Beiträge von Fruggel

Zitat von Köbes

Eine fristlose Kündigung ist est dann gültig, wenn 2 Monatsmieten fehlen

Das stimmt nicht. Gemäß §543 Abs. 2 BGB heißt es, wenn die Miete mit einem nicht unerheblichen Teil überfällig ist. Und in §569 ist es genauer definiert. Danach reicht auch eine Monatsmiete plus 1 Cent.

Die gute Nachricht ist jedoch, dass man eine fristlose Kündigung durch Zahlung der kompletten Schulden heilen und unwirksam machen kann, sofern man nicht schon innerhalb der letzten 2 Jahre von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hat.

Vielen Dank.

Also wenn die Zahlen in der Spalte Ablesewert ALT die Werte beim Einzug sind, dann ist die Summe von 1784 euer Verbrauch, welcher auch für die Abrechnung zu verwenden ist. Das gleiche gilt fürs Warmwasser.

Diese Aufteiung nach Gradtagzahlen kann und muss man machen, wenn es versäumt wurde, die Ablesung beim Einzug zu machen. Es gab aber die Ablesung, also gelten auch diese Werte.

Es scheint mir so, als hat Ista hier einen systematischen Fehler in der Bearbeitung. Ich kenne diesen Fehler nämlich von einem Kunden von mir bereits.

Köbes hat es schon beantwortet. Aber um etwas genauer zu sein, man hat gemäß §556 Abs. 3 BGB exakt 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung gerechnet Zeit, Einwendungen geltend machen. Danach kann man die Abrechnung selbstverständlich noch beim Vermieter monieren, wenn inhaltliche Fehler enthalten sind, jedoch kann er dies dann zurück weisen und muss die Abrechnung nicht mehr korrigieren.

Von einem gestörten Vertrauen kann man nicht sprechen, denn es muss ja nicht absichtlich passiert sein, sondern wahrscheinlich eher aus Unwissenheit.

Vielen Dank.

Die andere Seite der Abrechnung wäre noch interessant, wo der Betrag für die verbrauchsabhängigen Kosten berechnet werden. Sodass man sieht, welcher der Werte davon nun benutzt wurde.

Welche Zählerstände waren denn beim Einzug am 1.7. gegeben?

Zitat von Familie

Wenn das Haus der Eltern in der Nähe ist könntest Du dieses der Mietpartei doch als Alternative anbieten.

Das ist eine sehr gute Ergänzung von dir zu dem Thema. Denn genau genommen muss man sogar dem Mieter einen freien Wohnraum anbieten, ansonsten könnte die Kündigung nachträglich rechtsmißbräuchlich werden, wenn man das unterlässt.

Diese Frage ist sehr schwer zu beantworten ohne die Abrechnung zu sehen. Aus der Beschreibung ist es nicht leicht, die Sache nachzuverfolgen.

Ich kann gerade nur vermuten, dass die Umrechnung nach Gradtagzahlen deshalb gemacht wurde, um die verspätete Ablesung im Februar zurück zu rechnen auf den 31.12. Das wäre normal wenn man es so machen würde,

Bitte scanne die Abrechnung ein und lade sie hier im Forum als Dateianhang hoch. Anonymisiere aber alles, dass keine Namen oder Anschrift enthalten ist. Ich kann dir dann die Berechnung der Zahlen erklären.

Es könnte vielleicht möglich sein, dass ein Fall von Mietwucher vorliegt, wenn eine Notsituation des Mieters bewußt ausgenutzt wurde. Ob die Sitaution des "Ausnutzens" vorgelegen hat, können wir nicht feststellen. Das müßte man sich im Detail genauer anschauen. Dazu solltest du besser einen Anwalt befragen.

Wenn sich heraus stellt, dass es Mietwucher ist, dann hätte das zur Folge, dass man die zu viel bezahlte Miete gemäß §812 BGB zurück fordern kann.

