Beiträge von Jora

Zitat von Fruggel

Außerdem, wenn eine Klage kommt, hat man eine Klageerwiderung als Antwort ans Gericht zu schreiben, und da kann man dies bereits begründen.

D.h. folgt der Richter unserer Argumentation wird er die Klage (nach unserer Erwiderung) abweisen und es kommt gar nicht zu einer Verhandlung.

Ist mein Verständnis korrekt, dass man in der Klageerwiderung sicherheitshalber (für den Fall, dass der Richter unserer Argumentation doch nicht folgt und die Klage als formell wirksam bewertet) gleich die Argumente aufführen sollte, die die materielle Fehlerhaftigkeit der geforderten Erhöhung begründen?

Oder ist dies dann in der Verhandlung möglich? Bzw. wie teilt sich das auf, was alles in der Klageerwiderung an Argumenten aufgeführt werden muss und was alles erst in der Verhandlung nachgereicht werden darf?

Zitat von Fruggel

Ja das wird wohl so sein, hört sich ganz danach an. Es muss ein Minimum an Informationen gegeben sein, um zu wissen, wie der Vermieter die Wohnung eingruppiert hat.

Danke für Deine Einschätzung! Logisch betrachtet erscheint uns die von mir in #32 aufgeführte Argumentationskette auch recht schlüssig. Auch dieser Artikel untermauert gewissermaßen diese.

Es gibt jedoch eine Sache, die mich an dem Ganzen etwas stört. Die Vermieterin ist ganz sicher Mitglied vom lokalen "Haus und Grund"-Verein (hat sie selbst erwähnt, dass sich da beraten lässt). Der erste Vorsitzende von diesem und gleichzeitig derjenige, der die rechtliche Beratung sowie alle möglichen Vorlagen (Mietverträge, Mieterhöhungsschreiben, etc.) den Mitgliedern von diesem anbietet, ist ein lokaler Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf Mietrecht. Ich kann mir kaum vorstellen, dass er eine Vorlage ohne Baujahr anbietet bzw. dass ihm ein derartiger Formfehler in seiner Vorlage unterläuft. Die Google-Bewertungen dieses Rechtsanwalts sind alle sehr positiv (Durchschnittsbewertung 4,9).

Und noch eine Ergänzung in Bezug auf die Entwicklung des Falles, damit Ihr einerseits das volle Bild habt und andererseits damit man vielleicht eine bessere Einschätzung der Gegenseite machen kann.

Dem aufmerksamen Leser des Threads wird vielleicht aufgefallen worden sein, dass ich den Thread Anfang Oktober eröffnet habe und zunächst von einer verlangten Erhöhung beginnend ab dem 01.11.2025 gesprochen habe (nach § 558b BGB Abs. 1 wäre es richtigerweise der 01.12.2025). Jetzt haben wir aber Ende Dezember, d.h. auch die Frist 01.12.2025 wäre eigentlich schon abgelaufen.

Dem Ganzen liegt die Tatsache zugrunde, dass wir noch Anfang Oktober das erste Mieterhöhungsverlangen nach §174 BGB aufgrund nicht vorgelegter Vollmacht zurückgewiesen haben (das erste Schreiben kam von der Tochter der Vermieterin, unterschrieben von der Tochter mit i.A. und als meine Mutter das Gespräch mit der Vermieterin selbst gesucht hat, hat diese mitgeteilt, dass sie nichts von einer Mieterhöhung weiß und mit ihrer Tochter darüber erst reden muss).

Daraufhin kam etwa eine Woche später per Mail ein erneutes Mieterhöhungsverlangen, diesmal eigenhändig von der Vermieterin selbst unterschrieben und eingescannt. Der Text ist identisch mit dem ersten Mieterhöhungsverlangen, nur der Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete zu zahlen wäre, wurde aktualisiert und zwar gleich um zwei Monate. D.h. diesmal hat man sich plötzlich an § 558b BGB Abs. 1 gehalten. Die höhere Miete gemäß dem zweiten Mieterhöhungsverlangen ist ab dem 01.01.2026 zu zahlen.

Und noch eine Frage meinerseits.

• In dem Mieterhöhungsverlangen hat die Vermieterin ihren vollständigen Namen (Vorname Nachname) und die Absenderadresse angegeben, jedoch nicht an wen eigentlich das Mieterhöhungsverlangen adressiert ist (die vollständigen Namen meiner Eltern sowie deren postalische Adresse fehlen gänzlich).
• An wen das Mieterhöhungsverlangen eigentlich adressiert ist, ergibt sich lediglich aus der Ansprache "Sehr geehrte Frau ${Nachname}, sehr geehrter Herr ${Nachname}" (ohne Vornamen) und aus den eMail-Adressen, an die das Mieterhöhungsverlangen geschickt wurde (die eMail-Adressen sind allerdings von der Form, dass da auch die Vornamen erkennbar sind).
• Die betroffene Wohnung wird auch nur mit "die von Ihnen bewohnte Wohnung" bezeichnet, die vollständige Adresse der Wohnung, um die es geht, fehlt strenggenommen.

