Beiträge von Schweinchenfan

Ich kann Fruggel nur zustimmen. Wenn die Voraussetzungen für §573a gegeben sind, kann man kaum gegen diese Kündigung vorgehen.

Bzgl. der Kündigungsfrist: wenn der Vermieter die Kündigung bereits nach 3 Monaten durchsetzen wollen würde, müsste der Eigenbedarf tatsächlich auch begründet sein. Praktisch dürfte er deshalb einfach die 6 Monate hinnehmen, nach denen keine weitere Prüfung (bis auf die Voraussetzungen, dass §573a Anwendung finden kann) mehr stattfindet. Ich würde an deiner Stelle mit dem Vermieter sprechen. Wenn er die Räume tatsächlich für sich nutzen möchte, dann hat er ein Interesse daran, dass das ganze so unkompliziert und schnell wie möglich abläuft. Wir haben im gleichen Fall auf die Einhaltung jeglicher Fristen und auch Schönheitsreparaturen verzichtet, um es dem Mieter so einfach wie möglich zu machen.

Bzgl der Höhe der Mietminderung würde ich dringend Rücksprache mit einem Anwalt halten. Ich halte 10-15% für deutlich zu hoch gegriffen, solange die Badewanne nur unzumutbar aufgeraut, aber nutzbar ist. Zumal du mit einer einfachen Badematte Abhilfe schaffen könntest (anders als bei defekten Abfluss etc). Bisherige Gerichtsurteile sehen hier Mietminderung bei 3%, das sind jedoch nur Urteile von Amtsgerichten. Im Einzelfall kann evtl auch eine höhere (oder ggf auch keine) Mietminderung gerechtfertigt sein.

Selbstverständlich muss der Vermieter das Problem so zeitnah wie möglich beheben, aber mit einer überhöhten Mietminderung könnte eines Tages eine Kündigung drohen. Je nach Miethöhe und Marktsituation vor Ort könnte das evtl sogar vom Vermieter gewünscht sein, dessen sollte man sich bewusst sein. Deshalb kann ich hier nur raten, bzgl Mietminderungen nicht im Alleingang zu handeln oder diese zumindest bewusst niedrig anzusetzen.

Der Vermieter muss eine Abrechnung auf euren Namen erstellen, aus der auch der Nutzungszeitraum hervorgeht. Er kann nicht einfach seine Hausgeldabrechnung weiterreichen. Auch die Heizkostenabrechnung muss er vorlegen. Meiner Meinung nach müssten die Heizkosten nach Gradtagstabelle aufgeteilt werden, aber in diesem Fall bei Einzug mitten im Jahr macht das praktisch kaum einen Unterschied.

Wenn ihr am 22.7. und nicht am 22.06., hat er die Tage falsch berechnet (5 Monate, 10 Tage), sodass die Abweichung natürlich erheblich ist. Oder hast du dich beim Datum vertippt? An der Kammer würde ich mich eher nicht stören, wenn die wirklich klein und unter der Schräge ist. 1m2 macht bei 106m2 nicht wirklich viel aus. Aber wenn man schon dabei ist, kann man natürlich auch das erwähnen.

Ein Schrank vor einer Außenwand, selbst mit ein paar cm Abstand, ist ungünstig. Ein kleines, flaches Sideboard oder so könnte man schon eher stellen. Die Luft zirkuliert dort mit diesem kleinen Abstand bei einer massiven Schrankwand nicht gut, sodass es dort tendenziell noch kälter ist. 18 Grad ist auch nicht besonders warm, wenn es ein ungedämmtes Haus ist. Da unterschreitet man schnell den Taupunkt und es kondensiert an der Wand. Selbst mit freier Zirkulation hat man im Altbau oft nur +- 12°C Wandtemperatur bei 18 Grad Raumtemperatur.

Wir haben nichts flächig an ungedämmten Außenwänden stehen, wenn ein Schrank an einer Innenwand steht und zur Außenecke geht, mind. 50 cm Abstand von der Ecke.

Es ist natürlich nicht auszuschließen, dass es Baumängel geben könnte. Allerdings ist "Schrank vor Außenwand" wie oben beschrieben der wahrscheinlichere Grund für Schimmel.

Mit welcher Begründung wurde das Mietverhältnis befristet? Ohne anerkannte Begründung ist die Befristung unwirksam und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, der mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

Zitat von carsten123

aber er beharrt auf seiner Meinung und droht sogar mit Kündigung

Das ist im Zweifamilienhaus mit den Vermieter tatsächlich ein Problem, da dieser ohne Grund das Mietverhältnis kündigen kann.

