Kündigung auf Eigenbedarf in 2 Familienhaus

    Guten Abend,


    Vor 2 Wochen hat mein neuer Vermieter mir beim Begehungstermin der Glasfaserfirma eröffnet, das er uns sobald er im Grundbuch steht wegen Eigenbedarf kündigt.

    Ausgangslage ist folgende :

    Das Haus besitzt eine OG Wohnung von knapp 100 m2 aufgeteilt in 1.OG und 2.OG welches meine Familie (2 Erwachsene 1 Kind 6 Jahre) seit dem 15.07.2018 8 Jahre bewohnen ( Kind natürlich erst seit 6)

    Im EG befindet sich eine Wohnung mit etwa 85m2 welche aktuell vom Vermieter renoviert wird, da er dort ab November "übergangsweise" einziehen muss, da bis dahin sein bisheriges Eigentum (Haus) in einem anderen Ort etwa 20km entfernt verkauft ist.

    Die Wohnung wäre laut seiner Aussage natürlich auf Dauer zu klein für ihn, seine Frau und dem Kind im Alter von 4 oder 5 Jahre, das müsste mir ja bewusst sein. Außerdem ist seine Frau Selbständig ( Verkauft irgendwelche lebensverändernden Öle) und brauch die Wohnung unten als Büro und Geschäftsräume.

    Diese Situation war natürlich vor Kauf bekannt, also wir haben und bei Besichtigungen nicht im Keller versteckt.

    Nun frage ich mich wie aussichtsreich eine Kündigung wäre, und ob es Sinn machen würde mit ihm über einen Aufhebungsvertrag mit gewissen "Bonbons" zu sprechen, da wir die Möglichkeit hätten zeitnah, das Haus zu verlassen, also dieses Jahr noch ( 9 Monate ab Eingang hätten wir sollte die Kündigung wasserdicht sein). Dieser kurzfristige Auszug war aber eigentlich noch nicht geplant und ist finanziell in einem Rahmen der aktuell sehr schwer zu stemmen wäre, zumal bei Verkauf des Hauses noch die Rede davon war das die Wohnung nicht benötigt würde und wir uns keine Gedanken machen müssen.


    Sollte ich irgendwas unklar formuliert haben bitte ich um Entschuldigung und ich werde es nach Möglichkeit natürlich noch genauer erläutern.


    Vielen Dank erstmal fürs lesen und eventuelles Feedback.


    LG

    Sobald der Vermieter in der zweiten Wohnung wohnt, kommt auch §573a BGB ins Spiel, d.h. der Vermieter kann ohne berechtigtes Interesse kündigen. Der Eigenbedarf muss dann gar nicht mehr begründet sein, die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch um 3 Monate. Über diesen Paragraphen ist es sehr einfach, eine wasserdichte Kündigung zu schreiben.

    Ob der Vermieter sich auf einen Aufhebungsvertrag mit "Bonbons" einlässt, hängt davon ab, wie sehr ihn die kleine Wohnung stört und wie sehr er das Haus zeitnah alleine möchte. Wenn er Zeit hat, dann lässt er das einfach laufen. Gegen eine Kündigung nach 573a bleiben nur Härtegründe eurerseits, der Vermieter muss ja nicht nachweisen, dass er ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf hat. Aufgrund der Intention des Paragraphen, dem Vermieter hier explizit ein erleichtertes Kündigungsrecht zu geben, wiegt das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses meistens sehr schwer. Versuchen kann man es natürlich.

    Aus eigener Erfahrung - wir haben unsere Einliegerwohnung auch wegen Eigenbedarf und hilfsweise wegen 573a gekündigt. Wir sind unserer Mieterin nur insoweit entgegen gekommen, dass sie nicht renovieren musste und ohne Frist ausziehen konnte, wie sie wollte. Zu mehr waren wir nicht bereit.

    Hallo Danke schonmal für die Antwort.

    Bezüglich der erleichterten Kündigung, dies ist aber nur möglich wenn der Vermieter wirklich dort gemeldet ist und nicht die Absicht hat die Wohnung zu beziehen oder verstehe ich das falsch.

