Mieterhöhungsverlangen - Fristen eingehalten oder ist das Mieterhöhungsverlangen in Gänze unwirksam?

Zitat von beppi

um das Verhältnis zum Vermieter nicht zu beeinträchtigen

Das Verhältnis mit der (Tochter der) Viermieterin ist schon jetzt ruiniert. Und zwar seit dem Zeitpunkt, seit dem die Tochter sich um das Mietverhältnis kümmert. Derselben Meinung sind auch die Mieter der zweiten Wohnung in dem Haus. Sie ist menschlich einfach unmöglich. Man darf keine Gegenargumente bringen, wenn man das tut, wird man sehr schnell angeschrien. Die wagt es sogar, meine Mutter, die 30 Jahre älter ist als sie, anzuschreien.

Die Mieterhöhung ist ihre Rache. Diesen Sommer ist der definitiv mehr als 30-Jahre alte Einbaukühlschrank in der Küche kaputtgegangen. Die Tochter hat 10 Tage lang behauptet, dass es die Aufgabe meiner Eltern sei, sich um den Ersatz zu kümmern. Und zwar mit der Begründung "Wir waren beim Unterschreiben des Mietvertrags so gutmütig zu Ihnen, dass wir Ihnen die Küche umsonst überlassen haben und jetzt wollen Sie, dass wir diese reparieren". Meine Eltern haben gesagt "den Mietvertrag haben wir mit Ihrer Mutter unterschrieben, Sie waren gar nicht dabei, es war nie die Rede von irgendeinem umsonst überlassen, die Küche ist im Mietvertrag mitaufgeführt". Ich vermute mal, denen liegt (aus was auch immer welchen Gründen) der Original-Mietvertrag nicht vor und sie schließen auf die Inhalte des Mietvertrags auf Basis des Vertrags der Nachbarwohnung (sie haben uns die Abschnitte einer völlig anderen Vertragsvorlage geschickt, um ihre Sicht zu belegen, aber komischerweise ohne Namen und Unterschriften). Erst als wir denen eine Kopie unserer Ausfertigung geschickt haben und die Tochter sich bei Haus-und-Grund hat beraten lassen, hat sie es plötzlich eingesehen, dass sie es machen muss. Sie war dabei so unfreundlich und hat schon da gedroht "dafür erhöhen wir Ihnen die Miete", was sie jetzt auch gemacht hat. Summa summarum waren meine Eltern etwa 20 Tage im Sommer ohne Kühlschrank.

Es kann zwar noch schlimmer werden, aber ich sehe eigentlich keinen Grund, warum ich mich zurückhalten soll und nicht "zurückschießen". Meine Eltern sind außerdem Rentner, da tut jeder wegfallende € weh. Mit anderen Worten, ich freue mich über jeden formellen oder inhaltlichen Grund, das Mieterhöhungsverlangen anzufechten, um entweder es in Gänze für unwirksam zu erklären oder zumindest die Höhe der Erhöhung runterzudrücken.

Zitat von Fruggel

Dieser Text ist meiner Meinung nach viel zu umfangreich. Man muss seinem Vermieter doch keine Rechtsberatung geben und schon gar keine Hinweise, auf was er achten muss, um alsbald eine neue korrekte Mieterhöhung schreiben zu können.

Der Vermieterin werden wir das so detailliert natürlich nicht schreiben. Alle meine Argumente sind die für ein mögliches Gerichtsverfahren, die müssen vor Gericht standhalten.

Welche Reaktion ist die sinnvollste bei einem Mieterhöhungsverlangen, bei dem man als Mieter vermutet, dass das Mieterhöhungsverlangen mit recht großer Wahrscheinlichkeit unwirksam ist?

