Wird der 577 bzw. 577a dann nochmal ausgelöst?
Nein, die Sperrfrist wird mit dem Eintrag des Erstkäufers ins Grundbuch ausgelöst, muss dann aber auch vom Zweitkäufer eingehalten werden. Gleiches gilt für das Vorkaufsrecht, dies gilt nur beim ersten Verkauf, alle weiteren danach sind davon ausgenommen.
Aus dem vorliegenden Kaufvertrag geht allerdings hervor, dass die Grundfläche und alle Wohnungen bzw. Stellplätze extra im Grundbuch eingetragen sind. Ich bin verwirrt
Jetzt muss es so sein, sonst könnte man die Wohnung nicht einzeln verkaufen. Für die Sperrfrist ist entscheidend, was der Zustand bei deiner Anmietung war.
Wenn dir ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird, dann wurde vermutlich erst nach deinem Einzug Wohnungseigentum geschaffen, sonst hättest du auch kein Vorkaufsrecht.
Wichtig ist, ob es hier überhaupt eine Sperrfrist gibt. Entscheidend ist hier, ob deine Wohnung bereits bei deinem Einzug eine Eigentumswohnung war oder nicht. Wenn das Haus bereits nach WEG geteilt war, tritt keine Sperrfrist ein.
Hast du Informationen darüber? Es kann sein, dass ein Eigentümer diese Teilung bereits in der Vergangenheit vorgenommen hat, ohne Wohnung unmittelbar zu verkaufen. Hier könnte evtl. ein Blick in deine Betriebskostenabrechnung helfen, denn Eigentumswohnungen bekommen in der Regel einen eigenen Steuerbescheid, der 1:1 an den Mieter weitergereicht wird.
Erhöhung der Prämie für die Gebäudeversicherung um das 6fache gegenüber dem Vorjahr als nicht angemessen und ortsüblich findet.
Dann muss M das nachweisen. Wenn falsche Kalkulationen wie ein falscher Gebäudewert angenommen wurde, kann es zu so starken Erhöhungen kommen. Der Vermieter darf sein Gebäude angemessen versichern und das auf die Mieter umlegen. Tut er das nicht und versichert es unter Wert, bleibt er auf ganz erheblichen Kosten sitzen im Schadensfall.
Zudem bemängelt er, dass die hohe Prämie der Versicherung nur wegen des schlechten Zustand bzw. fehlende Instandhaltung des Mietobjekt zustande kommt.
Dann soll M in einen Neubau ziehen, da besteht dieses Problem nicht. Ich weiß leider aus Erfahrung, dass Versicherungen oftmals nur komplette Kernsanierungen und nicht Einzelmaßnahmen berücksichtigen, zumidest nicht vollständig. Wenn nicht innerhalb 1-2 Jahren ALLES auf einmal saniert wurde, gilt das für die Versicherung nicht. Unser Haus ist auch Stand 1910 für die Versicherung, obwohl nach und nach alles saniert wurde und bis auf die Grundmauern nichts mehr im Ursprungszustand ist. Aber selbst wenn tatsächlich nichts gemacht wurde, gehe ich davon aus, dass dies dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Auch ist eine Versicherung dazu da, sie zu nutzen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt.
Der Mieter soll Einsicht in die Unterlagen nehmen und prüfen, ob es sich um eine übliche Police handelt. Dann kann er für das konkrete Haus Alternativen prüfen. In der Regel hat ein Vermieter aber auch kein Interesse an einem überteuerten Vertrag, nur an einer guten Absicherung. Das ist auch im Interesse des Mieters, dass der Vermieter nicht in finanzielle Schieflage durch einen Schaden kommt, der einfach über eine Versicherung abzudecken wäre.
In der neuen Mieterhöhung wird die Wohnfläche plötzlich mit 80 m² angesetzt – ohne Messung, ohne Begründung. Im Mietvertrag steht keine Wohnfläche.
Die relevante Grundlage ist die Realität. Evtl. hat der neue Eigentümer noch Unterlagen gefunden, eine gleich geschnittene Wohnung in einem anderen Geschoss nachgemessen usw. Hast du die Wohnfläche bereits einmal nachgemessen? Nur so kannst du wissen, welche Angabe korrekt ist. Wenn die Angabe früher falsch war, dann ist das so. Ein neues Erhöhungsverlangen muss immer auf die tatsächlichen Begebenheiten abstellen.
