Verwertungskündigung bei Eigentümerwechsel (Investor)

Guten Morgen zusammen,

derzeit wohnen wir (Familie (F), 2 Kinder im Alter von 6 und 8 Jahren) in einer schönen geräumigen ca 140 qm-Wohnung bei unserem Vermieter (V) in einem Drei-Parteien-Haus.

Unser Nachbar (N) hat das alleinstehende Nachbarhaus samt ca 1200 qm-Grundstück zu einem, für sich, sehr guten Kurs (1.500.000 EUR!!, Bodenrichtwert "nur 460 EUR/qm) an einen Investor (I) verkauft.

Im Zuge dessen hat I ein Auge auf "unser" Grundstück geworfen und V ein Angebot gemacht, dass er nicht abschlagen konnte/wollte (das Doppelte des Verkehrswertes) damit die Bewohner des neuen Hauses nicht auf unser Haus (mit Handwerkerbetrieb (H) im Hinterhof) schauen müssen.... H hat zwischenzeitlich eine auskömmliche Summe von I erhalten und zieht demnächst aus.

Nun kam V auf F zu mit eben jener Nachricht, dass wir früher oder später raus müssen. Ein kostenloser Makler wurde seitens V in Aussicht gestellt. EIne schriftliche Kündigung ist noch nicht erfolgt (wird wahrscheinlich Anfang des Jahres kommen). Miete wird auch an V weiterhin bezahlt, I möchte von V quasi nur Vollzug gemeldet haben wenn das Haus leer ist (wer zum Zeitpunkt der Kündigung zur Kündigung letzendlich berechtigt ist weiß ich noch nicht....). Der Verkauf des N an I ist bereits vollständig abgeschlossen

Da hier die Mieten explodieren und unsere aktuelle Wohnung megagünstig ist, würde ein Umzug innerhalb des gleichen Ortes (unbedingt erforderlich, da die Kinder in ihrer Schule bleiben sollen) einen nicht unerheblichen finanziellen Einschnitt auslösen.

Jetzt die Frage: welche Chancen seht ihr, dass eine Verwertungskündigung Aussicht auf Erfolg hätte? Ich habe mich in den letzten Tagen mit der Gesetzgebung und Rechtsprechung hierzu näher befasst. Demnach müssen vier Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Der Eigentümer hat die Absicht einer anderen Verwertung der Immobilie

Ja, der Abriss des Gebäudes, um auf dem Grundstück einen Neubau zu errichten.

2. Diese andere Verwertung ist angemessen für die Immobilie

Ja, nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Verwertung angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH NJW 2011, 1135).

3. Durch den Mietvertrag ist der Eigentümer an dieser angemessenen Verwertung gehindert

Ja, das Mietverhältnis muss der Verwertung entgegenstehen, eine Erschwerung der Verwertung genügt nicht.

4. Durch diese Hinderung entstehen dem Eigentümer wirtschaftliche Nachteile

So, das ist der Knackpunkt. Ohne das Grundstück des V hätte I ja ohnehin seinen neuen Wohnklotz (geplanter Verkaufserlös 6000 EUR/qm) dahingebaut! Ein wirtschaftlicher Nachteil wäre daher nur Fiktion. Kann man so argumentieren um in Abfindungsgesprächen eine gute Ausgangsposition zu haben?

LG Juppi

Hallo Leipziger,

vielen Dank für deine schnelle Antwort.

Die Immobilie ist laut V lediglich "in die Jahre gekommen" und würde in den nächsten Jahren allmählich Investitionsbedarf auslösen. Meine geplante Taktik ging dahin dem I zu vermitteln dass ich, wenn nötig, den Auszug bis zum Sanktnimmerleinstag rauszögern würde. Sein Interesse besteht darin er früher als später mit den Baumaßnahmen anzufangen. Deswegen würd eich auch den goldenen Handschlag nehmen.

Mir ist bei den Gründen für die Verwertungskündigung noch nicht die Rollenverteilung von I und V ganz klar. Aktuell müsste V uns kündigen, dieser hat aber als Eigentümer ja m.E. keine wirtschaftlichen Nachteile, der könnte auch beispielsweise problemlos die Miete erhöhen (derzeit KM 6,18 EUR/qm). Der finanzielle Ruin würde ihm auch nicht drohen wenn er nicht verkauft, da er zuletzt erst seine Firma verkauft hat.

LG

Juppi

Hallo Fruggel,

vielen Dank für deine Antwort.