Wie ist das zu bewerten?

Meiner Auffassung nach sind es alles sehr schwache Formfehler, die alle durch "aber aus den eMail-Adressen ist erkennbar, an wen es adressiert ist" und "Sie haben ja nur eine Mietwohnung, deswegen ist es klar, um welche Wohnung es geht". Aber vielleicht ist die Praxis anders.

Zitat von Fruggel

Die formellen Anforderungen sind nur wichtig, ob die Klage des Vermieters überhaupt zugelassen wird oder schon daran scheitert.

Ist mein Verständnis richtig, dass auch in dem Fall, dass die Klage zugelassen wird, weil es bei der Zulassung übersehen wird, dass diese formell womöglich unwirksam ist, wir im Rahmen des Verfahrens immer noch eine Chance haben, diese durch unsere Argumente für formell unwikrsam zu erklären (der Richter muss unserer Argumentation natürlich folgen). Oder ist "Klage zugelassen" gleich zu setzen mit "formell wirksam" und es kann nicht mehr geändert werden?

Zitat von Fruggel

Doch was für ein Interesse sollte man als Mieter haben, den Vermieter durch Argumentation oder Begründungen darauf aufmerksam zu machen, dass er mit seiner Mieterhöhung bei Gericht nicht durch kommt, sodass dieser dann ganz schnell ein neues Mieterhöhungsverlangen schicken kann?

Genau die richtige Frage, die mich auch beschäftigt. Deswegen frage ich auch, ob 1 oder 2 aus #26 die bessere Reaktion wäre.

Zitat von Fruggel

Im Übrigen wissen wir an dieser Stelle noch gar nicht so genau, ob das Mieterhöhungsverlangen den formellen Anforderungen entspricht. Das möchte ich der Vollständigkeit halber erwähnt haben.

Unsere Argumentationskette ist zur Zeit die folgende.

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB muss begründet werden. Bezieht sich der Vermieter auf einen qualifizierten oder einfachen Mietspiegel, so muss er die dortigen Angaben so detailliert darlegen, dass der Mieter die Berechnung nachvollziehen bzw. ohne eigene umfangreiche Recherchen oder Mutmaßungen überprüfen kann [ergibt sich unserem Verständnis nach nicht unmittelbar aus dem Wortlaut von § 558a BGB sondern aus der gängigen Rechtsprechung dazu].

Das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin meiner Eltern nennt lediglich eine Spanne "von X €/m2 bis Y €/m2". Da der referenzierte (einfache) Mietspiegel eine differenzierte Eingabe von Kriterien (Baujahr, Modernisierungsjahr, Ausstattung) erfordert, um zu einem Ergebnis zu kommen, reicht die bloße Nennung des Endergebnisses (unserer Einschätzung nach) nicht aus.

Unser eigener Versuch der Berechnung (basierend auf dem von uns vermuteten Baujahr aus Ende der 1950er Jahre) ergibt eine Spanne "von A €/m2 bis B €/m2" (A kleiner X, B kleiner Y).

Da die Zahlen voneinander abweichen, hat die Vermieterin offensichtlich andere Parameter (z.B. ein jüngeres Baujahr oder eine Modernisierung) zugrunde gelegt. Ohne Offenlegung dieser Parameter ("Berechnungsbogen") ist das Mieterhöhungsverlangen für uns nicht überprüfbar.

Schlussfolgerung:
Das Mieterhöhungsverlangen leidet voraussichtlich an einem formellen Begründungsmangel, da die zugrundeliegenden Einordnungsmerkmale (insb. Baujahr/Modernisierungsjahr) fehlen und nicht beigefügt wurden.

Ich betrachte das Ganze ausschließlich durch die Brille eines potentiellen Gerichtsverfahrens. Daher, wenn ich von einem unwirksamen Mieterhöhungsverlangen spreche, meine ich dies aus Sicht des Gesetztes/des Gerichts.

Daher auch meine Frage nach der besten Reaktion. Angenommen der Vermieter würde den Klageweg einschlagen, welche unsere Reaktion auf das Mieterhöhungsverlangen von den oben genannten wäre für das potentielle Gerichtsverfahren die bessere?

Oder dieselbe Frage auch etwas anders formuliert, spielt denn die außergerichtliche Kommunikation mit dem Vermieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung irgendeine Rolle? Muss man bei der Ablehnung der Mieterhöhung den Grund für die Ablehnung überhaupt angeben? Muss man in der (vorgerichtlichen) Begründung der Ablehnung zwingend dieselbe Argumentationskette verwenden wie anschließend vor Gericht?

Ich kenne es aus einem anderen Kontext, dass die vorgerichtliche Argumentationskette dieselbe sein sollte wie vor Gericht, sonst ist man unglaubwürdig bzw. das Ändern der Argumentationslinie hat Nachteile.

