Beiträge von Fruggel

Zitat von darkshadow

Erst wenn die Posten für erhebliche Verschiebungen führt muss man diese in Abzug bringen, so zumindest die Rechtssprechung bei Nebenkosten bezüglich von Mischgewerbe

Der Vorwegabzug bei gemischter Nutzung ist ein ganz anderes Thema, das ist mit dieser Frage nicht vergleichbar. Denn der Allgemeinstrom ist nach der Definition in der Betriebskostenvorordnung wirklich nur für Zwecke, die die Allgemeinheit betreffen. Die private Nutzung ist eine komplette Zweckentfremdung dieser Kostenart. Und man darf den Strombedarf nicht unterschätzen, da kommt einiges zusammen, wenn man einmal die Woche wäscht.

Zitat von darkshadow

Nur weil jemand das Kellerlicht anlässt muss der Vermieter den Anteil nicht kürzen.

Wenn der Vermieter nichts unternimmt, z.B. indem er den Mieter ermahnt, oder vielleicht technische Maßnahmen ergreift, dann kann ihm unter Umständen vielleicht eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitgebotes vorgeworfen werden. Betonung liegt auf vielleicht, es kommt auf die Umstände an, aber es ist nicht ausgeschlossen, dass man sich wehren kann gegen die Untätigkeit des Vermieters.

Zitat von darkshadow

Wobei ein Schlosstausch wirklich die beste Variante ist.

Nur ist die in diesem Fall nicht möglich, da der Fragesteller keinen Schlüssel für diese Tür hat wie er sagte.

Zitat von Tracid81

Für 50qm 130 Euro ist schon heftig

Als Mieter hat man die Möglichkeit, die Kosten zu überprüfen, nämlich durch persönliche Belegeinsicht. Man vereinbart einen Termin mit dem Vermieter, wo man die Rechnungen einsieht, die als Grundlage der Berechnung dienen. So kann man überprüfen, ob die angegebenen Beträge dem Vermieter tatsächlich entstanden sind. Wenn ja, darf er diese auch umlegen.

Zitat von Thor120

weil dann von da kommt man ja in in einen Gang wo eine Treppe hoch zu seiner Wohnung geht

Das ist dann sein Problem, wenn er sich nicht ein Wegerecht im Vertrag offen gehalten hat, nicht deines. Du hast das alleinige Besitzrecht an deiner Wohnung und keiner hat einen Schlüssel zu besitzen, außer es ist mit dir abgesprochen. Sprich mit ihm und sage ihm, dass du damit nicht einverstanden bist, wenn er deine Wohnung betritt.

Man müßte sich hierfür anschauen, auf welcher Basis es diese Einschränkung in der Nutzung des Sondereigentums wirkt. Ich würde erwarten, dass es eine entsprechende Vorgabe in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung gibt. Jedenfalls wäre dies erforderlich im Sinne des §15 WEG.

Ich habe dazu den Beschluss des OLG Frankfurt am Main vom 22.06.2006 - 20 W 152/04 gefunden, in dem es zwar um einen Tiefgaragenplatz ging, jedoch auch aufzeigt, dass es für die Beschränkung des Sondereigentums auf eine Vereinbarung der Eigentümer und der Teilungserklärung ankommt.

Der Mietvertrag mit dem Mieter ist wirksam. Wenn der Eigentümer jedoch gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßen hat, kann er gezwungen werden, den Vertrag zu kündigen, wodurch er dem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig werden würde.

Wobei ein Anwalt im Moment noch nicht wirklich etwas unternehmen kann, außer den Vertrag zu prüfen und euch zu beraten. Das ist selbstverständlich wichtig, dass ihr für eine spätere Auseinandersetzung gerüstet seid. Ich will eher darauf hinaus, dass der Vermieter derzeit einfach nur die Forderung der Leistung hat. Der Anwalt kommt dann erst richtig ins Spiel, wenn ihr die Kaution einfordern müsst, da der Vermieter möglicherweise einen Schadenersatzanspruch geltend machen will.