In 9b Heizkostenverordnung steht, dass wenn die Verbrauchsermittlung bei mehr als 25% der Fläche ausfällt, ist eine Abrechnung nach Verbrauch nicht zulässig und es muss nach Fläche abgerechnet werden. Wenn es weniger als 25% ist, muss der Verbrauch geschätzt werden.

Wie man weiter vorgehen will, im Hinblick auf die mögliche Kündigung durch den Vermieter, muss jeder selbst entscheiden. Ggf. ist es besser, nachzugeben, wenn es um keine großen Summen geht. Man kann in dieser Konstellation seine Rechte nur sehr begrenzt durchsetzen, wenn man nicht gerade einen Kündigungsausschluss vereinbart hat.

Was hätte denn eine längere Ankündigung geändert ? Die betroffenen im Schichtdienst oder mit Medikamenten hätten ihre Arbeitsstelle gekündigt oder hätten sich eine Ferienwohnung oder Hotelzimmer angemietet? Oder hätten sie die Mietwohnung gleich ganz gekündigt? Im Grunde ändert hier eine längere Ankündigung nichts, denn die meisten werden ohnehin nichts an der Situation ändern (können). Sofern die eigene Mietsache nicht betroffen ist, gibt es keine Fristen, wie bereits geschrieben wurde.

Dass alle gesetzlich möglichen Tage genutzt werden sollen, ist auch selbstverständlich, jeder Tag Leerstand kostet Geld.

Wie groß ist deine Wohnfläche im Vergleich zu der des Vermieters? Wenn diese mehr als 25% der Gesamtfläche ausmacht, dann greift meiner Meinung nach 9a (2) und es muss nach nach Wohnfläche abgerechnet werden.

Eine Abzugsmethode ist aus meiner Sicht grundsätzlich nicht korrekt, da dann die Verluste komplett deinem Verbrauch zugeschlagen werden. Dann müsste der Verbrauch auf Basis der letzten Jahre geschätzt werden, allerdings unter Berücksichtigung des Klimas. 2021 war hier wesentlich kälter, und die Verbräuche 25% höher als 2020. Einfach unkorrigiert 2020 übernehmen ist meiner Meinung nach auch nicht korrekt.

Warum sollte es nicht zulässig sein? Es gibt eine Heizmöglichkeit und dir war der Zustand bei Anmietung bekannt. Direktelektrische Heizung ist nicht verboten.

Dass sich in einem Mietzeitraum komplett in der Heizzeit eine Nachzahlung ergibt, ist praktisch garantiert. Es fehlen die Vorauszahlungen der Sommermonate, in denen nicht geheizt wird.

Es ist auch korrekt, dass man das Kaltwasser für Warm- und Kaltwasser sowie die Erwärmung des Wassers in einzelnen Posten findet. Mir fällt da nichts ungewöhnliches auf.

Kaltwasser mit 8 €/m3 ist nicht gerade günstig, aber auch nicht utopisch. Das lässt sich anhand der Belege aber leicht prüfen.

Zitat von NicoleE

Ich kenne tatsächlich nur sehr, sehr wenige Menschen, die es sich wirklich zutrauen, so eine Abrechnung zu verstehen und dann entsprechend Einwände zu erheben.

Grundsätzlich hat jeder die Möglichkeit, sich bei Mietervereinen anzumelden und sich beraten zu lassen oder auch einen Anwalt einzuschalten, wenn er allein nicht weiter kommt. Die Beratung bei einem Mieterverein ist sehr kostengünstig. Es gibt auch Firmen, die für relativ kleines Geld Überprüfungen von Abrechnungen anbieten. Oftmals hilft auch schon eine Frage im Bekanntenkreis oder unter Kollegen. Oder in der Nachbarschaft.

Hier dürfte die unrechtmäßige Umlage ja schon leicht auffallen, wenn man die Abrechnungen sowie die zugehörigen Belege prüft und wesentlich mehr Wasser und Strom verbraucht und abgerechnet werden. Dafür braucht es nur einfachste Mathematik.

Wer dann keine Hilfe in Anspruch nimmt und sich nicht kümmert, selbst die Abrechnung zu verstehen, der muss damit leben. Möglichkeiten gäbe es jedenfalls, auch wenn man selbst nichts von der Abrechnung versteht.

