Beiträge von AndreasC1977

*Strike* Treffer und versenkt, Ajax

Ich habe den Verdacht, dass Mikroorganismen sich in der Leitung breit gemacht haben... Eine Laboruntersuchung bringt da abhilfe...

Also, ich, als Abrechnungsexperte, gebe jetzt mal meinen Senf dazu... aber erst noch eine Frage meinerseits:
Was maßt Du Dir an zu glauben, dass ein Vermieter / Verwalter den Mietern im Vorfeld erläutern müsste, wenn er andere Verträge eingeht? Wenn es Sinnvoll ist, dann wird es gemacht.
Es scheint ja so, als hätte der Hauswart vorher nur "auf Zuruf" gearbeitet, so dass es keine geregelte Bezahlung gab. Nun wurde ein Hauswartvertrag abgeschlossen, der eine übliche Pauschale bezahlung für die Hauswartdienste regelt. Das ist auf alle Fälle ordnungsmäßige Verwaltung und somit legitim.
Wenn der Verwalter das darlegen in der Betriebskostenabrechnung auch darlegen kann, muss der Mieter den Mehrservice schlucken. ABER: Der Verwalter muss die Abrechnugn Erläutern und auch die Erhöhung Erläutern... und zwar in der Abrechnung. Nicht im Nachgang. Sonst ist dieser Posten in der Abrechnung formell unwirksam. Für 2013 kann der Vermieter die Abrechnung dahingehend noch korrigieren.

Ich empfehle allen Mietern und Vermietern, ca. 2-3 Wochen vor Endabnahme eine Vorabnahme durchzuführen, wo genau protokolliert und erläutert wird, was der Mieter noch zu machen hat. Das muss er sich dann auch schriftlich geben lassen, damit er das auch prüfen kann, ob das in seinem Aufgabenbereich liegt. Da klären sich schon vorher viele "muss ich dass machen, odder muss ich dies machen"-Fragen. Einfach mal mit dem Vermieter reden, ehe man Geld für neue Schranktüren raushaut, und der Vermieter wahrscheinlich weiss, dass die schon vorher schadhaft waren...

Berny, Fensterdichtungen sind doch keine Gegenstände der Kleinrep., da sie nur unmittelbar dem Zugriff des Mieters unterliegen. Der Mieter öffnet und schließt die Fenster ja nicht durch anfassen der Dichtungen sondern durch anfassen des Griffs.
Somit sind Dichtungen Vermietersache.

Berny hat ja Humor... hätt ich ihm kaum zugetraut :p

@ Mainschwimmer: Bei Zwangsversteigerungen hat der Ersteigerer tatsächlich ein Sonderkündigungsrecht, als Anreiz dafür, dass eine Zwangsversteigerung erfolgreich ist und es Bieter gibt.
Somit ist die Kündigung rechtens.

Und auch wenn Profitwillen nicht gern gesehen wird, aber wir arbeiten in der Immobilienwirtschaft, und da steckt das Wort wirtschaften drin. Wenn eine Mieterin für nen Appel und nen Ei eine Wohnung belegt, wo ich eine marktgerechte Miete erzielen könnte, würde ich das Sonderkündigungsrecht wahrscheinlich auch wahrnehmen. Man muss die Wohnung ja auch finanzieren und es soll ja eine gewisse Marge übrig bleiben... Wir sind ja keine Franziskaner, die sich der Armut verschrieben haben.

Meiner Meinung nach ist ein Nachtrag zu einem Mietvertrag zu bewerten wie ein neuer Vertrag und nicht wie eine Mieterhöhung. Aber ich muss da wirklich an einen Fachanwalt verweisen, denn 100% sicher bin ich mir da nicht.
Zu prüfen ist aber, ob die Befristung rechtens ist... da gibt es strenge Anforderungen.