Zitat von Fruggel

Daher ist unklar, um welchen Punkt genau es jetzt noch geht

Die Frage, welche Reaktion aus den von mir aufgezählten die beste ist, wobei ich nur 1 oder 2 ernsthaft in Betracht ziehe, wurde (zumindest meiner Wahrnehmung nach) noch nicht behandelt.

Ansonsten habe ich bewusst einen neuen Thread gestartet und die Frage so gestellt, dass auch die anderen bei ihrer Suche auf den Thread stoßen und vielleicht von den Antworten profitieren könnten.

Welche Reaktion ist die sinnvollste bei einem Mieterhöhungsverlangen, bei dem man als Mieter vermutet, dass das Mieterhöhungsverlangen mit recht großer Wahrscheinlichkeit unwirksam ist?

1. Gar nicht zu antworten. Wird an einigen Stellen im Internet empfohlen, mit der Begründung - ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen setzt die Zustimmungsfrist nicht in Gang, daher muss man formell gar nicht antworten. Es genüge erst vor Gericht die formelle Unwirksamkeit zu begründen.
2. Doch antworten mit Hinweis auf die formelle Unwirksamkeit, jedoch die formelle Unwirksamkeit möglichst allgemein ohne die Benennung der konkreten Fehler begründen, um es dem Vermieter zu erschweren, diese zu korrigieren.
3. [halte ich zwar selbst für unwahrscheinlich, dass diese letzte Alternative sinnig ist, führe sie jedoch der Vollständigkeit halber auf] antworten, die formelle Unwirksamkeit möglichst detailliert begründen.

Sachverhalt:

Meine Eltern haben ein Mieterhöhungsverlangen mit Verweis auf einen einfachen (also nicht qualifizierten) online-Mietspiegel erhalten. In dem Mieterhöhungsverlangen wird lediglich die Mietspanne genannt (sprich das Ergebnis der Berechnung des online-Mietspiegels), jedoch nicht die vom online-Mietspiegel verlangten Input-Größen wie das Bau- bzw. das Modernisierungsjahr. Das tatsächliche Baujahr ist uns zwar definitiv nicht bekannt, aber mit dem von uns vermuteten Baujahr aus Ende 1950er Jahre kommen wir auf eine andere Mietspanne als die vom Vermieter angegebene. Der Vermieter muss ein etwa 25-27 Jahre späteres Baujahr/Modernisierungsjahr angesetzt haben, um auf seine Zahlen aus dem Mieterhöhungsverlangen zu kommen. Aber welches Jahr es ist und warum er berechtigt wäre, dieses anzusetzen, hat er in dem Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben und den vom online-Mietspiegel angebotenen pdf-Ausdruck (dieser würde alle Input- und Output-Größen enthalten) auch nicht beigefügt. Damit ist es für uns, ohne irgendwelche Vermutungen anstellen zu müssen, nicht möglich, die von ihm in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Mietspanne nachzuvollziehen / zu überprüfen.

Danke!

Zitat von Fruggel

Dieser Text ist meiner Meinung nach viel zu umfangreich. Man muss seinem Vermieter doch keine Rechtsberatung geben und schon gar keine Hinweise, auf was er achten muss, um alsbald eine neue korrekte Mieterhöhung schreiben zu können.

Der Vermieterin werden wir das so detailliert natürlich nicht schreiben. Alle meine Argumente sind die für ein mögliches Gerichtsverfahren, die müssen vor Gericht standhalten.

Zitat von beppi

um das Verhältnis zum Vermieter nicht zu beeinträchtigen

Das Verhältnis mit der (Tochter der) Viermieterin ist schon jetzt ruiniert. Und zwar seit dem Zeitpunkt, seit dem die Tochter sich um das Mietverhältnis kümmert. Derselben Meinung sind auch die Mieter der zweiten Wohnung in dem Haus. Sie ist menschlich einfach unmöglich. Man darf keine Gegenargumente bringen, wenn man das tut, wird man sehr schnell angeschrien. Die wagt es sogar, meine Mutter, die 30 Jahre älter ist als sie, anzuschreien.

Die Mieterhöhung ist ihre Rache. Diesen Sommer ist der definitiv mehr als 30-Jahre alte Einbaukühlschrank in der Küche kaputtgegangen. Die Tochter hat 10 Tage lang behauptet, dass es die Aufgabe meiner Eltern sei, sich um den Ersatz zu kümmern. Und zwar mit der Begründung "Wir waren beim Unterschreiben des Mietvertrags so gutmütig zu Ihnen, dass wir Ihnen die Küche umsonst überlassen haben und jetzt wollen Sie, dass wir diese reparieren". Meine Eltern haben gesagt "den Mietvertrag haben wir mit Ihrer Mutter unterschrieben, Sie waren gar nicht dabei, es war nie die Rede von irgendeinem umsonst überlassen, die Küche ist im Mietvertrag mitaufgeführt". Ich vermute mal, denen liegt (aus was auch immer welchen Gründen) der Original-Mietvertrag nicht vor und sie schließen auf die Inhalte des Mietvertrags auf Basis des Vertrags der Nachbarwohnung (sie haben uns die Abschnitte einer völlig anderen Vertragsvorlage geschickt, um ihre Sicht zu belegen, aber komischerweise ohne Namen und Unterschriften). Erst als wir denen eine Kopie unserer Ausfertigung geschickt haben und die Tochter sich bei Haus-und-Grund hat beraten lassen, hat sie es plötzlich eingesehen, dass sie es machen muss. Sie war dabei so unfreundlich und hat schon da gedroht "dafür erhöhen wir Ihnen die Miete", was sie jetzt auch gemacht hat. Summa summarum waren meine Eltern etwa 20 Tage im Sommer ohne Kühlschrank.

