Man sollte grundsätzlich einen Weg wählen, der mit den Vorschriften in den Gesetzen einhergeht. Alles andere würde im Streitfall von einem Richter nicht anerkannt und man hätte außer Kosten zu verursachen nichts erreicht. Und im Sinne der Gesetze muss man bei der Begründung einer Mieterhöhung durch Vergleichswohnungen immer auf bestehende, bereits laufende Mietverhältnisse verweisen. Die Angebote in Immobilienportalen sind nicht geeignet und nicht zulässig dafür. Wenn die Einstufung der Wohnung laut Mietspiegel keine höhere Miete rechtfertigt, dann dürfte es wahrscheinlich schwierig werden, eine Mieterhöhung durchzusetzen.
Beiträge von Fruggel
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und da fehlt wieder die Gesamtfläche und die Fläche meiner Wohnung.
Die Flächen müssen in der Abrechnung angegeben sein. Andernfalls kann man die Abrechnung nicht rechnerisch überprüfen, was aber Voraussetzung für eine formell korrekte Abrechnung ist. Außerem müssen die Einzelpositionen benannt sein, sodass man prüfen kann, ob nur umlagefähige Positionen genannt sind.
uch haben wir keine eigenen Zähler für die Heizung. Da würde ich stumpf 15%abziehen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten, weil die Heizkostenverordnung einige Ausnahmen aufführt, in denen nicht verbrauchsabhängig gerechnet werden muss. Nur wenn keine der Ausnahmen für das Haus zutrifft, kommt der 15% Abzug in Betracht.
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Das Sonderkündigungsrecht müsste man bis zum Ende des nachfolgenden Monats nach dem Erhalt der Ankündigung in Anspruch nehmen. Danach ist es verwirkt. Wenn du die Ankündigung vor 3 Monaten bekommen hast, könnte es also zu spät sein.
Allerdings hat die Sonderkündigung nur eine Bedeutung, wenn ein Kündigungsverzicht vereinbart sein sollte. Andernfalls kann man als Mieter jederzeit mit der Frist von 3 Monaten kündigen. Das wäre aktuell also dann zum 31.10.
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Egal was du sagst, du solltest neutral und sachlich bleiben in deinen Worten. Über jemanden negativ reden, indem man ihn "Pfuscher" oder ähnlich nennt, kann dir leicht eine Anzeige wegen Verleumdung und übler Nachrede einbringen.
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Eine Bewertung deines Vertrags kann hier nicht vorgenommen werden und es kann auch keine Handlungsempfehlung gegeben werden., das wäre individuelle Rechtsberatung, die bekanntlich in einem Forum nicht möglich ist. Bitte wende dich an deinen Anwalt, wenn du noch Rückfragen hast.
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Es wäre natürlich schön gewesen, wenn man mit der Hausverwaltung sprechen könnte um eine Lösung zu finden, zumindest für einen Aufschub (Räumungsfrist), bevor man Klage einreicht. Aber das scheint wohl nicht möglich zu sein.
Aus diesem Grund könntest du, wenn du magst, prüfen, oder über einen Anwalt prüfen lassen, ob die ordentliche Kündigung denn überhaupt wirksam ist. Das muss nicht zwingend der Fall sein. Die hilfweise ordentliche Kündigung ist zwar zulässig, aber ob sie wirksam ist hängt von der enthaltenen Begründung und den genaueren Umständen ab.
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Da du dich selbst schon ausführlich erkundigt hast, scheinst du bereits alle Informationen bekommen zu haben, die du brauchst. Wenn du Rechtssicherheit möchtest, dann müsstest du dich an einen Anwalt wenden. Hier können keine verbindlichen Bestätigungen gemacht werden. Ich markiere das Thema daher als erledigt.
sind die Kosten für die Miete und Wartung von Rauchmeldern umlagefähig
Nein, die Miete ist nicht umlagefähig. Denn die Verantwortung der Montage liegt laut Landesbauordnungen beim Vermieter, somit hat er auch die Kosten zu tragen und kann diese ncht indirekt auf den Mieter abwälzen.
