Bekomme ich die (immer noch) gezahlte Gas Umlage denn gar nicht zurück?
In der Regel hat der Vermieter hat eine Abrechnung über die Heizkosten zu erstellen, und dabei werden dann die Vorauzahlungen gegengerechnet und bei einem Guthaben bekommt man etwas zurück.
Den Vermieter schon mal nach der Nebenkostenabrechnung gefragt?
Das ändert die Situation dann doch etwas und es wird gleichzeitig komplizierter. Und es zeigt, wie wichtig es ist, bitte immer alle Informationen im Eingangsbeitrag zu schreiben. Darauf müssen wir leider immer wieder hinweisen.
Der Vertrag besteht also nicht mit dem Eigentümer, sondern mit der Hauptmieterin. Wenn der Hauptvertrag der Hauptmieterin endet, dann entfällt auch ihre Erlaubnis, die Wohnung untervermieten zu dürfen. Und das ist unter Umständen ein Problem der Hauptmieterin, nicht das des Untermieters. Denn wenn die Hauptmieterin den Vertrag nicht ordnungsgemäß kündigt, macht sie ich schadenersatzpflichtig.
Die Sache mit dem unbefristeten Vertrag gilt also weiterhin, nur dass dieser eben mit der Hauptmieterin besteht und nicht mit dem Eigentümer. Die Befristung ist unwirksam wie schon gesagt, der Vertrag ist unbefristet. Im Glauben, dass der Zeitmietvertrag zum 29.2. endet, kündigt sie dem Untermieter nicht. Und schon hat sie ein Problem, da sie weiterhin einen Vertrag zu erfüllen hat.
Wenn der Vertrag zwischen Eigentümer und Hauptmieterin endet, kann sich der Eigentümer natürlich überlegen, ob er dem Untermieter einen neuen Vertrag gibt, aber da ist dann ein völlig neuer Vorgang.
So gesehen wäre es das Glück und die Hoffnung der Hauptmieterin, wenn der Eigentümer dem Untermieter einen neuen Vertrag gibt, denn dann kommt sie aus dem Vertrag mit dem Untermieter schadlos raus. Aber das ist ihr sicherlich noch nicht bewusst.
Ihr würdet in diesem Fall gar keine GbR bilden, sondern eine Bruchteilsgemeinschaft nach §741 BGB. Das ist juristisch etwas anderes. Eine Gesellschaft ist zwar auch möglich, aber für den Zweck nicht typisch.
ein bestimmter Betrag als monatliche Nebenkostenvorauszahlung vereinbart worden sein
Eine Vorauszahlung bedeutet, dass jährlich eine Abrechnung kommt und man gegebenenfalls etwas nachzuzahlen hat. Steigen die Kosten, hat man entsprechend mehr nachzuzahlen. Eine Begrenzung der Vorauszahlung ist daher nicht sinnvoll, sondern als Mieter sollte man ein eigenes Interesse haben, durch Erhöhung der Vorauszahlung nicht zu viel nachzahlen zu müssen.
Die Einführung neuer Betriebskosten kann man im Vertrag ausschließen. Wobei das allerdings gar nicht nötig ist. Denn es müsste anders herum eine Öffnungsklausel im Vertrag enthalten sein, um neu entstehende Kosten umlegen zu können. Man muss dann allerdings noch unterscheiden, ob es um Kosten geht, die gar nicht vereinbart sind, oder bisher nur nicht angefallen sind. Man kann es also nicht so pauschal sagen.
mit einem Freund zusammen zwei aktuell vermietete Doppelhaushälften zu kaufen
Habt ihr denn auch in Erwägung gezogen, ein Objekt zu kaufen, das aktuell nicht vermietet ist?
Ich meine, es redet sich schnell daher, dass man eben dem Mieter kündigt, wenn man selbst einziehen will. Aber man sollte denke ich nicht so kalt und berechnend sein, sich nicht auch in die Lage des Mieters zu versetzen. Sein Zuhause aufgeben zu müssen ist nicht so einfach, selbst wenn die Mieter etwas Gleichwertiges finden würden. Wie würde es euch in der Situation gehen, wenn ihr diese Mieter wärt?
mit einer Abmahnung und dass sie die Miete nun zurückzahlt, da sie keine Teilzahlung akzeptiert.
