Zeitmietvertrag - Formfehler - Befristung des Mietverhältnisses

    Hallo an Alle

    zwei Fragen beschaeftigen uns. 2017 haben wir ein Zeitmietvertag abgeschlossen mit der Option auf Verlaengerung nun hatte uns der Vermieter im Januar mit geteilt das er gerne wieder zurueck moechte da er sich in einer bloeden Mietsituation befindet. Somit dachten wir ok kein Problem wie ziehen aus und er kann frueher die Wohnung haben - wir hatten auch glueck und haben ein Haus gekauft und wollen nun zum 30 September ausziehen . Nun eiert er rum und will das wir den Mietvertrag bis Dezember 2021 erfuelllen.

    Da frag ich mich wie dringend sein Eigenbedarf ist - aber es geht wohl mehr um das geld.

    Aber hier meine erste Frage, im Mietvertag steht:

    2 Mietzeit

    Das Mietverhaltnis beginnt 1 juni 2017 und endet am 30 Juni 2022 weil der Vermieter das Mietobjekt selber nutzen moechte.

    Das Mietverhaeltnis ist in beiderseitigen Einvernehmen verlaengerbar.

    Ist der Befristungsgrund korrekt angegeben? oder liegt hier ein Fromfehler vor.


    Eine weiter Frage ist muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren wenn (wir hatten einen der vom 1 oktober 2021 - juni 2022 mochte )

    • der bereit ist bestehenden Mietvertrag zuubernehmen
    • ist wirtschaftlich gleichgestellt, also auch zahlungsfähig
    • und persoenlich geeignet (weinger kinder)

    wuerde mich freuen ueber jedes feedback .....danke im voraus

    :thumbup:

    Zitat von frank2021

    Ist der Befristungsgrund korrekt angegeben?

    Ich erkenne hier keinen Formmangel.

    Zitat von frank2021

    Das Mietverhaeltnis ist in beiderseitigen Einvernehmen verlaengerbar.

    Die Klausel könnte aber unwirksam sein, da es im Widerspruch mit § 575 BGB steht, da auch einseitig die Verlängerung verlangt werden kann in bestimmten Fällen, diese Klausel also negative Auswirkungen hat. Ob damit die Befristung insgesamt angreifbar ist, ist fraglich. Selbst wenn, kommt eine Umdeutung mit Kündigungsverzicht in Betracht, was also auch nicht weiter hilft.

    Zitat von frank2021

    Eine weiter Frage ist muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren

    Wenn das im Mietvertrag nicht geregelt ist nein. Es gibt davon wenige Ausnahmen, die hier nicht einschlägig erscheinen.

    Eine Begründung wegen Eigenbedarf bei einem Zeitmietvertrag unterliegt den gleichen Anforderungen wie die einer Eigenbedarfskündigung. Das bedeutet, dass nicht nur die berechtigte Person anzugeben ist, sondern auch die Lebensumstände zu nennen sind, die zum Eigenbedarf führen. Das ist so, weil man als Mieter bereits bei Abschluss des Vertrags die Möglichkeit haben muss, prüfen zu können, ob der Eigenbedarf berechtigt ist. Gerade bei einer Laufzeit von 5 Jahren erfordert es schon einer Erklärung, wie ein Vermieter so weit im Voraus schon den konkreten (vermuteter reicht nicht aus) Eigenbedarf vorhersehen können soll.

    Eine unzureichende Begründung macht den Vertrag nicht unwirksam, sondern es hat die Folge, dass man einen unbefristeten Vertrag hat.

    Eine Umdeutung in einen Kündigungsverzicht scheidet hier schon deswegen aus, weil damit die maximal zulässige Dauer von 4 Jahren überschritten werden würde.

    heist es nicht

    Das pure Angeben des Gesetzestextes reicht dazu nicht aus. Der Vermieter hätte genau ausführen müssen, warum er nach Ende des Zeitmietvertrages selber nutzen möchte.

    und somit ware es kein wirksamer Zeitmietvertrag

    Bitte keine Vollzitate!

    Zitat von Fruggel

    Eine Umdeutung in einen Kündigungsverzicht scheidet hier schon deswegen aus, weil damit die maximal zulässige Dauer von 4 Jahren überschritten werden würde.

    Das ist wahr.

    Zitat von Fruggel

    Eine Begründung wegen Eigenbedarf bei einem Zeitmietvertrag unterliegt den gleichen Anforderungen wie die einer Eigenbedarfskündigung.

