Vorauszahlungen einbehalten

Papadopulus:

"Nachdem ich die Nebenkostenabrechnung für 2010 Ende 2011 nicht vorliegen hatte, hatte ich die Vermieterin angeschrieben, dass ich die weiteren Vorauszahlungen nicht mehr leisten werde, wenn die Abrechnung nicht unverzüglich erstellt werden würde."
Das halte ich für grenzwertig, denn Vorauszahlungen sind ja im MV verenbart.

"Ich erwartete ebenso wie in den Vorjahren eine moderate Erstattung (so ca. 150 EUR)."
Evtl. müsstest Du auf Erteilung einer BK-Abrechnung klagen.

"Als keine Abrechnung kam, habe ich meine Ankündigung durchgezogen und überweise nun nur noch die Kaltmiete."
Ähem, das ist ja bis jetzt erst einmal, für Januar, gewesen.

"wenn die Vermieterin die Abrechnung für 2011 auch nicht stellt, ..."
Warte doch erst mal ab. In den kommenden 11 Monaten wird sicherlich etwas geschehen. Du solltest aber bedenken, dass Dein Zurückbehalten Konsequenzen haben könnte, nämlich die fristlose Kündigung, falls die zurückbehaltenden Zahlungen die Höhe von 2 Bruttomonatsmieten übersteigen sollten.

"dann aber für 2012 eine ..."
Darüber sprechen wir in zwei Jahren dann nochmal...

Berny.

Das mit den Konsequenzen bezüglich dem Zurückhalten stimmt so nicht ganz. Wir haben das gleiche Problem und ich habe mit meinem Rechtsanwalt telefoniert. Man muss der Vermieterin eine Frist geben und Ihr mitteilen, dass man die zukünftigen Vorrauszahlungen einbehält bis die Abrechnung vor liegt. Liegt die Abrechnung vor muss man die zurückbehaltenen Vorrauszahlungen zurück zahlen. Es ist die Pflicht des Vermieters eine ordentliche Abrechnung zu machen. Macht er das nicht, muss er mit den Konsequenzen rechnen.

Als Mieter habe ich sogar das Recht, die kompletten Vorrauszahlungen aus dem Jahr 2010 zurück zu fordern. Dies gilt jedoch nur dann, wenn ich ausziehe und somit kein Druckmittel mehr habe. Hier gibt es aber auch Verjährungsfristen.

[quote='1']Papadopulus:

"Nachdem ich die Nebenkostenabrechnung für 2010 Ende 2011 nicht vorliegen hatte, hatte ich die Vermieterin angeschrieben, dass ich die weiteren Vorauszahlungen nicht mehr leisten werde, wenn die Abrechnung nicht unverzüglich erstellt werden würde."
Das halte ich für grenzwertig, denn Vorauszahlungen sind ja im MV verenbart.

Klar ist im Mietvertrag vereinbart wie hoch die monatl. Miete+NK ist. Du änderst aber auch keinen Mietvertrag ab, wenn du zb. eine dauerhafte Mietkürzung hast. Dies wird lediglich in einem weiteren Schreiben vermerkt

Hallo P.

rein rechtlich ist es so: wenn der VM keine "formell ordnungsgemäße" Nebenkostenabrechnung geleistest hat (hier Fristüberschreitung), dann hast Du das Mittel die Vorauszahlungen einzubehalten, um eine Nebenkostenabrechnung zu erhalten (so sieht es der Gesetzgeber ausdrücklich vor). Wäre danach eine Nachzahlung zu leisten, musst Du diese nicht mehr leisten; ein Guthaben aber ist Dir zu erstatten. (Je nach Höhe des Guthabens, kann die Vorauszahlung entsprechend abgepasst werden: Absenkung der Nebenkostenvorauszahlung.)

Solltest Du dennoch keine Abrechnung erhalten, kannst Du diese rechtsanwaltlich anfordern; die Kosten dafür wären vom VM zutragen. Frage dazu: willst Du das? Vielleicht kommt die nächste Abrechnung wieder verspätet .... s. "Gretchenfrage"

Und jetzt zur Gretchenfrage: muss Du wegen Fristversäumnis vom Vermieter nachzahlen? Nein, der VM hat dann keine Handhabe mehr. Sein Pech ....

Unter dem genannten Link findest Du einiges Wissenwertes - bin heute auch wieder schlauer geworden. Aber einst solltest Du nie vergessen: "Auf hoher See und bei Gericht bist Du in Gottes Hand!"