Es kann zwar noch schlimmer werden, aber ich sehe eigentlich keinen Grund, warum ich mich zurückhalten soll und nicht "zurückschießen". Meine Eltern sind außerdem Rentner, da tut jeder wegfallende € weh. Mit anderen Worten, ich freue mich über jeden formellen oder inhaltlichen Grund, das Mieterhöhungsverlangen anzufechten, um entweder es in Gänze für unwirksam zu erklären oder zumindest die Höhe der Erhöhung runterzudrücken.

Zitat von Fruggel

Das ändert nichts daran, dass die formellen Anforderungen des Gesetzes an die Begründung nicht gegeben sind, wenn der Vermieter zu wenig Angaben macht.

Wie sicher bist Du Dir bezüglich der Tatsache, dass das Fehlen des Baujahrs in dem Mieterhöhungsverlangen dann zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führen würde? Könnte dem Vermieter im Rahmen des Prozesses dann das Recht eingeräumt werden, die fehlenden Angaben nachzureichen?

Der Richter/der Vermieter könnte auch sagen, bei einer Erhöhung gleich um 20% ist die Verwendung / die Angabe des richtigen Baujahres ist von keiner Bedeutung - in beiden Fällen landet man nach der Erhöhung irgendwo zwischen der Untergrenze der Spanne und dem Mittelwert von dieser. Die Verwendung des richtigen Baujahrs verschiebt, wie in #16 schon geschrieben, die Spanne lediglich um 0,18 €/m² nach unten.

Für den Fall, dass es von Bedeutung ist. Das tatsächliche Baujahr ist ein 195x-er Jahr. Das Baujahr, welches man im Mietspiegel eingeben muss, um auf die Spanne aus dem Mieterhöhungsverlangen zu kommen, ist ein 198x-er Jahr.

Unser Argument in dem Zusammenhang könnte theoretisch das folgende sein:

Die Verwendung eines 198x-er Jahrs wird vom Vermieter in keinster Weise begründet oder belegt. Es kann durchaus sein, dass es in diesem Jahr Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden, aber uns ist nichts davon bekannt. Es ist die Aufgabe des Vermieters in dem Mindesterhöhungsverlangen zumindest zu erwähnen und auf Nachfrage die Belege für die Modernisieungsarbeiten aus dem Jahr zur Verfügung zu stellen.

Wie würdest Du dieses Argument einschätzen? Danke!

Zitat von Fruggel

Ihr habt selber herum probieren müssen, und seid dann doch nicht auf den gleichen Betrag gekommen.

Das hast Du vermutlich falsch verstanden. Ich habe genau das Jahr rausgefunden, welches man im Mietspiegel eingeben muss, um auf die Spanne aus dem Mieterhöhungsverlangen zu kommen. Ging mit binärer Suche sogar ziemlich schnell. Daher auch meine Einschätzung oben, dass ein Richter es als durchaus zumutbar werten könnte, dass ein Mieter das Jahr durchs Ausprobieren selbst rausfindet.

Zitat von beppi

Du hast uns nach einer Einschätzung gefragt, widerlegst dann aber jede unserer Einschätzungen durch angebliche "Argumente"

Sorry, falls es falsch rübergekommen ist. Ich versuche Euch mit meinen Argumenten zu opponieren, um durch Eure Gegenargumente es besser zu verstehen, wie Ihr zu Euren Einschätzungen kommt bzw. auf welche konkreten BGB-Paragraphen Ihr Euch dabei stützt bzw. warum Ihr diese so und nicht irgendwie anders interpretiert.

Ich lese parallel auch noch andere Seiten im Web, die teilweise etwas behaupten, was Euren Aussagen widerspricht. Z.B. steht bei dem größten Immobilienportal Deutschlands sowas (erster Treffer in der Google-Suche, wenn man nach "mieterhöhung vorankündigungsfrist" sucht)

Oder auf dieser Seite ist sowas zu lesen:

Als ich am Anfang das gelesen habe, habe ich mich gefreut, weil die Schlussfolgerung war - das Mieterhöhungsverlangen ist aus genau diesem Grund unwirksam. Dann habt Ihr mich aber leider des anderen belehrt. Mein Nachfragen war dann aber nichts anderes als der (verzweifelte) Versuch eine Argumentationskette zu erzwingen, die zu dem von mir gewünschten Ergebnis führt.