Wow... ich hab ja schon viele Mietverträge gesehen... aus den 50er,. 60er, DDR-Mietverträge... aber Mietverträge, die ein VERmieter vom deutschen MIETERbund nutzt, noch nie... das zeugt von der "Fähigkeit" der Vermieter....

Also, ich kenne und nutze z. T. auch Klauseln, die die Erhöhung der Mieten für einen Zeitraum ausschließen, jedoch lediglich mit der Einschränkung der Erhöhung gem.§557 oder §558, nicht jedoch nach §559 (Modernisierung) und §569 (Anpassung der BK-VZ).

Da Deine Klausel offenbar keine Einschränkung hat, dürfte meiner Meinung nach auch keine Modernisierungserhöhung durchführbar sein.

Eine Mietminderung ist nur möglich, wenn man den Vermieter (nachweislich) auf einen Mangel hinweist, und dieser Mangel den Gebrauch der Mietsache wesentlich beeinflusst. Rückwirkend einen Mangel anzumelden geht nicht.
Zudem: Nicht jeder Lärm berechtigt zur Mietminderung. Tagsüber, außerhalb der gesetzl. Ruhezeiten, bedarf es schon Lärm, der allgemein als unerträglich zu bezeichnen sein muss, um eine Mietminderung wegen Ruhestörung zu rechtfertigen.
Telefonate begründen keine Mietminderung. Das ist "Lebensrisiko".

@ Berny: Danke Dir!

@ Redsun: Bevor Du mich angreifst und hier Fragen postest, die jeder unterdurchschnittlich bemittelte mittels google oder dem Lesen des BGB beantworten könnte (zur Not noch mit einem Taschenrechner), empfiehlt es sich doch immer mal nachzudenken.
Lies § 543 BGB und Mietrechtslexikon. Das ist selbsterklärend.

Der Vermieter kann Euch jetzt zwar bereits abmahnen, aber noch nicht fristlos Kündigen. Ich gehe davon aus, dass der Rückstand von Euch ausgeglichen wird. Wenn Ihr nach der Abmahnung jedoch irgendwann erneut in Verzug geratet, auch wenn Ihr "nur" zu spät zahlt, kann er Euch zumindest außerordentlich fristgerecht Kündigen wegen Verstoßes gegen Euren mietvertraglichen Pflichten.

Ihr solltet Euch selber das Leben einfacher machen und EINEN von Euch bestimmen (einen vertrauenswürdigen), der die GESAMTE Miete an den Vermieter zahlt, und die anderen WG-Mitglieder zahlen ihren Anteil an den zahlenden. Das entspannt auch den Vermieter, weil er nicht drei oder mehr Zahlungen verbuchen muss, sondern nur eine. Mit Euren Teilbeträgen macht Ihr ihm nämlich erheblichen Aufwand.

Eine Kündigung MUSS in Schriftform erfolgen, also ein Schreiben mit Unterschrift im Original.
Eine außerordentliche Kündigung gibt es nicht. Es gibt die außerordentliche fristgemäße Kündigung (z. B. bei Tod des Mieters), die (normale) fristgemäße Kündigung und die außerordentlich fristlose Kündigung.
Irgendwelche "Kündigungs-Labereien" in Telefonaten, Gesprächen, SMS, E-Mails, Fax etc. sind nicht rechtsbindend, da keine Originalunterschrift vorliegt. Stehen im Mietvertrag mehr als ein Mieter, müssen auch beide Mieter Kündigen, bzw. es muss auch beiden Mietern die Kündigung zugehen.
Ein Konstrukt "falls Sie nicht zahlen, dann Kündigen wir zum XXX" ist KEINE Kündigung, da eine Kündigung nicht an Bedingungen geknüpft sein darf. Eine Kündigung hat deklaratorischen Charakter, ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung und muss auch klar verständlich in Schriftform erklärt werden. Der Absender der Kündigung muss den Empfang belegen können.
Im Grunde reicht nicht einmal ein Schreiben eines Einschreibens, da das Einschreiben ja nur aussagt, dass ein Umschlag verschickt wurde. Ob das Schreiben wirklich im Einschreiben gesteckt hat, belegt das Einschreiben nicht. Daher besser per Zeugen persönlich abgeben, oder Zeugen als "Boten" missbrauchen, die die Kündigung zustellen.

