Vermieter konnte seine Frist nicht einhalten?

Da mir die Kaution zeitnah überwiesen wurde, gehe ich davon aus, dass er dieses Schreiben auch erhalten hat.

Das ist m.E. kein Beweis, denn überwiesen hatte er die Kaution wohl auf Dein Konto, nicht an Deine aktuelle Anschrift.

Hallo,
ich bin am 31.05.2013 aus meiner damaligen Wohnung ausgezogen und musste natürlich meine neue Adresse mit angeben.
Allerdings bin ich ein dreiviertel Jahr später nochmals umgezogen, habe meinen damaligen Vermieter darüber per E-Mail informiert und später wurde diese neue Anschrift auch noch einmal in einem Schreiben, in dem es um die Rückforderung der Kaution ging, mit aufgeführt.

mit der E-Mail teilst du ihm deine neue, richtige Anschrift mit. Somit kann er sich nicht darauf stützen, dass ihm deine Adresse nicht vorlag. Er hat damit die verspätete Zustellung zu vertreten.

... Du bist umgezogen und hast versäumt den Vermieter ordnungsgemäß über deine neue Adresse zu informieren. So etwas macht man mit einem Brief, in dem steht, dass man umgezogen ist und nicht mit einer Email oder mit einem Schreiben dass einem neuen Briefkopf hat.

das kann ich in der heutigen Zeit in keinem Fall nachvollziehen. Solange es nicht vertraglich vereinbart wurde, bedarf es nicht der Schriftform bei der Mitteilung der neuen Adresse. Auch ist der Zugang eines normalen Briefes nicht nachweisbar. Wenn die Email-Adresse eine normale Adresse darstellt und nicht wie eine private wirkt like : kleinerpeter@..... oder sonstiges, dann dürfte regelmäßig eine Email ausreichen.

Gegen dem Vermieter spricht allerdings, das es ihm möglich war heraus zu finden, wohin er die Abrechnung innerhalb des Abrechnungszeitraumes hätte schicken müssen. Die Abrechnung kann er ebenfalls erst nach der Aufforderung durch den Mieter erstellt haben. Auch steht es dem Mieter frei, innerhalb von kürzerer Zeit mehrmals umzuziehen. Seiner Anzeigepflicht kam er mindestens einmal nach.

Der Vermieter versendet die Abrechnung an die letzte ihm bekannte Anschrift des verzogenen Mieters. Kann er dies Nachweisen, ist er aus dem Schneider. Dann ist der Mieter in der Zahlungspflicht, auch wenn die Abrechnung evtl. wegen "unbekannt verzogen" wieder an den Vermieter zurück geht. Die Forderung ist nicht wegen Nichteinhaltens der Abrechnungsfrist verjährt (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil v. 23.05.07, Az. 3 C 177/07)

Danke für die Info!!:)

Das Absenden einer (normalen) E-Mail bedeutet nicht, dass diese auch zugegangen ist. Es gibt genügend E-Mails, die im Nirvana verschwinden.
Der Vermieter versendet die Abrechnung an die letzte ihm bekannte Anschrift des verzogenen Mieters. Kann er dies Nachweisen, ist er aus dem Schneider. Dann ist der Mieter in der Zahlungspflicht, auch wenn die Abrechnung evtl. wegen "unbekannt verzogen" wieder an den Vermieter zurück geht. Die Forderung ist nicht wegen Nichteinhaltens der Abrechnungsfrist verjährt (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil v. 23.05.07, Az. 3 C 177/07)

Mir liegt der Volltext dieses Urteils nicht vor, jedoch ergab die Internetrecherche, dass hier dem Vermieter überhaupt nicht die neue Adresse des Mieters mitgeteilt wurde. Und das ist hier vorliegend ja gerade nicht der Fall. Außerdem hat sich der Vermieter mehrmals per Email an den Mieter gewandt, so dass der Eindruck aufkommen kann, dass für den Vermieter eine regelmäßige Nutzung von Emaildiensten durchaus üblich ist. Und das eine Email ins Nirvana geht, ist für mich nicht nachvollziehbar. Sendet man eine Email an eine falsche Adresse, dann bekommt man eine Antwort vom Server, anderenfalls wird die Email zugestellt.

Mir liegt der Volltext dieses Urteils nicht vor, jedoch ergab die Internetrecherche, dass hier dem Vermieter überhaupt nicht die neue Adresse des Mieters mitgeteilt wurde. Und das ist hier vorliegend ja gerade nicht der Fall. Außerdem hat sich der Vermieter mehrmals per Email an den Mieter gewandt, so dass der Eindruck aufkommen kann, dass für den Vermieter eine regelmäßige Nutzung von Emaildiensten durchaus üblich ist. Und das eine Email ins Nirvana geht, ist für mich nicht nachvollziehbar. Sendet man eine Email an eine falsche Adresse, dann bekommt man eine Antwort vom Server, anderenfalls wird die Email zugestellt.

Du kannst bei einer E-Mail nicht nachweisen, dass diese angekommen ist, außer Du versendest sie mit der Options einer Lesebestätigung. Aber selbst diese muss der Leser freigeben und es gibt genügend Firmen, wo Lesebestätigungen geblockt werden.
Es reicht als Verwalter vollkommen aus, die letzte bekannte Adresse zu verwenden. Der Mieter wird i. d. R. nicht beweisen können, dass der Vermieter die E-Mail mit der neuerlichen Adressänderung erhalten hat. Insofern - aus Sicht des Vermieters - wurde ihm nicht die neue Adresse mitgeteilt.