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Ich fasse nochmal den aktuellen (Analyse-)Stand zusammen:

1. Die Vermieterin hat die Vorankündigungsfrist zwar nicht eingehalten, dies bedeutet jedoch nicht, dass das Mieterhöhungsverlangen dadurch in Gänze unwirksam ist, sondern lediglich, dass im Falle der Zustimmung die höhere Miete ab dem in §558b Abs. 1 definierten Zeitpunkt zu zahlen ist (konkret lediglich ein Monat später).
   [Anmerkung nebenbei: diese Gesetzanwendung bedeutet aber effektiv, dass der Vermieter keine Risiken eingeht, wenn er bewusst/arglistig die Vorankündigungsfrist nicht einhält und die höhere Miete ab einem früheren Zeitpunkt verlangt. Trifft er auf einen unwissenden, kassiert er halt die höhere Miete früher; trifft er auf einen, der sich mit dem Gesetz auskennt, hat es effektiv keine Nachteile/Konsequenzen für ihn <= irgendwie nicht sauber seitens des Gesetzgebers.]
2. Ob aus dem Verkürzen der Vorankündigungsfrist das Verkürzen der Bedenkfrist des Mieters folgt oder eben nicht folgt, spielt insofern keine Rolle, dass auch dann, wenn diese dadurch verkürzt wäre, hat es keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Für den Mieter gilt dann immer noch die Frist aus §558b Abs. 1. Das (bewusste oder unbewusste) Verkürzen der Bedenkfrist hat für den Vermieter wieder keine Konsequenzen [auch irgendwie nicht sauber seitens des Gesetzgebers].
3. Die Begründung der Vermieterin ist insofern nicht nachvollziehbar, dass es nicht klar ist, wie sie auf die in dem Mieterhöhungsverlangen genannte Spanne kommt. Im Wesentlichen fehlt die Angabe des Baujahres. Alle anderen Merkmale (Aufzug, Balkon, separates WS, bodengleiche Dusche, etc.), die man im Mietspiegel ankreuzen muss, um das Ergebnis zu bekommen, müssen meinen Eltern als Mietern bekannt sein und sind daher nicht zwingend in dem Mieterhöhungsverlangen aufzuführen. Das Fehlen des Baujahres könnte ein (aus meiner Sicht schwacher) Anhaltspunkt dafür sein, um zu argumentieren, dass die angegebene Spanne nicht nachvollziehbar ist. Der Richter könnte sagen, aber durch das ein wenig Durchprobieren hätten Sie ja das rausfinden können, das sei zumutbar.
4. Das tatsächliche Baujahr ist (laut Aussage der Nachbarn aus dem Nachbarhaus, die seit 1966 da wohnen) 26 Jahre älter. Ob das für die Spanne aus dem Mieterhöhungsverlangen notwendige Jahr sich durch irgendeine Modernisierung in diesem Jahr berechtigen lässt, wissen wir nicht. Zu dem Zeitpunkt haben meine Eltern woanders gelebt.
5. Die Eingabe des tatsächlichen Baujahrs führt dazu, dass die Spanne sich um 0,18 €/MWh nach unten verschiebt, wodurch die aktuelle Miete genau auf der Untergrenze der Spanne landet.
6. Im Falle, dass die Miete nach der Erhöhung oberhalb des Mittelwerts der Spanne liegt, muss der Vermieter es detailliert aufführen, welche die Wohnqualität steigernden Merkmale und warum es begründen würden [trifft auf unseren Fall aber leider nicht zu, die Miete nach der Erhöhung liegt unterhalb des Mitterwerts].
7. Im Falle, dass die Miete nach der Erhöhung unterhalb der Mittelwerts liegt, ist eine detailliertere Begründung seitens des Vermieters vermutlich nicht unbedingt notwendig (Stichwort §558a Abs.4). Es ist dann eher die Aufgabe der Mieters, es darzulegen, welche die Wohnqualität mindernden Merkmale die Abweichung vom Mittelwert der Spanne nach unten begründen würden und um wie viel. Das letztere (es zu beziffern) fällt mir schwer, keine Ahnung, wo man da für welchen Mangel irgendeinen Richtwert nimmt.

Summa summarum sieht es nicht gut aus. Klare, unangreifbare Argumente für die Nicht-Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, die mich selbst überzeugen würden und wo ich sagen würde, das Risiko einer gerichtlichen Auseinandersetzung gehe ich ein, sehe ich Stand jetzt nicht.

Zitat von Fruggel

Und zur Erinnerung, wie oben schon geschrieben ist das Mieterhöhungsverlangen vermutlich deshalb ungültig, weil der Vermieter zu wenig Angaben gemacht hat, um seine Ermittlung der Miethöhe darzulegen.

Muss er in unserem Fall es wirklich machen? Der Preis nach der Anhebung bleibt ja unter der Spannemitte. Muss er das vielleicht nur in dem Fall machen, wenn er die Miete oberhalb des Mittelwerts anheben möchte? Solange er unterhalb bleibt, ist es sozusagen unsere Aufgabe es darzulegen, warum vom Mittelwert etwas abzuziehen wäre?