1. Gar nicht zu antworten. Wird an einigen Stellen im Internet empfohlen, mit der Begründung - ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen setzt die Zustimmungsfrist nicht in Gang, daher muss man formell gar nicht antworten. Es genüge erst vor Gericht die formelle Unwirksamkeit zu begründen.
2. Doch antworten mit Hinweis auf die formelle Unwirksamkeit, jedoch die formelle Unwirksamkeit möglichst allgemein ohne die Benennung der konkreten Fehler begründen, um es dem Vermieter zu erschweren, diese zu korrigieren.
3. [halte ich zwar selbst für unwahrscheinlich, dass diese letzte Alternative sinnig ist, führe sie jedoch der Vollständigkeit halber auf] antworten, die formelle Unwirksamkeit möglichst detailliert begründen.

Sachverhalt:

Meine Eltern haben ein Mieterhöhungsverlangen mit Verweis auf einen einfachen (also nicht qualifizierten) online-Mietspiegel erhalten. In dem Mieterhöhungsverlangen wird lediglich die Mietspanne genannt (sprich das Ergebnis der Berechnung des online-Mietspiegels), jedoch nicht die vom online-Mietspiegel verlangten Input-Größen wie das Bau- bzw. das Modernisierungsjahr. Das tatsächliche Baujahr ist uns zwar definitiv nicht bekannt, aber mit dem von uns vermuteten Baujahr aus Ende 1950er Jahre kommen wir auf eine andere Mietspanne als die vom Vermieter angegebene. Der Vermieter muss ein etwa 25-27 Jahre späteres Baujahr/Modernisierungsjahr angesetzt haben, um auf seine Zahlen aus dem Mieterhöhungsverlangen zu kommen. Aber welches Jahr es ist und warum er berechtigt wäre, dieses anzusetzen, hat er in dem Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben und den vom online-Mietspiegel angebotenen pdf-Ausdruck (dieser würde alle Input- und Output-Größen enthalten) auch nicht beigefügt. Damit ist es für uns, ohne irgendwelche Vermutungen anstellen zu müssen, nicht möglich, die von ihm in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Mietspanne nachzuvollziehen / zu überprüfen.

Danke!

Zitat von Fruggel

Daher ist unklar, um welchen Punkt genau es jetzt noch geht

Die Frage, welche Reaktion aus den von mir aufgezählten die beste ist, wobei ich nur 1 oder 2 ernsthaft in Betracht ziehe, wurde (zumindest meiner Wahrnehmung nach) noch nicht behandelt.

Ansonsten habe ich bewusst einen neuen Thread gestartet und die Frage so gestellt, dass auch die anderen bei ihrer Suche auf den Thread stoßen und vielleicht von den Antworten profitieren könnten.

Ich betrachte das Ganze ausschließlich durch die Brille eines potentiellen Gerichtsverfahrens. Daher, wenn ich von einem unwirksamen Mieterhöhungsverlangen spreche, meine ich dies aus Sicht des Gesetztes/des Gerichts.

Daher auch meine Frage nach der besten Reaktion. Angenommen der Vermieter würde den Klageweg einschlagen, welche unsere Reaktion auf das Mieterhöhungsverlangen von den oben genannten wäre für das potentielle Gerichtsverfahren die bessere?

Oder dieselbe Frage auch etwas anders formuliert, spielt denn die außergerichtliche Kommunikation mit dem Vermieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung irgendeine Rolle? Muss man bei der Ablehnung der Mieterhöhung den Grund für die Ablehnung überhaupt angeben? Muss man in der (vorgerichtlichen) Begründung der Ablehnung zwingend dieselbe Argumentationskette verwenden wie anschließend vor Gericht?

Ich kenne es aus einem anderen Kontext, dass die vorgerichtliche Argumentationskette dieselbe sein sollte wie vor Gericht, sonst ist man unglaubwürdig bzw. das Ändern der Argumentationslinie hat Nachteile.

Zitat von Fruggel

Die formellen Anforderungen sind nur wichtig, ob die Klage des Vermieters überhaupt zugelassen wird oder schon daran scheitert.

Ist mein Verständnis richtig, dass auch in dem Fall, dass die Klage zugelassen wird, weil es bei der Zulassung übersehen wird, dass diese formell womöglich unwirksam ist, wir im Rahmen des Verfahrens immer noch eine Chance haben, diese durch unsere Argumente für formell unwikrsam zu erklären (der Richter muss unserer Argumentation natürlich folgen). Oder ist "Klage zugelassen" gleich zu setzen mit "formell wirksam" und es kann nicht mehr geändert werden?