Falsche Angaben dürfen natürlich nicht gemacht werden und werden logischerweise auch nicht berücksichtigt.
Evlt. wurde hier einfach nur aus einer anderen Mieterhöhung kopiert.
Der Stellplatz wurde mir vom vorherigen Eigentümer dauerhaft zur Nutzung überlassen, im Gegenzug halte ich den Bereich sauber.
Gibt es hierzu eine schriftliche Vereinbarung? Oder evtl. im Vertrag eine Klausel, dass mündliche Nebenabreden nicht bestehen? Wenn etwas nicht im Mietvertrag steht und ggf. sogar der Hinweis enthalten ist, dass keine weiteren Vereinbarungen bestehen, wird es mit dem Beweis sehr schwierig. Grundsätzlich ist es korrekt, dass sich der neue Vermieter an den bestehenden Vertrag halten muss. Wenn es Abweichungen vom Gesetz oder Vertrag zu Gunsten des Mieters gibt, ist es i.d.R. der Mieter, der das beweisen muss.
Es gibt mittlerweile ein BGH Urteil, dass eine Abrechnung ohne Wärmemengenzähler fürs Warmwasser keine verbrauchsabhängige Abrechnung darstellt und man daher die gesamte Position um 15% kürzen kann. Eine Ausnahme wäre, wenn es für den Vermieter unzumutbar wäre, einen solchen Zähler einzubauen.
Es scheint einen allgemeinen Zähler zu geben, der das Kaltwasser für die Warmwasserbereitung zählt. Meine Vermutung ist, dass es in der anderen Wohnung keinen Warmwasserzähler gibt und man daher über die Differenz den Verbrauch der andere Wohnung ermittelt. So ist das eigentlich auch nicht zulässig, aber nicht zu deinem Nachteil. Theoretisch kann euer Wasserzähler irgendwo in der Zuleitung zu euch sitzen. Oftmals sind in 2-Familienhäusern die Leitungen nicht so gut getrennt und euer Warmwasser zweigt einfach irgendwo ab und da sitzt dann der Zähler.
Was auffällt: es findet keine Erfassung des Warmwasseranteils am Brennstoff statt. Hier ist schon seit vielen Jahren ein Zähler vorgeschrieben, allerdings ändert der in der Praxis in der Regel nur sehr wenig, da die Formel, die verwendet wird, gut funktioniert. Es ist aber rechtlich nicht zulässig. Trotzdem - jeder Zähler kostet Geld.
Wie du schon sagst, beteiligt sich der Vermieter hier nicht an den Co2-Kosten, wozu er rechtlich verpflichtet wäre. Das kann man auf alle Fälle anmerken.
Ansonsten klingen für mich die Heizkosten plausibel. Der alleinstehende Mann braucht sehr wenig Warmwasser im Vergleich zu euch, euer Verbrauch ist aus meiner Sicht normal bis sparsam, die Kosten pro m³ absolut im Rahmen und eher günstig. 5 Personen verbrauchen nun mal einiges an Warmwasser.
Ihr habt in 2025 deutlich mehr Heizenergie verbraucht als zuvor. 43000 kWh Öl für 250 m² Haus und 6 Personen ist natürlich eine ganze Menge, aber kann durchaus bei einem älteren Haus realistisch sein. Wenn man den Vergleich zu den Referenzenwerten nimmt (das sind anscheinend interne Daten des Dienstleisters, die kann ich nicht überprüfen, mir erscheinen die sehr hoch), dann habt ihr 2024 wesentlich weniger als die Referenz verbraucht und 2025 nicht mehr. Hat sich da bei euch etwas geändert? Ich würde bei dem Verbrauch auch davon ausgehen, dass der alleinstehende Mann nicht mehr alle Flächen zu 100 % beheizt, sondern einzelne Räume kalt lässt. Allein braucht der ja sicher nicht die gesamte Fläche. Das könnte dann auch zu einem erhöhten Verbrauch bei euch führen, weil ihr Wärmeverluste in Richtung dieser Räume habt.
Du kannst gerne die Abrechnung anonymisiert einstellen und die User hier können einen Blick darauf werfen. Evtl. fallen ja Fehler oder Ungereimtheiten auf.
Frage: Was kann ich machen?
Jetzt vermutlich nichts mehr. Man hat, bis auf sehr wenige Ausnahmen, nach Zugang der Abrechnung 12 Monate Zeit, diese zu prüfen und Einwendungen zu erheben. Vermutlich sind dir die Abrechnung ja nicht erst in den letzten 12 Monaten zugegangen, sondern schon früher, oder?