Gegen das Verhalten der Vermieterin lässt sich nichts einwenden. Das ist juristisch gesehen völlig korrekt. Die Miete kann schuldbefreiend nur in einem Betrag geleistet werden. Man sollte daher künftig die komplette Miete vom einem der Konten zahlen, und den Anteil des Partners gleicht man sich intern aus.
Es handelt sich um unterschiedliche Themen.
Ja richtig, es sind unterschiedliche Themen. Aber Sie selbst vermischen diese, indem Sie oben nach einer Rückerstattung für den Wasserverbrauch gefragt haben. Und das geht eben nicht mehr.
Was meinen Sie mit den Maßnahmen, auf die Sie anspielen?
Man muss Beantandungen gegen die Abrechnung genau begründen. Dabei nur zu sagen, dass die Zähler nicht richtig funktionieren, genügt dabei nicht. Das muss man genauer darlegen, denn aus Sicht des Vermieters gibt es keinen Anlass, eine Fehlfunktion anzunehmen.
um eine technische Frage wie etwa die Bestimmung der Ursache eines Problems, das die ordnungsgemäße Funktion eines Wasserzählers beeinträchtigt
Richtig, genau darum geht es. Sie haben ja schon die Beobachtung gemacht, dass sich der Zähler bewegt, wenn kein Wasser fließt. Ein Zähler zählt aber nicht ohne Wasserfluss. Daher gibt es technisch gesehen nur eine Möglichkeit. Die Wasserleitungen im Haus sind falsch installiert und es verläuft eine Wasserleitung nach Ihrem Zähler weiter zu einem Nachbarn. Der Zähler erfasst somit den Verbrauch des Nachbarn. Das hätte man durch Tests weiter verfolgen müssen und dann wäre der Fehler in der Abrechnung ausreichend begründet gewesen.
Das ist prinzipiell möglich, aber nur in Absprache und mit Zustimmung des Vermieters. Man müsste also mit ihm ins Gespräch gehen und ihn überzeugen.
Schade, dass diese wichtigen Informationen nicht schon im Eingangsbeitrag gegeben wurden.
MEA haben immer eine glatte Zahl als Basis, also z.b. 1.000 oder 10.000. Die 1150 im Vorjahr dürften also falsch gewesen sein.
Bei den Heizkosten hat MEA nichts zu suchen. Da muss immer nach Wohnfläche gerechnet werden. Dort sind somit wahrscheinlich Fehler.
Im Rahmen der Belegeinsicht kann man sich die Teilungerklärung zeigen lassen, wo die Miteigentumsanteile definiert wurden. Ich empfehle aber die Überprüfung der Abrechnung durch eine fachkundige Person, da vielleicht noch mehr Fehler enthalten sind.
Es gibt noch eine Alternative Mitbewerberin und der Vermieter möchte sich dann entscheiden.
Der Vermieter hat sich quasi schon entschieden, es ist ja ein Mietvertrag entstanden. Ein Zeitmietvertrag braucht nach dem Gesetz ganz bestimmte Gründe, sich aber später für jemand anderen entscheiden zu können, gehört nicht dazu. Der Vertrag wäre somit also unbefristet und endet nicht zum angegebenen Zeitpunkt.
Leider hat der Vermieter nicht geantwortet
Vielleicht glaubt der Vermieter, es einfach aussitzen zu können und dann erledigt es sich von selbst. Eventuell liegt das daran, dass ihm nicht unmissverständlich dazu geschrieben wurde, dass man die Erlaubnis gerichtlich einklagen würde. Vielleicht sollte man das in einem weiteren Schreiben nachholen. Manchmal kann auch ein Telefonat mit dem Vermieter zur Klärung verhelfen, warum er nicht sachbezogen antwortet.
Ist das schon gesundheitsschädlich?
Möglicherweise jetzt noch nicht, aber sicherlich bald. Man sollte daher bald etwas unternehmen. Wenn man es nicht schafft. dem Vermieter genug Druck zu machen, dass er tätig wird, sollte man vielleicht einen Anwalt hinzu ziehen. Das Gesetz bietet jedenfalls einige Möglichkeiten.