Ich habe die Erfahrung gemacht, dass viele Vermieter oder deren Vertreter versuchen, den Mieter einzuschüchtern oder zu verunsichern, wenn sie mit Anwalt oder Gericht drohen. Wenn man aber als Mieter davon nicht beeindrucken lässt, löst sich das Problem auf einmal in Luft auf, sofern dem Vermieter klar wird, dass er sprichwörtlich auf Granit beißt.

Schon allein die Farbvorgabe "weiß", sofern diese so im Vertrag steht, macht die Klausel unwirksam. Das kann ich so sagen, weil das ist allgemeingültig, das kann man in zahlreichen Fachinformationen nachlesen.

Die Sache mit der Waschmaschine ist noch sehr einfach zu lösen. und damit auch die Stromverschwendung, dass das Kellerlicht an bleibt. Wenn die Nebenkostenabrechnung da ist, streicht man die Position Allgemeinstrom heraus, sofern der Vermieter nicht glaubhaft darlegt, wieviel er vom Rechnungsbetrag abgezogen hat zur Entlastung.

Die anderen Dinge kann man als Mangel der Mietsache ansehen. Ein vorhandener Briefkasten muss funktionstüchtig sein, und ein Keller muss benutzbar sein. Also den Vermieter schriftlich zur Behebung auffordern. Nach Fristablauf bietet das Gesetz die Ersatzvornahme. Auch eine Mietminderung kommt in Betracht, wobei dies bitte mit einem Anwalt abgesprochen werden sollte.

Auch bei der zweiten Option kann eine Erhöhung der Miete nicht ganz ausgeschlossen werden. Denn der Vermieter darf die Erlaubnis der Untervermietung von einem Zuschlag zur Miete abhängig machen. Und wenn nun auf einmal vier Leute in der Wohnung sind anstatt bisher einer, dann kann dieser Zuschlag sehr leicht mit einer höheren Abnutzung begründet werden.

Ja das stimmt grundsätzlich schon, was du sagst. Die Möglichkeit, eine Spüle anzuschließen, gehört zum vertragsgemäßen Zustand. Aber das dürfte allenfalls auf eine Mietminderung hinaus laufen, nicht dass man den Vertrag vorzeitig auflösen kann. Das bringt also nichts bezüglich deines Wunsches. So jedenfalls meine Meinung. Ich kann dich nur auf den Mieterverein oder Anwalt verweisen. Denn für dein Anliegen müßte man den Vertrag und einiges mehr prüfen, was wir hier nicht können.

Das kann ich nicht beurteilen, da ich den Vertrag nicht kenne, diesen aber auch nicht prüfen darf, da das Rechtsberatung wäre.

Ich habe daher allgemein gesagt, dass wenn die Kostenart nicht im Vertrag vereinbart ist und auch nicht allgemein steht, dass der Mieter alle Betriebskosten zu tragen hat, dann darf das nicht abgerechnet werden. Und das mit Nr. 17 zu begründen geht schon mal gar nicht.

Was du beschreibst sind alles Eigenschaften der Wohnung, die bereits bei Mietvertragsabschluss so gegeben waren. Du wußtest von Anfang an von der Situation und hattest die Möglichkeit, vor Vertragsschluss dir darüber Gedanken zu machen, ob du so für mindestens 3 Jahre leben möchtest. Daher kann ich dir nach meiner Meinung bezüglich deiner Frage keine Hoffnungen machen.

Aber du kannst mal zu einem Anwalt oder Mieterverein gehen und den Vertrag prüfen lassen. Vielleicht hat der Vermieter darin irgend etwas zugesagt, was er noch nicht eingehalten hat.

Zitat von Tracid81

Nein es liegen keine Rohre frei.

