Beiträge von Fruggel

Der Gesetzgeber hat die Berechnungsmethode ausdrücklich für freiliegende ungedämmte Rohre bestimmt. Eine analoge Anwendung auf ungedämmte, im Estrich verlegte Rohre ist nicht möglich und nicht gewollt.

Zitat von BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 5/16 (Auszug)

Nach diesem Maßstab kommt eine Erstreckung des Anwendungsbereichs des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht in Betracht, weil es bereits an einer planwidrigen Reglungslücke fehlt, die überhaupt erst die Möglichkeit einer solchen Ausdehnung über den Wortlaut hinaus im Wege eines Analogieschlusses eröffnen könnte.

Nach den Verordnungsmaterialien sollte § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV die Möglichkeit, Kostenverschiebungen nach anerkannten Regeln der Technik auszugleichen, nur bei "auf der Wand verlaufenden Rohrleitungen" eröffnen. Die Verordnungsmaterialien verweisen dabei auf das Beiblatt "Rohrwärme" der VDI-Richtlinie 2077 und die dort zur Verfügung gestellten Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe. Das vom Verordnungsgeber ausdrücklich in den Blick genommene Beiblatt weist wiederum darauf hin, es sei "technisch unerheblich, ob [...] Rohrleitungen freiliegend oder nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführt werden".

Danach bestehen keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, der Verordnungsgeber habe den Fall im Estrich oder unter Putz verlegter Heizungsrohre unbeabsichtigt nicht bedacht. Der in der Verordnungsbegründung gegebene Hinweis auf das Beiblatt "Rohrwärme" der VDI-Richtlinie 2077 steht vielmehr der Annahme entgegen, der Verordnungsgeber habe übersehen, dass es nicht nur freiliegende, sondern auch nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführte Rohrleitungen gibt und deren Wärmeabgabe ebenfalls technisch ermittelt werden könnte. Daher kann nicht positiv festgestellt werden, die Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung sei unbeabsichtigt erfolgt. Damit fehlt es schon an der für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Regelungslücke.

Der in der Rechtsverordnung nicht geregelte Fall der unter Putz geführten Rohrleitungen ist auch nicht nach Maßgabe höherrangigen Rechts in den Anwendungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV einzubeziehen. Dies ergibt sich weder aus der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage der Verordnung noch aus verfassungsrechtlichen Gründen.

Bei dem Thema geht es immer um die Frage, ob ein Besucher noch Besucher ist und ab wann der Besucher zum Mitbewohner geworden ist. Dies ist gar nicht so einfach zu definieren und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Daher kann man keine allgemeingültige Aussage dazu treffen.

Auch hilft die Definition "6 Wochen am Stück" nicht sehr viel weiter. Denn dazu gibt es keine Festlegung in Gesetz oder der Rechtsprechung. Es ist lediglich ein grober Anhaltspunkt, dass man sagen kann, ab 6 Wochen hat man Grund zur Annahme, dass es vermutlich kein Besucher mehr sein kann. Aber je nach den Umständen kann ein Besucher schon mal 2 Wochen zum Mitbewohner geworden sein. Und mal kann auch nicht pauschal sagen, dass es Besuch ist, solange derjenige immer wieder ein paar Tage nicht da ist. Denn in einem Nebenwohnsitz ist es ja normal, dass man nicht immer anwesend ist.

Ich wollte dir mit dieser Erläuterung zum Thema aufzeigen, warum es durchaus nachvollziehbar ist, wenn die Vermieterin zur Ansicht gekommen ist, dass dein Freund bereits kein Besucher mehr ist, indem er mit aller Regelmäßigkeit und nicht nur gelegentlich 5 Tage die Woche da ist. Das erscheint wie ein normaler Nebenwohnsitz, auch wenn man diesen nicht angemeldet hat. Du kannst der Vermieterin darlegen, aus welchen Gründen du der Meinung bist, dass dein Freund Besucher ist und kein Mitbwohner, aber ich denke, das wird sehr schwer.

