Abmahnung und Androhung der Kündigung wegen Nebenkostensenkung des Mieters

Guten Abend zusammen,

ich brauche bitte einmal Hilfe.

Vor ein paar Tagen habe ich Post von meinem Vermieter erhalten und habe seitdem schlaflose Nächte, ich wurde abgemahnt und die Kündigung angedroht, weil ich "eigenmächtig" (Wortlaut des Vermieters) und "ohne Zustimmung" des Vermieters meine Nebenkosten gesenkt habe, was ich dem Vermieter aber auch rechtzeitig vorher mitgeteilt habe, mit Begründung des Paragraphen 560 Abs. 4. Da ich im vorletzten Jahr ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung von 1160,- hatte, daraufhin monatlich um 80,- die Nebenkosten senkte; und dann dieses Jahr (sprich für 2024) wieder ein Guthaben in der Endabrechnung von 700,- hatte und daraufhin die Nebenkosten um 100,- pro Monat gesenkt habe, da die 80,- offensichtlich noch zu niedrig angesetzt waren. Immer ab dem Zeitpunkt nach Erhalt der Endabrechnung die Senkung schriftlich angekündigt mit Begründung usw. und Verweis auf Paragr.560 Abs. 4.

Nun habe ich wie schon öfter Post vom Vermieter bekommen, dass er der Senkung nicht zustimmt, diesmal aber mit einer Abmahnung und Kündigungsandrohung(!) ich brauche bitte dringend Hilfe und Tips. Er begründet dies wie folgt:

1.Begründung des Vermieters: Die aktuellen Vorauszahlungen der Betriebskosten sind angeblich angemessen kalkuliert und orientieren sich an den tatsächlichen Kostenentwicklungen und Prognosen.

-Aber meine letzte Endabrechnung ist ja bereits für das Jahr 2024 mit Guthaben von 700,-, wie kann ich ein derartiges Guthaben haben, wenn die Nebenkostenvorauszahlung vom Vermieter angeblich angemessen kalkuliert war?! Ich habe ja offensichtlich zu viel gezahlt, wie die Endabrechnungen zeigen. Auch in den Jahren davor hatte ich sehr oft immer ein Guthaben, mal um die 500,-, mal um die 350,-, bis ich dann bei der Energie anfing zu sparen wegen der Energiekrise, da wurde es dann mehr Guthaben.

2. Begründung des Vermieters: Die Preisbremse für Energie ist im Jahr 2024 weggefallen Die Mehrwertsteuer für Heiz- und Warmwasser auf 19% zum 1.4. 2024 angehoben. Auch wurden laut Vermieter die Müllgebühren bei uns um ca. 30% zum 1.1.2024 angehoben.

3. Begründung des Vermieters: Die vergangenen Winter waren mild. Die Verbrauchskosten sind im 1. Halbjahr laut Vermieter um 13% gestiegen. (aber auch bei mir? das wage ich zu bezweifeln)

Weiter schreibt der Vermieter, dass meine Senkung dazu führen würde, dass die tatsächlichen Betriebskosten nicht mehr gedeckt würden und bei der nächsten Endabrechnung wahrscheinlich eine Nachzahlung kommen würde, was dem Grundsatz widerspricht, dass die Vorauszahlungen möglichst nahe an den tatsächlichen Kosten liegen sollen, begründet mit Paragr. 560 Abs. 4. Und widerspricht wieder meiner Senkung.

Nun dachte ich, es ist so, dass Vermieter nicht mit irgendwelchen Eventualitäten und "vielleicht-Prognosen" usw. die Nebenkostenvorauszahlung in die Höhe treiben dürfen sondern nur die tatsächlich anfallenden Kosten berechnen dürfen? Ich habe nachweislich zu viel Nebenkosten gezahlt und wie dieser Winter letztendlich wird, kann niemand vorhersagen, das wird man erst am Ende des Winters sehen. Sollte dann wirklich eine Nachzahlung fällig werden, wird diese beglichen und gut, ich verstehe die unverschämte Kündigungs-Androhung und Abmahnung des Vermieters nicht und fühle mich ehrlich gesagt auch mittlerweile massivst von solchen Schreiben belästigt, ich habe ein Kind und dies ist nun mittlerweile schon ca. das 6./7. Schreiben, wo ständig mit Drohungen und "nicht zustimmen" auf meine Senkungsankündigungen reagiert wird, und dass ich "so etwas als Mieter ja nicht allein entscheiden kann" und "mit den eigenmächtigen, (angeblich) angelaufenen Mietrückständen gegen meine mietvertraglichen Pflichten verstoße" usw. Ich habe ansonsten keinerlei Mietschulden oder sonstiges, noch nie gehabt und wohne schon lange Jahre dort.

