Beiträge von Schweinchenfan

Dass größere Vermieter Dienstleistungsfirmen gründen, über die sie Hausmeister anstellen, Gebäudereinigung anbieten usw. ist üblich. Auch, dass Dinge in Rechnung gestellt werden, die längst amortisiert sind, ist normal, denn erst ab dann wird damit wirklich Geld verdient, z.B. eine mitvermietete Küche.

Das tut hier aber nichts zur Sache, das Wesentliche hat Fruggel schon zitiert. Es ist grundsätzlich nicht zulässig, laufende Kosten als Betriebskosten umzulegen, die eine Miete für Gegenstände darstellen, die der Vermieter sonst kaufen müsste, mit einer klar definierten Ausnahme der Verbrauchszähler. Das darf man aber nicht einfach ausweiten. Selbst wenn der Vermieter eine echte Rechnung einer Fremdfirma bekäme, auch nicht. Deshalb ist alle andere letztlich ein unwichtiger Nebenschauplatz

Zitat von kinimod

Die KI berechnet anhand der Kiez-Daten und des Baujahrs, wie hoch die realen Nebenkosten sein werden, damit ihr wisst

Und das KI Tool weiß dann ganz automatisch, welche Verträge mit Hausmeistern, Versicherungen, anderen Dienstleistern (Umfang der Arbeiten, Häufigkeit,...) bestehen oder zu welchem Preis der Vermieter Öl oder Gas einkauft?

Aus meiner Sicht ist der Vergleich von Nebenkosten zwischen verschiedenen Häusern weitgehend sinnfrei. Es macht keinen Sinn, ohne Kenntnis der genauen Verträge, hier etwas zu vergleichen. Sollen die alle in der App hinterlegt werden? Wenn man es ganz genau wissen will, muss man sich die Verträge vorab zeigen lassen und selbst das heißt nicht, dass sich da in Zukunft nichts ändert. Es kann schon allein große Differenzen geben, wenn z.B. ein Versicherungsvertrag neu abgeschlossen wurde, weil kein guter Altvertrag bestand. So war das bei unserem Haus. Das Haus war bei der Gebäudeversicherung weit unter Wert versichert und praktisch ohne Schutz, die Versicherung hätte kaum was geleistet, aber sie war für die Mieter spottbillig (und der Eigentümer im Schadenfall in der Insolvenz). Ist das nun ein guter Wert für deinen Vergleich in der App? Gegenüber einem vergleichbaren Altvertrag zahlen wir wahrscheinlich trotzdem das doppelte, aber ich habe darauf keinerlei Einfluss. Das hat nichts mit "Vermieter macht sich die Taschen voll" zu tun. Ich habe schlicht keine andere Möglichkeit, wenn ich nicht meine eigene Insolvenz riskieren will. Ähnlich kann das z.B. auch bei Winterdienstanbietern, Wartung für Heizung usw sein. Wenn man nicht zum richtigen Zeitpunkt schon Kunde war, sind gute und günstige Dienstleister einfach ausgebucht und nehmen keine Neukunden. So einfach ist das. Wenn man dann nicht verzichten kann oder will, kostet das eben einfach mehr. Das kann man sich alles mit der Belegeeinsicht nachweisen lassen. Genauso gibt es Schwankungen bei Reinigungsintervallen usw. Das müsste man bei einem Vergleich alles berücksichtigen.

Natürlich gibt es Fälle von überhöhten Nebenkosten, gerade bei großen Wohnungsanbietern, die ihre Tochterbetriebe mit allem möglichen beauftragen. Trotzdem muss man erstmal beweisen, dass der Vermieter hier das Wirtschaftlichkeitsgebot bricht.

Zitat von petraperle

Das bedeutet doch, das diese hohe Raumtemperatur die Heizkosten erhöht. Richtig ?

Nein. Digitale Heizkostenverteiler messen die Differenz zwischen Raumtemperatur und Heizung. Beim Heizen ist die hoch, im Sommer sind Raumtemperatur und Heizung aber gleich warm und dementsprechend wird das auch nicht gezählt.

Ich fange mal von hinten an.

