Beiträge von Fruggel

Jegliche Kosten dürfen nur in dem Abrechnungsjahr angesetzt werden, in dem sie auch entstanden sind. Also wenn das Abrechnungsjahr der 1.1. bis 31.12. ist, und die Rechnung der Wartung ist vom Dezember 2017, dann muss diese auch für die Abrechnung 2017 benutzt werden.

Das Abrechnungsjahr muss nicht zwingend das Kalenderjahr sein, es kann auch über andere 12 Monate gehen. Aber die Datumangaben der Rechnungen müssen in dem Bereich sein.

Ja, sämtliche Kosten müssen auf deinen tatsächlichen Nutzungszeitraum herunter gerechnet werden, Die restlichen Monate trägt entweder der vorherige Mieter, oder falls die Wohnung eine Weile leer stand, der Vermieter.

Hallo TeeBee,

hierbei sind zwei Aspekte, die man wissen muss.

1. Auch bei Kosten, die nur alle 2 Jahre entstehen, kann der Vermieter diese voll in dem Abrechnungsjahr ansetzen, in dem sie entstehen. Man muss die Kosten nicht auf 2 Jahre verteilen.
2. Wenn man nicht das gesamte Abrechnungsjahr in der Wohnung gewohnt hat, dann müssen die Kosten natürlich auf den tatsächlichen Nutzungszeitraum herunter gerechnet werden. Die Kosten teilen sich also auf, ein Teil der vorherige Mieter und ein Teil der neue Mieter.

Machen wir ein fiktives Beispiel: Nehmen wir an, die Thermenwartung für deine Wohnung hat 300€ gekostet. Und nehmen wir an, der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr, also Jan bis Dez, und nehmen wir an, du bist zum 1.7. eingezogen, hast also 6 Monate von dem Abrechnungszeitraum dort gewohnt.
Dann bezahlst du 150€ für dieses Jahr, nämlich weil das der Anteil der 6 Monate an den Kosten ist.

Dass die Wartung in dem Jahr voll angerechnet wird, obwohl sie nur alle 2 Jahre anfällt, ist kein Nachteil für dich. Denn zum Ausgleich hast du im Folgejahr diese Kosten ja überhaupt nicht.

Zitat von Köbes

dass die Verkäuferin keine Informationen über den Mietpreis gegeben hat

Wenn es danach geht, dann kannst du genauso auch sagen, dass der Käufer vorher hätte danach fragen können. Wenn ich sage, es war etwas blauäugig, nicht vorab zu fragen, dann meine ich das keineswegs böse. Wenn ich ein Haus kaufe, dann sind solche Dinge für mich essentielle Kaufentscheidungen. Irgend etwas ist da beiderseits mächtig schief gelaufen, was wir aber aus den Informationen nicht genauer erkennen können.

Hallo Timo,

Zitat von Timo_Boczs_2019

interessiert es mich, ob ich nun das Recht besitze einen Mietvertrag auszustellen

Nein, das Recht nicht. Denn in §566 BGB ist klar geregelt, dass der Erwerber einen Mietvertrag identisch übernehmen muss. Und auch ein mündlicher Vertrag ist ein gültiger Vertrag. Die Problamtik ist lediglich, was dabei genau vereinbart wurde. Im Zweifel gilt die gesetzliche Regelung.

Aber du kannst den Mietern ein Angebot eines Vertrags unterbreiten. Das müssen sie nicht annehmen. Aber wenn dort nicht nur Sachen drin stehen, die für dich von Vorteil sind, sondern auch für die Mieter, werden sie es sich vielleicht überlegen.

Zitat von Timo_Boczs_2019

Da ich selbst keinerlei Informationen von der Verkäuferin über den mündlich ausgemachten Mietpreis erfahren habe

Dann fordere die Information ein. Da du wegen des o.g. Gesetzes gezwungen bist, den Vertrag zu übernehmen, bedeutet das gleichzeitig auch, dass du einen Anspruch gegen den bisherigen Eigentümer hast, die Informationen zu bekommen. Gleiches gilt im Sinne des §566a BGB für die Kaution sofern eine geleistet wurde. Diese hätte der bisherige Vermieter heraus zu geben.

