Beiträge von Schweinchenfan

Wenn du nur ein Zimmer gemietet hast, hast du logischweise keinen Einfluss darauf, mit wem der Vermieter einen Mietvertrag abschließt. Du müsstest also dem Vermieter vor der Mietminderung die objektiven Mängel (ist eine rauchfreie Küche im Mietvertrag vereinbart?) mitteilen und ihn zur Behebung der Mängel auffordern. Da dies hier nicht geschehen ist, ist eine rückwirkende Mietminderung quasi unmöglich.

Deshalb: zahle die rückständige Miete und freue ich, dass du so schnell ausziehen konntest. Fristgerecht hast du gekündigt? Nicht, dass da das dicke Ende erst noch kommt.

Wenn du so schnell wie möglich aus der Wohnung kommen willst, dann kündige mit der ordentlichen Kündigungsfrist. Es gibt zwar ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen, das nützt allerdings nur bei einem Kündigungsausschluss etwas, oder dann, wenn der Mieter die Überlegungsfrist ausnutzen möchte und sich zum Ablauf entscheidet, die Wohnung zu kündigen. Da du bereits jetzt, sogar vor Eingang eines Mieterhöhungsverlangens, kündigen willst, bleibt nur die ordentliche Kündigung.

Der Käufer wird noch lange Zeit nicht der Vermieter sein und kann höchstens mit einer Vollmacht handeln. Deshalb solltest du auch keinesfalls jetzt den Mietvertrag beim Käufer kündigen, denn der ist nicht dein Vermieter! Bis zum Eintrag ins Grundbuch vergehen selbst nach Unterschrift des Kaufvertrags i.d.R. Monate. Sollte dir eine entsprechende Vollmacht vorgelegt werden, dann gilt das, was in der Vollmacht steht, ansonsten hat sich für dich bisher an deinem Mietverhältnis nichts geändert.

Genau das, was gerade bei euch passiert. Z.B. Einbau einer modernen Zentralheizung, Dämmung usw.

Zitat von tobilein15

Hallo,

Heute sagte er uns,dass er die ündigung zurücknehmen will, weil er angeblich innerhalb eines Monats diese widersprechen kann. Ist das rechtens und wie sollen wir uns weiter verhalten, denn wir möchten ihn raus haben.

Der Mieter hat immer das Recht, einer Kündigung durch den Vermieter bis spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zu widersprechen. Wenn er auf das Widerspruchsrecht nicht in der Kündigung hingewiesen wird, darf er der Kündigung sogar noch zu Beginn des Räumungsprozesses widersprechen

Hier sieht es sehr schlecht aus für euch. Ihr habt keinen Kündigungsgrund angegeben, bzw. da ihr offensichtlich kein berechtigtes Interesse habt, könnt ihr dem Mieter überhaupt nicht kündigen. Darüber hinaus ist sie nicht fristgerecht und auf das Widerspruchsrecht habt ihr ebenfalls nicht hingewiesen. Der Mieter muss also im Grunde gar nichts machen und kann einfach wohnen bleiben.

Habt ihr mit der Nachmieterin bereits einen Vertrag mit Einzugsdatum abgeschlossen? Mit dieser solltet ihr dann schleunigst Kontakt aufnehmen. Ihr gegenüber werdet ihr schadenersatzpflichtig, wenn ihr den Vertrag nicht einhalten könnt. Wenn es tatsächlich ein Haus mit 3 Parteien ( ihr + 2 1-Zimmer-Wohnungen) sind, dann könnt ihr nur wegen Eigenbedarf (hilft also bei einem Nachmieter auch nichts) oder wegen Pflichtverletzungen des Mieters kündigen. Fehlen nur einmalig die 100 € Miete oder wurde bereits öfter wegen verspäteter Mietzahlungen abgemahnt?

Oder ihr versucht, einen korrekten Aufhebungsvertrag mit dem Mieter zu vereinbaren. Dann allerdings besser mit Vorlage vom Anwalt und nicht auf eigene Faust, denn das geht vermutlich wieder schief. Der Mieter scheint hier recht geschickt vorzugehen, da er gemerkt hat, ihr habt keine Ahnung vom Mietrecht.

Deshalb will der Vermieter bzw. die Tochter sicherlich auch auf einen neuen Vertrag hinaus, weil ansonsten vermutlich eine Mieterhöhung noch einige Zeit nicht möglich wäre. Den musst du allerdings nicht unterschreiben, egal, was sie dir da noch für evtl. Geschichten auftischen von wegen Name des Vermieters muss angepasst werden, Finanzamt will neuen Vertrag...