Be cool,
Stella

ObiWan

Hallo,

Stella hat hier recht. Wir haben zur Zeit genau das gleiche Problem. Wenn ein VM die Nebenkostenabrechnung nicht pünktlich vorlegt, kann man von seinem "Zurückbehaltungsrecht" gebrauch machen. D.h. Sie schreiben dem Mieter einen Brief und fordern ihn auf die Abrechnung bis Dato XY vorzulegen andernfalls können Sie auf Ihr Zurückbehaltungsrecht verweisen. Hat er Sie bis zu dem Datum XY nicht vorgelegt und auch nicht kurz danach, darf man bei der nächsten Überweisung (Miete+NK) die NK einbehalten. Somit übt man Druck auf den Vermieter aus. Legt er die Abrechnung zb. 2 Monate später vor, muss man die 2 Nebenkostenvorrauszahlungen, die man einbehalten hat, wieder dem Vermieter zurück bezahlen.

Im ersten Moment gibt es hier nichts Positives für den Mieter. Er kann zwar vorrübergehen die NK einbehalten aber muss Sie ja doch wieder zurück bezahlen sobald die Abrechnung vor liegt. Ich fände es besser wenn man hier zb eine halbe Monatsmiete anstatt der Abrechnung einbehalten kann. Es ergibt sich erst ein Vorteil, wenn Du zb für das ganze Jahr 2012 die Nebenkostenvorrauszahlung einbehalten hast, und der Vermieter vergisst die Nebenkostenabrechnung von 2012 ende 2013 einzureichen. Aber ich glaube dann handelt es sich um einen wirklich dummen VM. Denn auf so eine hohe Summe wird er nie verzichten wollen!

Gib bei google einfach mal "Zurückbehaltungsrech Nebenkostenvorrauszahlung" ein. Da findest du gaaaaaaaaanz viel

aber gerne doch

Aus" http://www.hierberlin.de"

Zurückbehaltung von Betriebskostenvorauszahlungen

Streitig zwischen den Parteien ist oft die Frage, wie lange oder wann überhaupt der Mieter berechtigt sein kann, Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten zurückzubehalten. Anlass der Zurückbehaltung ist oft die Nichtvorlage einer Abrechnung durch den Vermieter. Die Mieter dehnen ihre Zurückbehaltung aber auch oft dann aus, wenn nach ihrer Meinung eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung übersandt wurde. Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 15.03.2005 (316 S 162/04) festgestellt, dass das Zurückbehaltungsrecht nur solange ausgeübt werden kann, bis eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt wird. Das Landgericht argumentiert damit, dass das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel gegenüber dem Vermieter lediglich dazu dient, die Abrechnungspflicht des Vermieters zu erfüllen. Hat er diese erfüllt (was bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu bejahen ist) fällt die Voraussetzung für die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts, weg. Insoweit kann der Mieter sich auch nicht darauf berufen, die nunmehr vorgelegte Abrechnung sei inhaltlich unrichtig. Die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung betrifft die Begründetheit einer evtl. Nachforderung und die materielle Richtigkeit. Diese hat jedoch nichts mit der Vorlage der Abrechnung selbst zu tun. Sind die Grundvoraussetzungen einer formellen Abrechnung gewahrt, besteht kein Grund mehr für ein Zurückbehaltungsrecht.

An die Abrechnungsfrist von 12 Monaten knüpfen im Bereich des Wohnraummietrechts erhebliche Rechtsfolgen an. Versäumt der Vermieter die Abrechnungsfrist, ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen. Es ist also zwingend darauf zu achten, dass die Abrechnung bis zum Abschluss des 12. Monats nach Ende der Verbrauchsperiode erstellt und dem Mieter zugegangen ist. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zuganges. Diese Ausschlussfrist gem. § 556 III 3 BGB gilt in Gewerbemietverhältnissen nicht!

Bei später erstellten Abrechnungen, die ein Guthaben zugunsten des Mieters ausweisen, bleibt der Vermieter verpflichtet, das Guthaben auszukehren, auch wenn die Frist der Abrechnung überschritten wurde. Weitere Folgen der Abrechnungsreife (Ablauf der Abrechnungsfrist) bestehen darin, dass z.B. im laufenden und auch im beendeten Mietverhältnis Mietrückstände nur noch mit ihrem Nettomietzinsanteil geltend gemacht werden können, die Vorauszahlungsanteile sind nicht mehr gesondert als Miete zu verfolgen, sie können nur noch im Rahmen der Abrechnung berücksichtigt werden.