--> Ich muss auch noch dazu sagen, dass mir der Vermieter bei der Neuberechnung der aktuellen Nebenkosten (nachdem ich die Endabrechnung für 2024 erhielt) sogar die Nebenkosten ERHÖHT hat, obwohl ich ein Guthaben von 700,- hatte!! Da musste ich ebenso gegen vorgehen und hab schriftlich widersprochen. Ich bekam auch ständig Post mit offenen Rechnungen, wenn ich eine Nebenkostensenkung schriftlich angekündigt hatte und "durchzog" und musste auch darauf noch jedes Mal reagieren, sehr nervig.

Kann mir bitte jemand helfen, was ich jetzt tun soll und was ich dem Vermieter schreiben kann? Ich lehne die Abmahnung und Kündigungsandrohung dringend ab und weiß nicht, wie ich antworten kann. Habe jetzt noch ca. 1 Woche Zeit, bis ich den Rückstand begleichen soll.

Ich bin für jede Hilfe dankbar

und bedanke mich im Voraus

mit freundlichen Grüße!

Lieber beppi, lieber Fruggel,

ich danke euch für die Antworten!

Wie kann ich den Vermieter dazu bringen, die Abmahnung zurück zu nehmen? Das wäre das erste? Weil sonst kann er mir einfach kündigen, wenn ich nicht zahle?

Soll ich ihm jetzt schreiben, dass seine Begründungen alle schon in der Abrechnung für 2024 enthalten sind und es trotzdem wieder ein Guthaben von 700,- für 2024 gab, also immer noch zu viel von mir gezahlt wird? Und dass er bitte die Abmahnung dringend zurück nehmen soll? Aber das wird ihn nicht interessieren, daraufhin wird er sie vermutlich nicht zurücknehmen. Kann mir jemand Paragraphen nennen, die ich mit einbauen kann, um mehr Druck auf den Vermieter auszuüben?

Wegen "Man bekommt die hohe Nachzahlung ja zurück".. ich kann es mir leider trotzdem nicht leisten, pro Monat zu viel zu zahlen, ich bevorzuge, angemessen am Verbrauch zu zahlen und eine eventuelle Nachzahlung einfach nachzuzahlen.

Die kurze Zahlungs-Frist für den (angeblichen) Mietrückstand macht mir zusätzlich Druck. Ich muss jetzt irgendwas schrieben und weiß nicht was.

Liebe Grüße

Zitat von Fruggel

Ich denke, in den bisherigen Beiträgen befinden sich bereits genug Impulse um etwas schreiben zu können.

Danke dir.

Das Problem wird sein, wenn ich nochmals auf Paragr.560/Abs.4 verweise oder schreibe, dass es kein zulässiger Kündigungsgrund ist oder er einen anderen Betrag nennen soll, das wird ihn alles nicht interessieren, denn das habe ich ja zuvor schon alles an den Vermieter geschrieben gehabt, seit ca. 1,5/2 Jahren läuft das schon, es gab schon etliche Korrespondenz, schriftlich, Email, Briefe, Telefonate, Termine/Treffen, wo ich gefragt habe, ob ich senken kann (da wusste ich noch nicht, dass man als Mieter auch selber senken kann), es wurde vom VM IMMER alles abgelehnt, nicht mal eine mini kleine Senkung durfte ich machen und das bei so hohen Guthaben. Habe ich dann aber trotzdem gemacht aber nun ist eine neue Mitarbeiterin da, die völlig aufdreht. Man darf doch als Mieter auch selber senken, wenn nachweisbar zu viel gezahlt wurde.. oder..?

Zahltermin ist jetzt Montag, aber das werde ich nicht zahlen, ohne mich zu erkundigen, ob ich das überhaupt muss. Jedoch wird der VM dann ein Mahnverfahren einleiten, was dann wenn ich da auch widerspreche (was ich tun werde), offenbar vor Gericht enden wird und dann braucht man einen guten Anwalt. Besonders fies ist auch, die 2 Jahre kam kein solches Schreiben mit solchen Androhungen, obwohl dem VM der Sachverhalt bekannt war aber jetzt auf einmal soll ich innerhalb von 1,5 Wochen sofort alles zahlen??

Genauso fies, dass der VM sich überhaupt gar nicht auf eine Senkung einlassen will, egal welche Summe, denn das hatte ich ja vorher schon 1,5 Jahre versucht, mit ihm auf einen Nenner zu kommen.

Der VM nennt in seinem aktuellen Schreiben von vor ein paar Tagen nicht mal einen anderen Senkungsbetrag, will also wieder ALLES KOMPLETT verweigern, fieser Vermieter, hat hier auch keinen guten Ruf..

Zitat von Fruggel

Das lässt sich leicht feststellen, indem man sich die Zählerstände anschaut, die der Vermieter ja ohnehin laufend erfassen muss, um die unterjährigen Verbrauchsinformationen raus zu schicken. Aber das hat er vermutlich nicht, sonst würde er diese nennen.

Mein Vermieter hat noch nie irgend einen monatlichen/unterjährigen Zählerstand an mich geschickt. Kann ich das anfordern, hab ich da ein Recht drauf? Denn daran kann man ja wirklich tatsächlich sehen, ob der Verbrauch wesentlich höher ist als sonst oder in etwa gleich.