Zitat von Fruggel

Doch was für ein Interesse sollte man als Mieter haben, den Vermieter durch Argumentation oder Begründungen darauf aufmerksam zu machen, dass er mit seiner Mieterhöhung bei Gericht nicht durch kommt, sodass dieser dann ganz schnell ein neues Mieterhöhungsverlangen schicken kann?

Genau die richtige Frage, die mich auch beschäftigt. Deswegen frage ich auch, ob 1 oder 2 aus #26 die bessere Reaktion wäre.

Zitat von Fruggel

Im Übrigen wissen wir an dieser Stelle noch gar nicht so genau, ob das Mieterhöhungsverlangen den formellen Anforderungen entspricht. Das möchte ich der Vollständigkeit halber erwähnt haben.

Unsere Argumentationskette ist zur Zeit die folgende.

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB muss begründet werden. Bezieht sich der Vermieter auf einen qualifizierten oder einfachen Mietspiegel, so muss er die dortigen Angaben so detailliert darlegen, dass der Mieter die Berechnung nachvollziehen bzw. ohne eigene umfangreiche Recherchen oder Mutmaßungen überprüfen kann [ergibt sich unserem Verständnis nach nicht unmittelbar aus dem Wortlaut von § 558a BGB sondern aus der gängigen Rechtsprechung dazu].

Das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin meiner Eltern nennt lediglich eine Spanne "von X €/m2 bis Y €/m2". Da der referenzierte (einfache) Mietspiegel eine differenzierte Eingabe von Kriterien (Baujahr, Modernisierungsjahr, Ausstattung) erfordert, um zu einem Ergebnis zu kommen, reicht die bloße Nennung des Endergebnisses (unserer Einschätzung nach) nicht aus.

Unser eigener Versuch der Berechnung (basierend auf dem von uns vermuteten Baujahr aus Ende der 1950er Jahre) ergibt eine Spanne "von A €/m2 bis B €/m2" (A kleiner X, B kleiner Y).

Da die Zahlen voneinander abweichen, hat die Vermieterin offensichtlich andere Parameter (z.B. ein jüngeres Baujahr oder eine Modernisierung) zugrunde gelegt. Ohne Offenlegung dieser Parameter ("Berechnungsbogen") ist das Mieterhöhungsverlangen für uns nicht überprüfbar.

Schlussfolgerung:
Das Mieterhöhungsverlangen leidet voraussichtlich an einem formellen Begründungsmangel, da die zugrundeliegenden Einordnungsmerkmale (insb. Baujahr/Modernisierungsjahr) fehlen und nicht beigefügt wurden.

Zitat von Fruggel

Außerdem, wenn eine Klage kommt, hat man eine Klageerwiderung als Antwort ans Gericht zu schreiben, und da kann man dies bereits begründen.

D.h. folgt der Richter unserer Argumentation wird er die Klage (nach unserer Erwiderung) abweisen und es kommt gar nicht zu einer Verhandlung.

Ist mein Verständnis korrekt, dass man in der Klageerwiderung sicherheitshalber (für den Fall, dass der Richter unserer Argumentation doch nicht folgt und die Klage als formell wirksam bewertet) gleich die Argumente aufführen sollte, die die materielle Fehlerhaftigkeit der geforderten Erhöhung begründen?

Oder ist dies dann in der Verhandlung möglich? Bzw. wie teilt sich das auf, was alles in der Klageerwiderung an Argumenten aufgeführt werden muss und was alles erst in der Verhandlung nachgereicht werden darf?

Zitat von Fruggel

Ja das wird wohl so sein, hört sich ganz danach an. Es muss ein Minimum an Informationen gegeben sein, um zu wissen, wie der Vermieter die Wohnung eingruppiert hat.

Danke für Deine Einschätzung! Logisch betrachtet erscheint uns die von mir in #32 aufgeführte Argumentationskette auch recht schlüssig. Auch dieser Artikel untermauert gewissermaßen diese.

