Vorgetäuschten Eigenbedarf beweisen

    Hallo zusammen,

    anschließend an den Thread Eigenbedarf bei Aufhebungsvertrag nichtig? geht es mir in diesem Thread darum einen - aus meiner Sicht recht eindeutig - vorgetäuschten Eigenbedarf zu beweisen, bzw. was nötig ist um den alten Vermieter zu verklagen und gute Chancen zu haben vor Gericht Erfolg zu haben.


    Die Ausgangslage

    • Drei Parteien Haus
    • EG Wohnung von uns bewohnt (seit 7 Jahren), gemietet
    • 2. OG Wohnung bewohnt, vermietet
    • 1. OG Wohnung freistehend beim Erwerb der Immobilie durch den Käufer, wurde daraufhin renoviert und neu vermietet

    Die Eigenbedarfskündigung

    • Nachdem mit EG vergleichbare 1.OG Wohnung renoviert und neu vermietet wurde
    • Eigenbedarfskündigung EG Wohnung für Einzug Schwiegermutter
    • Schwiegermutter gesundheitlich angeschlagen, wohnt bis dahin ~30 km entfernt
    • Vermieter wohnt um die Ecke, Schwiegermutter soll dementsprechend in die Nähe geholt werden
    • Argumentation mit Erdgeschoss, Einkaufsmöglichkeiten und ÖPNV in der Nähe
    • Eigenbedarfskündigungsschreiben geprüft und scheint soweit wasserdicht
    • Nach einigem Hin und Her Auszug unsererseits aus der EG Wohnung Ende Juli 2025 gemäß Eigenbedarfskündigung

    Das Nachspiel

    • EG Wohnung über 6 Monate verbarrikadiert, Fensterläden dauerhaft geschlossen, Garten verwahrlost
    • (defekte) Klingel am Gartentor und Briefkasten am Haus notdürftig mit Nachnamen der Schwiegermutter versehen, handschriftlich und von Beginn an blass, schnell komplett ausgeblichen / verblasst, (funktionierende) Klingel an der Haustür nie beschriftet
    • Februar - März 2026 - Austausch einiger Fenster der EG Wohnung
    • März - Juni 2026, einige wenige Renovierungsarbeiten von außen sichtbar
    • Juli 2026 - Ehemalige Mieter aus 2. OG wohnen nun in EG Wohnung, Schwiedermutter offensichtlich nicht
    • Einer der Briefkästen weiterhin verblasst mit Namen der Schwiegermutte beschriftet, wird aber offensichtlich nicht in der 2. OG Wohnung wohnen (da ja gesundheitlich angeschlagen!?)

    Bisherige "Beweise"

    • Regelmäßige (ca. alle 2 Monate) Fotos des Hauses gemacht, klar erkennbar verbarrikadierte EG Wohnung über die ersten mindestens ~6 Monate
    • Nötige Bauarbeiten in EG Wohnung während Eigenbedarfskündigung vorhergehender Renovierung 1. OG Wohnung, Spuren der Bauarbeiten in EG Wohnung nur notdürftig beseitigt (nur Quadrate auf Wand gestrichen statt ganzer Wand), bei Nachfrage - "wenn Sie mal ausziehen renoviere ich hier ohnehin komplett".
    • Kein Interesse des Vermieters an gutem Mieter-Vermieter Verhältnis in Monaten vor der Eigenbedarfskündigung
    • Kauf des Hauses durch Vermieter ca. 1.5 Jahre vor Eigenbedarfskündigung mit Aussage: "Keine Eigenbedarfskündigung, höchstens für Kinder in 6-10 Jahren mal"


    Daher nun die Frage:

    Das Verhalten und der Ablauf der letzten 12 Monate seit unserem Auszug und die Tatsache, dass nun die Mieter aus dem 2.OG statt der Schwiegermutter die EG Wohnung bezogen haben, sind für uns ganz deutliche Anzeichen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war um uns aus der Wohnung zu bekommen (vorher 7 Jahre dort gewohnt, Miete verhältnismäßig günstig). Wie lässt sich also der vorgetäusche Eigenbedarf beweisen oder zumindest so dokumentieren, dass die Chancen in einem Gerichtsprozess steigen?

    Danke für eure Unterstützung!

    Zitat von Hexor

    Wie lässt sich also der vorgetäuschte Eigenbedarf beweisen oder zumindest so dokumentieren, dass die Chancen in einem Gerichtsprozess steigen?

    Das wollen Sie jetzt wahrscheinlich ungern lesen, was ich schreibe. Doch mit den hier im Forum gegebenen Informationen ist das nicht möglich. Denn es kommt gar nicht darauf an, ob die Schwiegermutter tatsächlich eingezogen ist, sondern die Frage ist, wie war die Situation zum Zeitpunkt der Kündigung, ob hier die wirkliche Absicht des Eigenbedarfs bestand oder nicht. Pläne können sich später ändern, wenn sich Umstände ändern.