Kosten für Nutzerwechsel sind Verwaltungskosten und damit vom Vermieter zu tragen. Die Abrechnungsdienste versuchen es aber trotzdem oft, in der Hoffnung, dass sich der Mieter nicht beschwert und einfach zahlt.

Grundsätzlich habt ihr die Wohnung bis zum 31.01. gemietet und müsst bis dahin auch die Grundkosten zahlen, außer ihr hättet euch explizit auf ein anderes Mietvertragsende verständigt oder der Vermieter hätte hier andere Fakten geschaffen (z.b. direkte Weitergabe an Nachmieter, Handwerker...). Die Rückgabe der Wohnung hat bzgl. der Grundkosten keinen Einfluss, sondern die Dauer des Mietvertrags.

Bzgl. der Verbräuche und Protokoll: ihr konntet also nicht prüfen, ob die Zählerstände plausibel sind? Aus meiner Sicht ist das eine schwierige Frage. Es kann ja auch schlichtweg sein, dass die Zählerstände zwar korrekt abgelesen und protokolliert wurden, aber die tatsächlich im Nachhinein in der Zusammenschau aller Zählerstände unplausibel sind. Evtl. sind sie falsch, weil Zähler auch mal defekt sein können. Ohne die Abrechnung + Vergleiche der letzten Jahre und eure Zählerstände zu sehen, kann ich hierzu nichts sagen. Dieses Frage hat aus meiner Sicht nichts mit dem Protokoll und dessen Verbindlichkeit zu tun, das könnte ja auch im laufenden Mietverhältnis auftreten, dass Zählerwerte offensichtlich unplausibel sind. Dazu fehlen hier aber Details. Wenn keine korrekten Zählerwerte vorliegen, kann man damit auch nicht abrechnen. Die Frage ist, ob es hier Anhaltspunkte für einen Defekt der Zähler (oder ganz offensichtlich falsch abgelesene Zählerwerte, z.B. niedriger als im Vorjahr bei aufsummierenden Zählern) gibt.

Wohnt der Vermieter in der zweiten Wohnung? Oder ist die zweite Wohnung auch vermietet?

Wenn es nur um Wartungsarbeiten an der Wärmepumpe geht, könnte man ja absprechen, für diesen Tag den Schlüssel stecken zu lassen oder anwesend zu sein. Ich kann den Vermieter schon verstehen, wenn es keinen anderen Ablauf gibt, dann gibt es keinen und dann muss man eine Lösung finden. Es haben schließlich alle ein Interesse, dass die Heizung ordnungsgemäß gewartet werden kann.

Zu 1. Der Vermieter muss gar nichts bestätigen. Eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung. Es ist nett, wenn er es bestätigt (egal wie), aber nicht notwendig. Daher ist die Form egal.

Zitat von Mab

Der Vermieter möchte dass die vollen Heizkosten ab Febr. auf uns umgeschlagen werden obwohl er wahrscheinlich die Heizkörper in den kalten Tagen in der leerstehenden Wohnung nicht ausgeschaltet hatte.

Selbst wenn er das getan hätte, wäre das hier nicht relevant. Zumal die Wohnung ja trotzdem indirekt von euch beheizt wurde, sie wird kaum Außentemperatur gehabt haben.

Er wäre gesetzlich verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, schon die ganze Zeit. Ich würde hier gar nichts diskutieren oder anbieten (ihr zieht ja eh aus), sondern auf eine korrekte Abrechnung bestehen, wie sie in diesem Fall vom Gesetz her vorgesehen ist. Der Vermieter hat den Verbrauch an Heizöl für jedes Jahr korrekt zu ermitteln. Dann werden die Kosten, mangels Verbrauchserfassung, nach Wohnfläche verteilt und anschließend anhand der Gradtagstabelle auf anteiligen Nutzer der Wohnung verteilt. Da der Vermieter keine Verbrauchserfassung macht, obwohl er dazu verpflichtet ist, könnt ihr die Kosten um 15 % mindern. Ihr könntet ihm evtl. anbieten, bei zeitnaher, gesetzeskonformer Abrechnung, auf die Kürzung zu verzichten, wenn ihr das wollt. Vielleicht macht ihm das Beine. Da ja noch zwei Abrechnungen ausstehen, geht es damit auch nicht um unerheblich Geld. Wenn er nicht korrekt abrechnet und ihr euch nachher gerichtlich um die Kaution streitet, dann fällt ihm das sowieso auf die Füße.