Dann gibt es keinen Grund, warum hier ein fiktiver Verbrauch hier berechnet wird. Du kannst die Abrechnung entsprechend beanstanden und um Korrektur bitten. Das brauchst du nicht näher begründen, einfach nur sagen, bzw. schreiben, dass das falsch ist. Falls der Vermieter anderer Meinung ist, muss er dir das begründen. Er ist in der Nachweispflicht, wenn er meint, dass seine Abrechnung korrekt ist.

Zitat von Tracid81

Man bezieht sich auf Paragraph 2 Nr.17 der Betriebskostenverordnung.

Grundsteuer gehört zu Nr. 1 und Versicherung zu Nr. 13. Somit kann es folglich nicht mehr zu Nr. 17 gehören.

Im Mietvertrag genügt es, wenn dort allgemein geschrieben ist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Die Kostenarten müssen nicht einzeln aufgeführt sein. Wenn sie jedoch aufgeführt, angekreuzt oder sonst wie benannt sind, dann hat das auch so seine Gültigkeit.

Zitat von JuergenMueller

Oder anders gefragt, was ist denn üblicherweise in einer Abrechnung für die Heizungskosten?

Falls es dich interessiert hier im Anhang mal eine Musterabrechnung, wie sie aussieht, wenn ich für einen Kunden eine erstelle. Da siehst du genau, wie sich die Kosten zusammen setzen, wie sich der Faktor berechnet und was man an Vorauszahlungen geleistet hat.

Kann es eventuell möglich sein, dass in dem Gebäude die meisten Heizrohre in den Wohnungen frei liegen ohne Isolierung? Somit heizt man immer, auch wenn die Heizung gar nicht aufgedreht ist. Man braucht also die Heizung im Endeffekt viel weniger.

Für diesen Fall gibt es tatsächlich eine Berechnungsformel, um diese Wärme abschätzen zu können. Das wäre dann korrekt. Aber wenn die Rohre in den Wänden liegen und gedämmt sind, gibt es keinen Fall, bei dem so ein virtueller Zählerwert korrekt wäre.

Zitat von Köbes

In solch einem Fall können die Kosten ganz einfach nach der Qudratmeterzahl der Wohnungen berechnet werden.

Das ist hier aber nicht gemacht worden. In dieser Frage hat die Vermieterin nach Verbrauch gerechnet, und das in einer fehlerhaften Art und Weise. Der Hinweis auf die vereinfachte Möglichkeit hilt für diese Frage daher nicht weiter.

Wenn nach Verbrauch gerechnet wird, dann korrekt, und nicht wie es dem Vermieter gerade passt.

Zitat von JuergenMueller

Wenn das mal nicht reichen sollte?

Wenn hierfür eine Pauschale vereinbart ist im Vertrag, ohne dass es einer Abrechnung bedarf, dann ist es egal, ob das reicht oder nicht. Denn dann sind die Kosten fix vereinbart. Wenn jedoch vereinbart ist, dass über diese Kosten jährlich abgerechnet werden soll, dann kannst du darauf bestehen. Vielleicht würdest du ja Guthaben zurück bekommen.

Das ist aus deinen Informationen nicht zu erkennen, was der Verteiler ZV bedeuten könnte. Das lässt sich so nicht beantworten. Vielleicht habt ihr einen beheizbaren Kellerraum oder ähnliches, an was man nicht gleich denkt.

Vergleiche nochmal die Zähler, insbesondere auch die Zählernummern mit der Abrechnung. Manchmal kommt es vor, dass eine Verwechslung mit einer anderen Wohnung entsteht. Auf den Zählern an den Heizungen kann man die Zählernummer ablesen, auch bei elektrischen.

Ja, in der Abrechnung muss hervor gehen, wie ie 0,844228 zustande kommen.

Der Fehler in der Rechnung der Vermieterin ist, dass sie die Einheiten laut Gasrechnung umrechnet auf die Wohnungen. Das hast du oben in #4 gesagt. Das kann mathematisch gar nicht richtig werden.