Über die ortsübliche Miete hinaus könnte dennoch erhöht werden, nämlich über eine Modernisierung. Je nachdem, wie da der Zustand des Hauses bzw. der Wohnung ist, wäre evtl. eine Staffelvereinbarung für dich auch nicht so nachteilig, denn dann könnte auch nicht so einfach eine Modernisierungsmieterhöhung gemacht werden. Du müsstest also überlegen, wo du das größere Potential siehst: ist viel am Haus zu modernisieren? Dachdämmung, Heizung, Fassadendämmung... gegen die 2,5%, die du dann auf jeden Fall hättest, wenn du die Änderung unterschreibst.

Es ist nicht richtig, dass in Mietspiegeln einfach mal eben sozial geförderte Wohnungen als "normale" Wohnungen berücksichtigt werden und die Wohnungen aus irgendwelchen Portalen stellen weder einen Mietspiegel noch Vergleichswohnungen dar.

Du brauchst der Mieterhöhung nicht zu widersprechen. Du musst einfach nur nicht zustimmen, sprich einfach gar nichts mehr machen, sondern den Vermieter erst mal machen lassen. Wenn der Vermieter der Meinung ist, dass seine Mieterhöhung korrekt ist, kann er deine Zustimmung bei Gericht einklagen. Wenn er tatsächlich nur Angebote (!) aus dem Internet zum Vergleich nimmt, wird ihm dann eben der Richter erklären, dass dies kein korrektes Vorgehen zu einer Mieterhöhung ist.

Zitat von GMA145

Die Wohnung war sonst nicht zu beziehen, da keine Tapete an den Wänden!

Du hättest aber auch mit dem Vermieter vereinbaren können, dass er auf seine Kosten noch Tapete anbringen lässt. Oder er dich dafür einige Monate mietfrei wohnen lässt. Oder mit einem Zuschuss entschädigt. Oder oder oder... (Viel) Geld in fremdes Eigentum stecken macht meistens nicht glücklich.

Ansonsten hat der BGH da recht deutlich entschieden: auch nach kurzer Zeit kann Eigenbedarf geltend gemacht werden. Als Mieter muss man sich durch einen (beidseitigen) Kündigungsausschluss davor schützen, wenn man einen solchen Fall vermeiden will.

Trotzdem kannst du ja noch mal das Gespräch mit dem Vermieter suchen und womöglich gewährt er dir einen Zuschuss/Kostenerstattung, wenn du dafür ohne Räumungsklage, Verzögerung etc. die Wohnung verlässt. Wenn der Eigenbedarf tatsächlich so besteht und der Vermieter die Wohnung schnellstmöglich für seine Tochter haben möchte, lässt er da vielleicht mit sich reden. Einen rechtlichen Anspruch hast du bei einer berechtigen Eigenbedarfskündigung aber nicht.

Kommt das Schreiben von einem Anwalt? Viele Privatleute bekommen mangels Erfahrung keine rechtssichere Eigenbedarfskündigung hin, wenn sie sich keine Hilfe holen. Dann wären deine Chancen noch etwas besser, wenn du deinerseits das Schreiben dann mal durch einen Fachmann prüfen lässt.

Du musst dir natürlich überlegen, ob du den Kündigungsausschluss willst. Wenn es für dich nicht in Frage kommt, warum interessieren dich dann noch andere Klauseln im Vertrag? Bist du in einer Verhandlungsposition, dass du Forderungen an den Vermieter stellen kannst hinsichtlich des Mietvertrags oder nimmt er dann einfach den nächsten, der ihn so akzeptiert?

Der Kündigungsverzicht hat auch für dich den Vorteil, dass der Vermieter nicht mal eben in 6 Monaten z.B. wegen Eigenbedarf kündigen kann und du innerhalb kurzer Zeit zweimal umziehen musst.

Generell bei Wohnraummietverträgen: wenn Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen oder gar geltendem Recht widersprechen (Kaution bei Schlüsselübergabe z.B.), sind sie unwirksam. Über alle anderen diskutieren Vermieter i.d.R. nicht, sondern nehmen einen anderen Mieter.

Wenn es zu einem Urteil kommt, ja, dann geht es nur über das Gutachten. Allerdings wird das der Richter gerne vermeiden und beim Vergleich nimmt er gerne mal als Vorschlag die Summe, die die Versicherung zahlen würde. Annehmen muss der Vermieter das natürlich nicht.

Ansonsten kann man dem Mieter hier nur raten, sich mit der Sache nochmals an die Haftpflichtversicherung zu wenden und den Rechtsstreit um den strittigen Teil über die Versicherung laufen zu lassen.