Es gibt jedoch eine Sache, die mich an dem Ganzen etwas stört. Die Vermieterin ist ganz sicher Mitglied vom lokalen "Haus und Grund"-Verein (hat sie selbst erwähnt, dass sich da beraten lässt). Der erste Vorsitzende von diesem und gleichzeitig derjenige, der die rechtliche Beratung sowie alle möglichen Vorlagen (Mietverträge, Mieterhöhungsschreiben, etc.) den Mitgliedern von diesem anbietet, ist ein lokaler Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf Mietrecht. Ich kann mir kaum vorstellen, dass er eine Vorlage ohne Baujahr anbietet bzw. dass ihm ein derartiger Formfehler in seiner Vorlage unterläuft. Die Google-Bewertungen dieses Rechtsanwalts sind alle sehr positiv (Durchschnittsbewertung 4,9).

Und noch eine Ergänzung in Bezug auf die Entwicklung des Falles, damit Ihr einerseits das volle Bild habt und andererseits damit man vielleicht eine bessere Einschätzung der Gegenseite machen kann.

Dem aufmerksamen Leser des Threads wird vielleicht aufgefallen worden sein, dass ich den Thread Anfang Oktober eröffnet habe und zunächst von einer verlangten Erhöhung beginnend ab dem 01.11.2025 gesprochen habe (nach § 558b BGB Abs. 1 wäre es richtigerweise der 01.12.2025). Jetzt haben wir aber Ende Dezember, d.h. auch die Frist 01.12.2025 wäre eigentlich schon abgelaufen.

Dem Ganzen liegt die Tatsache zugrunde, dass wir noch Anfang Oktober das erste Mieterhöhungsverlangen nach §174 BGB aufgrund nicht vorgelegter Vollmacht zurückgewiesen haben (das erste Schreiben kam von der Tochter der Vermieterin, unterschrieben von der Tochter mit i.A. und als meine Mutter das Gespräch mit der Vermieterin selbst gesucht hat, hat diese mitgeteilt, dass sie nichts von einer Mieterhöhung weiß und mit ihrer Tochter darüber erst reden muss).

Daraufhin kam etwa eine Woche später per Mail ein erneutes Mieterhöhungsverlangen, diesmal eigenhändig von der Vermieterin selbst unterschrieben und eingescannt. Der Text ist identisch mit dem ersten Mieterhöhungsverlangen, nur der Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete zu zahlen wäre, wurde aktualisiert und zwar gleich um zwei Monate. D.h. diesmal hat man sich plötzlich an § 558b BGB Abs. 1 gehalten. Die höhere Miete gemäß dem zweiten Mieterhöhungsverlangen ist ab dem 01.01.2026 zu zahlen.

Und noch eine Frage meinerseits.

• In dem Mieterhöhungsverlangen hat die Vermieterin ihren vollständigen Namen (Vorname Nachname) und die Absenderadresse angegeben, jedoch nicht an wen eigentlich das Mieterhöhungsverlangen adressiert ist (die vollständigen Namen meiner Eltern sowie deren postalische Adresse fehlen gänzlich).
• An wen das Mieterhöhungsverlangen eigentlich adressiert ist, ergibt sich lediglich aus der Ansprache "Sehr geehrte Frau ${Nachname}, sehr geehrter Herr ${Nachname}" (ohne Vornamen) und aus den eMail-Adressen, an die das Mieterhöhungsverlangen geschickt wurde (die eMail-Adressen sind allerdings von der Form, dass da auch die Vornamen erkennbar sind).
• Die betroffene Wohnung wird auch nur mit "die von Ihnen bewohnte Wohnung" bezeichnet, die vollständige Adresse der Wohnung, um die es geht, fehlt strenggenommen.

Wie ist das zu bewerten?

Meiner Auffassung nach sind es alles sehr schwache Formfehler, die alle durch "aber aus den eMail-Adressen ist erkennbar, an wen es adressiert ist" und "Sie haben ja nur eine Mietwohnung, deswegen ist es klar, um welche Wohnung es geht". Aber vielleicht ist die Praxis anders.