Nur dann, wenn dies explizit im Mietvertrag so vereinbart wurde.
Nein, auch dann sind Nutzerwechselgebühren nicht umlagefähig, da es Verwaltungskosten sind und nicht laufend anfallen. Siehe das BGH Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07
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Was du machen sollst, musst du für dich selbst entscheiden. Ich kann dir nur bestätigen, dass du das Urteil richtig verstanden hast. Wenn eine Wohnug im renovierungsbedürftigen Zustand übernommen wurde und man keinen finanziellen Ausgleich vom Vermieter bekommen hat, dann muss man auch nicht renovieren.
Etwas anderes ist es bei extravaganter Dekoration, also dunklere Farben oder Mustertapeten. Das zählt dann wie eine Beschädigung und man muss den vorherigen Zustand wieder herstellen.
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und weiß nicht so recht wie das geht,vorallem wenn die Verwaltung eine Einzugsermächtigung von uns hat.
Genau genommen darf die Verwaltung dann auch nur den geminderten Betrag abbuchen. Denn die Mietminderung tritt kraft Gesetz ein und dagegen kann sich der Vermieter nicht wehren. Im Zweifel könntest du die Einzugsermächtigung widerrufen und künftig selber überweisen. Oder du beobachtest dann einmal die Abbuchung, und wenn die Mietminderung nicht dabei ist, kannst du innerbalb von 8 Wochen die Lastschrift zurück holen von der Bank.
Da wir nicht Rechtsschutzversichert sind, kann man das auch ohne Anwalt klären?
Die Hohe der Minderung sollte schon mit einem Anwalt abgesprochen werden, denn man kann Probleme bekommen, wenn man zu viel mindert. Der Anwalt muss aber ja nicht gegen den Vermieter tätig werden indem er Briefe schreibt, sondern es genügt, wenn du nur eine Beratung bei ihm machst und dann alles Weitere selbst veranlasst.
Es gibt auch die Möglichkeit, direkt gegen den Nachbarn vorzugehen, indem dieser gerichtlich gezwungen wird, sein Verhalten zu ändern und bestimmte Geräusche, die über ein "normales" Wohnen und Leben hinaus gehen, zu unterlassen. Das kann dann auch mit dem Anwalt besprochen werden., ob dieser Weg sinnvoller ist.
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die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in den Briefkasten geworfen
Vorbehaltlich der Prüfung der Kündigung durch einen Anwalt dürfte diese Kündigung sehr wahrscheinlich unwirksam sein. Denn ein bestehender Mangel ist nach dem Gesetz kein anerkannter Grund zur Kündigung durch den Vermieter. Ihr könnt also erst mal ohne Aufregung ins Gespräch mit dem Vermieter gehen. Vielleicht findet sich eine Lösung, mit der alle zufrieden sind. Wenn nicht, muss man dann weiter überlegen.
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Wir dürfen hier eine Vertragsklausel nicht bewerten hinsichtlich der Wirksamkeit. Das wäre Rechtsberatung, und das ist einem Anwalt vorbehalten. Nur allgemein der Hinweis, dass es keine starren Fristen sind, wie zuerst angenommen, denn in dem Satz steht "im Allgemeinen" dabei. Letztlich kommt es also auf den tatsächlichen Zustand, also dem Grad der Abnutzung an.
Nur allein Entfernen von Tapeten kann der Vermieter nicht fordern, das kann man allgemeingültig sagen. Das wäre eventuell nur ein erforderlicher Arbeitschritt im Zusammenhang mit dem Streichen, sofern neu Tapezieren vom Zustand her nötig ist. Den Zustand musst du selber beurteilen, oder du bittest einen Anwalt vor Ort, es sich anzuschauen.
Und außerdem interessant zu wissen, die Renovierung ist eine Leistungspflicht des Mieters, sofern wirksam vereinbart. Das bedeutet, ein Vermieter kann nur Geld verlangen, wenn er dem Mieter die Gelegenheit gegeben hat, die Arbeit selbst durchzuführen. Wenn du also Zweifel hast und dir auch das Geld für einen Anwalt sparen willst, dann kaufe Farbe und streiche die Wände selber (natürlich ordeentlich und gleichmäßig wie es auch ein Fachmann machen würde) und dann ist das erledigt.