Zitat von BHShuber

Hallo,

was die Versicherung bezahlt ist völlig unerheblich, derjenige der einen Schaden verursacht hat den Geschädigten so zu stellen als wäre der Schaden nie entstanden, auf die Regulierungsleistung einer Versicherung braucht sich der Geschädigte in diesem Fall nicht einlassen.

So ist es gerechtfertigt, dass der Teil der von der Versicherung nicht reguliert wurde, vom Schädiger eingefordert wird, also der Abzug von der Kaution gerechtfertigt ist.

Letztlich kann man sich dann aber bei Gericht streiten, ob der Betrag, der vom Vermieter gefordert wird und von der Kaution einbehalten wird, ihn nicht eben doch besser stellt und deshalb nicht gerechtfertigt ist. Aus Erfahrung folgen die Richter an Amtsgerichten gerne der Einschätzung einer Versicherung, weil die Alternative ein teures Gutachten ist und davon am Ende niemand finanziell etwas hat außer der Gutachter.

Außerdem beinhaltet die Haftpflichtversicherung i.d.R. eine Rechtschutzversicherung zur Abwehr unberechtigter Forderungen. Dann könnte man darüber bei Gericht verhandeln, ob die Forderungen in der Gesamthöhe berechtigt sind (und damit von der Haftpflicht zu tragen) oder unberechtigt.

Zitat von pp85

Naja, mein Nachbar meinte zu mir, dass kurze Zeit nach dem Auszug schon andere Mieter drin waren (gleich 3), und die Schwester sei aber nicht dabei gewesen. Wäre doch zumindest eine Zeugenaussage oder? Ich hatte auf jeden Fall Umzugskosten im 4-stelligen Bereich und zahle in der neuen Wohnung auch ca. 100 € monatlich mehr Miete. Das kann man laut meiner Reschersche beim SE wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf verlangen. Ich habe außerdem in einem relativ aktuellen BGH Urteil erfahren, dass die Beweislast in solchen Fällen auf den Vermieter übergeht, der plausibel den Bedarfswegfall nachweisen muss.

Wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht ist, dann kannst du Schadenersatz verlangen. Allerdings wird das hier vermutlich schwer nachzuweisen, wenn er denn überhaupt je vorgetäuscht war.

Dass Eigenbedarf nachträglich entfällt, kann passieren und heißt nicht, dass er von Anfang an vorgetäuscht war. Solange der Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Kündigung bestand, ist das in Ordnung.

Wenn du nicht gerade eine Rechtschutzversicherung hast, ist das Kostenrisiko hier sehr hoch, würde ich sagen. Denn entweder forderst du viel Geld, damit sich der ganze Aufwand auch lohnt, was entsprechend teuer wird oder du kannst es im Prinzip auch lassen. Meistens enden solche Prozesse in einem Vergleich, sodass jeder auf einem Teil der Kosten sitzen bleibt, insbesondere, wenn es nicht 100% klar ist, ob nun vorgetäuscht oder nicht. Oft bleibt dann nach Abzug von Anwalts- und Gerichtskosten nichts mehr hängen.

1. Habt ihr so vereinbart. Wenn ihr nur aus dem Grund, dass ihr in der obersten Wohnung wohnt, den Preis bezahlt, dann hättet ihr das in den Vertrag schreiben müssen. Dann wäre es vereinbart gewesen und der Ausbau der nächsten Etage wäre ein Mangel an der Mietsache, der eine Mietminderung rechtfertigt. Habt ihr das nicht, ist das jetzt euer Pech. Ich denke, so ist ein Mangel an der Mietsache schwer durchzubekommen.

2. Habt ihr danach gefragt? Darauf bestanden, dass es aufgenommen wird? Ansonsten siehe oben.

3. Man kann auch vor Abschluss des Vertrages nachmessen. Als Anregung für die nächste Wohnungssuche. Wenn ihr dort wohnen bleibt, habt ihr vielleicht irgendwann Glück und die 10 %-Regel wird generell vom BGH gekippt. Dazu muss sich halt nur jemand bis dorthin durchklagen.

4. Sind sicherlich Mängel, aber bisher ist unklar, woher die stammen. Dass die Scheiben immer nass sind, spricht dafür, dass die Fenster wesentlich schlechter isolieren als die Wände. Grundsätzlich ist das erst mal gut, denn bisher scheinen nur die Fensterdichtungen und nicht die Wände zu schimmeln. Die Frage ist, wo die Feuchtigkeit herkommen soll, wenn ihr Türen habt und sie in allen Räumen sehr ähnlich ist. Gerade obere Wohnung sind ja nicht gerade typisch für aufsteigende Feuchtigkeit. Da kommt es doch meistens vom Nutzungsverhalten und dann scheint das Lüften eben doch nicht zu reichen.