Der Mietwucher ist jedoch in erster Linie ein Straftatbestand. Zivilrechtlich gibt es dann noch die Mietpreisbremse, welche laut Beschluss der Landesregierung auch für München anwendbar ist. Dies hat gemäß §556d BGB zur Folge, dass die Miete bei Neuvermietung höchstens 10% über der ortsüblichen Höhe liegen darf. Dies kann man, wenn die Miete höher ist, beim Vermieter rügen, was zum 1.1.2019 einfacher geworden ist, da man die Rüge nicht aufwendig begründen muss.

Nach dem Gesetz ist es so, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche aufgeteilt werden. Und bei der Nutzung der Dachfläche als Solaranlage wird ja keine Wohnfläche benutzt. Von daher meine ich, dass dies soweit korrekt ist vom Vermieter.

Ich sehe jedoch den Fehler an einer ganz anderen Stelle. Und zwar habt ihr ja das komplette Anwesen gemietet, nicht nur einzelne Wohnbereiche. Das bedeutet, ihr als Mieter habt auch ein Besitzrecht an der Dachfläche.

Wenn man nur eine Wohnung anmietet, dann ist es etwas anderes, denn dann hat man nur das Besitzrecht für die Wohnung, und für gemeinschaftliche Bereiche wie Keller, Dachboden o.ä. hat man nur ein Mitbenutzungsrecht.

Das bedeutet, dass der Vermieter nicht ohne eure Zustimmung das Dach hätte vermieten dürfen nach meiner Auffassung und meiner Sicht der Dinge. Zumindest müßte er euch eine Gewinnbeteiligung der Einnahmen zukommen lassen in Form einer Reduzierung der Grundmiete.

Aber genau genommen würde das Dach zu eurer Mietsache dazu gehören, also nur ihr allein hättet die Dachfläche vermieten dürfe.

Ich würde das an eurer Stelle dahingehend prüfen oder ggf. einen Anwalt dazu befragen.

Meiner Ansicht nach ist es besser, wenn du das dem Vermieter überlässt. Und das aber nicht nur, weil Instandsetzung seine Aufgabe ist, das stimmt schon. Sondern aus einem ganz anderen Hintergrund.

Du schreibst, es muss zumindest das Türblatt ausgetauscht werden. Und sobald etwas erneuert wird, ist es immer so, dass dem Geschädigten (also dem Vermieter) nicht der Neuwert als Schadenersatz zusteht, sondern immer nur ein angemessener Zeitwert. Aus diesem Grund zahlt die Versicherung nur einen Anteil, nicht den vollen Preis. Der Vermieter darf nicht besser gestellt werden, als wenn es den Schaden nicht gegeben hätte. Und mit einem neuwertigen Türblatt wäre er besser bestellt im Gegensatz zum gebrauchten.

Wenn du nun also selber einen Handwerker beauftragst, musst du diesen auch bezahlen. Und nachher hast du Mühe, die Differenz zum Zeitwert der Tür vom Vermieter zurück zu bekommen. Das kannst du dir ersparen, wenn sich der Vermieter darum kümmert.

Zitat von user15061967

Gibt es sonstige Posten im Hausgeld, die auf meine Miete durchschlagen könnten?

Es bleibt auch für den neuen Eigentümer dabei, dass er sich an die Bestimmungen der Betriebskostenverordnung halten muss. eventuell könnte dein Vertrag Einschränkungen enthalten, wonach vielleicht nicht alle Kostenarten vereinbart sind, die man vom Gesetz her umlegen kann. Weitere Nebenkostenarten kann der Vermieter nicht umlegen.

Ich spekuliere jetzt mal ins Blaue und sage, dass der Vermieter vielleicht versuchen wird, einige nicht umlagefähigen Kostenarten abzuwälzen. Und das muss vielleicht gar keine Absicht sein, es kann auch Unkenntnis sein.

Zitat von user15061967

Die Mieterhöhung wurde mir u.a. mit seit neuestem verdoppeltem Hausgeld "begründet"

Die Vorauszahlung der Nebenkosten darf nicht während des laufenden Jahres verändert werden. Es ist gesetzlich vorgesehen, dass eine Veränderung immer nur nach einer erfolgten Nebenkostenabrechnung auf Basis des darin enthaltenen Betrags erfolgen kann. Man darf den Vermieter auf die nächste Abrechnung vertrösten.