Nehmen wir mal fiktiv an, die Einheiten der Meßgeräte an den Heizungen vom ganzen Haus, also auch in der Wohnung der Vermieterin sind 20000. Und in deiner Wohnung sind 11000. Dann könnte man folgendermaßen rechnen:

1445,91€ : 20000 Gesamteinheiten x 11000 deine Einheiten. Einfacher Dreisatz.

Der Faktor in dem Beispiel ist 0,07229, und der Betrag deines Anteils dann 795,25€.

Du weißt aber nicht die Gesamteinheiten des Hauses, also kannst du nichts nachvollziehen. Und die Sache mit dem Grundstück und den Dachschrägen ist auch völlig dubios, da unbekannt ist, wie das eingerechnet wurde.

Genau genommen müßten 30% der Kosten auch noch nach dem Verhältnis der Wohnfläche gerechnet werden. Aber da ein Haus mit 2 Wohnungen, in dem auch der Vermieter wohnt, eine Ausnahme bildet, lassen wir das mal unbeachtet.

Das nächste was mich wundert. Möchte die Vermieterin keine anderen Kosten, wie Grundsteuer, Müll, Versicherung etc? Das müßte auch einzeln in der Abrechnung aufgeführt werden.

Es ist deine Entscheidung, ob du die Abrechnung akzeptieren möchtest um Streit zu vermeiden. Aber korrekt sieht anders aus. Selbst ich kann die Rechnung nicht nachvollziehen, obwohl ich mich beruflich damit auskenne.

Nein, eine andere Wohnung müsst ihr nicht suchen, jedenfalls nicht wegen der Abrechnung. Ich weiß ja nicht, ob es noch andere Gründe dafür gibt. Die Abrechnung selbst kann man überprüfen, und wenn sie fehlerhaft ist, muss man sie nicht akzeptieren.

Die Zähler auf dem Bild sind keine Röhrchen, sondern das sind elektronische Heizkostenverteiler. Die Batterie darin hält mindestens 10 Jahre. Eine Selbstablesung ist damit unproblematisch.

Aktuell hast du also nur die Rechnung des Gasversorgers bekommen. Das ist keine Nebenkostenabrechnung. Du hast also im Endeffekt gar nichts, also gibt es auch keinen Anlass, irgend eine Zahlung zu leisten! Die Vermieterin muss eine ordentliche Nebenkostenabrechnung erstellen, diese kannst du dann prüfen.

Du brauchst dich somit auch noch nicht mit Belegen befassen. Es ist Aufgabe der Vermieterin, eine Abrechnung zu liefern. Sie muss eine Aufstellung machen, wie sie auf ihre Forderung kommt. Keine Abrechnung = Kein Geld!

Grundstücksgröße und Dachschrägen fließen überhaupt nicht ein, das ist völlig irrelevant. Es zählt nur die tatsächliche Wohnungsgröße sowie die Verbrauchswerte laut der Meßgeräte.

Tut mir leid, aber die Situation mit der Ablesung ist weiterhin unklar. Vielleicht möchtest du es nochmal besser erklären.

In der Eingangsfrage hast du einen Faktor 0,844228 genannt. Dieser ist aber auf dem PDF nicht zu sehen. Daher ist unklar, woher du diesen entnommen hast.

Außerdem ist unklar, wie die Vermieterin auf 300€ kommt. Sie kann die Zahl nicht einfach so vor die Füße werfen. Du darfst erwarten, dass sie dir in irgend einer nachvollziehbaren Weise darlegt, wie sie auf den Betrag kommt.

Und wenn du von Röhrchen sprichst, dann sind damit normalerweise die Verdunster Röhrchen gemeint. Und diese Röhrchen müssen einmal im Jahr ausgetauscht werden, weil die Flüssigkeit ja irgend wann verdunstet ist. Macht das auch der Mann? Vielleicht magst du ein Foto hochladen, sodass ich sehen kann, wovon du sprichst.