Auf die Kündigung warten ist natürlich nicht die schlechteste Idee. Aber ich möchte mich vorab schon gern munitionieren für das Gespräch mit dem neuen Eigentümer, da die Wohnungslage für 4 Zimmer bei uns sehr überschaubar ist und zur Zeit zwei angemessene Objekte frei sind. Ich gehe schwer davon aus dass die erste Kündigung nicht wirksam sein wird und sich dementsprechend alles verzögern könnte worüber der I sich natürlich nicht freuen wird. Würde ihm aber gerne anbieten so früh wie möglich auszuziehen, nur hätte ich dafür schon gerne Argumente, ohne ihn auf die Fehler zu schubsen die gerne bei solchen Kündigungen gemacht werden...

Zitat von Fruggel

Lass dich bei deinen Überlegungen nicht vom Geld verleiten. Geld braucht man, ja. Aber wenn du hinterher unzufrieden bist, nützt es dir letztendlich nichts.

unzufrieden bin ich jetzt schon

ok, im Ernst. Es wird kein Weg dran vorbeiführen, dass wir da ausziehen müssen/werden. Es ist halt nur eine Frage des Geldes wie schnell wir das machen. Im Worstcase habe ich auch kein Problem damit, einen Auszug herauszuzögern. Da aber der Investor zur Zeit dermaßen mit dem Geld um sich schmeißt, werde ich versuchen einen Teil des Kuchens abzubekommen und da denke ich, dass wir am meisten bekomme je schneller wir ausziehen. Ich denke ihm ist daran gelegen auch alles so "geräuschlos" wie möglich über die Bühne zu bringen.

Ich hoffe dass ich schnellstmöglich die Kontaktdaten von ihm bekomme um mich mal mit ihm auszutauschen.

Hallo nochmal,

so, jetzt weiß ich auch schon ein paar nähere Sachen:

laut dem Immobilienmakler der die Interessen des Investors vertritt, ist geplant uns einen Auflösungsvertrag zum 01.02.2020 anzubieten. Auf meinen Hinweis, dass die Kündigung unter Umständen ungültig sein könnte, erwiderte die Mitarbeiterin, dass die Kündigung auf jeden Fall gültig sei... Nun, dann werden wir ma Montag (Termin mit dem Makler) abwarten, was uns so angeboten wird.... Von einer pauschalen Gültigkeit bin ich jetzt nicht soooo überzeugt...

Das ist eigentlich ein guter Hinweis, aber m.E. bieten die den Aufhebungsvertrag an um uns schnellstmöglich rauszukriegen und die 8 Monate in dem Sinne zu sparen

Gestern das erste Gespräch mit dem Makler gehabt, habe meine Kosten die mich ein Umzug kosten würde detailliert offengelegt und mal nach dem möglichen Kündigungsgrund gefragt: "äähmmm,ja, äh, Abriss des Hauses"... Muss ich da noch mehr zu sagen? Ich glaube ich war besser vorbereitet als er. Meine Summe hat er dann mitgenommen und wird sich mit dem Investor, der angeblich noch kein Eigentümer ist, melden.

An einen Grundbuchauszug komme ich wahrscheinlich nicht ohne Weiteres, oder?

Gerade mal beim Amtsgericht angerufen (es kann manchmal ja so einfach sein.... :D), als Mieter hat man tatsächlich Einsichtsrecht, einfach Mietvertrag mitbringen und los geht's

gestern spontan beim Amtsgericht vorbeigeschaut und dort die Information bekommen, dass der alte Eigentümer nach wie vor EIgentümer ist, schade...

Der stand gestern nachmittag auf einmal im Türrahmen und hat uns vorgeworfen, ihn dafür bestrafen zu wollen, dass er uns günstig hat wohnen lassen (dass muss man sagen, die Höhe der Miete ist eigentlich ein Witz, deswegen wollen wir ja auch nicht ausziehen...), da wir höhere Mietkosten für eine vergleichbare Wohnung in unserer Berechnung der Abfindung geltend machen.

Immerhin sieht er ein, dafür war noch nicht mal große Überzeugungsarbeit notwendig, dass er keinen triftigen Kündigungsgrund hat. Nur das Geheule ging mir ein bisschen auf den Sack, dass er beim Verkauf auch noch Steuern zahlen muss, da unten eine Gewerbeeinheit drin ist... Ich denke heute gibts die nächste Runde.

So, wir konnten uns einigen. Für einen mittleren fünfstelligen Betrag sind wir spätestens im Februar raus. Ne neue Wohnung haben wir auch schon ab Dezember. DIe erste Rate ist auch schon eingegangen, was will man mehr?:D

Vielen Dank für euren Input!

Lg und eion schönes Wochenende