Das liegt ganz beim Vermieter, wie er vorgehen möchte. Da gibt es nicht den einen richtigen Weg. Es ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Höhe nach § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, bei der dann die Kappungsgrenze gilt. Es ist eine Erhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB - Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen möglich und auch eine Kombination. Egal wofür sich der Vermieter entscheidet, die Mieterhöhung muss korrekt im Sinne der Gesetze begründet werden. Wenn er damit unsicher ist, sollte er sich an einen Anwalt oder Vermieterverein wenden.
Die Frist, um Einwände gegen diese Abrechnungen geltend zu machen ist 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung. Es ist jetzt somit leider viel zu spät, etwas zu unternehmen. Man hätte schon sofort nach Erhalt der ersten Abrechnung Maßnahmen ergreifen müssen. Es ist jetzt nicht mehr sinnvoll, etwas machen, nachdem das Mietverhältnis beendet ist. Sie sollten sich mit diesem Verlust abfinden und daraus lernen, künftig früher Informationen zu einem Problem einzuholen.
Im Kontext das der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten
Das ist grundsätzlich schon richtig. Aber es kommt auf den objektiven Zustand an, nicht auf die Nutzungsdauer. Wenn der Boden einfach nur nicht mehr gut und zeitgemäß aussieht oder nur leicht abgenutzt ist, genügt das nicht, den Austausch einzufordern. Der Boden muss komplett abgewohnt sein, also indem schon Löcher drin sind oder man stolpern könnte.
Ist dieser abewohnte Zustand noch nicht erreicht, dann ist es auch kein Mangel. Und man könnte dann nur über den Austausch verhandeln, indem man etwas dazu gibt. Manche Mieter machen das über eine Vereinbarung, dass der Vermieter das Material zahlt und der Mieter den Einbau vornimmt. Da gibt es dann viele Möglichkeiten.
Mache ich etwas falsch?
Ja. Zu wenig Geduld. So etwas sitzt man einfach aus. Schließlich möchte ja der Vermieter Geld haben. Um das zu bekommen muss er natürlich mit der Versicherung kooperieren. Eine eventuelle Forderung des Vermieters kann also vorläufig zurück gewiesen werden mit Verweis auf die Gebäudeversicherung, für die man als Mieter die Gebühren mit zahlt.
als Hauptmietende in den Vertrag einsteigen und erst dann ziehe ich aus?
Dieser Plan könnte vielleicht nicht auf gehen, weil es dann wieder ein Hindernis gibt, aus dem Vertrag entlassen zu werden. Dazu ist der Vermieter nicht verpflichtet. Deshalb lieber gleich eine Lösung finden. Am besten, man lässt sich den neuen Vertrag erst mal zeigen und überlegt dann weiter.
Das ist beim MEA nicht immer gewollt und auch nicht der Zweck.
Oftmals entspricht der MEA auch dem Verhältnis der Wohnfläche, aber nicht immer.
Nein. Das muss nicht genauer aufgeschlüsselt werden. Offenbar geht aus der Abrechnung hervor, dass es sich um eine Verteilung nach Miteigentumsanteil (MEA) handelt, und das ist ein normaler allgemein bekannter Verteilerschlüssel. Oftmals entspricht der MEA auch dem Verhältnis der Wohnfläche, aber nicht immer.
Das ist schwer zu sagen, wenn sich die Firma dazu nicht klar äußern kann. Allerdings steht eine Firma in der Regel dazu, wenn sie einen Auftrag übernommen hat und die Vollmacht bekommen hat. Das spricht eher dafür, dass man sich an den Sohn halten sollte.
Der Sohn muss beim Widerspruch gegen die Abrechnung auch gar nicht unbedingt etwas machen. Man rechnet als Mieter selber aus, wie viel man unter Berücksichtigung der monierten Fehler an Nachzahlung schuldet und überweist das. Meldet sich der Vermieter nicht zurück um die Punkte zu klären, hat sich die Sache erledigt.
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