Zitat von user15061967

Der hat mir heute telefonisch eröffnet, dass er sich mit mir treffen möchte, um über eine Mieterhöhung zu sprechen.

Es steht dir natürlich frei, dich mit dem neuen Vermieter zu treffen. Es ist immer gut, wenn man sich kennenlernen kann um das eine oder andere zu besprechen. Aber wenn es um eine Mieterhöhung geht, würde ich etwas vorsichtig sein. Möglicherweise wird versucht, dich zu irgend was zu überreden, was du gar nicht musst. Ein Mieterhöhungsverlangen solltest du schriftlich bekommen, um die Begründung in Ruhe prüfen zu können.

Aber sammle ruhig Informationen vom Vermieter. Frag ihn genauer, aus welchem Grund sich die Nebenkosten erhöhen sollen und welche Positionen das im Einzelnen betreffen sollen. Mit den Informationen bist du dann schon besser darauf vorbereitet, um eine schriftliche Erhöhung besser prüfen zu können.

Zitat von Znera

Nur das löst dann ja meine Befürchtung nicht, das z.b. Jetzt hinter einem Schrank ein Loch ist oder unter dem Schrank der Holzboden beschädigt ist,

So etwas kann man dann schon noch bei der Übergabe anmerken. Denn das konnte ja bei der Besichtigung noch nicht gesehen werden. Man kann nicht verlangen, dass der bisherige Mieter mal eben bei der Besichtigung alles abbaut. Darüber musst du dir keine Sorgen machen.

Es kann unter Umständen durchaus mal vorkommen, dass noch etwas repariert werden muss, während ihr schon alles einrichten wollt. Das lässt sich nicht immer vermeiden.

Das ist schon richtig, was du gelesen hast. Es bezieht sich aber darauf, wenn man zum Einzug vorhandene Mängel vom Vermieter repariert bekommen möchte. Mir ging es in meiner Erläuterung aber eher darum, Schäden lediglich dokumentiert zu haben, sodass diese Schäden euch nicht später beim Auszug angelastet werden können und Schadenersatz verlangt wird.

Zitat von Znera

Das Protokoll sollte logischerweise nach Auszug des Vormieters erfolgen. Das wäre erst nach dem 01.09.. Aber ich würde ungern erst danach den Mietvertrag unterschreiben, oder ist das gang und gebe?

Das Übergabeprotokoll und der Abschluss des Vertrags sind getrennt anzuschauen, das sind zwei verschiedene Sachen bei der Anmietung. Der Vertrag über die Wohnung kann jederzeit gemacht werden, sobald sich die Vertragsparteien einig sind. Also theoretisch spricht nichts dagegen, den Vertrag schon morgen zu unterschreiben, und hierbei wird dann das vereinbarte Datum des Mietbeginns eingetragen, also z.b. der 1.10.19.

Wenn es dann irgend wann kurz vor Mietbeginn zum Termin für die Übergabe der Wohnung und der Schlüssel kommt, kommt erst dann das Übergabeprotokoll ins Spiel. Dieses hat einzig und allein den Zweck, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren, schon vorhandene Beschädigungen aufzunehmen, sodass diese euch nicht später angelastet werden können, sowie sämtliche Zählerstände zu notieren.

Zitat von Znera

Der Vermieter hat sich zu diesem Thema noch nicht geäußert, aber kann er verlangen das wir die Wohnung renovieren?

Das hängt tatsächlich von der konkreten Situation ab. Auch hängt es vom Vermieter ab, was er moniert bei der Übergabe. Manche schauen genau hin, und manche gar nicht, es ist völlig unterschiedlich. Ich kann daher nur Allgemeines zum Thema Raucherwohnung erklären.

Bei einer Raucherwohnung ist es je nach dem Verhalten der Raucher oftmals nicht vermeidbar, dass die diversen Stoffe wie Nikotin sehr tief in die Wände eindringen. In der Regel ist es dann mit einem Überstreichen, also einer normalen Renovierung nicht getan. Die Gerüche kommen trotzdem durch und auch ein gewisser Gelbstich ist bald wieder zu sehen. Hier hilft dann nur, die Tapeten zu entfernen und sorgfältig mit diversen Grundierungen die Wände zu versiegeln.

