Betriebskosten - fix vereinbart oder Vorauszahlung?

    Hallo allerseits,

    das Thema mit den zu niedrig angesetzten Betriebskosten in Mietverträgen ist ja ein immer wiederkehrendes und mir (inzwischen) auch bekannt. Leider hatte ich vor Einzug keine Gelegenheit, mit den Nachbarn zu reden, und der gesamte Vertragsabschluss war extrem überstürzt - nach 2 Jahren Wohnungssuche... Folglich stelle ich jetzt (zum Glück lange vor der ersten Abrechnung) im Gespräch mit den Nachbarn fest, dass die im Mietvertrag angesetzten Kosten deutlich zu niedrig sind.

    Allerdings habe ich jetzt nochmal auf die genaue Formulierung im Mietvertrag geschaut und habe plötzlich einen Hoffnungsschimmer, dass der Vermieter doch nicht die tatsächlichen Betriebskosten umlegen kann sondern (aus Versehen) fixe Betriebskosten vereinbart hat, was deutlich zu meinem Vorteil wäre.

    Da steht:

    Die Zusammensetzung der monatlichen Miete zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ergibt sich wie folgt:

    Nettokaltmiete: X€

    gemäß Paragraf 556 Abs. 1 BGB sämtliche Betriebskosten im Sinne des Paragraf 2 BetrKV in der jeweils geltenden Fassung (insb. die sonstigen Betriebskosten): Y€

    Und dann sind da Felder für die darauf zu zahlenden Vorauszahlungen - und das ist evtl. entscheidend - diese Felder sind leer.

    Kann es sein, dass da (fix) Y€ für die Betriebskosten vereinbart wurden und keine "Betriebskostenvorauszahlung", wie es eigentlich üblich ist?

    Dann hätte ich wenigstens im ersten Jahr noch Schonfrist, auch wenn er danach sicher auf einer Erhöhung der Betriebskosten entsprechend der tatsächlichen Höhe drängen würde.

    Leide kann ich ihm keine Täuschung nachweisen, weil wir alles mündlich/telefonisch besprochen haben (im Nachhinein hätte ich stutzig werden müssen, dass er nie bereit war, mir irgendetwas zu mailen oder irgendeine Aussage schriftlich zu tätigen.)

    Bei den Heizkosten, die üblicherweise einen großen Teil der Betriebskosten ausmachen, ist der Vermieter gesetzlich zur Abrechnung verpflichtet, Pauschalen dürfen nicht vereinbart werden (außer im 2-Familienhaus und die andere Wohnung vom Vermieter bewohnt ist).

    Ansonsten würde ich darauf lieber nicht spekulieren oder es gar auf einen Gerichtsprozess ankommen lassen, weil Vorauszahlungen üblich sind und ggf. ein Richter am Amtsgericht da vielleicht auch nicht auf den exakten Wortlaut im Mietvertrag bestehen würde.

    Wie viel zu niedrig sind denn die Kosten angesetzt? Bzw. welche Pauschale/Vorauszahlung pro m² zahlst du im Moment und für welche Leistung (Hausmeister, Aufzug, Kabelanschluss etc.)?

    Zitat von barbarab

    Kann es sein, dass da (fix) Y€ für die Betriebskosten vereinbart wurden und keine "Betriebskostenvorauszahlung", wie es eigentlich üblich ist?

    Zitat von barbarab

    Und dann sind da Felder für die darauf zu zahlenden Vorauszahlungen - und das ist evtl. entscheidend - diese Felder sind leer.

    Ein VM ist nicht verpflichtet für BK auch Vorauszahlungen zu verlangen. Wenn auf die BK-Verordnung hingewiesen wird -und das ist der Fall- sind diese auch ohne Vorauszahlungen fällig. Nur was bedeutet (fix)?, steht das so in Deinem Vertrag? Dann allerdings würde das bedeuten, dass die Nebenkosten fix, also ein fester Betrag, sind, mit anderen Worten pauschal, da gibt es keine Vorauszahlungen.

    Zitat von barbarab

    sämtliche Betriebskosten im Sinne des Paragraf 2 BetrKV in der jeweils geltenden Fassung

    Das ist eine typische Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnung. Es genügt tatsächlich, wenn im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Eine Aufschlüsselung der einzelnen Kosten erübrigt sich dann.

    Zitat von Banane

    Ein VM ist nicht verpflichtet für BK auch Vorauszahlungen zu verlangen. Wenn auf die BK-Verordnung hingewiesen wird -und das ist der Fall- sind diese auch ohne Vorauszahlungen fällig. Nur was bedeutet (fix)?, steht das so in Deinem Vertrag? Dann allerdings würde das bedeuten, dass die Nebenkosten fix, also ein fester Betrag, sind, mit anderen Worten pauschal, da gibt es keine Vorauszahlungen.

    da steht "sämtliche Betriebskosten...": Y€

    Und dann unten eine Gesamtsumme über die Miete einschließlich dieser Betriebskosten.

    Eine "Vorauszahlung" steht nirgends - ich zahle aber monatlich Betriebskosten in der angegebenen Höhe Y.

    Ich zahle entsprechend Mietvertrag knapp 2€ pro qm - Warmwasser geht getrennt weil über Strom. Die Höhe erschien mir durchaus plausibel - aber so wie es bei den Nachbarn aussieht deckt das aber gerade mal die Betriebskosten ohne(!) Heizung ab - was dem Mietvertrag definitiv nicht anzusehen ist, zumal da ja "sämtliche Betriebskosten" steht...

    Dann solltest du die Abrechnung, wenn du sie erhältst, genau prüfen und Einsicht in die Belege fordern. Gibt es in dem Haus Aufzüge? Hausmeister? Winterdienst?

    Dass einfach nur noch "sämtliche Betriebskosten" in den Verträgen steht, wird in der Zukunft vermutlich immer so sein. Damit kann der Vermieter nichts falsch machen und kann alles, was möglich ist, umlegen. Aber selbst wenn aufgezählt wäre, was alles enthalten ist, bringt dir das noch keine Summe. Da hilft nur ein Blick in alte Abrechnungen.

    Ein Gesamtbetrag für Betriebskosten reicht aus. Wenn der VM wollte könnte er noch spliten in Heiz-/Warmwasserkosten und übrige Betriebskosten, muß er aber nicht.

    Um genau zu sagen ob hier eine Pauschale oder Vorauszahlungen vereinbart sind müßte man den Vertrag sehen.

    BK-Arten die unter "sonstige BK" fallen, z. B. Dachrinnenreinigung oder Wartung Rauchwarnmelder, müßten allerdings namentlich im Vertrag genannt sein. Wenn nicht darf der VM sie nicht umlegen.

    Wie hoch ist den Betrag für Betriebskosten und wie groß die Wohnung?

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