Ein Grund mehr, wieso ich nur ungern an WG's vermiete, und wenn, dann nur mit dem Vertragszusatz, dass die Miete in EINEM Betrag zu zahlen ist, und nicht von jedem WG-Mieter stückchenweise...

Hallo Skyterra,

da die Klausel das Vorhandensein einer Videosprecheinrichtung impliziert, ansonsten wäre der Zuschlag ja nicht erhoben worden, muss Du natürlich beweisen, dass eine solche Anlage nicht verbaut ist.
Meiner Meinung nach entspricht in einem solchen Fall der Mietgegenstand nicht der vertraglichen Vereinbarung und der Zuschlag kann zurückgefordert werden. Wahrscheinlich greift aber auch hier die Verjährung von drei Jahren.
Ich empfehle hier eine professionelle Rechtsberatung.

Hallo Bine,

ich kenne natürlich Deinen Mietvertrag nicht.
Werden Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart oder Betriebskostenpauschalen? Oder wird eine Bruttoendmiete vereinbart?

Wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind, MUSS der Eigentümer von Gesetz wegen schon jährlich abrechnen. Verwaltungskosten darf er NICHT auf den Wohnraummieter umlegen (im freifinanzierten Wohnraum).
Siehe § 566 BGB

Ich empfehle den Gang zum Mieterverein oder Mietrechtsanwalt. Eine Rechtsberatung kostet vielleicht 80 Euro. Um Ärger zu vermeiden kann man das ja mal investieren.

Hallo Trafo,
vorweg muss hier natürlich erst einmal gesagt werden, dass das Forum nur als erster Anhaltspunkt dienen kann. Eine verbindlcihe Rechtsberatung können und dürfen wir hier nicht geben. Zumal man ja auch nie wissen kann, welches Halbwissen hier breitgetreten wird, was einem letztendlich in rechtliche Probleme bringen kann, weil man evtl. auf falsches Wissen handelt.

Nun zu meinem Tipp als Hausverwalter mit Arbeitsschwerpunkt Betriebskostenabrechnungen:
Der Mangel an der Betriebskostenabrechnung muss in nachweisbarer Form erbracht werden. Also schriftlich den Fehler anmelden und auch begründen. Eine einfache Behauptung "Die Abrechnung ist falsch" reicht nicht aus. Es muss auch begründet werden.
Eine Nachzahlung aus der Abrechnung musst Du auf alle Fälle leisten, komplett zurückhalten darfst Du es nicht. Jedoch zahlst Du unter Vorbehalt der Nachforderung und kürzt die Nachzahlung um die strittigen Beträge. Ansonsten kommst Du mit dem Rest der unstrittigen Forderungspunkte in Verzug.
Der Eigentümer / Verwalter ist in der Pflicht die Fehler zu beheben. Es kann natürlich sein, dass er "Privatvermieter" ist und keine Ahnung hat, aber da muss er sich dann Hilfe nehmen. Solltest Du die Lösung parat haben, kannst Du sie ihm ja in der Meldung mitteilen, das kann die Bearbeitung beschleunigen.

Im Übrigen noch eine Info:
Es gibt verschiedene Betriebskostenspiegel. Diese sind jedoch, und das sage ich als erfahrener Hausverwalter, großer Mist. Es sind Durchschnittwerte von Durchschnittwerte, die da einfließen. Ich verwalte rund 500 Wohnungen, und keine davon liegt im Betriebskostenspiegel. Vielleicht erreicht man die Werte, wenn man ein Null-Energie-Haus hat und die Mieter selber das Haus putzen und der Eigentümer selber den Hausmeister macht, aber die reguläre Mietwohnung kommt an diese Werte des Betriebskostenspiegels kaum ran... Zumal die meisten Spiegel nicht einmal regionale Unterschiede berücksichtigt... da wird die Platte in Sachsen genauso einbezogen wie die Stadtvilla in München.