Dies hat dann mit Renovierung nichts mehr zu tun, sondern ist eine Instandsetzung. Und der Vermieter kann die Kosten gegebenenfalls vom Mieter als Schadenersatz verlangen. Deshalb sollte man, wenn man in eine ehemalige Raucherwohnung einzieht, die Geruchswahrnehmung spätestens zur Übergabe beim Vermieter ansprechen und dies dokumentieren. Oder wenn es einen stört, durchaus auch in Erwägung ziehen, die Instandsetzung zu verlangen. Viel mehr kann ich leider nicht dazu sagen, weil alles weitere von der Situation in der jeweiligen Wohnung abhängt.

Zitat von jackie2012

Mein Vorschlag ist, ich zahle noch 1,5 Monate Miete und er verzichtet auf 1,5 Monate. Wäre das eine Lösung?

Ja sicherlich könnte das eine Lösung sein. Eine gütliche Einigung zu finden zur Zufriedenheit aller ist immer positiv. Dann wären die Gerichte nicht so voll, wenn es öfter möglich wäre.

Oder die andere Alternative. Du könntest e offen lassen, die Wohnung einfach zurück geben. Denn spätestens sobald ein neuer Mieter eingezogen ist, braucht man schon allein aufgrund von §537 II BGB keine Miete mehr zahlen. Vielleicht ist ja in noch kürzerer Zeit als in 1,5 Monaten ein Vertrag mit einem neuen Mieter unterschrieben.

Ich gehe davon aus, dass der Betrag für den Strom der Trocknungsgeräte bereits bekannt ist. Dieser Betrag musst ja auch der Versicherung gemeldet werden. Also würde ich den Vermieter fragen, was ihn daran hindert, diesen Betrag jetzt schon in dieser Abrechnung zum Abzug zu bringen.

In der Regel hat der Vermieter ohnehin die Instandsetzungsmaßnahmen (und somit auch den Strom) zu tragen, auch wenn die Versicherung den Betrag nicht vollständig bezahlen sollte. Schon allein deshalb gibt es keinen Grund, die Verrechnung auf nächstes Jahr zu verschieben, außer der Vermieter kann einen plausiblen Grund nennen.

Gleiches gilt ja auch für das Wasser, was durch den Schaden verloren ging. Auch dieses geht nicht zulasten der Mieter und die Menge muss entsprechend berücksichtigt werden.

Was du selber zunächst einmal machen kannst ist, die Abrechnung von vorherigen Jahr und die aktuelle Abrechnung Zeile für Zeile zu vergleichen, wo genau größere Abrechnungen in den Beträgen sind. Damit grenzt sich das Ganze schon mal ein.

Des Weiteren kannst du die Zählerstände in der Abrechnung anschauen, ob die mit der Ablesung übereinstimmen. Falls es sich um elektronische Meßgeräte handelt, kann man in der Regel den Zählerstand des Stichtags jederzeit später noch selber ablesen.

Und dann kannst du einen Termin beim Vermieter oder der Verwaltung machen, um die Belege einzusehen, zumindest von den Belegen, wo du größere Abweichungen im Vergleich zum Vorjahr gesehen hast. Damit sollte sich einiges aufklären.

In einem Forum kann keine Vertragsprüfung durchgeführt werden, da dies Rechtsberatung wäre. Dazu müßtest du einen Anwalt fragen. Ich kann dir nur ein paar allgemeine Grundsätze bezüglich deiner Fragen erklären.

Zitat von thomas1711

kann die Miete "nur" an örtliche Gegebenheiten/Mietpreise angepasst werden. Eine Staffelmiete ist ausgeschlossen

Ausgeschlossen kann man so nicht sagen, ist das falsche Wort. Sondern eine Staffelmiete muss explizit im Vertrag vereinbart sein. Und hierfür schreibt das Gesetz bestimmte Regeln vor. Aber wenn dergleichen nichts im Vertrag steht, ist das auch nicht vereinbart.