    Haben Sie denn konkrete Gründe, mit denen Sie einem Gericht glaubhaft machen könnten, warum die Schwiegermutter schon zum Zeitpunkt der Kündigung nie die Absicht hatte, in die Wohnung einzuziehen?

    Ich sehe das wie Fruggel. Das entscheidende ist, ob zum Zeitpunkt der Kündigung der Eigenbedarf bestand und ob er bis zum Ende der Kündigungsfrist bestanden hat (Anbietpflicht, falls er entfallen wäre).

    Dass die Schwiegermutter nicht eingezogen ist, ist ein Hinweis, dass der Einzug möglicherweise nicht geplant war. Alles, was du hierzu gesammelt hast, dient nur diesem Hinweis. Was für einen Mieter regelmäßig schwierig bis unmöglich zu wissen und zu beweisen ist, was zum Zeitpunkt der Kündigung war. Nur beispielsweise - der Gesundheitszustand der Schwiegermutter kann sich plötzlich verschlechtert haben und sie konnte damals nicht einziehen, möglicherweise wurde deshalb auch nichts korrekt beschriftet usw. Trotzdem bestand der Plan weiterhin, nach einem Krankenhausaufenthalt, dass sie dort einziehen soll, irgendwann hat sich das dann doch entgültig zerschlagen usw. Diese Situation hatten wir aktuell im Nachbarhaus, da bestand der feste Plan, dass die Mutter dort wieder einzieht, leider hat es das Leben anders gesehen und die Mutter ist dann während des Krankenhausaufenthalts verstorben.

    Auch, dass der Vermieter beim Kauf sagte, es bestehe kein Eigenbedarf. Manchmal läuft das Leben eben anders - ging uns auch so. Es kamen dann mehrere Punkte zusammen (bei uns durch Corona), sodass wir eben doch die Einliegerwohnung kündigen mussten, obwohl wir das initial nicht vor hatten (wirklich nicht, zumal wir mit den Mieteinnahmen kalkuliert hatten) und das auch so mitgeteilt haben.

    Hallo Fruggel, hallo Schweinchenfan,

    vielen Dank für den Input, das hilft sehr.

    Bei einem normalen Mieter - Vermieter - Verhältnis könnte ich genau solche Punkte verstehen. Ich kenne auch Freunde, die Immobilien erworben haben und dort nun auf Eigenbedarf kündigen um selbst einzuziehen. Alles legitim. Und Ja, Pläne können sich ändern. Aber in diesem Fall riecht es doch sehr stark nach vorgetäuschten Eigenbedarf und einem abgekaterten Spiel.

    • Pläne für Eigenbedarf erst verneint, Mietern eine Monatelange Renovierung der 1. OG Wohnung (mit entsprechendem Lärm, Dreck, etc.) vorgesetzt, renovierte vergleichbare Wohnung neu vermietet und kurz (2 Monate) danach Eigenbedarf anmelden? Sonst hätte man die vergleichbare Wohnung ja anbieten können und müssen...
    • Gesundheitszustand der Schwiegermutter hat sich laut Kündigungsbrief bereits seit Jahren immer mehr verschlechtert, die Notwendigkeit für Eigenbedarf kam also nicht plötzlich (Schicksalsschlag), sondern sollte schon lange bekannt und im Rahmen des Möglichen gewesen sein
    • Bei der Aushandlung eines Aufhebungsvertrags wurde immer wieder versucht Klauseln im Sinne "damit sind alle (alles und wirklich alles, also auch Eigenbedarf) abgegolten!" einzubauen. Letztlich wurde von uns keine Vereinbarung zugestimmt unterschrieben
    • Generell wurde as Mieter - Vermieter - Verhältnis im Jahr vor dem der Kündigung stets weiter torpediert


    Bei der Beratung beim Mieterschutzbund bekommen wir die Aussage (paraphrasiert):

    "Im Prinzip reicht es, wenn die Schwiegermutter ein Tag nach unserem Auszug zum Fristdatum sich die Wohnung anschaut und sagt: Nee, gefällt mir doch nicht. Aber der Vermieter hatte ja vorher die feste Absicht gehabt, dass die Schwiegermutter dort einziehen soll".

    Wenn das wirklich geltende und akzeptierte Rechtslage sein soll - dass der Vermieter keinerlei Nachweispflichten hat, dass der Eigenbedarf wirklich ernst gemeint war und angestrebt wurde - frage ich mich, wieso es immernoch Eigenbedarfsfälle gibt, die ein Vermieter vor Gericht verliert. Diese Variante ist doch ein Freifahrtschein für alle Vermieter mit irgendeinem auch nur annähernd für Eigenbedarf zulässigen Verwandten unerwünschte Mieter aus der eigenen Wohnung zu kicken und danach teuer neu zu vermieten?

    Genauso, wenn der Vermieter keinerlei Pflichten oder Fristen (bis wann darf nicht neu vermietet werden etc.), hat, ist auch das doch eine schwache Rechtslage um Missbrauch des Eigenbedarfs zu verhinden...