Deine Vermieter haben leider recht mit dem, was sie zur Wärmepumpe sagen. Wenn die Heizung nicht mit deinen Räumen Temperatur-geführt ist, dann geht die aktuell tagsüber und ggf. auch nachts aus, weil es warm genug ist. Durch die Lage im Keller ist deine Wohnung leider wahrscheinlich deutlich kühler als die andere, das glaube ich sofort. Bei uns reicht die Sonne durch die Fenster zum Heizen aus. Die Heizung geht witterungsgeführt aus. Nachts geht sie für einen paar Stunden mal an, aber nicht viel. Vermutlich dürfte deine Wohnung alleine den Volumenstrom für die Wärmepumpe nicht mehr zur Verfügung stellen können und sie kann allein für deine Wohnung nicht laufen. Das lässt sich zwar schon lösen, aber nur mit Einbußen bei der Effizienz und damit deutlich höheren Heizkosten.
Wenn die vereinbarten oder allgemein zu erwartenden Temperaturen nicht mehr erreicht werden können, dann kannst du die Miete mindern, das musst du auch nicht absprechen. Bei einem gekündigten Mietverhältnis gibt es da ja kaum was zu verlieren.
Ich habe mit der Versicherungswirtschaft genau gar nichts zu tun, ich bin einfach nur realistisch. Mir wären niedrige Beiträge auch lieber, aber so ist es nun mal. Ich versuche nur zu helfen, wenn jemand anscheinend von falschen Informationen ausgeht (Schäden am eigenen Haus führen zur Beitragserhöhung ect.)
Wenn du meinst, dass das nicht gerechtfertigt ist, dann kläre das mit deinem Vermieter. Am Ende kann ein Richter klären, ob solche Beitragserhöhungen bei den Versicherungen dem Wirtschaftlichkeitsprinzip für die Nebenkosten widersprechen.
Wenn du Belege willst, kannst du die einfach selbst finden. Googlen nach Überschwemmungen kannst du auch, Ahrtal, Hochwasser im Jahr x,y,z... Da wirst du in den letzten Jahren genug finden.
bin ich dafür haftbar, dass ich keine Zählerstände bei Einzug erfasste?
Wurden denn in einem Übergabeprotokoll Zählerstände festgehalten? Wenn keine Zähler abgelesen wurden, ist man gezwungen, sinnvoll zu schätzen. In der Regel werden dann die Kosten des Jahres einfach gleichmäßig übers Jahr und damit die verschiedenen Nutzer verteilt. Dass du kein Warmwasser verwendest, wird man hierbei nicht annehmen, denn das ist sehr untypisches Verhalten und ja auch gar nicht nachweisbar.
Die mtl. Vorauszahlungen betragen für Heizung und Nk jeweils 65€, also 130€.
Wann bist du denn eingezogen? Wenn das eher Ende des Jahres war, wäre eine Nachzahlung ganz normal, weil die Vorauszahlungen in den Sommermonaten fehlen.
Außerdem werden deine Warmwasserkosten nicht 0 werden, denn es wird bei zentraler Aufbereitung immer ein Teil (meistens 30-50 %) über die Wohnfläche verteilt, quasi für die Bereitstellung.
Wenn du möchtest, kannst du deine Abrechnung hier anonymisiert einstellen, dann können die Nutzer hier drüber schauen, ob Unstimmigkeiten auffallen.
im Sommer habe ich versucht über den einfachen unkomplizierten Kommunikatiosweg mittels Mail den Vermieter zum, meines Wissens nach berechtigten, Austausch der Tür aufzufordern.
Die Tür wurde nach deinem Einzug ausgetauscht? Oder war das schon bei Besichtigung und Abschluss des Mietvertrages so?
dreister geht es nicht mehr, aus meiner Sicht. Einfach in 2 Sätzen etwas behaupten, ohne Belege. Der Schaden müsste doch auch an unserem Objekt stattgefunden haben und was könnte das sein?
Nein, eben nicht. Es geht um Versicherungsfälle allgemein, nicht an bestimmten Objekten. Die Schadenereignisse, die die Versicherung zu regulieren hatte, werden grundsätzlich auf alle Beitragszahler umgelegt. Wenn das auf die umgelegt würde, die den Schaden hatten, bräuchte man keine Versicherung, dann wären die Beiträge für die Betroffenen ja gar nicht mehr zu bezahlen. Nur durch die Verteilung auf viele Schultern funktioniert das Prinzip.