Zitat von Timo_Boczs_2019

wie gehe ich vor

Sprich auch mit den Mietern und frage direkt, was alles vereinbart wurde. Natürlich kann es sein, dass man dir die Unwahrheit sagt. Aber zusammen mit den eingeforderten Informationen vom Verkäufern bekommst du schon die Wahrheit heraus.

Der Notar ist ja auch eine Schlafmütze so nebenbei bemerkt. Es würde auch an ihm liegen, beim Vertrag auf diese Dinge hinzuweisen.

Zitat von Köbes

Und wie es aussieht hat dich die Verkäuferin über den Tisch gezogen (abgezockt).

Das ist beim besten Willen nicht nachvollziehbar, wie du auf die Annahme kommst. Ohne weitere Hintergrundinfos, was vereinbart wurde und warum die Verkäuferin bisher keine Infos gegeben hat, lässt sich das nicht unterstellen.

Hallo Micha,

ja, das ist korrekt, der Vermieter braucht den Rest der Kaution erst zurück geben, wenn sein Sicherungsbedürfnis vollständig erfüllt ist. Und dazu gehört auch die Nachzahlung für die letzte Nebenkostenabrechnung, sofern denn aus der Erfahrung der vorherigen Abrechnungen eine Nachzahlung wahrscheinlich ist. Man kann allenfalls über die Hohe des zurück gehaltenen Betrags sprechen, sofern dieser unangemessen hoch sein sollte.

Zitat von Lisa Anna

Macht es denn keinen Unterschied dass die Tochter selbst schon Wohneigentum besitzt?

Das allein sagt nichts aus und diese Tatsache ist kein Hindernis, trotzdem Eigenbedarf anzumelden.

Letztendlich kommt es darauf an, wie der Vermieter es in der Kündigung begründet, warum die Tochter gerade diese Wohnung braucht. Steht in der Kündigung nur allein, dass die Wohnung für die Tochter benötigt wird ohne weitere Erläuterung, dann ist die Kündigung ungenügend.

Du solltest im Zweifel einem Anwalt die Kündigung zeigen, dass dieser die Begründung bewertet. Ein Forum darf das leider nicht.

Zitat von Claire

in diesem Fall, bin ich allein dafür verantwortlich?

Zunächst kann der Eigentümer gegen die Hauptmieterin Schadenersatz geltend machen, wenn die Wohnung nicht pünktlich zurück gegeben wird. Aber diesen Schaden kann die Hauptmieterin dann wiederum gegen dich geltend machen, da du die Verzögerung ja letztendlich verursacht hast. Somit bist du am Ende allein dafür verantwortlich.

Zitat von rehmer

und wenn er sein Verhalten nicht ändert folgt die fristlose Kündigung

Betrachte es bitte realitätsnah und öffne die Augen. Dieser Mieter, der auf E-Mails nicht reagiert und Einschreiben nicht abholt in der Ahnung was drin ist, wird mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch nicht auf eine weitere Mahnung reagieren. Das verspreche ich dir. Du haderst mit den Kosten, die du hast? Dann verlier keine Zeit!

Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch Zahlung der Schuld heilen, sofern er das nicht schon in den letzten 2 Jahren gemacht hat. Aber dann hat er so einen direkten Denkzettel von dir bekommen.

Zitat von rehmer

möchte ich evtl. die Wasserversorgung einstellen um meinenSchaden zu begrenzen

Das ist tatsächlich möglich. Es kommt nur auf einige Voraussetzungen an. Du solltest im Zweifel einen Anwalt dazu befragen. (BGH 06.05.2009 - XII ZR 137/07). Die Räumungsklage wäre aber besser, denn mit der Einstellung der Versorgung ist der Mieter noch lange nicht draußen.