Wenn es einfach alte, schlecht isolierte und zugige Fenster sind, dann waren die aber sicherlich bei Anmietung schon genauso und sind daher eben so gemietet wie gesehen.

5. Nicht funktionierende Heizung ist ein Mangel. Es gibt Temperaturen, die nicht unterschritten werden dürfen. Ganz egal, wer dafür verantwortlich ist, wenn die Heizung nicht funktioniert, berechtigt das zur Mietminderung.

6. Kommt vor. Wahrscheinlich ist man froh, wenn einige Altmieter ihre Sachen packen und ausziehen.

Die Sache mit dem Balkon, Licht im Wohnzimmer etc. wird man sehen, wenn es soweit ist. Evtl. ergibt sich hier ebenfalls ein Mangel, wenn die Mietsache nicht mehr so ist wie bei Vertragsabschluss.

Ansonsten läuft sicherlich einiges nicht optimal, aber als Mieter bleibt dir immer die Kündigung. Ihr müsst halt überlegen, zu welchen Konditionen ihr sonst eine vergleichbare Wohnung findet. Als Mieter gehört einem nun mal nicht das Haus und der Eigentümer darf immer noch selbst entscheiden, was er mit seinem Eigentum macht. Gefällt euch das nicht, solltet ihr überlegen, ob ihr nicht lieber auch kaufen wollt und es dann eure Sache ist, was gemacht wird und was nicht.

Während der Arbeiten die Miete mindern ist sicherlich möglich, allerdings solltet ihr euch bewusst sein, dass 100 % Mietminderung heißt, dass ihr (objektiv!) die Wohnung gar nicht mehr nutzen könnt. Wenn die Mieterhöhung überzogen hoch ist, seit ihr schnell in einem Bereich, der eine Kündigung, ggf. auch fristlos, rechtfertigt. Da sollte man sich sehr genau überlegen, wie weit man geht. So, wie du den Vermieter hier darstellst, dürfte der sich da nicht viel gefallen lassen und seine Rechte voll ausnutzen. Am Ende steht ihr vielleicht unfreiwillig ohne Wohnung da.

Dann solltest du die Abrechnung, wenn du sie erhältst, genau prüfen und Einsicht in die Belege fordern. Gibt es in dem Haus Aufzüge? Hausmeister? Winterdienst?

Dass einfach nur noch "sämtliche Betriebskosten" in den Verträgen steht, wird in der Zukunft vermutlich immer so sein. Damit kann der Vermieter nichts falsch machen und kann alles, was möglich ist, umlegen. Aber selbst wenn aufgezählt wäre, was alles enthalten ist, bringt dir das noch keine Summe. Da hilft nur ein Blick in alte Abrechnungen.

Ich würde 4.4 wie der Mieterverein interpretieren, dass du lediglich die Erhöhung der Grundsteuer geltend machen kannst, sofern du diese nachweisen kannst. Bei den Nebenkosten handelt es sich um eine abschließende Aufzählung und dort wird die Grundsteuer und Versicherung nicht erwähnt.

In meinen Augen ist 4.4 keine Ergänzung zu Nebenkosten. Eher das Gegenteil. Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn sich die laufenden Aufwendungen für Grundsteuer und Versicherung erhöhen, also müssen die Posten dort inkludiert sein. Erst hier werden sie explizit erwähnt und fallen eben NICHT in die Bewirtschaftungskosten, die ja noch mal erwähnt werden und deren Erhöhung der Mieter auch tragen muss.

Da der neue Vermieter plötzlich auch einen neuen Vertrag (aufdrücken) wollte, hat man sich in der Hinsicht sicherlich genau beraten lassen und weiß nun, dass die Grundsteuer und die Versicherungsprämien bisher bereits in der Kaltmiete enthalten sind. Ich gehe davon aus, dass die Vorlage eines neuen (für den Mieter schlechteren) Mietvertrags der Grund dafür ist.

Deshalb würde ich mich eher daran setzen, herauszufinden, wie die Kosten damals waren und schnellstmöglich die Erhöhungen geltend zu machen, als vor Gericht die Sache auszufechten.

Bei den Heizkosten, die üblicherweise einen großen Teil der Betriebskosten ausmachen, ist der Vermieter gesetzlich zur Abrechnung verpflichtet, Pauschalen dürfen nicht vereinbart werden (außer im 2-Familienhaus und die andere Wohnung vom Vermieter bewohnt ist).