Ist die Regelung, das Versicherer ganz gut erhöhen, wenn es einen Schaden gab, aber sonst eigentlich nicht, abgeschaftt? Darf jetzt willkürlich, wie die Gier es so möchte, erhöht werden, mit allgemeinen Behauptungen, siehe erster Satz?
Was soll das für eine Regelung (gewesen) sein? Unwetter, Starkregen, Überschwemmungen, Stürme... haben zugenommen. Und auch andere Schäden, weil viele Gebäude nicht mehr richtig instandgehalten werden. Ich kenne einige, die sagen, wir warten einfach auf einen Schaden, wir tauschen z.B. Wasserleitungen nicht proaktiv, denn bei einem Schaden zahlt die Versicherung den Austausch. Solches Verhalten geht auf die Prämienhöhe.
Wir haben mittlerweile alle 1-2 Jahre ein mind. 10-jähriges Hochwasser an "unserem" Fluss und wenn man die letzten Jahre zurückdenkt, gab es jedes Jahr irgendwo große Überschwemmungen.
Und dann ist hier doch eh nicht diese allgemeine Gebäudeversicherung am Zug, sondern die Privathaftpflicht des Bewohners, oder liege ich hier falsch?
Zum einen gibt es keine Pflicht, überhaupt eine Privathaftpflicht zu haben (egal was im Mietvertrag steht). Sprich, schlimmstenfalls sagt der, der den Schaden verursacht hat, ich habe keine Versicherung, geht in die Privatinsolvenz (man ist ja nach 3 Jahren fein raus) und die/der Eigentümer des Gebäudes nimmt er gleich mit. Für den Eigentümer kann der Schaden in die Millionen gehen. So läuft das zum Glück nicht. Erstmal reguliert die Wohngebäudeversicherung den Schaden und wenn der einem Verursacher angelastet werden kann, holt sie sich das Geld zurück. Wenn der dann nicht zahlen kann, bleibt der Schaden bei der Versicherung hängen. Wenn man keinen Schuldigen finden kann, natürlich auch.
Ansonsten können Brände auch "ohne Verursacher" entstehen. Kabelbrände wegen überlasteter Leitungen, Kurzsschluss, Überspannungen... ich denke, in sehr vielen Schadensfällen kann man keinen "Schuldigen" feststellen. Wasserschäden entstehen durch kaputte Leitungen, die altersschwach wurden... ansonsten gibt es ja auch Sturm, Hagel (da kann nun keiner was dazu), evtl. sind Elementarschäden abgedeckt (z.B. Überflutung durch Starkregen, bei Elementarschäden gibt's auch keinen anderen Verursacher als das Wetter).
Ich sehe hier überhaupt kein Problem. Die Erhöhungen, die Begründung usw. sind ganz normal und marktüblich. Die Kosten für die Wohngebäudeversicherung sind mittlerweile einfach ein erheblicher Anteil an den Wohnkosten, weil hier existenzielle Risiken abgesichert werden mit hohen Schadenssummen und mittlerweile auch recht hohem Risiko. Wir zahlen mittlerweile für unser Haus 1800 € im Jahr. Vor ein paar Jahren waren es noch unter 1 000€.
zu 2. Es spricht überhaupt nichts dagegen, familieninterne oder befreundete Firmen zu beauftragen. Das ist nicht verboten. In großen Wohnungsgesellschaften ist es gang und gäbe, eine Firma zu haben, die dann xy. Facililty Management, Service... heißt und die dann immer für die Dienstleistungen an den Objekten beauftragt wird. Solange die Wirtschaftlichkeit nicht verletzt ist, kann man da nichts machen. Ich sehe nicht, warum ein Mieter hier ein Anrecht haben sollte, Angebote zu sehen, er hat ohnehin mit dem Vertragsabschluss nichts zu tun. Und es würde aus meiner Sicht auch keinen Unterschied machen, man kann ja auch Angebote von Firmen absprechen oder bewusst teurere anfragen. Man sollte auch nie vergessen, dass Angebote für Firmen Geld kosten und sich daher insgesamt auf die Preise auswirken. "Sinnlose" Angebote einzuholen macht es für alle nur teurer.