Zitat von julius

Wenn mein Mitbewohner auf der gleichen Etage heizen möchte, ist es also zwingend erforderlich, meine Heizung anzuschalten

Habt ihr das tatsächlich ausprobiert? Auch bei einer Einrohrheizung kann das Heizungswasser in den meisten Fällen durch einem Bypass an einem Heizkörper vorbeifließen. Nur in sehr einfachen System müssen die Heizkörper durchströmt werden.

Wenn es tatsächlich so sein sollte:

Für den Fall, dass der Nutzer die Wärmeabgabe nicht beeinflussen kann (und das Gebäude vor 07/1981 bezugsfertig wurde) , sieht §11 der HeizkostenV vor, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung gemäß §3-7 nicht anzuwenden ist. Aus meiner Sicht wäre dies dann bei dir der Fall, sodass eine Abrechnung nach Verbrauch nicht zulässig wäre. Allerdings mir ist hierzu keine Rechtsprechung bekannt und basiert meiner Interpretation der Situation.

Zitat von Loewenzahn

Ich hatte immer einen sehr niedrigen Verbrauch (im Winter trotzdem 21 Grad).

Dann muss man aber davon ausgehen, dass du dich gut von deinen Nachbarn hast wärmen lassen ;). 21 °C ist nicht wirklich sparsam, wenn du nicht gerade den ganzen Tag Server, Backofen und Co. betreibst.

Grundsätzlich ist nach Verbrauch abzurechnen, aber es gibt immer Fälle, in denen das nicht möglich ist.

Zitat von Loewenzahn

Ohne Vorwarnung und Begründung berechnen sich die Heiz- und Wasserkosten nur über die Wohnfläche. (Trotzdem wurden mir 29€ Jahresgebühr für Wasserzähler und Messdienst in Rechnung gestellt.)

Dafür kann es Gründe geben, die du beim Vermieter erfragen musst. Es könnte sein, dass defekte Geräte geliefert und eingebaut wurden, ggf. falsch verbaut, falsche Position am Heizkörper, Wohnungen wurden vergessen...Dann gab es keine korrekte Verbrauchserfassung und es kann dementsprechend auch nicht nach Verbrauch abgerechnet werden. Oder es konnten zu viele Geräte wegen mangelnder Kooperation der Nutzer nicht abgelesen werden...

In der Heizkostenverordnung ist festgeschrieben, dass bei einem Geräteausfall bzw fehlenden Ablesewerten bei über 25% der Fläche zwingend nach Wohnfläche/umbauter Raum/Heizfläche abzurechnen ist. Wenn die Voraussetzungen nach §9 HeizkostenV vorliegen, besteht auch kein ein Kürzungsrecht, wenn der Vermieter den Ausfall nicht zu vertreten hat. Deshalb ist es hier entscheidend, nachzufragen, warum nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde.

Daraus solltest du dann auch schließen können, ob das in Zukunft zu bleiben wird. Ich würde eher nicht davon ausgehen, dass das so bleiben wird, sondern dass man im ersten Jahr festgestellt hat, dass etwas nicht so wie geplant funktioniert hat und das für die Zukunft behoben ist. Ggf. sollte man dann mit einem Anwalt Rücksprache halten, ob die Minderung gerechtfertigt ist oder nicht.

Zitat von Loewenzahn

Hat der Vermieter rechtliche Möglichkeiten, eine korrekte Abrechnung zu verlangen?

Grundsätzlich kann der Vermieter eine korrekte Abrechnung verlangen, aber wie ausgeführt, ist es durchaus denkbar, dass die verbrauchsunabhängige Abrechnung hier korrekt ist.

Zitat von Loewenzahn

Ich möchte auch nicht das Geld meines Vermieters, sondern, dass die Heizkosten gerecht abgerechnet werden.

Ich denke, dass das auch im Interesse des Vermieters sein sollte, weil die Attraktivität seiner Immobilie durch die deutlich höheren Nebenkosten leidet.

Die Frage nach der Gerechtigkeit sollte man sich nicht stellen, denn das geht nur im Einfamilienhaus ohne direkte Nachbarn. Wenn sich eine Wohnung von den Nachbarn mitheizen lässt und dementsprechend wenig Verbrauch erfasst wird, während die Nachbarn aufgrund der Wärmeverluste dorthin einen gesteigerten Verbrauch haben, ist es auch nicht fair. Wir wohnen aktuell im OG und sanieren das EG, das praktisch über das OG auf 10-15°C mitgeheizt wird. Das kostet uns locker 20% -30 % mehr. Analog gilt das natürlich auch im MFH. Vermutlich hat im MFH jeder eine andere Definition von "gerecht".