    Das stimmt nicht. Das liegt auch daran, dass die Anforderung an den Eigenbedarf geringer sind.

    Zitat von Fruggel

    ob der Eigenbedarf berechtigt ist.

    Gerade das ist falsch! Der Eigenbedarf muss nicht berechtigt sein, der Gesetzestext spricht von keinen berechtigten Eigenbedarf, wie in § 573c BGB und das ist eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers. Daher reicht hier die Wiederholung des Gesetzestextes, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen will.

    Zitat von Fruggel

    Gerade bei einer Laufzeit von 5 Jahren erfordert es schon einer Erklärung, wie ein Vermieter so weit im Voraus schon den konkreten (vermuteter reicht nicht aus) Eigenbedarf vorhersehen können soll.

    Auch das stimmt nicht. Es reicht die Nutzungsabsicht, die Nutzung am Ende muss nicht konkret stattfinden, sondern die Verwendung der darf keineswegs erfolglos erscheinen.

    Es gibt also große Unterschiede bei den Eigenbedarf iSd § 573c und der Nutzungsabsicht in § 575 BGB.

    Natürlich kann man eventuell vor Prozess trotzdem gewinnen, aber das Prozessrisiko ist hier sehr hoch.

    Zitat von darkshadow

    Es reicht die Nutzungsabsicht, die Nutzung am Ende muss nicht konkret stattfinden

    Ja schon, das ist schon klar, die Lebensumstände können sich ändern, sodass der Eigenbedarf im Laufe der Zeit entfällt. Aber die Nutzungsabsicht muss erkennbar ersthaft sein. Und das muss eben in der Begründung hervor gehen, indem man weitere Angaben zu den Umständen macht. Und das ist ja auch sinnvoll, denn andererseits könnte jeder Vermieter nach Lust und Laune den Grund angeben, egal ob er die Absicht des Eigennutzes hat oder nicht. Der §575 BGB würde sonst ganz leicht missbraucht werden können.

    Zitat von BGH Urteil vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06

    Eine Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 BGB ist allerdings nur zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 575 Rdnr. 5).

    Ja, die Absichten müssen ernsthaft sein, was ich auch selbst geschrieben habe.

    Zitat von Fruggel

    Aber die Nutzungsabsicht muss erkennbar ersthaft sein. Und das muss eben in der Begründung hervor gehen, indem man weitere Angaben zu den Umständen macht

    In deinem Urteil was du zitierst steht ja, "Die Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Befristung zu überprüfen"

    Was braucht der Vermieter für den Eigenbedarf? Die Absicht darin selbst zu wohnen und eine berechtigte Person, nämlich hier sich selbst. Warum er in der Wohnung selbst wohnen möchte, dass spielt keine Rolle, er muss es einfach nicht begründen, da es keine Interessenabwägung gibt, sein Wille muss nicht berechtigt sein.

    Genau so wenig, wie in dem Urteil angegeben werden muss, warum abgerissen werden soll und was neu gebaut wird, wie es sonst bei einer Verwertungskündigung der Fall ist. Es reichen die elementaren Angaben.

    Eine Befristung des Mietverhältnisses ist nur zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen auch tatsächlich zuzuführen (BGH, 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, Tz. 24).

    Hier unsere Situation:

    Im Juni 2017 schliessen wir einen befristeten Mietvertrag ab mit der option auf Verlaengung.

    §2 Mietzeit
    Das Mietverhaltnis beginnt 1 juni 2017 und endet am 30 Juni 2022 weil der Vermieter das Mietobjekt selber nutzen moechte.

    Das Mietverhaeltnis ist in beiderseitigen Einvernehmen verlaengerbar.

    Beim Abschluss des Mietvertages teilte uns der Vermieter muedlich mit, das er kostenfrei in einer Wohnung von einem Freund wohnt und erstmal nicht zurueck moechte und in 5 Jahren kann man ja immer noch verlaengern.

    Im Marz 2021 besuchte uns der Vermieter uns sage uns ( muendlich ) das durch Cororna und den gesamten umstaenden er aus der Wohnung ausziehen muste und sich eine andere Wohnung suchen muste bzw bei seiner Tochter lebt und das sei ziehmlich beklemmend ( ob das so ist wurde nicht uberprueft). Der Vermieter sagte das er gerne zurueck will wir sollten uns aber Zeit lassen und wenn wir bis Aug 22 benoetigen was zu finden.

