Kauf eines Hauses mit vermieteter Wohnung

    Hallo,

    Wir sind noch nicht in der Vermietung, aber haben schon ein Problem, bzw. Eine Frage. Wir sind an einem Haus interessiert.

    Für uns persönlich sind in erster Linie die Nebengebäude interessant, aber das Haus würden wir vermieten. Es gibt 2 Wohnungen. Eine davon ist noch vermietet. Allerdings zu einem unterirdischen Preis von 3€ /qm 8|aktuell sind es bei uns zwischen 9 - 12€/qm.

    Meiner Info nach können wir daran erst einmal nichts rütteln, sondern nur alle 3 Jahre den Preis um 20% erhöhen. Dann hätten wir in ca. 15 Jahren den heutigen Mietpreisspiegel unseres Ortes in etwa erreicht. Das macht so natürlich wenig Sinn. Jetzt behauptet der Makler steif und fest, das wäre nicht so. Da wir die neuen Vermieter sind, müssen die mit uns einen neuen Vertrag mit neuen Bedingungen machen, was ja aber §566 BGB wiederspricht.

    Kann mir jemand sagen, ob der Makler doch irgendwie Recht hat? Oder hat jemand eine Idee wie wir aus dieser Misere herauskommen?:saint:

    Die Mieter wollen angeblich ausziehen. Schriftlich gibt es natürlich nichts. Wir würden den neuen Preis auch lediglich auf 8€ erhöhen wollen, mit der Info, dass sie ohnehin ausziehen, sie haben geerbt, aber da gibt es wohl familiäre Probleme... Unsere Verkäuferin ist die Mutter der Mieterin, die damalige Vermieterin war die Oma, daher auch der niedrige Preis.

    Ich würde bei Bedarf natürlich dann noch zum Rechtsanwalt gehen, aber wenn sich alle einig sind, dass der Makler Unrecht hat, soll er schauen, ob er ne Kündigung der Mieterin bekommt, wenn wir angeblich ja ohnehin einen neuen Mietvertrag abschließen müssen, sollte das ja kein Problem sein.

    Danke

    Grüße

    Tammy

    Zitat von tamaravb

    Kann mir jemand sagen, ob der Makler doch irgendwie Recht hat? Oder hat jemand eine Idee wie wir aus dieser Misere herauskommen? :saint:

    Nein, der Makler hat nicht recht. Nicht auf diesem Weg.

    Es gibt hier aber eine mögliche Option, wenn dem keine Kündigungsausschlüsse im Mietvertrag entgegen stehen: es handelt sich deiner Aussage nach um Haus mit nicht mehr als 2 Wohneinheiten. Wenn ihr in eine davon einzieht, könnt ihr nach § 573a BGB den Mietvertrag ohne berechtigtes Interesse kündigen. Das ermöglicht euch, den aktuellen Mietvertrag zu beenden und einen neuen anzubieten. Hier man hat allerdings relativ lange Fristen, je nachdem wie lange der Vertrag schon läuft, die Frist verlängert sich immer um 3 Monate bei einer solchen Kündigung. Es spricht aber auch nichts dagegen, z.B. anzubieten, die Miete gleich zu erhöhen oder nach Ablauf der Kündigungsfrist schlicht keinen neuen Vertrag anzubieten oder solche Konstrukte. Da seid ihr relativ frei. Wie geschrieben, das geht nur unter der zwingenden Voraussetzung, dass ihr dort einzieht und wohnt und das auch nicht nur für 2 Wochen.

    Ich würde mich keinesfalls auf den Makler verlassen. Wenn ihr euch etwas in dieser Richtung zusichern lassen wollt, MUSS das in den Kaufvertrag. Ihr könnt ja reinschreiben lassen, dass, sollte der Mieter einer Mieterhöhung auf 8€ + Anpassungen (lasst euch beraten!) nicht zustimmen, der Verkäufer die Differenz für x Jahre trägt. Dann seht ihr auch, wie ernst ihr die Aussage des Verkäufers nehmen könnt, dass sie ausziehen, denn wenn das stimmt, wird er ja mit all dem kein Problem haben.

    Unser Haus war auch für 3€/m² vermietet, auch mit der Aussage, dass die Mieter ausziehen würden. Wir haben das schon geglaubt, allerdings trotzdem sofort, als es möglich war, die Eigenbedarfskündigung an die Mieter verschickt. Lieber einmal zu viel als einmal zu wenig gekündigt. Sie sind dann tatsächlich wie versprochen ausgezogen, aber man weiß ja nie. Wenn das für euch keine Option ist, würde ich mich anders absichern wollen.

    Genau so sehen wir das auch, wir haben 2 Preise angeboten, einmal mit gekündigten Mietvertrag zu Ende 2026, was dem aktuellen Vermieter ja nun über 9 Monate Zeit geben würde, danach machen wir gerne einen neuen Mietvertrag, bis das mit dem neuen Haus klappt, das wäre nur für die Verkäuferin blöd, aber nicht für den Mieter oder uns, da wir beide Wohnungen vermieten möchten. Aktuell sind unsere Kids noch zu jung, aber in 2-3 Jahren könnte evtl. Unser großer Sohn Interesse an einem Einzug haben. Wir werden sehen, es ist alles etwas verzwickt und wäre doch eigentlich so einfach. Und dann noch einen verringerten, der quasi unsere Mietausfälle für die nächsten 10 Jahre abfängt.

    Zitat von tamaravb

    einmal mit gekündigten Mietvertrag zu Ende 2026

    Eine Kündigung allein bringt nicht viel. Das sagt ja erstmal nichts über die Wirksamkeit einer Kündigung und ob sich auch eine Räumungsklage durchsetzen ließe. Ihr wollt ja, dass die Wohnung bis Ende 2026 geräumt ist oder ein neuer Mietvertrag besteht.

    Zitat von tamaravb

    sondern nur alle 3 Jahre den Preis um 20% erhöhen

    Diese Kappungsgrenze hat nur dann eine Bedeutung, wenn man die Mieterhöhung gerichtlich erzwingen möchte. Was davon unabhängig aber immer möglich ist, wäre, sich mit dem Mieter einvernehmlich auf eine Miethöhe zu einigen. Dann kann die Erhöhung auch größer ausfallen. Sicherlich erfordert das etwas Verhandlungsgeschick, den Mieter zur Zustimmung zu überzeugen. Doch wenn man dem Mieter im Gegenzug irgend etwas anbieten kann, wovon dieser einen Nutzen oder Mehrwert hat, sollte das gelingen.

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