Wenn es um die Attraktivität einer Wohnung im Hinblick auf Energieeffizienz geht, spielt im Grunde nur der Energieausweis und der Verbrauch des ganzen Hauses eine Rolle. Zumindest ich würde auf den Verbrauch einer einzelnen Wohnung nichts geben, denn das liegt zu sehr am Nutzerverhalten. Ggf. war der Nutzer kaum zuhause und hatte permanent nur 17 °C, weil er dort höchstens geschlafen hat.

Zitat von Golum

warum muss ich dann auch den fünffachen Preisanstieg z.B. für die Wartung und Schornsteinfeger, Heizkostenverteiler ect. bezahlen?

Das ist ja nicht so.

Wie die Grundkosten zu ermitteln sind, steht in der Heizkostenverordnung und genau daran muss man sich halten. Dort steht das, was Fruggel beschrieben hat. Es werden zunächst die Gesamtkosten für die Heizung ermittelt und dann verteilt. Diese Verteiler haben absolut nichts mit dem Anteil von fixen Kosten oder Brennstoffkosten zu tun, sondern wurden gesetzlich so definiert. Man kann die Grundkosten auch als "Bereitstellung" der Heizungsenergie sehen, dazu zählen zu einem gewissen Teil auch die Brennstoffkosten, denn die Anlage hat an diversen Stellen Verluste und es würde auch dann Brennstoff verbrannt, wenn keiner etwas abnimmt.

Aber darum geht es nicht - man muss sich an die Heizkostenverordnung halten und dort steht, dass ein Schlüssel, der einen höheren verbrauchsabhängigen Anteil als 70% haben soll, explizit im Mietvertrag vereinbart sein muss. Oftmals ist der Verteilerschlüssel auch im Mietvertrag explizit enthalten. Dementsprechend braucht man gar nicht darüber zu diskutieren, ob das nun angemessen ist oder nicht, es gilt das, was im Mietvertrag oder mangels expliziter Vereinbarung, was im Gesetz steht.

Der Vermieter darf auf Basis der Abrechnung die Vorauszahlungen anpassen, bei Zustellung im Oktober also durchaus für November und Dezember. Allerdings darf er pro Monat nur um 1/12 der Abrechnungssumme erhöhen und nicht einfach die Nachzahlung auf die verbleibenden Monate verteilen. Wenn er nicht so lange die Kosten vorstrecken möchte, müsste er die Abrechnung früher erstellen.

Zitat von Drgonzo

Auch haben wir hier in den zehn Jahren das gesamte Haus ohne jegliche bezahlung umgebaut. Zu Anfang war es ein großes Einfamilienhaus welches wir in ein Mehrfamilienhaus mit drei separaten wohnungen umgebaut haben.

Das ist alles vom Bauamt genehmigt worden? Ein EFH (Gebäudeklasse 1) in ein Mehrfamilienhaus (Gebäudeklasse 3) umzubauen ist rechtlich nicht immer so einfach wie es praktisch ist.

Warum gehst du davon aus, dass eine Kündigung, die persönlich und ohne Empfangsbestätigung übergeben wurde, nicht rechtsgültig wäre? Natürlich kannst du den Erhalt abstreiten, aber evtl. hat dein Vater auch gute Argumente, dass er sie zugestellt hat, von denen du bisher nichts weißt. Letztlich ist dann die Frage, wem der Richter glaubt.

Ansonsten sehe ich das wie Leipziger. Der neue Eigentümer wird vermutlich keine Wohnung an Jobcenterkunden günstig vermietet lassen und selbst in die Kellerwohnung ziehen. Der Eigenbedarf der neuen Eigentümer lässt sich wahrscheinlich leicht begründen lassen. In diesem Fall bestehen dann hohe Chancen, dass ihr ganz ausziehen müsst und die Alternativwohnung erst gar nicht angeboten wird. Zumindest ich würde das vermeiden, vor allem, weil ihr dort so viel gemacht habt und das Haus als euer Eigentum ansehen könntet. Sowas will man als Eigentümer klar vermeiden. Wohnt ihr dagegen schon in der Einliegerwohnung, dürfte die Anmeldung von Eigenbedarf deutlich unwahrscheinlicher und auch schwieriger sein, wenn die Hauptwohnung frei ist. So hättet ihr noch Gestaltungsmöglichkeiten beim Mietvertrag, wenn das in den Händen eines neuen Eigentümers liegt, wird es schwieriger.

Es kommt auf eure Abrechnungsperioden an. Oft entsprechen diese dem Kalenderjahr, aber nicht immer. Dann wäre es bereits ab Januar. Wenn das bei euch abweicht, kann es auch erst ab Herbst 2023 greifen.