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Das ist nicht das Problem deines Onkels, sondern es ist das Problem des Vermieters. Dieser hat einen Vertrag geschlossen und sich verpflichtet, eine Wohnung bereit zu halten, die auch zum Wohnen geeignet ist. Wenn das vorrübergehend nicht möglich ist, dann muss sich der Vermieter etwas einfallen lassen. Vielleicht hat er noch eine andere Wohnung, die frei ist und er als Ersatz anbieten kann, oder er müsste ein Hotel zahlen. Kündigen kann der Vermieter wegen so etwas jedenfalls nicht.
Falls dein Onkel eine andere Wohnung finden sollte, könnte man mit dem Vermieter verhandeln, dass dieser die Umzugskosten zahlt. Das würde ihn wahrscheinlich günstiger kommen als die Hotelkosten.
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Schade... ich hätte es gerne ohne Polizei/Anwalt etc. geklärt bekommen.
Es gibt ja dann immer noch das Mittel der Mietminderung, das man nach Beratung von einem Anwalt nutzen kann, um dem Vermieter Druck zu machen, sich zu kümmern. Oftmals hilft das. Und die Hausverwaltung hat sehr wohl Möglichkeiten, und wenn es tatsächlich so massiv ist wie deine Beschreibung erahnen lässt, dann kann die Familie eventuell sogar gekündigt werden.
Stelle dir selbst die Frage, warum sollte die Familie ihr Verhalten ändern, wenn es keine Konsequenzen hat und sie im Endeffekt so weiter machen können.
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versuche Konflikte zu vermeiden und auch nicht immer vom Schlechten in anderen ausgehe
In diesem Fall hingegen darf man durchaus annehmen, dass sich der Vermieter einen Vorteil verschaffen will mit seiner Argumentation. Anschließend lacht er sich ins Fäustchen, dass er dich ausgenutzt hat. Denn ob eine Klausel zur Schönheitrenovierung unwirksam ist, lässt sich klar feststellen, dazu gibt es mehrere Urteile des BGH. Auch gibt es Urteile, dass die Quotenregel in aller Regel unwirksam ist, also dass man anteilig etwas zahlen muss. Und auch ist vom BGH gesagt worden, dass ein Vermieter die Entfernung der Tapeten nicht eigenständig fordern kann, außer man hat eine mit extravagentem Muster angebracht.
Es sieht also gut aus für dich, dass der Vermieter dafür nichts von der Kaution einbehalten kann und der Weg zu einem Anwalt zur Prüfung kann sich lohnen (wenn man davon absieht, dass dafür der Anwalt was kostet).
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Es reicht die Nutzungsabsicht, die Nutzung am Ende muss nicht konkret stattfinden
Ja schon, das ist schon klar, die Lebensumstände können sich ändern, sodass der Eigenbedarf im Laufe der Zeit entfällt. Aber die Nutzungsabsicht muss erkennbar ersthaft sein. Und das muss eben in der Begründung hervor gehen, indem man weitere Angaben zu den Umständen macht. Und das ist ja auch sinnvoll, denn andererseits könnte jeder Vermieter nach Lust und Laune den Grund angeben, egal ob er die Absicht des Eigennutzes hat oder nicht. Der §575 BGB würde sonst ganz leicht missbraucht werden können.
Eine Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 BGB ist allerdings nur zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 575 Rdnr. 5).
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Wie geht der Mieter am besten vor um die Miete zurück zu erhalten und die Zahlung der Betriebskosten zu vermeiden?
Der Mieter würde dem Vermieter einen Brief schreiben und mit Bezug auf §812 BGB auffodern, die Differenz ab dem 2.3. gerechnet zurück zu zahlen. Sollte der Vermieter dem nicht nachkommen, bleibt nur, einen Mahnbescheid zu beantragen oder Klage einzureichen. Oftmals zeigt es Wirkung, wenn man diese Schritte dem Vermieter ankündigt.