Zu 3. 20 % finde ich ehrlich gesagt nicht auffällig. Du kannst dir den Beleg natürlich anschauen. Wir hatten auch eine Erhöhung um 22 % in 2025, begründet durch ein sehr schadensreiches Jahr 2024 für die Versicherungen durch starke Unwetter. In den Jahren davor sah das auch unerheblich besser aus, da gab es auch schon erhebliche Steigerungen. Dazu die ständige Anpassung des Gebäudewertes durch Baupreisindices und Lohnentwicklung. Auch wenn ggf. ein Teil der Steigerung durch einen erweiterten Versicherungsumfang zustande kam, wäre das in Ordnung.
Zu 1. Rechnungen müssen nicht unterschrieben werden und sind schon lange digital. Wir bekommen auch fast alles nur noch per E-Mail, nicht mehr in Papierform. Das, was noch per Post kommt, wird sofort alles digitalisiert.
2. Wenn wir hier von einem Mietverhältnis reden, muss der Vermieter den Mietern keine Alternativangebote vorlegen. Solange die Wirtschaftlichkeit nicht verletzt wird, kann er sich für einen Anbieter seiner Wahl entscheiden, das muss nicht der billigste sein. Dass es gravierende Preissteigerungen bei Dienstleistungen gab, ist bekannt.
3. Du hast Anspruch auf die Einsicht in die Belege, aber auch hier. Es gab sehr starke Preissteigungen in der letzten Jahren, v.a. auch durch gestiegene Baupreise und zunehmende Unwetterereignisse. Der Vermieter muss auch hier nicht den billigsten wählen.
Du hast natürlich Anspruch, die Belege und Rechnungen prüfen zu können. Ggf. werden bei Dienstleistern Leistungen umlegt, die eigentlich der Vermieter tragen müsste, aber so arg viel Hoffnung würde ich mir nicht machen. Es gab einfach große Preissteigerungen in den letzten Jahren bei den Posten, die die Nebenkosten betreffen.
Wir sehen das Problem eher in der mangelhaften Isolierung des Hauses. (Baujahr 1950) Daraufhin entgegnete der Vermieter, dass das Haus so ist, wie es ist und man da nichts machen könne.
Man kann natürlich etwas machen (Außendämmung), aber dazu ist der Vermieter nicht verpflichtet. Ihr habt eine Wohnung in einem Haus aus 1950 angemietet und auch nur Anspruch auf den damaligen Stand der Technik bzw. Dämmung der Wände. Wenn man eine solche Wohnung bezieht, muss man mit höherem Lüftungsaufwand und höheren Heizkosten rechnen als z.B. bei einem Neubau. Dafür sind regelmäßig auch die Kaltmieten niedriger.
Betroffen sind auch hier die Klassikerräume, bei denen Mieter das Problem verursachen. Bad und Küche sind relativ feuchte Räume, besonders wenn keine Abzugshaube nach außen vorhanden ist. Da muss man sehr sorgfältig lüften. Genauso das Schlafzimmer, das viele gar nicht oder kaum heizen, sondern lieber die Wärme (und Luftfeuchtigkeit) aus anderen Räumen überschlagen lassen, was dann zu Schimmelproblemen im Schlafzimmer führt.
Was mich wundert, wie es sein kann, dass hinter einem Heizkörper nur so niedrige Wandtemperaturen sein können. Werden alle Heizkörper in der Wohnung genutzt?
Wohnt ihr im EG oder gar erdberührt an dieser Seite?
Wenn mehrere Räume und dann auch noch die "Klassiker" betroffen sind, ist es tatsächlich erfahrungsgemäß meistens der Mieter, der das Problem verursacht durch nicht angemessenes Luft - und v.a. Heizverhalten. Natürlich in der Kombination mit kalten Wänden, die im Altbau aber eben vertragsgemäß sind. Eine ganze Hausseite wird nur selten von eindringendem Wasser o.ä. betroffen sein (außer eben Probleme mit einer defekten Sperre zum Erdreich im Souterrain, ggf. Erdgeschoss mit aufsteigender Feuchte, zu viel Spritzwasser von der Straße o.ä.).
Vorauszahlungen (und damit keine Pauschale) ist damit schon mal geklärt. Irgendwo (das kann auch am Ende sein) sollte noch stehen, was zu den Betriebskosten zählt und vom Mieter zu tragen ist. Es reicht auch der Verweis auf die Betriebskostenverordnung, das kann irgendwo dazwischen ein kurzer Satz sein.
Gibt es einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung? Was steht exakt im Vertrag?
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