Edit: In §558a Abs.4 ist übrigens folgendes zu lesen: "Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt". Der Satz in der Form suggeriert auch irgendwie "einer besonderen Erklärung bedarf es nicht, reicht halt, wenn es dazwischen liegt".

Hättest Du zufällig ein Beispiel für ein Mieterhöhungverlangen mit Verweis auf einen (einfachen) Mietspiegel, in dem der Vermieter die Einordnung der Miete in die Mietspanne ordentlich vorgenommen hat (damit ich das Gefühl bekomme, was dadrunter verstanden wird)?

Zitat von Fruggel

Damit ist nicht das Mieterhöhungsverlangen gemeint, sondern dass eventuelle Vereinbarungen im Mietvertrag ungültig sind, sofern diese zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen.

Hmm, sicher? In den Mietverträgen, bei denen zwecks Mieterhöhung auf einen Mietspiegel verwiesen wird (und §558* sind ja für solche da), wird doch nichts in Bezug auf eine Mietanpassung und somit auch nichts in Bezug auf irgendwelche Fristen im Zusammenhang mit dieser stehen. Damit beziehen sich für mich §558 Abs. 6 und §558b Abs. 4 sehr wohl in erster Linie auf das Mieterhöhungsverlangen und nicht auf den Mietvertrag.

Zitat von beppi

Im Mietspiegel meiner Stadt ist definiert, was eine "neubaugleiche" Renovierung ist, nach der man das "Baujahr" auf das der Renovierung setzen darf.

In dem in unserem Fall referenzierten Mietspiegel steht folgendes zum Baujahr:

Zitat von beppi

wo innerhalb der Spanne die Miete zu liegen hat (und auch dass sollte der Vermieter begründen, vor allem wenn er oberhalb der Spannenmitte liegen möchte)

In unserem Fall bleiben wir auch nach der Erhöhung unterhalb der Spannenmitte. Habe mal eine Tabelle erstellt, alles allerdings in Prozente bezogen auf die Spannenmitte umgerechnet und dann aus Anonymisierunggründen einen fiktiven Mietzins angesetzt (damit das Ganze etwas greifbarer ist). Sowohl die Untergrenze als auch die Obergrenze in der Tabelle unten sind die aus dem Mieterhöhungsverlangen (d.h. Baujahr 26 Jahre größer als das tatsächliche Baujahr). Würde man das tatsächliche Baujahr ansetzen, so liegt die aktuelle Miete genau an der Mietspiegel-Untergrenze für dieses Baujahr.

Mich stört bei der Einstufung der Wohnung vor allem, dass in der Wohnung noch nie etwas gemacht wurde. Energetisch ist diese so ziemlich genau an der Grenze D zu E zu platzieren (hohe Heizkosten), die Wände in der Küche sind so dünn, dass man im Winter in dieser maximal 17°C hat. Der Boden in der Küche (Linoleum) ist ebenso seit den 90er Jahren nicht erneuert. Für mich ist die Wohnung also an der Mietspiegel Untergrenze anzusiedeln.

Nochmal die Frage in Bezug auf die Fristen und die daraus resultierende oder nicht resultierende Unwirksamkeit.

Zunächst mal meine Sicht:

• Die Vermieterin hat die Vorankündigungsfrist nicht eingehalten (Mieterhöhungsverlangen am 30.09, von ihr gewünschte Mieterhöhung ab dem 01.11)
• Die Vermieterin hat sich zwar explizit nicht dazu geäußert, bis wann wir unser Einverständnis ihr zukommen lassen müssen, aber durch das Setzen eines früheren Datums als erlaubt, ab dem die höhere Miete zu zahlen, hat sich effektiv unsere Bedenkzeit gekürzt.
• Ich würde beides als Verstoß gegen §558b Abs.1 und Abs. 2 deuten und damit das gesamte Mieterhöhungsverlangen für unwirksam halten.

Ihr sagt:

• Das macht nicht das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam, sondern nur einzelne Teile davon. Sprich egal, was die Vermieterin in Bezug auf das Datum, ab dem die höhere Miete fällig ist, geschrieben hat, es gilt das, was das Gesetz sagt. Aber das Mieterhöhungsverlangen sei trotzdem wirksam.

Nun Meine Frage:

• Im Internet steht z.B., wenn die Frist zwischen zwei Mieterhöhungen (die sogenannte Sperrfrist) nicht eingehalten ist, dann ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und muss neu unter Einhaltung der Fristen ausgesprochen werden.
• Wo liegt der Unterschied zwischen diesen Fristen? Warum ist das Mieterhöhungsverlangen bei Nicht-Einhalten der Sperrfrist unwirksam und bei der Vorankündigungsfrist bzw. der Bedenkzeitfrist nicht?

Die Sperrfrist von 12 Monaten ergibt sich meinem Verständnis nach aus §558 Abs. 1.