Ansonsten würde ich darauf lieber nicht spekulieren oder es gar auf einen Gerichtsprozess ankommen lassen, weil Vorauszahlungen üblich sind und ggf. ein Richter am Amtsgericht da vielleicht auch nicht auf den exakten Wortlaut im Mietvertrag bestehen würde.

Wie viel zu niedrig sind denn die Kosten angesetzt? Bzw. welche Pauschale/Vorauszahlung pro m² zahlst du im Moment und für welche Leistung (Hausmeister, Aufzug, Kabelanschluss etc.)?

Natürlich kannst du etwas tun:

Bei dem Verhalten des Vermieters (einfach Überstreichen, übertapezieren etc) würde ich über eine Kündigung nachdenken. Es sind hier anscheinend bautechnische Ursachen vorhanden und deren vernünftige Behebung ist meistens teuer. Ob das jemals gemacht wird, ist fraglich. Ich würde da im Sinne meiner eigenen Gesundheit, Zeit und Nerven einen Schlussstrich ziehen.

Was erheblich heißt, steht oben: mehr als eine Monatsmiete und über einen Monat lang.

Wenn die Abrechnung erst vor 6 Wochen zugegangen ist, dann könnte er noch Glück haben. Je nachdem, was als Zahlungsziel oder steht bzw. welchem Gericht man folgen will, ist er damit erst 2-4 Wochen in Zahlungsverzug. Dann könnte (noch) keine Kündigung erfolgen.

Doch, wenn man es zusammenzählt, übersteigt es eine Monatsmiete. Aus Juni fehlen 480 €, dazu die 380 €, sind mehr als 640 €. Ich bin mir nicht 100% sicher, aber soweit ich weiß, ist bei einer ordentlichen Kündigung unerheblich, woraus der Zahlungsrückstand resultiert, da die Kündigung aufgrund der Pflichtverletztung erfolgt. Bei einer fristlosen Kündigung, begründet durch Mietrückstände, geht es nicht.

Wie hoch ist der Betrag, der nachgezahlt werden muss aus der Nebenkostenabrechnung? Wann wurde die Nachzahlung fällig?

Der Vermieter kann fristgemäß kündigen, wenn der Zahlungsverzug erheblich ist, laut BGH trifft das zu, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und das für mehr als einen Monat. Deshalb die Frage oben, ob das zutrifft.

Das kann von so vielen Faktoren abhängig sein. Z.B. gestiegene Energiekosten als naheliegendsten Grund, ggf. wurde die Heizung höher gedreht, wurde erst 2016 ein Wärmemengenzähler fürs Warmwasser installiert? ... Es fällt auf, dass der Gesamtbedarf an Warmwasser deutlich gesunken ist, sich fast halbiert hat. Trotzdem waren die Kosten insgesamt um einiges höher. Du hast das Recht, die Belege einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Also hier mal prüfen, ob einfach die Energiekosten deutlich angestiegen sind?

Wenn der Verbrauch von zwei Personen geschätzt wurde, kann das bei einem kleinen Haus (=wenige Personen) durchaus Einfluss haben, denn damit war die eigentliche Anzahl der Einheiten evtl. deutlich höher als für die Abrechnung angenommen. Dass du über 20 % mehr verbraucht hast, obwohl der Verbrauch insgesamt fast auf die Hälfte gesunken ist, macht auch einiges aus.

Zitat von anitari

Wenn Du dich in der Kündigung auf dein Sonderkündigungsrecht berufen hättest wäre die erhöhte Miete nicht zu zahlen gewesen.

Mit recht. Siehe meine Antwort oben.

Es wurde aber keine Zustimmung zur Mieterhöhung gegeben und damit kann die Vermieterin das Geld erst mal nicht fordern, sondern müsste erst die Zustimmung einklagen. Das wird wohl nicht passieren.

Letztlich wird es hier darauf hinauslaufen, dass die Vermieterin den Betrag von der Kaution einbehalten wird und du diese Summe wohl einklagen müsstest. Da ist dann die berechtigte Frage, um wie viel Geld es eigentlich geht, denn es geht ja nur um die Erhöhung für eine Monatsmiete. Ich glaube kaum, dass sich hier ein Rechtsstreit lohnt.

Ich würde an deiner Stelle darauf hinweisen, dass die Mieterhöhung zustimmungspflichtig ist (und nicht, dass man ihr widersprechen muss, um sie zu verhindern) und du diese Zustimmung nicht gegeben hast. Und dann abwarten, was passiert.