Man sollte damit aber warten, bis die Betriebskostenabrechnung vorliegt. Denn erst dann kann man diese prüfen und es ist sinnvoller, beides zusammen abzurechnen, zumindest, wenn man den gerichtlichen Weg gehen muss.
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Eine Begründung wegen Eigenbedarf bei einem Zeitmietvertrag unterliegt den gleichen Anforderungen wie die einer Eigenbedarfskündigung. Das bedeutet, dass nicht nur die berechtigte Person anzugeben ist, sondern auch die Lebensumstände zu nennen sind, die zum Eigenbedarf führen. Das ist so, weil man als Mieter bereits bei Abschluss des Vertrags die Möglichkeit haben muss, prüfen zu können, ob der Eigenbedarf berechtigt ist. Gerade bei einer Laufzeit von 5 Jahren erfordert es schon einer Erklärung, wie ein Vermieter so weit im Voraus schon den konkreten (vermuteter reicht nicht aus) Eigenbedarf vorhersehen können soll.
Eine unzureichende Begründung macht den Vertrag nicht unwirksam, sondern es hat die Folge, dass man einen unbefristeten Vertrag hat.
Eine Umdeutung in einen Kündigungsverzicht scheidet hier schon deswegen aus, weil damit die maximal zulässige Dauer von 4 Jahren überschritten werden würde.
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Was passiert, wenn wir die Wohnungsgeberbestätigung nicht binnen der 14-Tage einreichen können?
Dann teilt ihr dem Einwohnermeldeamt mit, dass euer Vermieter die Bestätigung verweigert. Das Amt wird ihn dann auffordern unter Androhung eines Bußgeldes.
Lehnt der Vermieter die Untermiete ab: Wie viel Zeit hätten wir dann uns eine neue Wohnung zu suchen?
Kann man nicht allgemein sagen. Zunächst mal gilt ja euer Vertrag trotzdem weiter. Es ist der Hauptmieter, der ein Problem hat, weil der Eigentümer ihm fristlos kündigen könnte.
Uns würden also nicht unerhebliche Kosten entstehen. Können wir diese vom Hauptmieter einfordern?
Ja. Euer Vertrag gilt wie gesagt. Und wenn der Hauptmieter diesen nicht mehr erfüllen kann wegen fehlender Erlaubnis, dann macht er sich schadenersatzpflichtig. Eventuell muss er euch sogar eine Umzugsfirma bezahlen.
Könnten wir zum Renovieren verdonnern werden?
Sehr wahrscheinlich nicht. Bei einer renovierungsbedürftig übernommenen Wohnung ist eine Klausel zur Renovierung regelmäßig unwirksam.
Ich würde an eurer Stelle auf den Vermieter zugehen und mit ihm offen die Situation besprechen. Selbst wenn er dem Hauptmieter kündigen sollte wegen unerlaubter Untervermietung, hat er dann immer noch die Möglichkeit, mit euch einen neuen Vertrag zu schließen.
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Es wäre schon interessant zu wissen, woher das Wasser kommt. Nach meiner Erfahrung kann es auch durch einen Abwasserschacht kommen, wo das Rückstauventil defekt ist oder gar keines vorhanden ist. Das in Ordnung zu bringen wären überschaubare Kosten.
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Es ist leider tatsächlich so, dass die Nachbarn die bloße Anwesenheit stört.
In diesem Fall wird der Vermieter mit einem Verbot in der Richtung ziemlich wahrscheinlich nicht durch kommen, jedenfalls nicht ohne eine sachliche Begründung. Wenn der Innenhof für die Benutzung durch die Bewohner vorgesehen ist, dann gilt das für alle Bewohner, also auch die Vierbeiner. Im Mietrecht geht es oftmals um eine Abwägung der Interessen aller Beteiligter. Der Vermieter müsste einem Richter schon gut erklären, wo die Nachbarn Nachteile haben, wenn sich ein Hund im Innenhof aufhält, das wird ihm nicht gelingen. Sprich doch mal den Vermieter proaktiv auf die Sache an. Dann hörst du ja schon, wie er dazu steht. Vermutlich wird er solche allgemeinen Anmerkungen von Nachbarn gar nicht ernst nehmen.
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