Zitat von Juppi83

Aktuell müsste V uns kündigen

Ja, es kann nur Derjenige kündigen, der aktuell im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Zitat von Juppi83

dieser hat aber als Eigentümer ja m.E. keine wirtschaftlichen Nachteile

Auch der bisherige Eigentümer, also der Verkäufer kann theoretisch mit den wirtschaftlichen Gründen kündigen, das ist möglich. Aber auch hierbei ganz wichtig, was ich oben schon erläutert habe. Es reicht nicht aus, dass er das Objekt ohne Mieter zu einem viel besseren Preis verkaufen kann, sondern vielemehr ist wichtig, dass er ohne dem Verkauf einen echten Verlust machen würde, er vielleicht in Insolvenz gehen müßte, da er die Tilgung an die Bank nicht mehr zahlen kann z.B.

Zitat von Juppi83

Deswegen würd eich auch den goldenen Handschlag nehmen

Lass dich bei deinen Überlegungen nicht vom Geld verleiten. Geld braucht man, ja. Aber wenn du hinterher unzufrieden bist, nützt es dir letztendlich nichts.

Zitat von rehmer

Vielleicht auch mal eure Lieblingsmusik mitten in der Nacht laufen lassen.

Nein. Das ist definitiv keine gute Idee. Du solltest so einen Vorschlag nicht machen, denn das wäre Nötigung. Das geht nicht. Sicherlich soll und darf man als Mieter selbstbewußt auftreten und man kann zu seinen Recht stehen, das einem das Gesetz bietet, aber nicht mit solchen Aktionen, die ihrerseits eine Rechtsverletzung sind.

Hallo Juppi,

du hast dich ja schon sehr gut selber erkundigt. Der wahrscheinlich wichtigste Punkt ist dein vierter Punkt. Hierzu ist ganz wichtig zu beachten, dass der wirtschaftliche Nachteil keinesfalls so zu verstehen ist, dass der Vermieter mit vorhandenen Mietern gehindert ist, mehr Umsatz und Gewinn zu machen. Das will das Gesetz keinesfalls. Sondern das Gesetz soll den Eigentümer davor schützen, echte Verluste zu machen. Beispielsweise dass die Verluste wegen schlechten baulichen Zustand so hoch sind, dass er konkurs gehen könnte oder die Tilgungsraten an die Bank nicht mehr zahlen könnte oder ähnliches.

Du wirst abwarten müssen, bis die Kündigung eintrifft um diese dann dahingehend zu prüfen. Der BGH hat sehr hohe Anforderungen an die Begründung gesetzt. Es genügt nicht, das einfach nur so zu erklären, man muss es konkret anhand einer Kostenkalkulation darlegen.

Hallo Felix,

an das Wichtigste und Naheliegenste hast du offenbar noch gar nicht gedacht. Nämlich erst mal mit dem Vermieter über die Problematik sprechen. Meistens findet sich dabei eine Lösung. Wenn das zu nichts führt und auch das Ordnungsamt nichts machen kann, dann wäre dein nächster Weg der zum Rechtsanwalt. Die Polizei kann hier nichts machen, die können ja nicht die Anlage abbauen und beschlagnahmen.

Zitat von Lisa Anna

obwohl von Seitens des Vermieters (Vater) und von Seitens ihrer (Tochter) noch andere vergleichbare und auch kleinere Wohnungen in deren Eigentumsobjekte und im selben Haus gibt?

Wenn es andere Wohnungen im Bestand des Vermieter gibt, die frei sind oder während der Kündigungsfrist frei werden, dann muss der Vermieter dir diese in der Regel zum Tausch anbieten. Andernfalls könnte die Kündigung vielleicht allein aus diesem Grund rechtsmißbräuchlich sein. Dass die Tochter hingegen dort auch einziehen könnte, ist kein Argument.

Hallo,

und danke für das Hochladen der Abrechnung. Nach der Kurzprüfung möchte ich deine Fragen zur Abrechnung wie folgt beantworten.

Zitat von zumpel

1) Wieso steht auf Seite 2 bei "Miete/Wartung Rauchmelder 6,04€" und auf Seite 1 dann 19,12€? Die anderen Summen bleiben ja gleich, nur diese nicht.