§558 Abs. 6 besagt genauso wie §558b Abs. 4 "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam". Für mich sehen §558 und §558b in dieser Hinsicht identisch. Warum ist dann in einem Fall das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam und in dem anderen Fall nur die einzelne Klausel aus diesem?

Oder ist die Aussage, dass bei Nicht-Einhalten der Sperrfrist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, auch falsch?

Zitat von Fruggel

wie groß die Wohnung bei korrekter Vermessung wirklich ist

Die Wohnung wurde vermessen. Leider sind die Angaben der Vermieterin richtig, unser Gefühl hat uns getäuscht.

Zitat von Fruggel

Sinnvoller wäre es zu klären, wie hoch die örtsübliche Miete pro Quadratmeter für vergleichbare Wohnungen ist

Wie findet man das denn raus? Im Mietspiegel gibt es zwar die Möglichkeit das Baujahr anzugeben, ob die Wohnung einen Balkon, ein separates WC, etc. hat, aber am Ende bekommt man trotzdem eine von-bis-Preisspanne. Ob und wann zuletzt die Wohnung modernisiert wurde, sodass z.B. die Angabe eines späteren Baujahrs als das tatsächliche Baujahr berechtigt wäre, wissen wir auch nicht.

Nebenbei gesagt, wie wir inzwischen durch Befragen der Nachbarn rausgefunden haben, weicht das tatsächliche Baujahr um 26 Jahre von dem Jahr ab, welches man im Mietspiegel eingeben muss, um auf die Preisspanne aus dem Mieterhöhungverlangen zu kommen.

Zitat von Fruggel

sofern sich die Vollmacht nicht anderweitig schon ergibt, z.b. weil der Vertrag in Vollmacht abgeschlossen wurde.

Der Vertrag wurde mit der Vermieterin selbst abgeschlossen. Aber inzwischen ist diese über 70 (oder sogar noch älter), sodass seit einigen Jahren ihre Töchter die Ansprechpartnerinen meiner Eltern sind. Erst war es die eine, dann ist es die zweite geworden, die jetzt auch die Mieterhöhung ausgesprochen hat. Als es vor 2 Jahren einen Rohbruch im Haus gab, hat sich diese zweite Tochter um die Reparaturarbeiten gekümmert. Wäre das z.B. etwas, was Du mit "sofern sich die Vollmacht nicht anderweitig schon ergibt" meinst?

Und übrigens Danke für alle Deine Antworten! Bin so in den Recherchieren-Modus verfallen, dass ich es komplett vergessen habe, mich zu bedanken.

Zitat von Fruggel

Wenn tatsächlich nur der Mietspiegel erwähnt wird ohne relevante detaillierte Infomationen, dann ist die Begründung im Sinne des §558a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht ausreichend und das Mieterhöhungsverlangen wäre formell unwirksam.

Hier ist der Wortlaut:

Die in dem Mieterhöhungsverlangen genannte Quadratmeterzahl ist im Mietvertrag gar nicht aufgeführt. Wir vermuten, dass diese höher ist als die tatsächliche Quadratmeterzahl, haben allerdings noch nicht nachgemessen (haben dies aber vor).

Unter der Annahme, dass die von der Vermieterin in dem Mieterhöhungsverlangen genannte Quadratmeterzahl zutrifft, liegt die aktuelle Miete je Quadratmeter tatsächlich unter der im Mietspiegel genannten Untergrenze. Es reicht aber die Quadratmeterzahl um 2,3 m² zu verringern (falls die Nachmessung dies ergibt), so ist man schon drüber.

Zitat von Fruggel

Ein Vermieter muss schon auch benennen, wie er die Wohnung im Mietspiegel eingruppiert hat, sodass man überprüfen kann, ob das stimmt.

Könntest Du bitte sagen, woraus das mit Eingruppieren folgt? Gemäß § 558a Abs. 4 "Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt". In Bezug auf eine detaliertere Begründung inkl. der Einordnung habe ich bisher in dem Gesetzt nichts gefunden.

Der referenzierte Mietspiegel ist dieser hier. Handelt es sich bei diesem um einen einfachen Mietspiegel im Sinne von §558c oder vielleicht doch um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von §558d?

Edit:
Ganz oben auf der Webseite des Mietspiegels steht "Datenerhebung, Auswertung ... durch den Gutachterausschuss" und weiter im Text "Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen errechnet und erfüllt damit methodisch die Voraussetzungen eines „einfachen Mietspiegels“ nach § 558c des BGB.".

Irgendwie widersprüchlich - "nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" suggeriert § 558d des BGB; eigene Schlussfolgerung "ein einfacher Mietspiegel nach § 558c des BGB".

Zitat von Fruggel

Das falsche Datum macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern man schuldet die erhöhte Miete dann einfach erst ab dem späteren korrekten Zeitpunkt.

Wird durch die Angabe eines früheren als gemäß § 558b Abs. 1 zulässig Zeitpunkts nicht die Bedenkfrist des Mieters effektiv gekürzt? Der Mieter hat doch gemäß § 558b Abs. 2 eine Bedenkfrist von zwei Kalendermonaten? Und im Netz steht, dass wenn diese Frist nicht eingehalten wird, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

Und noch eine Frage.