Einen Mitbewohner bei sich aufzunehmen bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Beim Lebenspartner hat man zwar ein berechtigtes Interesse. Jedoch kann ein Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn die Wohnung zu klein ist. Und da man laut der Rechtsprechnung von ca. 10m² pro Person ausgeht, wird auch das schwierig. Und wenn es sich um ein "echtes" Studentenwohnheim handeln sollte, dann sowieso.

Es ist durchaus richtig, dass die Fensterwartung umstritten ist und man darüber diskutieren kann, ob diese erforderlich ist. Die Wahrscheinlichkeit, dass etwas kaputt geht durch Verschleiß ist so gering, dass eine Reparatur oftmals günstiger kommt als die Wartungsmaßnahmen.

Dieser Betrachtung steht jedoch das Gesetz gegenüber:

Zitat von §555a Abs. 1 BGB

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

Ich denke, das ist selbsterklärend. Man hat Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden. Und der Vermieter hat hier einen breiten Ermessensspielraum. Wenn er meint, dass die Fenster mal nachjustiert oder die beweglichen Teile geschmiert werden müssen, dann steht ihm das zu. Von daher kann ich die Aussage der Anwältnin nicht nachvollziehen.

Zitat von Songshan1984

Wenn nun der Herr wieder mit jüngeren Personen auftaucht, welche das Objekt erwerben möchten, um es selber zu nutzen, kann ich den Termin absagen?

Nein. Das ist kein Grund, den Termin absagen zu dürfen. Der Makler müßte ja gar keine Angabe machen, was für eine Art Interessent er mitbringt. Und zweitens könnte es auch sein, dass der ursprüngliche Interessent schon abgesagt hat und der Makler man mit jemand anderen einen Termin zur gleicher Zeit macht.

Das Verhalten des Makler ist aber zugegebenerweise etwas seltsam. Es bringt ja nicht, wenn er von einer älteren Dame spricht, weil man schnell sieht, dass jemand anderes kommt. Daher würde ich an eurer Stelle den Makler durchaus darauf ansprechen und fragen, warum er das macht, denn da ihr eh Besichtigungen ermöglichen müsst, habt er keinen Vorteil dabei.

Übrigens ist es erlaubt, den Interessenten sachlich mitzuteilen, dass ihr nicht die Absicht habt, auszuziehen und ihr euch mit allen Möglichkeiten der Gesetze gegen eine mögliche Kündigung wehren werdet. Eure Pflicht ist es nur, Termine zu ermöglichen. Aber das bedeutet nicht, dass ihr nicht eure Interessen vertreten dürft.

Zitat von Studimieter

Entsteht dadurch die Ausnahme, dass der Vermieter nichts für die zu späte Abrechnung kann?

Nein, in diesem Fall nicht. Denn der Vermieter hätte es in der Hand gehabt, den Auftrag früher an Techem zu geben sowie Techem zu drängen, die Abrechnung schneller fertig zu machen mit dem Hinweis auf Fristeinhaltung.

Zitat von Studimieter

Kann der Vermieter sich dann die fehlende Nachzahlung von Techem holen?

Nein. Da sichert sich Techem schon vertraglich entsprechend ab, dass man denen das nicht anlasten kann. Allerdings ist das nicht deine Sorge. Für den Mieter gilt die gesetzliche Frist.

Ja. Es würde durchaus Sinn machen, die Vereinbarung von einem Anwalt beurteilen zu lassen. Vorher jedoch würde ich wissen woll, wie es die Hausverwaltung sieht. Dort sind in der Regel auch Fachleute.

Als Verwalter würde ich außerdem mit dem betreffenden Eigentümer sprechen. Manchmal kann sich eine gütliche Lösung ergeben. Aber ich befürchte, dieser wird es nicht einsehen, wenn er einen Fehler gemacht hat, da er weiß, dass er Probleme bekommen wird.