Auf Seite 2 sind die haushaltsnahen Dienstleistungen aufgeführt, wie man sie in der Steuererklärung angeben kann. Bei diesen Kosten für die Steuererklärung dürfen aber nur die reinen Arbeitskosten angesetzt werden, kein Material etc. Letzteres muss heraus gerechnet werden. Und damit wären wir bei einem vermutlichen Fehler in der Abrechnung. Bezüglich der Rauchwarnmelder sind nur die Wartungskosten (also Funktionsprüfung) umlagefähig. Offenbar wurde aber auch die Miete der Geräte umgelegt, was der Betriebskostenverordnung widerspricht.

Zitat von zumpel

2) Auf Seite 4 steht bei "Verbrauchserfassung das Datum 5.9.2019" -> Warum, wenn doch der Zeitraum der Abrechnung nur bis Ende 2018 besteht?

Das sind die Kosten für die Berechnung durch delta-t. Also das Rechnungsdatum für deren Leitung, welche 2018 betrifft. Das ist okay.

Zitat von zumpel

3) Insgesamt wurde der Neubau ja erst im Mai/Juni 2018 fertig, kann man dann direkt in diesem Jahr schon eine Wartung für Aufzug etc anrechnen?

Normalerweise nicht. Es hängt aber davon ab, wann der tatsächliche Einbau stattfand. Mich macht aber eher der Betrag stutzig, für eine Wartung ist das zu viel. Ich empfehle die Belegeinsicht, um zu sehen, was sich genau hinter diesem Betrag verbirgt. Reparaturen o.ä. sind nicht umlagefähig.

Zitat von zumpel

4) Auf Seite 6 steht bei den Nebenkosten bei "miete Kaltwasserzähler" das Datum 22.5.2018. Zu diesem Zeitpunkt war ich aber noch kein Mieter (erst ab 15.6.) Darf diese Summe dann angesetzt werden von 161,22€?

Die Kosten entstehen meistens im Voraus, beziehen sich somit auf die Zeitraum ab Nutzung des Gebäudes. Einzelheiten dazu wird die Belegeinsicht beim Vermieter verraten.

Zitat von zumpel

5) Auf Seite 6, bei Summe Heizung und Wasser wird "+ Auslagen Nutzerwechsel" mit 17,85€" angerechnet. -> Kann dies überhaupt sein wenn ich doch der Erstbezug bin?

Ja, das kann nicht korrekt sein. Im Übrigen sind Nutzerwechselkosten niemals umlagefähig, auch nicht wenn es tatsächlich einen Nutzerwechsel gab. Denn dies sind Verwaltungskosten und somit laut Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig.

Zitat von zumpel

Falls euch sonst noch etwas auffällt, gerne Bescheid sagen.

Die Kosten für den Hausmeister erscheinen zu hoch und sollten in der Belegeinsicht überprüt werden. Normal sind 29 Cent je m² im Monat laut Betriebskostenspiegel, aber das nur, wenn der Hausmeister auch Gartenpflege oder Gebäudereinigung macht. Hier sind es aber gute 70 Cent. Oftmals macht ein Hausmeister auch Reparaturen oder Verwaltungstätigkeiten (z.B. Wohnungsübergaben), dies ist heraus zu rechnen.

Hallo zumpel,

ich habe den Link zum Bild entfernt, die externe Bildlinks aus Sicherheitsgründen nicht erlaubt sind, wie du bestimmt in den Nutzungsbedingungen gesehen hast. Bitte lade die Abrechnung hier im Forum als Anhang hoch, am besten als pdf wenn es dir möglich ist.

Bodenbelag und Tapete ist ein schlechtes Beispiel, um über das Thema zu sprechen. Denn das hat eher was von Geschmackssache, wie man es sich einrichten will. Es gibt andere bessere Beispiele, die auch immer wieder in der Rechtsprechnung vorgekommen sind, um zu definieren, was zu einer Wohnung als Standard und somit vertragsgemäß zu gehören hat.