    ( kurzhand haben wir nun schnell was neues gesucht da der Wohnungsmarkt hier in Berlin mit 4 Kindern nicht viel bietet) Somit haben wir zum 1 oktober gekuendigt da wir der Meinung sind das der Vermieter nie die ernsthafte Absicht hatte im July 22 einzuziehen.

    Denn wenn er noch in der Wohnung wohnen wurde von dem Freund waere eine Verangerung moeglich gewesen.

    Und er selbst ( Vermieter ) schreibt:

    Wie ich schrieb, sind wir durchaus bereit, ein früheres Ende unseres gemeinsamen Vertrags zu akzeptieren, wenn wir Ihnen damit helfen können. Es geht uns deswegen nicht darum, dass Sie uns nach Ihrem Auszug einen Nachmieter für die Restlaufzeit des Vertrags stellen, wie Sie angeboten haben – zumal nach unserem Vertrag weder eine vorzeitige Kündigung möglich ist noch eine Nachmieterklausel enthalten ist. Es geht mir nur darum, dass wir nicht in der Lage sein werden, sofort wieder in unser Haus einzuziehen, sobald Sie Ende September ausgezogen sind. Deswegen benötigen auch wir eine angemessene Zeit für die Planung und Vorbereitung des Umzugs. Wie ich Ihrem Mann bereits sagte, sind im Haus umfangreiche Arbeiten und die Beseitigung von Schäden notwendig – angefangen vom sehr belasteten Dielenboden und der Küche bis zu den Fenstern. Aus diesem Grunde haben wir uns darauf eingelassen, Sie vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen – wenn Sie für diese drei verbleibenden Monate die Miete (ohne die Nebenkosten) zahlen.


    wir bezweifeln das der Vermieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages tatsächlich die ernsthafte Absicht hatte wieder ein zu ziehen.

    Dann haette man keine Verlaengerung einraumen sollen und wenn der Vermieter noch in der Wohnung des Freundes wohnen wuerde hatte er diese nicht aufgegeben da die kostenfrei war. Der Vermieter war auch zwischen durch bei uns und da haben wir auch schon mittgeteilt muedlich (2019) das wir gerne weiter mieten wuerden - darauf hin haben wir kein negative Antwort erhalten. Alle diese Umstaende zeigen das nie eine ernsthafte Absicht vorlag aber eine gewisse Wahrscheinschlichkeit bestand.

    hier denken wir das dieser Zeitmietvertrag als unbefristeter angesehen werden kann.

    Amtsgericht Düsseldorf Urteil vom 23.06.2005 - 42 C 17566/04, hat zwar entschieden, dass die bloße Wiederholung des Gesetzeswortlauts nicht ausreicht.

    Eine Wiederholung des Gesetzeswortlautes genügt nicht (vgl. Palandt, a.a.O., Rdnr. 9). In dem Mietvertrag selbst ist lediglich der Grund der Eigennutzung aufgeführt. Dies reicht insoweit allerdings nicht aus, da dieser Formulierung nicht zu entnehmen ist, ob die Kläger die Wohnung selbst oder ihre Angehörigen die Wohnung nutzen wollen.

    wie seht ihr das


    Thema bitte weiterführen

    Wir können hier keine Beratung im konkreten Einzelfall durchführen, das darf nur ein Anwalt. Wenn du keinen Anwalt vorab konsultieren möchtest, kannst du im Grunde die Mietzahlungen nach Ende der Kündigungsfrist einstellen und dann abwarten. Wenn ihr eine Kaution hinterlegt habt, wirst du diese vermutlich einklagen müssen, ansonsten könnte der Vermieter einen Mahnbescheid beantragen bzw. auf Zahlung klagen. In beiden Fällen wird dann geklärt, ob die Befristung wirksam war oder nicht und damit eine Kündigung eurerseits möglich oder nicht. Dieses Vorgehen birgt natürlich ein Prozesskostenrisiko, auf das ich hier hinweisen möchte. Wie du aus den bisherigen Antworten sehen kannst, ist dies in der Rechtsprechung nicht ganz einheitlich.

    Es ist grundsätzlich schwierig, in der Gedankenwelt des Vermieters zu argumentieren. Du musst beweisen, dass er bei Vertragsabschluss nicht die ernsthafte Absicht hatte. Das ist schon im allgemeinen deutlich schwieriger, als man meint. In deiner Situation kommt dazu, dass der Vermieter das Haus jetzt tatsächlich selbst beziehen will. Dann macht es durchaus glaubhaft, dass diese Absicht seit jeher bestand und wird dadurch bekräftigt, dass er euch 2019 keine Entfristung des Mietverhältnisses auf euren Wunsch hin angeboten hat. Aus diesem Grund würde ich da durchaus Prozesskostenrisiko auf eurer Seite sehen, genau wie auf Seiten des Vermieters, und wäre einem Aufhebungsvertrag nicht abgeneigt. Aus diesem Grund würde ich auch zu einer anwaltlichen Beratung raten, denn klar ist die Situation in meinen Augen nicht.