    Das würde ja dann erst gehen wenn er Ende des Jahres fest dort wohnt.

    Mit freundlichen Grüßen

    Zitat von Schweinchenfan

    Ja, erst wenn er dort wohnt und auch erst, wenn er im Grundbuch steht. Es verlängert die Frist also noch um ein paar Monate.

    Das würde ja dann keinen Sinn machen, für ihn bis dahin zu warten. Dann hätte er ja die 9 Monate plus 3 und das erst ab Ende des Jahres.
    Also kann ich wohl eher davon ausgehen das er die Kündigung mit Laufzeit 9 Monate ab dem nächstmöglichen Zeitpunkt nach Grundbucheintrag macht.

    Lg

    Zitat von Sunshine28

    davon ausgehen das er die Kündigung mit Laufzeit 9 Monate ab dem nächstmöglichen Zeitpunkt

    Ja, das ist stark zu vermuten. Die erleichterte Kündigung nach §573a BGB war von Schweinchenfan nur für den Fall gemeint, falls die Kündigung wegen Eigenbedarf das Mietverhältnis nicht beenden sollte aus welchen Gründen auch immer. Das wäre dann quasi noch der Trumpf, den der Vermieter im Ärmel hat.

    Zu beurteilen, ob die Kündigung wirksam ist, wäre zum jetzigen Moment reine Spekulation, auch für einen Anwalt. Denn letztendlich kommt es darauf an, was in dem tatsächlichen Kündigungsschreiben stehen wird. Nach den bisherigen Informationen spricht aber vieles dafür, dass der Vermieter mit seinen Gründen mit der Kündigung durch kommen würde.

    Hat der neue Vermieter denn durch irgend eine Bemerkung den Eindruck gemacht, dass ihm eine frühere Beendigung des Mietverhältnisses angenehm wäre? Wie hat er sich in etwa geäußert?

    Zitat von Fruggel

    Hat der neue Vermieter denn durch irgend eine Bemerkung den Eindruck gemacht, dass ihm eine frühere Beendigung des Mietverhältnisses angenehm wäre? Wie hat er sich in etwa geäußert?

    Er meinte damals zu mir das die 9 Monate eigentlich schon viel zu lange sind, da er in der Zwischenzeit nicht weiter renovieren kann, vor allem das Dach will er noch anheben und fragte mich ob ich gegen Mietminderung mir vorstellen könnte nur die Zwischenetage zu bewohnen bis zum Auszug.
    Zum Verständnis die 100m2 teilen sich in 2 Etagen auf,welche durch das Treppenhaus getrennt sind.


    Lg

    Zitat von Sunshine28

    da er in der Zwischenzeit nicht weiter renovieren kann

    Na das ist doch ein guter Punkt, wo man für einen Aufhebungsvertrag in Verhandlung gehen kann, da ihm eine frühere Beendigung entgegen kommen würde.

    Damit dieser Vertrag dann auch wirksam ist, sollte man aber beachten, dass er diesen im eigenen Namen erst abschließen kann, wenn er Eigentümer ist, also ab Eintragung ins Grundbuch. Vorher kann er diese Einigung nur im Namen des bisherigen Eigentümers verwirklichen, was bedeutet, dass er eine Vollmacht von diesem braucht.

    Zusammenfassend würde ich nicht darauf spekulieren, dass sich die Kündigung später als unwirksam heraus stellen könnte.

    Können Sie sich dieses Vorgehen vorstellen oder sehen Sie darin größere Schwierigkeiten, da nicht zuletzt doch auch eine neue Bleibe gefunden werden muss?

    Ich glaube, im Moment habt ihr eigentlich die bessere Verhandlungsposition. Wenn der Vermieter selbst sagt, dass er wegen eures Mietverhältnisses mit den Renovierungsarbeiten nicht weitermachen kann, hat ein früherer Auszug für ihn einen echten Vorteil. In so einer Situation würde ich auf jeden Fall über einen Aufhebungsvertrag sprechen und dabei Dinge wie eine Umzugskostenbeteiligung, Unterstützung bei der Wohnungssuche oder sogar ein paar Monate Mietfreiheit ansprechen.

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