Zitat von thomas1711

Sind Schäden im allgemeinen dabei ausgeschlossen, oder können dadurch auch Kosten auf mich zukommen?

Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen gehen grundsätzlich zulasten des Vermieters. Auf einen Mieter können nur die laufend anfallenden Kosten umgelegt werden, also z.b. die jährliche Wartung.
Ausnahme ist die Kleinreparaturklausel bis maximal zum darin vereinbarten Betrag.

Zitat von thomas1711

Liest sich für mich so, wenn der Backofen kaputt ist muss ich die Reparatur zahlen.

Es ist möglich und erlaubt, dass Einrichtungsgegenstände nicht zur Mietsache gehören sollen, sondern nur zur kostenlosen Nutzung überlassen werden, sofern dies im Vertrag deutlich geregelt ist. Dies hat dann aber nicht zur Folge, dass man dem Vermieter ein neues Gerät kaufen muss, wenn es kaputt ist, sondern es bedeutet nur, dass der Vermieter nicht zur Instandhaltung verpflichtet ist. Wäre das Gerät Bestandteil der Mietsache, wäre das nämlich so. Das bedeutet, wenn etwas kaputt geht, kannst du dir selber ein neues Gerät kaufen, man kann es nicht vom Vermieter verlangen, dass er für Ersatz sorgt.

Wegen der Schäden absichern ist nur intern zwischen Person X und Y möglich, nicht gegenüber dem Vermieter. Denn wenn ich richtig verstanden habe, dann wohnt ja Y weiterhin da. Und da es ein gemeinsamer Mietvertrag ist, haften beide Mieter gemeinschaftlich gegenüber dem Vermieter, unabhängig davon ob einer nicht mehr dort wohnt.

X und Y können als eine Vereinbarung treffen, dass X freigestellt ist von Schäden und Y diese übernimmt, insoweit der Vermieter etwas beanstandet. Die Rückgabe der Wohnung ist erst möglich, wenn auch Y raus ist und die Wohnung komplett zurück gegeben wird.

Zitat von spamonly

meine frage: wird die kündigung unwirksam, wenn der betrag ausgeglichen wurde?

Ja, das ist im Gesetz so vorgesehen, dass die Kündigung durch Zahlung der kompletten Rückstände unwirksam wird. Das ist sogar bis 2 Monate nach Einreichung der Räumungsklage noch möglich, doch dann kommen Gerichtskosten dazu. Man darf diese Möglichkeit aber nicht schon einmal innerhalb der letzten 2 Jahre genutzt haben.

Falls in der Kündigung auch eine hilfsweise ordentliche Kündigung enthalten ist, so ist dies erlaubt, jedoch muss man dann prüfen, ob diese hinsichtlich ihrer Begründung auch wirksam ist.

Zitat von White-Sister

Darf er eine Nachzahlung ohne Abrechnung einfordern?

Eine Abrechnung muss vorgelegt werden. Und es ist vom Gesetz her so, dass der Vermieter 12 Monate ab Ende eines Abrechnungszeitraums (muss über 1 Jahr gehen) Zeit hat, die Abrechnung zu übergeben. Also nehmen wir als Beispiel, bei euch wäre der Abrechnungszeitraum gleich dem Kalenderjahr, dann ist für den Zeitraum 1.1.17 bis 31.12.17 die Abrechnung bis spätestens 31.12.2018 euch vorzulegen, usw für andere Jahre. Danach ist die Nachzahlung verwirkt, der Vermieter kann es nicht mehr einfordern. 4 Jahre rückwirkend fordern geht also nicht, und ohne ordnungsgemäßer Abrechnung sowieso nicht.

Zitat von White-Sister

Diese Kosten müsste eigentlich der Vermieter tragen. Sehe ich das richtig?

Ja, durch den Stromverbrauch zu euren Lasten ist euch ein Schaden entstanden, den ihr zurück verlangen könnt. In welcher Höhe kann ich nicht abschätzen, da müsst ihr selber überlegen, oder am besten einigt man sich mit dem Vermieter oder dem Bewohner. Mangels Zähler ist ja nur ene Schätzung möglich.