    Zitat von Schweinchenfan

    Wir können hier keine Beratung im konkreten Einzelfall durchführen, das darf nur ein Anwalt.

    Der Anwalt hat auch ggfs. weitere Vorteile, da er die Rechtsprechung des Amtsgerichtes vllt auch der jeweiligen Richter kennt. Eventuell kennt er die Rechtsauffassung des entsprechenden Richters.

    Aber sonst wird der Anwalt auch nicht viel mehr dazu sagen können und insbesondere keine Garantie dafür geben können, wer am Ende den Rechtsstreit gewinnt. Das liegt vor allem an folgenden Punkten:

    - Ob die Befristung wirksam ist, kann man hier nicht beurteilen, denn mehrere Auffassungen sind vertretbar. Selbst dein zitiertes Urteil sollte dir zudenken geben, denn bei dir wurde explizit gesagt, dass der Vermieter die Wohnung nutzen will, was ja bemängelt worden ist. Aber auch die andere Ansicht ist vertretbar, Fruggel hat es entsprechend dargestellt. Aber die bloße dauernde Wiederholung, dass die Befristung unwirksam sei, beeindruckt keinen Richter

    - Ob ernsthafte Absichten bestanden haben ist eine Beweisfrage, wofür zumindest meiner Ansicht nach der Vermieter die Beweislast hat und dass ist ein großes Problem für euch, ihr wisst nicht, welche Beweise er dafür hat. Das kann der Freund sein, die Familie oder sonst wer. Zumindest deine Argumente wirst du aufgrund der Mündlichkeit nicht beweisen können und die schriftliche Aussage von Vermieter spricht gegen euch

    Jetzt muss du abwägen, ob du das Prozessrisiko eingehst. Nehmen wir eine Miete von 600€ monatlich an, so ergibt sich ein Streitwert von 1800 €. Dabei entstehen Gerichtskosten von knapp 300€ und Anwaltskosten für eine Seite von ca. 500€. Verliest du vollständig und beide Seiten sind anwaltlich vertreten entstehen Kosten von etwa 1300€. Das ist die teuerste Variante. Sowas wird in der Praxis gerne verglichen bei Kostenaufhebung, dann fallen Gerichtsgebühren von 50€ an für dich und etwa 700€ Anwaltsgebühren...man kann nachdenken ob man sich vor dem Amtsgericht bei sowas selbst vertritt, ist aber selten ratsam.

    Also ohne Rechtsschutzversicherung lohnt sich ein Prozess einfach nicht. Da kannst du noch so oft hier nachfragen, niemand wird dir genaueres sagen können.

    Erstmal vielen dank .

    Das Problem ist der Vermieter moechte das wir bis December21 voll bezahlen und das sind immer hin 1580 Euro im Monat X 3.

    Wir haben zum 30 September gekuendigt da wir 70km entfernt was gefunden haben.

    Einen Nachmieter lehnt er ab bis Juni 22 . Den koennten wir sofort stellen.

    Das problem ist ich kann nicht 3 Monate vorher anfangen eine Wohung zu suchen und 5000 zu fenster rausschmeissen - es gibt einfach nichts und das er kein Nachmieter will ist auch ...BS dann hatte er volle miete und Vertag ware erfuellt.

    Naja wir werden wohl dan das Risiko eingehen.

    Zitat von Schweinchenfan

    Dann macht es durchaus glaubhaft, dass diese Absicht seit jeher bestand und wird dadurch bekräftigt, dass er euch 2019 keine Entfristung des Mietverhältnisses auf euren Wunsch hin angeboten hat.

    wir hatten ein gespraech und da habe ich nur erwahnt das es uns gefaellt und wir wuerden sicherlich auch langer mieten - das wurde aber nicht als direkte frage gestellt bzw oder war ein spezieller wunsch an den vermieter

    ich geb mal einen nach - mein vormieter hatte auch einen zeitmietvertrag und dann sind wir sofort eingezogen .....zeichen das er ernsthafte Absichten nicht wirklich hatte .....

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