Über die Nebenkosten für 2025 ist bis Ende 2026 abzurechnen, für die 2026 bis Ende 2027. So lange kann das der Vermieter "rauszögern", weil das den Fristen per Gesetz entspricht. Für euch ist das aber doch sehr gut, denn solange könnt ihr das Geld noch anlegen und Zinsen dafür bekommen. Für den Vermieter ist das negativ, weil er ja die ganze Zeit in Vorkasse geht

Zitat von Mab

Was würde sein wenn wir die letzten beiden Monatsmieten vorerst zurückbehalten und erst dann bezahlen wenn die Wohnungsübergabe (samt der ausstehenden NK-Abrechnungen und des Abnahmeprotokolls) rechtmäßig erfolgt ist?

In dem Fall bleibt ihr einfach die Miete schuldig und der Vermieter kann sie gerichtlich einfordern, auf eure Kosten. Ihr habt überhaupt keine rechtliche Grundlage, die Miete zurückzuhalten (deiner Schilderung nach).

Ein Abnahmeprotokoll muss ebenfalls nicht erstellt werden, dazu gibt es keine gesetzliche Pflicht. Wenn ihr sagt, ohne Übergabeprotokoll gibt's keine Mietzahlungen, dann ist das eher Erpressung von eurer Seite. Wenn ihr mir mit solchen Forderungen/Mietzurückhaltungen kommen würdet, gäbe es kein Protokoll, in dem ich Mängelfreiheit bescheinige (weil's keine Pflicht dazu gibt und nur nachteilig für den Vermieter sein kann!) und würde die Mieten auf gerichtlichem Weg einklagen.

Zitat von Mab

Allerdings wollen wir möglichst nicht erpressbar sein durch die Zurückbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter.

Dass Vermieter die Kaution (teilweise) zurückhalten können, bis klar ist, dass keine Forderungen mehr bestehen, ist so im Mietrecht vorgesehen. Das hat nichts mit Erpressung zu tun. Wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, obwohl die zulässigen Forderungen des Vermieters alle befriedigt sind, könnt ihr sie ohne großes Risiko einklagen.

Wenn ihr eine Erhöhung von 666€ kalt auf nun 675€ kalt (930-255€), dann ist das von 15 % ja noch sehr weit von entfernt. Sie dürfte innerhalb von 3 Jahren auf max. 765,90€ erhöhen, Erhöhungen bei den Nebenkostenvorauszahlungen sind davon unabhängig.

Zitat von Interieur

Nur befinden die sich alle in einem sanierten Zustand.

Die Vergleichswohnungen müssen natürlich auch vergleichbar sein, sonst wird das vor Gericht nicht stand halten. Wenn andere Wohnungen technisch auf einem anderen Stand sind, sind sie nicht vergleichbar.

Was meinst du mit Sondereigentumswohnung?

Zitat von Interieur

Als letzte Konsequenz teilte sie uns mit, dass sie nun alle 15 Monate die Miete erhöht - was sie auch tat.

Sofern das mit der ortsüblichen Miete vereinbar ist, kann sie regelmäßig erhöhen. In der Regel ist das nicht so einfach, so stark steigen Mietspiegel i.d.R. nicht. Es ist aber nicht ausgeschlossen, gerade wenn man mit Vergleichsmieten arbeiten kann und Zugriff auf eine aktuelle Datenbank hat, in der viele neue Mietabschlüsse zu finden sind und bei euch ggf. viele Jahre lang keine Miete erhöht wurde.

Zitat von Sirton32

Wird der 577 bzw. 577a dann nochmal ausgelöst?

Nein, die Sperrfrist wird mit dem Eintrag des Erstkäufers ins Grundbuch ausgelöst, muss dann aber auch vom Zweitkäufer eingehalten werden. Gleiches gilt für das Vorkaufsrecht, dies gilt nur beim ersten Verkauf, alle weiteren danach sind davon ausgenommen.