Zitat von Studimieter

Ist soetwas üblich oder wäre das ein Fehler? Wie geht man da am besten vor weißt man den Vermieter ersteinmal darauf hin und wartet ab?

Das kann man durchaus machen, wenn man möchte. Ich würde das jetzt nicht unbedingt als Fehler ansehen. Wenn das Verhältnis zum Vermieter gut ist, nehme ich an, dass man viele Dinge persönlich bespricht. Und so würde man auch diese Sache lieber persönlich besprechen.

Zitat von Studimieter

Die Nachzahlung ist leider sehr viel Geld für uns

Ich würde an eurer Stelle zuerst einmal die Abrechnung genauer prüfen oder prüfen lassen. Vielleicht sind noch weitere Fehler enthalten, und am Ende stellt sich möglicherweise heraus, dass selbst die Hälfte des Nachzahlungsbetrags noch zu viel ist.

Zitat von TreeHugger

Der Vermieter verlangt, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Auszuges erneut gestrichen wird,

Genauso wie die Renovierungsklausel selbst muss auch die Endrenovierungsklausel so gestaltet sein, dass sie auf die Erforderlichkeit abstellt, wenn sie gesetzeskonform sein soll. Das bedeutet, ein Vermieter kann nicht verlangen, dass beim Auszug in jedem Fall zu streichen ist, sondern er muss es vom Bedarf abhängig machen. Bei der Beurteilung des Bedarfs muss man von einer lebensnahen Betrachtung ausgehen, mit anderen Worten, kleinere Abnutzungsspuren, die quasi überhaupt nicht ins Auge fallen, sind unbeachtlich.

Den Vertragstext dürfen wir nicht bewerten, da dies Rechtsberatung wäre. Daher gehe ich darauf nicht ein. Aber ich denke, die allgemeingültige Information zum Thema dürfte es verständlich ausdrücken.

Zitat von Tracid81

Nehme an Sachversicherung heißt Wohngebäudeversicherung

Richtig, die Sachversicherung meint die Gebäudeversicherung.

Zitat von Tracid81

Ok hat sich erledigt steht mit in der Betriebskostenverordnung

Das genügt nicht. Die Kostenart muss im Vertrag stehen, sofern dort nicht "alle Betriebskosten sind vereinbart" steht. Und bei deiner Freundin steht da eine Liste an Kosten, also kommt es drauf an, welche dort aufgeführt sind.

Zitat von Tracid81

dann nur das Problem mit den virtuellen heizkostenzähler

Das wurde oben in Beitrag #8 schon beantwortet.

Im Gesetz heißt es lediglich, dass man als Mieter solche Installationsmaßnahmen dulden muss, und somit auch ermöglichen muss. In welcher Form die Terminabsprache erfolgt ist nicht definiert und erfordert somit eine Absprache.

Der Vermieter muss also nicht zwingend seinerseits einen Termin benennen. Ich würde es an deiner Stelle sogar positiv ansehen, wenn du Terminvorschläge machen kannst. Denn dann weißt du schon im Voraus, dass du da dann auch Zeit haben wirst. Das ist doch besser als wenn der Termin des Vermieters dir nicht passt.

Ohne Terminabsprache muss man keinen rein lassen in die Wohnung.

Die Installation bzw. Terminabsprache hat mit der Betriebskostenabrechnung nichts zu tun, das ist getrennt anzusehen. Der Vermieter hat lediglich beides in einem Brief geschickt, um nicht 2 Briefe verschicken zu müssen.

Inzwischen sind ja ein paar Tage vergangen. Hat sich schon ein Termin ergeben oder wie ist der Stand der Dinge?

