieder erhöht werden soll, vergleicht man mit der Miete von 3 Jahren zuvor, also von 2024, und das waren 626€.

626 + 15% = 719,90€. Das wäre dann das Limit aufgrund der Kappungsgrenze.

ABER:
Für eine Mieterhöhung muss der ortsübliche Vergleich auch die Höhe rechtfertigen UND es müssen die formellen Vorgaben in dem Schreiben eingehalten sein. Das wäre zu prüfen bei einer neuen Erhöhung. Wenn das nicht in Ordnung ist, muss man auch nicht zustimmen.

Zitat von Interieur

also die 15% die hier gelten, dann 3 Jahre warten muss bis sie generell eine neue Mieterhöhung machen darf

Zitat von Fruggel

damit hat der Vermieter die 15% bereits ausgeschöpft und er muss deshalb 3 Jahre warten, um die Miete wieder auf ein ortsübliches Niveau zu erhöhen

So herum ist es jetzt falsch formuliert. Die Kappungsgrenze wird nicht angewendet, sondern sie ist eine Deckelung der Mieterhöhung, also eine Kontrolle, dass die gewünschte Miete nicht zu hoch ist.

Nehmen wir an, dass die Nettomiete (ohne Nebenkosten) 500€ sei. Und der Vermieter könnte laut Mietspiel oder Gutachten auf 600 € erhöhen, dann geht das nicht, weil das 20% Erhöhung wären. Somit reduziert sich der Betrag dann auf 575 €. Und damit hat der Vermieter die 15% bereits ausgeschöpft und er muss deshalb 3 Jahre warten, um die Miete wieder auf ein ortsübliches Niveau zu erhöhen.

In einem anderen Fall erhöht der Vermieter die Miete beispielsweise nur um 5%, also von 500 auf 525€, dann dürfte er nach 15 Monaten wieder erhöhen, sofern noch Spielraum zur ortsüblichen Höhe ist, weil er die Kappungsgrenze noch nicht ausgeschöpft hatte im Jahr zuvor.

Aber wie schon geschrieben, wenn der Vermieter die Mieterhöhung nicht ordentlich mit amtlichen Mietspiegel oder drei real existierenden anderen Mietverhältnissen oder mit einem Sachverständigengutachten begründen kann, würde er bei Gericht mit der Mieterhöhung scheitern.

Zitat von Interieur

Allerdings waren die Vergleichswohnungen alle von Portalen.

Eben, damit sind die formellen Anforderungen nicht erfüllt. Vor Gericht würde sie damit scheitern, wenn die Wohnungen keine realen Mietverhältnisse sind sondern nur von den Portalen. Wohl gibt es in einigen Städten eine online Version eines offiziellen Mietspiegels, herausgegeben von der Stadtverwaltung. Aber wenn wir über die Portale sprechen, wo man Wohnungen zur Vermietung anbietet, reicht das nicht. Eine ungültige Mieterhöhung muss man nicht unterschreiben. Wenn man sich nicht sicher ist, lässt man die Mieterhöhung prüfen bei einem Anwalt, Mieterverein, Verbraucherzentrale oder einer sonstigen fachkundigen Person.

Zitat von Interieur

Aber wie will sie denn an tatsächlich bestehende Mietverhältnisverträge gelangen?

Das ist das Problem eines Vermieters. Darüber muss man sich als Mieter keine Gedanken machen. Vermieter vernetzen sich manchmal untereinander in Foren, man kennt einen aus dem Bekanntenkreis. Wohnungen aus dem eigenen Bestand dürfen auch genommen werden, wenn man mehrere hat.

Zitat von Interieur

gut ich bekommen sie nicht raus...ich dann alle 15 Monate hohe Miete machen

Die 15 Monate gelten auch nur theoretisch. Denn die Kappungsgrenze von 15% bezieht sich auf einen Zeitraum von 3 Jahren. Also auch wenn ein Vermieter alle 15 Monate theoretisch erhöhen könnte, hindert ihn oft die Kappungsgrenze, die im Vorjahr vielleicht schon ausgeschöpft wurde. Daher erneut der Appell, als Mieter nicht alles hinzunehmen aus Angst, man könnte eh nichts dagegen tun. Die Gesetze bieten einem Mieter einen ziemlich guten Schutz. Es ist also alles andere als aussichtslos.

Zitat von Interieur

Wenn die Mieterhöhungen in dem Zeitintervall weitergehen, dann sind wir in 2 1/2 Jahren ruiniert.

Meinen Beitrag oben nicht gelesen, dass man sich dagegen sehr wohl wehren kann und die Mieterhöhungen nicht akzeptieren muss?

Zitat von Interieur

sie hatte uns einfach in dem Mieterhöhungbegehren links reingesetzt, mit Wohnungen in gleicher Größe aus dem gleichen Stadtteil

Wohnungen aus Angeboten in den diversen Portalen gelten nicht als Vergleichswohnungen. Damit sind die formellen Voraussetzungen nicht erfüllt. Es muss sich um tatsächlich bestehende Mietverhältnisse handeln.

Zitat von Interieur

darf sie wirklich ununterbrochen alle 15 Monate die Miete erhöhen ?

Die Miete darf alle 15 Monate erhöht werden. Das Gesetz schreibt vor, dass eine bestimmte Wartezeit eingehalten werden muss, in der die Miete unverändert bleibt, und diese ist damit erfüllt.

Das bedeutet aber noch lange nicht, dass die Miete laufend immer höher wird ohne dass der Betrag begrenzt ist. Ein Vermieter kann nur bis zu der Höhe gehen, die für die Ortschaft bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Das ist das Limit. Höher geht nur bei einer Modernisierung, aber das ist dann wieder ein anderes Thema.

Das korrekte Vorgehen bei einem vorliegenden Mieterhöhungsverlangen ist somit:

1. Die formelle Korrektheit der Mieterhöhung prüfen. Hierfür schreibt das Gesetz bestimmte Inhalte vor.
2. Prüfen, ob der Vermieter beim Vergleich zu anderen Wohnungen oder zum Mietspiegel die Mietwohnung richtig eingruppiert hat hinsichtlich Größe und Ausstattung.
3. Berechnen, welche Miete sich nach korrekter Eingruppierung ergibt und ob die Kappungsgrenze von 20 oder 15% eingehalten ist

Mängel in der Wohnung, welche die Nutzbarkeit einschränken, werden dabei nicht berücksichtigt, denn für diese ist die Miete kraft Gesetz gemindert. Mieterhöhung und Mietminderung wegen Mängeln schließen sich nicht aus, beide Rechte bestehen unabhängig voneinander.