Es ist möglich, für die kommende Abrechnungsperiode eine Umstellung von einer Pauschale auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten durchzuführen. Hierzu sind dann natürlich Erfassungsgeräte notwendig, deren Installation der Mieter dulden muss. Sofern es sich hier nicht um ein Haus handelt, in dem die einzige weitere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird (also 2-FH mit Vermieter), wäre die Pauschale ohnehin nicht zulässig gewesen und die Verbrauchserfassung gemäß Heizkostenverordnung zwingend Vorschrift.

Der Vermieter kann dann meines Wissens nach auch entsprechende Vorauszahlungen verlangen. Bisher ist nicht es nicht zulässig, dass Vermieter höhere Vorauszahlungen aufgrund erhöhter Abschläge oder voraussichtlich höherer Kosten verlangen können. Aus Mietersicht ist es auch nur bedingt sinnvoll, auf niedrige Vorauszahlungen zu bestehen. Die Nachzahlung wird dann sicher kommen und das Geld sollte man so oder so zurücklegen. Derzeit läuft es auf freiwilliger Basis, wenn Mieter unabhängig von der Abrechnung deutlich höhere Vorauszahlungen vornehmen.

Leider haben sich die Gaspreise wirklich so drastisch entwickelt. Wir haben aktuell noch einen Vertrag mit 5 ct/kWh, das war in 2021 noch problemlos abzuschließen. Mehr als 7 ct/kWh haben wir in den letzten Jahren nie bezahlt. Noch haben wir die Erhöhung zu Januar nicht bekommen, aber unser aktueller Versorger ruft bei Neukunden 34 ct/kWh auf. Selbst wenn es "nur" 25 ct/kWh für Bestandskunden werden, würden sich bisher 50 € Heizkosten auf 250 € erhöhen. Wenn du also in einer durchschnittlich isolierten DG-Wohnung mit 50 m² wohnst, halte ich die Erhöhung um 200 € bei einer Gasheizung (unter Berücksichtigung, dass die 500 € jetzt korrekt sind) für absolut realistisch. So hart das ist. Und Fakt ist auch, dass es nicht nur bei Preissteigerungen beim Gas bleiben wird. Die Strompreise ziehen auch gerade gut an, die ersten größeren lokalen Energieversorger gehen Richtung 60/70/80ct/kWh ab Januar. Heizungsstrom, ggf. Aufzug, Beleuchtung... wird auch erheblich teurer werden. Auch die Dienstleister müssen die erhöhten Spritkosten für die Anfahrt berücksichtigen und werden nach und nach die Preise anpassen müssen.

Rein rechtlich kann der Vermieter nach bisheriger Rechtslage und -sprechung nicht um 200 € erhöhen, aber eine solche Situation hatten wir bisher auch noch nicht, in dem Sinne dass es jetzt schon absehbar ist, dass die Vorauszahlungen bei weitem nicht ausreichen werden, selbst wenn die Leute versuchen, einzusparen. Du hast nichts davon, wenn du auf die 42 € beharrst und dann 2000 € auf einmal nachzahlen musst. Es ist natürlich deine Entscheidung, ob du das Geld lieber behältst und selbst zurücklegst, aber letzteres würde ich auf jeden Fall tun, wenn du nicht mit der erhöhten Vorauszahlung einverstanden bist.

Auf die sozialen Hilfen hat Grace schon verwiesen. Noch ist der Winter nicht richtig da und man kann sich zu Hilfen beraten lassen, ggf. auch zu richtigem Heiz- und Lüftverhalten und wie man wirklich effektiv Energie einsparen kann.

Seit 1993 ist die Verwendung von asbesthaltigen Stoffen verboten. Liegt das Baujahr des Gebäudes danach, kannst du davon ausgehen, dass dort kein Asbest mehr zu finden ist. Auch Restbestände durften nicht mehr verbaut werden.

Allerdings ist Asbest nicht das einzige gesundheitsschädliche Material, das so verbaut wurde. Auch nicht alles, was heute verbaut wird, ist "wohngesund". Insbesondere als Mieter, der weder Fliesen erneuert, Teppichböden oder alte Vinylbeläge entfernt oder Dächer neu eindeckt, kommt man im Rahmen der üblichen Nutzung einer Wohnung nicht mit freiem und damit gefährlichem Asbest in Berührung. Wie man damit umgeht und ob man Asbest komplett ausschließen will, muss jeder selbst wissen.