Zitat von Sirton32

Aus dem vorliegenden Kaufvertrag geht allerdings hervor, dass die Grundfläche und alle Wohnungen bzw. Stellplätze extra im Grundbuch eingetragen sind. Ich bin verwirrt

Jetzt muss es so sein, sonst könnte man die Wohnung nicht einzeln verkaufen. Für die Sperrfrist ist entscheidend, was der Zustand bei deiner Anmietung war.

Wenn dir ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird, dann wurde vermutlich erst nach deinem Einzug Wohnungseigentum geschaffen, sonst hättest du auch kein Vorkaufsrecht.

Wichtig ist, ob es hier überhaupt eine Sperrfrist gibt. Entscheidend ist hier, ob deine Wohnung bereits bei deinem Einzug eine Eigentumswohnung war oder nicht. Wenn das Haus bereits nach WEG geteilt war, tritt keine Sperrfrist ein.

Hast du Informationen darüber? Es kann sein, dass ein Eigentümer diese Teilung bereits in der Vergangenheit vorgenommen hat, ohne Wohnung unmittelbar zu verkaufen. Hier könnte evtl. ein Blick in deine Betriebskostenabrechnung helfen, denn Eigentumswohnungen bekommen in der Regel einen eigenen Steuerbescheid, der 1:1 an den Mieter weitergereicht wird.

Zitat von KarstDSSD

Erhöhung der Prämie für die Gebäudeversicherung um das 6fache gegenüber dem Vorjahr als nicht angemessen und ortsüblich findet.

Dann muss M das nachweisen. Wenn falsche Kalkulationen wie ein falscher Gebäudewert angenommen wurde, kann es zu so starken Erhöhungen kommen. Der Vermieter darf sein Gebäude angemessen versichern und das auf die Mieter umlegen. Tut er das nicht und versichert es unter Wert, bleibt er auf ganz erheblichen Kosten sitzen im Schadensfall.

Zitat von KarstDSSD

Zudem bemängelt er, dass die hohe Prämie der Versicherung nur wegen des schlechten Zustand bzw. fehlende Instandhaltung des Mietobjekt zustande kommt.

Dann soll M in einen Neubau ziehen, da besteht dieses Problem nicht. Ich weiß leider aus Erfahrung, dass Versicherungen oftmals nur komplette Kernsanierungen und nicht Einzelmaßnahmen berücksichtigen, zumidest nicht vollständig. Wenn nicht innerhalb 1-2 Jahren ALLES auf einmal saniert wurde, gilt das für die Versicherung nicht. Unser Haus ist auch Stand 1910 für die Versicherung, obwohl nach und nach alles saniert wurde und bis auf die Grundmauern nichts mehr im Ursprungszustand ist. Aber selbst wenn tatsächlich nichts gemacht wurde, gehe ich davon aus, dass dies dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Auch ist eine Versicherung dazu da, sie zu nutzen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt.

Der Mieter soll Einsicht in die Unterlagen nehmen und prüfen, ob es sich um eine übliche Police handelt. Dann kann er für das konkrete Haus Alternativen prüfen. In der Regel hat ein Vermieter aber auch kein Interesse an einem überteuerten Vertrag, nur an einer guten Absicherung. Das ist auch im Interesse des Mieters, dass der Vermieter nicht in finanzielle Schieflage durch einen Schaden kommt, der einfach über eine Versicherung abzudecken wäre.

Zitat von Chris76e

In der neuen Mieterhöhung wird die Wohnfläche plötzlich mit 80 m² angesetzt – ohne Messung, ohne Begründung. Im Mietvertrag steht keine Wohnfläche.

Die relevante Grundlage ist die Realität. Evtl. hat der neue Eigentümer noch Unterlagen gefunden, eine gleich geschnittene Wohnung in einem anderen Geschoss nachgemessen usw. Hast du die Wohnfläche bereits einmal nachgemessen? Nur so kannst du wissen, welche Angabe korrekt ist. Wenn die Angabe früher falsch war, dann ist das so. Ein neues Erhöhungsverlangen muss immer auf die tatsächlichen Begebenheiten abstellen.

Falsche Angaben dürfen natürlich nicht gemacht werden und werden logischerweise auch nicht berücksichtigt.

