Eigenbedarfskündigung nach Verkauf Sperrfrist § 577a BGB

Wichtig ist, ob es hier überhaupt eine Sperrfrist gibt. Entscheidend ist hier, ob deine Wohnung bereits bei deinem Einzug eine Eigentumswohnung war oder nicht. Wenn das Haus bereits nach WEG geteilt war, tritt keine Sperrfrist ein.

Hast du Informationen darüber? Es kann sein, dass ein Eigentümer diese Teilung bereits in der Vergangenheit vorgenommen hat, ohne Wohnung unmittelbar zu verkaufen. Hier könnte evtl. ein Blick in deine Betriebskostenabrechnung helfen, denn Eigentumswohnungen bekommen in der Regel einen eigenen Steuerbescheid, der 1:1 an den Mieter weitergereicht wird.

Zitat von Sirton32

Aus dem vorliegenden Kaufvertrag geht allerdings hervor, dass die Grundfläche und alle Wohnungen bzw. Stellplätze extra im Grundbuch eingetragen sind. Ich bin verwirrt

Jetzt muss es so sein, sonst könnte man die Wohnung nicht einzeln verkaufen. Für die Sperrfrist ist entscheidend, was der Zustand bei deiner Anmietung war.

Wenn dir ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird, dann wurde vermutlich erst nach deinem Einzug Wohnungseigentum geschaffen, sonst hättest du auch kein Vorkaufsrecht.

Zu welchem Zweck wurde der Kaufvertrag vorgelegt? Das ist normalerweise nur üblich, um Gelegenheit zu geben, das Vorkaufsrecht wahrzunehmen. Falls dem so sein sollte, dann muss zwangsläufig auch die Kündigungssperrfrist greifen. Das eine ohne das andere würde keinen Sinn ergeben.

Ja richtig. Die Teilung des Eigentums und das Anlegen einzelner Grundbuchblätter für das Sondereigentum (Wohnungen) löst §577 und 577a gleichermaßen aus. Wenn sich ein Mieter also nicht dafür entscheidet, in den Kauf gemäß der Konditionen des vorliegenden Kaufvertrags einzutreten, dann bleibt die Kündigungssperrfrist beginnend ab der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. In Gebieten mit angespannter Wohnsituation können das manchmal auch mehr als 3 Jahre sein.

Zitat von Sirton32

Wird der 577 bzw. 577a dann nochmal ausgelöst?

Nein, die Sperrfrist wird mit dem Eintrag des Erstkäufers ins Grundbuch ausgelöst, muss dann aber auch vom Zweitkäufer eingehalten werden. Gleiches gilt für das Vorkaufsrecht, dies gilt nur beim ersten Verkauf, alle weiteren danach sind davon ausgenommen.

Zitat von Sirton32

Vielmehr kauft erst eine GmbH die Wohnung und will diese dann an eine Privatperson weiterverkaufen

Der §577a BGB wird zwar mit dem Verkauf an die GmbH ausgelöst. Jedoch beginnt die Sperrfrist für die Kündigung wegen Eigenbedarf erst dann, wenn die Wohnung von einer Privatperson gekauft wird. Grund dafür ist, dass eine GmbH keinen Eigenbedarf haben kann, der Gesetzgeber den Mieter aber geschützt wissen will vor Umgehung der Sperrfrist durch Investoren. Sollte die GmbH die Wohnung also erst nach 10 Jahren verkaufen, dann beginnt die Sperrfrist auch erst dann. Für weitergehende Erläuterung siehe das BGH Urteil v. 06.08.2025 - VIII ZR 161/24.