Dies ist auch im Sinne des BGB:
§ 556
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. [...]

Es gibt aber offenbar irgendwo ein Urteil, welches besagt, dass der Vermieter sich bemühen muss, die Verzugsadresse zu ermitteln, z. b. durch EMA-Abfrage.

ich habe in der Juris-Kommentierung nichts darüber gefunden, dass es einer bestimmten Form bei der Mitteilung der neuen Adressen bedarf. Ich habe aber gelesen, dass der Vermieter darlegen muss, dass er es versucht hat, die Abrechnung fristgerecht zu zustellen. Das dürfte ihm hier nicht gelingen.

Na, aber sicher könnte der Vermieter das:
1. Er hatte die "erste" Verzugsadresse aus dem Protokoll. Die E-Mail will er ja offenbar nicht erhalten haben und der Zugang der Mail kann evtl. auch nicht belegt werden. Insofern ist diese erste Verzugsadresse die für den Vermieter (angeblich) einzig bekannte und kann verwendet werden.
2. Dass die Abrechnung bis zum 31.12. des Folgejahres erstellt wurde und auch der Versand an die "erste" Verzugsadresse versucht wurde, kann der Vermieter versuchen zu belegen (Einlieferungsbeleg, Zeugen, o. A.)
3. Im Idealfall hat der Vermieter den Brief mit dem Vermerk "unbekannt verzogen" zurück bekommen. Da hat er einen Beweis 1. Klasse.
Das ist aber unbedingt notwendig. Es gibt genügend Hausverwaltungen, die Versäumen (warum auch immer), nach dem Auszug eines Mieters die Klingelschilder / Briefkastenschilder zu entfernen. So werden Briefe für Mieter eingeworden, die schon lange nicht mehr drin wohnen.

Hat denn das Schreiben, in dem meine gültige Adresse im Briefkopf steht, gar keine Gültigkeit?

Das muss im Zweifel ein Richter entscheiden. Grundsätzlich bin ich auf deiner Seite. Du hast eine E-Mail und ein Schreiben den Vermieter geschickt, aus welchen deine neue Anschrift hervorgeht. Die Wahrscheinlichkeit, dass beide Sachen im Nirvana verschwunden sind, halte ich für sehr gering.

Es gibt aber ein Problem: Du wirst vermutlich nicht nachweisen können, dass die Briefe/Mails tatsächlich beim Vermieter angekommen sind.
Deine einzige Chance liegt eigentlich darin, dass der Vermieter ebenso nicht nachweisen kann, dass er die Abrechnung fristgemäß zugeschickt hat.

Hätte ich dem Vermieter meine neue Adresse in einem Brief mitgeteilt, könnte er ja jetzt genauso behaupten diesen nie erhalten zu haben.
Wenn ich vorher gewusst hätte, dass der Vermieter wieder einmal Theater macht (ich hatte während meiner Mietzeit ständig irgendwelche Probleme mit ihm) dann wäre die Adresse mit Einschreiben Rückschein rausgegangen... unglaublich...
Hat denn das Schreiben, in dem meine gültige Adresse im Briefkopf steht, gar keine Gültigkeit?

Einschreiben mit Rückschein brauchst du nicht. Normales Einwurfeinschreiben reicht.

Du beziehst Dich auf Deinen Brief mit der Kautionsrückforderung. Die Adresse im Briefkopf muss nicht unbedingt Deine Wohnanschrift sein. Es gibt genügend Leute, die in den Kopf die Adresse reinschreiben, wo sie gerade sind. Was vielleicht nicht immer logisch ist. Also darauf sich zu beziehen fände ich eher wage.

Wenn Du also nicht explizit gemeldet hast, dass Du erneut umgezogen bist, sehe ich da eher dunkelstgrau.

Das muss im Zweifel ein Richter entscheiden. Grundsätzlich bin ich auf deiner Seite. Du hast eine E-Mail und ein Schreiben den Vermieter geschickt, aus welchen deine neue Anschrift hervorgeht. Die Wahrscheinlichkeit, dass beide Sachen im Nirvana verschwunden sind, halte ich für sehr gering.

Es gibt aber ein Problem: Du wirst vermutlich nicht nachweisen können, dass die Briefe/Mails tatsächlich beim Vermieter angekommen sind.
Deine einzige Chance liegt eigentlich darin, dass der Vermieter ebenso nicht nachweisen kann, dass er die Abrechnung fristgemäß zugeschickt hat.

so sehe ich das auch. Wobei der VM wahrscheinlich den Versand belegen kann (sollte er als guter Verwalter zumindest können)

Es gibt aber offenbar irgendwo ein Urteil, welches besagt, dass der Vermieter sich bemühen muss, die Verzugsadresse zu ermitteln, z. b. durch EMA-Abfrage.

"Häufig treten Fälle auf, in denen die Frage des Vertretenmüssens unklar ist. Im Streitfall hat der Vermieter seine Bemühungen um eine fristgemäße Abrechnung darzulegen. (Schur in: jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 556 BGB, Rn. 86)".

Das einmalige Verschicken einer BK-Abrechnung und das Hinnehmen, dass die Bk-Abrechnung an den Absender zurück ging, stellt für mich keine Bemühungen dar.