Zitat von Tracid81

wenn diese unter den Punkten der umlagefähigen kosten nicht mit aufgeführt ist

Ist es wirklich nicht mit aufgeführt? Lies dir die Liste im Vertrag nochmal genau Punkt für Punkt durch

Zitat von fraenki

Um Wohngeld zu bekommen, muss die Freundin meines Sohnes etwas vorlegen, um überhaupt Wohngeld zu bekommen.

Ja. Das Amt für Wohngeld hat ein Formular, welches vom Vermieter auszufüllen ist. Darin geht es nicht nur um die Gesamtmiete, sondern es müssen Heizkosten und Warmwasserkosten gesondert aufgeführt werden, weil das für die Berechnung des Wohngeldanspruchs relevant ist.

Zitat von fraenki

Kann ich einen Untermietvertrag ausstellen

Kannst du, musst du aber nicht. Denn auch mündliche Verträge sind wirksam. Mit dem o.g. Vertrag bestätigst du den Vertrag. Natürlich muss die Freundin die Miete auch tatsächlich bezahlen. Wenn sie in Wirklichkeit mietfrei wohnt, wäre das Betrug, Wohngeld zu nehmen.

Zitat von fraenki

muss ich darauf Steuer bezahlen.

Das kann man so nicht beantworten. Du musst die Einnahmen in der Steuererklärung angeben. Du kannst aber die anteiligen Kosten deiner Miete als Ausgaben auch angeben. Vielleicht geht es dann unter dem Strich zu Null auf.

@darkshadow

Genau das ist der Grund für meine Antwort oben in #4, die du in Frage gestellt hattest. Man muss die Kosten der Beleuchtung in der Abrechnung nicht akzeptieren, wenn man weiß, dass ein Mieter an diesen Stromkreis eine Waschmaschine oder ähnliches angeschlossen hat.

Aber ich nehme an, das Mißverständnis oben kam durch die Bezeichnung Allgemeinstrom, welche jedoch in den Nebenkostenabrechnungen üblicherweise benutzt wird als Synonym für die Beleuchtung nach Nr. 11. In der Praxis hängt an diesem Stromzähler ja tatsächlich noch viel mehr dran, irgend welche technischen Anlagen, evtl der Strom für die Heizanlage usw. Das weiß man als Mieter alles nicht und so relativiert sich das mit der Beleuchtung etwas.

Es ist erst mal als gegeben anzusehen, dass der korrekte Zählerwert nicht vorliegt. Darüber könnte man sich aufregen oder ärgern, bringt aber nichts, davon kommen die richtigen Werte auch nicht herbei geflogen. Das bedeutet, es muss in irgend einer Weise eine Schätzung vorgenommen werden, die für beide Seiten als annehmbar gilt.

Und ich denke, dabei solltest du auch kooperieren und kompromißbereit sein, denn das Versäumnis liegt gleichermaßen auch bei dir mit, nicht nur beim Hausmeister. Du hättest bei der Übergabe auch mit auf den Zähler schauen können um dich davon zu überzeugen, dass die richtigen Werte aufgeschrieben werden.

Ich möchte dir gern helfen, einen angemessenen Zählerwert zu ermitteln. Doch dazu bräuchte ich sämtliche vorliegenden Werte, also zum Einzug, zum 31.12.17, falls es auf der Abrechnung steht auch vom 31.12.18 und die Werte, die nun die Hausverwaltung zuletzt geschätzt hat. Ich kann dir dann aufzeigen, welche Werte ich benutzen würde.

Du sagst, die Wohnung ist vielleicht nicht sofort wieder vermietet worden. Aber doch vielleicht 1 Monat später. Daher kann es sinnvoll sein, wenn du mal zur Wohnung fährst und den aktuellen Mieter direkt fragst, wann er eingezogen ist und welche Werte dort abgelesen wurden. Auch wenn ein Leerstand dazwischen war, lässt sich damit doch der Schätzwert präzisieren. Wenn du dem Mieter dein Problem nett erklärst, wird er bestimmt helfen.

Zitat von Airman

Der Vermieter ist aber nun gute 400 Km entfernt.