Das Mieterhöhungsverlangen wurde nicht von der Vermieterin selbst, sondern von ihrer Tochter verschickt. Oben auf diesem steht zwar der Name der Vermieterin, unten allerdings "Mit freundlichen Grüßen, i.a. ${Name der Tochter}" (rein der Vollständigkeit halber - Unterschriften gibt es weder von der Vermieterin selbst, noch von der Tochter).

Eine Mieterhöhung ist doch ein Rechtsgeschäft, d.h. der Bevollmächtigte muss eine Vollmacht für Rechtsgeschäfte vorlegen, falls er noch nie Rechtsgeschäfte im Auftrag desjenigen, den er jetzt vertritt, mit uns gemacht hat? Gemäß §174 BGB könnten wir das Mieterhöhungsverlangen aus diesem Grund zurückweisen (muss allerdings unverzüglich geschehen) und dieses damit unwirksam machen. Wie seht Ihr es?

Die könnte zwar dann ein erneutes Mieterhöhungsverlangen uns zukommen lassen, aber zumindest das vom 30.09 wäre unwirksam, womit wir einen Monat gewinnen würden.

Ein einfacher Tippfehler ist es nicht. Die Vermieterin meint es auch so. Der 01.11.2025 wird zwei Mal genannt - einmal in dem Mieterhöhungsverlangen selbst und einmal in der mitgeschickten Vorlage, die meine Eltern unterschreiben müssen, um ihr Einverständnis zu erklären.

Beides - sowohl das Mieterhöhungsverlangen als auch die Einverständnis-Vorlage - sind eigentlich ein einseitiges Word-Dokument, welches an die Mail von der Vermieterin angehängt gewesen ist, und wo die obere Hälfte der Seite das Mieterhöhungsverlangen ist und die untere Hälfte derselben Seite die Einverständnis-Vorlage.

Hallo zusammen,

bin neu hier. Mein erster Beitrag und meine erste Auseinandersetzung mit dem Sachverhalt, daher sorry, falls meine Fragen etwas naiv sind.

Sachlage:
Am 30.09.2025 (also vor 3 Tagen) haben meine Eltern von ihrer Vermieterin per Mail ein Mieterhöhungsverlangen erhalten, und zwar

1. mit Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmitte gemäß der Berechnung des Online-Mietspiegels für ihre Gemeinde als Begründung (allerdings ohne irgendeinen Nachweis, wie man auf die genannten Zahlen kommt, sodass ich z.B. verschiedene Baujahre durchprobieren musste, bis ich die notwendigen Eingaben ermittelt habe, um auf die in dem Schreiben genannten Unter- und Obergrenze zu kommen, das Baujahr, welches man im Online-Mietspiegel eingeben muss, entspricht nicht dem tatsächlichen Baujahr)
2. mit einer Erhöhung gleich um 20% (es gab noch nie eine Mieterhöhung; meine Eltern leben schon deutlich mehr als 3 Jahre in der Wohnung; es gibt keine Kappungsgrenze in ihrer Gemeinde, daher können 20% aus rechtlichem Blickwinkel vermutlich verlangt werden)
3. mit einer Aufforderung schriftlich der Mieterhöhung zuzustimmen
4. und mit einer Verpflichtung die höhere Miete bereits ab dem 01.11.2025 zu zahlen.

Meine erste Analyse zeigt, dass zumindest in einem Punkt die Vermieterin mit großer Wahrscheinlichkeit gegen das §558b verstößt.

Ziffer 1 von diesem besagt, dass der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens schuldet, sprich im Fall meiner Eltern ab dem 01.12.2025, die Vermieterin verlangt diese aber bereits ab dem 01.11.2025.

Ziffer 4 von diesem besagt darüber hinaus: "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam".

Nun meine Fragen:

1. Ist meine Interpretation von §558b Ziffer 1 richtig? Die erhöhte Miete ist frühestens ab dem 01.12.2025 zu zahlen und nicht ab dem 01.11.2025?
2. Wie ist die Ziffer 4 von §558b zu interpretieren bzw. im Fall meiner Eltern anzuwenden?
   - Ist nur der Teil des Mieterhöhungsverlangens unwirksam, der besagt, dass die höhere Miete bereits ab dem 01.11.2025 zu zahlen ist?
   - Oder macht der Verstoß gegen §558b Ziffer 1 das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam? Was aus meiner Sicht rechtlich gesehen viel besser wäre.
3. Wenn das letztere, was würdet Ihr vorschlagen, wie man reagieren soll? Muss man auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen überhaupt reagieren? Wenn ja, reicht eine kurze Antwort nach der Art "Wir betrachten Ihr Mieterhöhungsverlangen als unwirksam" (nach dem Motto finden Sie selbst raus, warum) oder muss man es mit Verweisen auf das Gesetz begründen?

Danke im Voraus für Eure Zeit und Eure Antworten!

Viele Grüße
Jora