Die mieterseitige Kündigung eines Mietvertrages bedarf IMMER der schriftform. Das heißt auch, dass ALLE Mieter die Kündigung unterschreiben müssen. Eine Teilkündigung ist unwirksam.
Bürgen haben kein Recht den Mietvertrag zu kündigen.

Bürgen haben NUR den Kopf hinzuhalten, wenn die Mieter nicht zahlen. Sonst haben Bürgen kein Mitspracherecht.

Der BGH hat dieses Jahr dafür gesorgt, dass ein Großteil sogenannter Abgeltungsklauseln ungültig sind.
Was interessant wäre: Wie lautet die komplette Klausel zu den Schönheitsreparaturen (wenn diese bereits ungültig ist, ist diese Abgeltungsklausel auch ungültig), wie lange lebst Du in der Wohnung, hast Du die Wohnung schon einmal renoviert und gibt es darüber Belege (Rechnungen,...)?

Die Frage ist, ob der Terminus "bei durchschnittlicher Abnutzung" klar genug als Abnutzungsabhängig erkannt werden kann... Da würde ich mich jetzt, auch als erfahrener Hausverwalter, nicht festlegen wollen...

Ein Mieterhöhungsverlangen muss, wenn es formell und inhaltlich richtig ist, zwangsläufig zugestimmt werden. Ansonsten hat der Vermieter das Recht die Zustimmung einzuklagen.
Ähnlich verhält es sich bei der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen. Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass sich die Kosten erhöhen, darf er anpassen.
Das ganze unabhängig davon, ob die Wohnung Mängel hat oder nicht.
Du musst Deinen Vermieter nachweisbar über den Mangel informieren und Beseitigung dessen verlangen (Verdunkelung, Wärmeisolierung, etc.).
Wird die Wohnung zu heiss und ist kaum nutzbar, hast Du wahrscheinlich, abhängig vom Einzelfall, ein Recht auf Mietminderung.
Diese wird prozentual von der WARMmiete vorgenommen. Aber lieber zu wenig als zu viel mindern, denn sonst gerät man in Verzug und bekommt juristisch probleme.
Ich würde aber auf alle Fälle einen Anwalt konsultieren, um eine juristisch fundierte und verbindliche Antwort zu erhalten. Ein Forum ist keine rechtssichere Quelle. Jeder, der hier Wissen angibt, kann sich dieses Wissen auch ersponnen haben.

Ein von Vögeln zugesch*** PKW-Stellplatz wird wahrscheinlich nicht für eine Mietminderung genügen. Der Stellplatz ist ja dennoch nutzbar um ein Auto abzustellen. Ob es zugekackt wird, spielt keine Rolle. Das ist die Natur und da hat kein Mensch einen Einfluss drauf.
Was Du machen kannst: Kauf Dir so eine PKW-Plane, die Du über das Auto ziehen kannst.

Zudem: Du hast Dir ja bestimmt bei der Wohnungsbesichtigung auch den Stellplatz zeigen lassen. Da hast Du gesehen, dass in der Nähe ein Baum steht (oder sont etwas, wo Vögel sich gerne aufhalten). Somit wird wahrscheinlich jedes Gericht sagen, dass Dir das bei der Anmietung bekannt hätte sein müssen.

Aber Sicherheit kann dir nur ein Mietrechtsanwalt geben. Der kann Dir eine Rechtsberatung geben, die ein Forum nicht geben kann und darf.

Ich empfehle Dir dennoch, einen Anwalt aufzusuchen, und IHN die Aufhebung / Auflösung /o. A. aufsetzen zu lassen. Der kleinste Fehler kann teuer werden! Auch wenn man Anwälte vielleicht nicht mag, aber manchmal sind die unverzichtbar.