    Zitat von Hexor

    Aber in diesem Fall riecht es doch sehr stark nach vorgetäuschten Eigenbedarf und einem abgekarteten Spiel.

    Absolut nachvollziehbar. Ich würde ebenfalls das Gefühl haben in der Situation. Doch es geht in diesem Thema doch darum, dass Schadenersatz verlangt werden soll. Und hierfür muss man einzig und allein überlegen, worauf ein Richter schaut. Für diesen reicht ein Gefühl nicht aus.

    Zitat von Hexor

    Pläne für Eigenbedarf erst verneint

    Hätte man sich direkt schriftlich geben lassen sollen in Form eines Kündigungsverzichts. Worte sind manchmal sehr vergänglich.

    Zitat von Hexor

    Letztlich wurde von uns keine Vereinbarung zugestimmt unterschrieben

    War eventuell ein Fehler, denn eine Abfindung für die Umzugskosten zu bekommen ist doch nicht das Schlechteste.

    Zitat von Hexor

    frage ich mich, wieso es immer noch Eigenbedarfsfälle gibt, die ein Vermieter vor Gericht verliert.

    Weil solche Themen immer eine Einzelfallentscheidung ist. Das lässt sich nicht pauschalisieren. Ein Richter geht nicht nur danach, was vorgetragen wird, sondern auch, dass die Dinge in sich stimmig und plausibel sind.

    Wenn Sie es tatsächlich weiter verfolgen wollen, Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf zu bekommen, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden, der die Einzelheiten genauer prüfen kann und er kann Ihnen dann eine Einschätzung geben. Der Mieterschutzbund ist für so ein Thema oftmals nicht so gut geeignet.

    Hallo Fruggel,

    erneut vielen Dank für den wertvollen Input!

    Bevor ich hier weitere rechtliche Schritte anstrebe, wollte ich verstehen, welche Art Beweise in diesem Fall vorbingen sollte oder muss, um überhaupt eine Chance zu haben.

    Der Satz "Die Schwiegermutter muss einfach nur sage: Gefällt mir doch nicht" schreckt mich hier sehr ab, da ich es weiterhin als Freifahrtschein sehe... Ich kann den Vermieter nur an einen "Lügendetektor" anschließen, der seine vorgetäuschte feste Absicht zum Eigenbedarf entlarvt, ansonsten kann er es bis zum Tag des Auszugs natürlich genau so spielen und danach sein Ding (renovieren und teuer neu vermieten) durchziehen...

    Ich verstehe, dass es immer Einzelentscheidungen sind, aber einen gewissen Rahmen sollte es doch geben, dass auch der Vermieter die Pflicht hat wirklich nachzuweisen, dass sein Eigenbedarf ernsthaf angemeldet wurde. All seine Aktionen sprechen aus meiner Sicht deutlich dagegen...

    Zitat von Hexor

    welche Art Beweise in diesem Fall vorbringen sollte oder muss, um überhaupt eine Chance zu haben

    An Beweisen gar keine besonderen. Für den Mieter sind die Hürden da nicht so hoch. Man muss nur sachlich begründen, warum man meint, dass der Eigenbedarf bei der Kündigung schon nicht bestanden haben kann. Dann ist nämlich der Vermieter dran zu beweisen, dass der Eigenbedarf wirklich bestand.

    Man sollte den Gedanken aufgeben, dass es Grund genug ist, dass die Schwiegermutter nicht eingezogen ist. Das ist für den Richter nicht wichtig. Es geht stattdessen darum, ob man begründete Zweifel hat, warum der Eigenbedarf nie bestanden haben kann.

    Und gesetz dem Fall

    • der Vermieter täuscht den Eigenbedarf nur vor weil er die Mieter los werden will
    • er holt seine alte, kranke Schwiegermutter mit ins Boot, die berechtigt wäre aufgrund von Eigenbedarf einzuziehen, dies aber eigentlich nicht will, aber eben mitspielt
    • Die Schwiegermutter sagt vor Gericht aus, dass sie einziehen wollte, am Tag nach dem Auszug des Mieters die Wohnung aber besichtigt habe und diese ihr nicht gefallen habe und sie deshalb nun doch nicht eingezogen sei

    Damit ist alles legitim (denn laut Aussage wollten es zum Zeitpunkt der Kündigung ja alle angeblich durchziehen) und der Vermieter kann die Wohnung einen Tag später teuer neu vermieten.

    Verstehe ich das so richtig?

    Nein, so ist das nicht ganz richtig. Denn der Richter nimmt die Aussage der Schwiegermutter nicht einfach für sich gegeben hin, sondern er bewertet auch mit die Erläuterung des Mieters, warum der Eigenbedarf nicht ernst gemeint sein konnte. Nur in der Summe der Aussagen wird der Sachverhalt bewertet. Und es kommt dabei dann durchaus immer wieder zu Unstimmigkeiten dabei, weshalb Vermieter manchmal auch so einen Prozess verlieren.

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!

Benutzerkonto erstellen Anmelden