Ein Beipiel ist die Möglichkeit zum Fernsehen. Wenn in einer Wohnung kein Kabelanschluss vorhanden ist, gleichzeitig aber der Vermieter verbietet, dass man eine Sat Schüssel oder ähnliches anbringen darf, dann ist das nicht vertragsgemäß (ja es gibt jetzt dvb-t, aber es ist nur ein Beispiel)

Weiteres Beispiel, welches auch vor Gericht vorkam, wenn keine Wohnungstür vorhanden ist oder sich diese nicht abschließen lässt, dann ist das klar ein Mangel, obwohl in keinem Vertrag drin steht, dass zur Wohnung eine Tür gehört.

Und so gibt es einiges mehr. Somit ist auch eine starke Verschmutzung ein Mangel, den man nicht akzeptieren muss.

Du hast natürlich recht, dass der Zustand als Gegeben akzeptiert wurde, wenn es im Vertrag steht (§536b). Aber darum geht es nicht bei dem, was ich zu erklären versuche.

Zitat von Leipziger82

Wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Toilette alt und die Wohnung verdreckt ist, dann entspricht die Wohnung bei Übergabe dem vertragsgemäßen Zustand.

Betonung liegt auf "wenn".

Gut, wir wissen nicht, was hier im Mietvertrag steht. Aber betrachten wir es realitätsnah. Und so behaupte ich, dass in 99,9% der Mietvertrage so ein Zustand nicht im Mietvertrag beschrieben ist, sondern in der Praxis ist es eher so, dass ein Standardvertrag gemacht wird, und dann die Überraschung kommt.

Bei der Besichtigung war das vielleicht noch kein Thema, da man vielleicht aus den Umständen annehmen kann, dass es der Vermieter noch erledigt.

Zitat von Leipziger82

Hast Du eine Quelle dafür?

Dazu brauchst du kein Urteil. Schau einfach nur in §535 BGB, da heißt es wörtlich , dass sich die Wohnung "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" befinden muss. Das sagt alles aus. Wen man erst mal eine dicke Schicht von Staub und Spinnenweben entfernen muss, um irgend was abstellen zu können, ist das kein geeigneter Zustand.

Hallo Diamond28,

Es ist nicht klar, was für eine Art Vertrag vorliegt. Denn wenn du von Haus schreibst, dann meint man, das ist für Wohnzwecke. Aber weiter schreibst du dann von Platz für die Firma. Man muss unterscheiden, ob es sich überwiegend um Wohnraum handelt (und evtl. nur Nebennutzung als Gewerbe), oder um eine vorrangig gewerbliche Nutzung.

Beim Wohnraum sin Mieterhöhungen nach §557ff BGB bestimmten Vorschriften ausgesetzt, und nur unter diesen ist eine Erhöhung möglich. Beim Gewerbevertrag gibt es mehr Möglichkeiten, da hier §578 BGB gilt.

Du solltest also sehr genau anschauen, ob du den neuen Vetrag unterschreiben möchtest. Ein Vermieter kann nicht einfach so willkürlich sich etwas Neues einfallen lassen. Auch er hat sich an den bestehenden Vertrag zu halten.

Zitat von Kingston

lediglich die Heizkosten gehen bis 31.03

Wie bereits oben erläutert ist das nicht korrekt. Die Heizkosten müssen mit Stichtag zum 31.12. ermittelt werden, also zum Ende des Abrechnungszeitraums. Das Argument, dass man im nächsten Jahr wieder etwas zurück bekommt gilt nur für Kosten, die das Jahr über nahezu kostant sind. Die Heizkosten entstehen ja nur in den kalten Monaten. Und hierbei wäre das eine Verschiebung, die das Ergebnis verfälscht.

Zitat von §7 Abs. 2 Heizkostenverordnung

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse.

Schade, dass Informationen oftmals nur so nach und nach kommen. Dass bereits ein Gerichtsverfahren anhängig ist, wäre durchaus eine wertvolle Information gewesen. Hast du einen Anwalt an deiner Seite? Was sagt der dazu?