Evlt. wurde hier einfach nur aus einer anderen Mieterhöhung kopiert.

Zitat von Chris76e

Der Stellplatz wurde mir vom vorherigen Eigentümer dauerhaft zur Nutzung überlassen, im Gegenzug halte ich den Bereich sauber.

Gibt es hierzu eine schriftliche Vereinbarung? Oder evtl. im Vertrag eine Klausel, dass mündliche Nebenabreden nicht bestehen? Wenn etwas nicht im Mietvertrag steht und ggf. sogar der Hinweis enthalten ist, dass keine weiteren Vereinbarungen bestehen, wird es mit dem Beweis sehr schwierig. Grundsätzlich ist es korrekt, dass sich der neue Vermieter an den bestehenden Vertrag halten muss. Wenn es Abweichungen vom Gesetz oder Vertrag zu Gunsten des Mieters gibt, ist es i.d.R. der Mieter, der das beweisen muss.

Es gibt mittlerweile ein BGH Urteil, dass eine Abrechnung ohne Wärmemengenzähler fürs Warmwasser keine verbrauchsabhängige Abrechnung darstellt und man daher die gesamte Position um 15% kürzen kann. Eine Ausnahme wäre, wenn es für den Vermieter unzumutbar wäre, einen solchen Zähler einzubauen.

Es scheint einen allgemeinen Zähler zu geben, der das Kaltwasser für die Warmwasserbereitung zählt. Meine Vermutung ist, dass es in der anderen Wohnung keinen Warmwasserzähler gibt und man daher über die Differenz den Verbrauch der andere Wohnung ermittelt. So ist das eigentlich auch nicht zulässig, aber nicht zu deinem Nachteil. Theoretisch kann euer Wasserzähler irgendwo in der Zuleitung zu euch sitzen. Oftmals sind in 2-Familienhäusern die Leitungen nicht so gut getrennt und euer Warmwasser zweigt einfach irgendwo ab und da sitzt dann der Zähler.

Was auffällt: es findet keine Erfassung des Warmwasseranteils am Brennstoff statt. Hier ist schon seit vielen Jahren ein Zähler vorgeschrieben, allerdings ändert der in der Praxis in der Regel nur sehr wenig, da die Formel, die verwendet wird, gut funktioniert. Es ist aber rechtlich nicht zulässig. Trotzdem - jeder Zähler kostet Geld.

Wie du schon sagst, beteiligt sich der Vermieter hier nicht an den Co2-Kosten, wozu er rechtlich verpflichtet wäre. Das kann man auf alle Fälle anmerken.

Ansonsten klingen für mich die Heizkosten plausibel. Der alleinstehende Mann braucht sehr wenig Warmwasser im Vergleich zu euch, euer Verbrauch ist aus meiner Sicht normal bis sparsam, die Kosten pro m³ absolut im Rahmen und eher günstig. 5 Personen verbrauchen nun mal einiges an Warmwasser.

Ihr habt in 2025 deutlich mehr Heizenergie verbraucht als zuvor. 43000 kWh Öl für 250 m² Haus und 6 Personen ist natürlich eine ganze Menge, aber kann durchaus bei einem älteren Haus realistisch sein. Wenn man den Vergleich zu den Referenzenwerten nimmt (das sind anscheinend interne Daten des Dienstleisters, die kann ich nicht überprüfen, mir erscheinen die sehr hoch), dann habt ihr 2024 wesentlich weniger als die Referenz verbraucht und 2025 nicht mehr. Hat sich da bei euch etwas geändert? Ich würde bei dem Verbrauch auch davon ausgehen, dass der alleinstehende Mann nicht mehr alle Flächen zu 100 % beheizt, sondern einzelne Räume kalt lässt. Allein braucht der ja sicher nicht die gesamte Fläche. Das könnte dann auch zu einem erhöhten Verbrauch bei euch führen, weil ihr Wärmeverluste in Richtung dieser Räume habt.

Du kannst gerne die Abrechnung anonymisiert einstellen und die User hier können einen Blick darauf werfen. Evtl. fallen ja Fehler oder Ungereimtheiten auf.