Ja, in dem Fall ist es unzumutbar, wenn man hin fahren müßte. Da kann man dann Kopien anfordern. Die Kosten dafür kann der Vermieter jedoch von dir ersetzt verlangen. Vielleicht klärt es sich aber ja schon auf, wenn du nur um die Information bittest, was die Sonstigen im Detail sind.

Zitat von darkshadow

Mir ist ein Posten für Allgemeinstrom in der BetrVK gar nicht bekannt.

Ich beziehe mich auf Nummer 11. Dies steht dort als Beleuchtung, wird aber üblicherweise als Allgemeinstrom bezeichnet. Denn in dem Stromkreis der Beleuchtung sind in der Regel auch offen zugängliche Steckdosen vorhanden. Und es kommt in Wohnhäusern immer wieder vor, dass Mieter permanent laufende Geräte daran anschließen und sich so einen Vorteil verschaffen. Gegen die kurzfristige Nutzung wie z.b. eine Säge sagt ja keiner was. Aber wenn ein Gefrierschrank oder Waschmaschine daran angeschlossen wird, hat das eine ganz andere Dimension. Das muss nicht geduldet werden.

Zum Wasser habe ich gar nichts gesagt, nur zum Strom. Denn falls das Wasser nach Wohnfläche oder Personenzahl umgelegt wird, zahlt der Mieter genausoviel mit, wie wenn die Waschmaschine in der Wohnung steht. Das kommt dann wirklich auf das Haus an.

Nicht zwingend. Laufende Kosten müssen nicht unbedingt jedes Jahr auftauchen. Wenn diese alle 5 Jahre beispielsweise entstehen sind es auch laufende Kosten.

Du solltest darüber nicht spekulieren. Das bringt uns nicht weiter. Frage beim Vermieter nach, welche Kosten das sind, oder aber nimm dein Recht auf persönliche Belegeinsicht in Anspruch. Dann weißt du es genau.

Zitat von Airman

Und gibt es in einem Gesetz oder einer Vorschrift eine Auflistung der Posten die unter Sonstiges abgerechnet werden könne und welche nicht?

Wie schon erwähnt ist das in der Betriebskostenverordnung geregelt, wo du selbst nachlesen kannst. "Sonstige" gehören zu Nr. 17 des §2. Und es dürfen nur laufende Kosten sein, keine Reparaturen und keine Verwaltungskosten. Und diese müssen im Vertrag vereinbart worden sein.

Die Zahl der Personen muss sich nicht zwingend auswirken. Nicht in allen Häusern gibt es Wasserzähler und dann wird oft nach der Wohnfläche gerechnet.

Zitat von Airman

Kann maneinfach so, ohne Begründung einen Posten Sonstiges einfügen?

Nein, so einfach geht das nicht. Denn wenn nicht die sonstigen Kosten benannt sind, hast du keine Möglichkeit zu überprüfen, ob diese rechtmäßig auf der Abrechnung stehen. Denn für sonstige Betriebskosten im Sinne des §2 Nr. 17 BetrKV ist e erforderlich, dass diese im Vertrag explizit benannt sind, Also frage einfach mal beim Vermieter nach, was sich hinter den Kosten verbirgt.

Zitat von Airman

Ist es möglich die falsche Berechnung der vorigen Abrechnung bei demVermieter anzuzeigen und auf Nachbesserung pochen?

Na natürlich kann man matierielle, also inhaltliche Fehler beim Vermieter monieren. Entweder kann er erklären, warum es doch korrekt ist, oder er muss es korrigieren. Der Gesetzgeber lässt dem Mieter 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit, Einwände geltend zu machen. Danach kann man zwar immer noch Einwände an den Vermieter heran tragen, aber dann kann er diese zurückweisen.

Und wenn der Betrag der Vorauszahlung nicht stimmt, dann ist das ein klarer Fehler.