Zitat von Fruggel

Irgend wann ist dann auch mal der Punkt erreicht, wo man nicht mehr scheiben muss, weil alles gesagt ist.Denn entweder weiß der Vermieter, dass er im Unrecht ist und macht nur einen auf Einschüchterung. Oder er ist unwissend, dann muss er eben mal die Konseqenz bekommen und bei einem Gerichtsverfahren zu verlieren. Man muss einen Vermieter nicht beraten, indem man zu viel schreibt, sondern er kann sich von einem Anwalt beraten lassen.

Hallo lieber Fruggel,

das Gefühl habe ich momentan auch, dass alles gesagt ist.

Vielleicht muss ich jetzt handeln.

Wie wäre eine Feststellungsklage, wäre die hier angebracht oder was sollte man anstreben?

Könnte mich der Vermieter daraufhin einfach kündigen wegen "zerstörtem Vertrauensverhältnis" oder so? -->wichtig

Ja du hast Recht, ich hab das Gefühl, ich "berate" den Vermieter, weil dauernd ich ihm was erklären muss und Zusammenhänge darlegen muss usw. und er stellt sich einfach hin und sagt dauernd nur "Nö mach ich nicht" (so in etwa), das ist aufreibend.

Zitat von Fruggel

Vielleicht. Vielleicht blufft der Vermieter aber auch nur und es passiert gar nichts. Zumindest vorbereitet sollte man sein, indem man sich sicher ist, was der korrekte Betrag ist, auf den man die Vorauszahlung senken kann. Dann kann auch nichts passieren und der Vermieter muss obendrein den Anwalt des Mieters mit zahlen.

Machen Vermieter das manchmal, dass sie langjährige Mieter loswerden wollen und wenn ja, warum? Ich bin ein guter Mieter, habe mir in all den Jahren nie etwas zu Schulden kommen lassen, keine Probleme sonst gehabt, weder mit Nachbarn, Mietzahlungen, Hausordnung oder sonstwas.

--> Was wäre denn der konkrete Betrag, den ich senken könnte? Ich hatte ja 80,- gesenkt und dann trotzdem noch ein Guthaben von 700,- gehabt und habe dann monatlich insgesamt auf 100,- gesenkt. Wir können das auch gern per PN schreiben mit konkreten Zahlen? Wäre mir lieber.

Zitat von Fruggel

Armseeliger Vermieter könnte man ihn auch nennen, wenn er es für nötig sieht, durch Einschüchterung etwas zu erreichen oder auch wenn er kein Interesse hat, sich rechtlich beraten zu lassen. So etwas muss man emotional nicht an sich heran lassen.

Seh ich genauso, arm und unverschämt. Und ja, lege mir da ein dickeres Fell zu.

Zitat von Fruggel

Man sollte selber mal die Zähler ablesen. Dann ist der Teil viel schneller geklärt als wenn man sich vom Vermieter abhängig macht bis dieser etwas liefert.

Kannst du mir erklären, wie man das abliest (welche Zahlen) und wie man es dann mit dem Vorjahresverbrauch vergleicht?

Danke dir.

Zitat von beppi

Außerdem (so wenig ich die als Vermieter mag) könnte es sinnvoll sein, jetzt Mitglied in einem Mieterverein zu werden.
Das kostet nicht viel (ca. 80€/Jahr) und gibt Dir kostenlose Rechtsberatung, Schriftverkehr im außergerichtlichen Bereich und Zugang zu mietrechtlich Erfahrenen Anwälten. Allerdings sind die meiner Erfahrung nach zu oft auf Krawall gebürstet (gegen die per Definition BÖSEN Vermieter), daher müsstest Du deeskalierende und ausgleichende Aspekte dann selbst einbringen. Außerdem erhöht die Einmschaltung eines Mietervereins auch nicht den guten Willen beim Vermieter - aber bei Dir scheint der ja sowieso schon nichtexistent.

Hallo lieber beppi,

habe schon mit einem örtlichen Mieterbund gesprochen aber dort sagte man mir, man könne nur die Beratung leisten und sie hätten momentan keine Anwälte für Mietrecht oder so zur Verfügung, den Anwalt müsste ich mir dann so oder so suchen. Dann hat ja der Mieterverein jetzt so keinen Sinn oder was meinst du, was könnten die noch für mich tun? Weil beraten kann mich ja dann auch der Anwalt..?

Und ja, die Einmischung eines Mieterbundes (nicht auch die eines Anwalts?) erhöht eventuell nicht den guten Willen des Vermieters aber mir bleibt ja nichts anderes mehr übrig, nachdem ich über länger auf all diese Maßnahmen verzichtet habe und nun so ein unverschämtes Schreiben bekommen habe.

Gibt es eigentlich bei sowas eine Art Streitschlichtung/Streitschlichtungsstelle, die man bei sowas in Anspruch nehmen könnte, bevor man dann Geschütze wie Anwalt und sowas auffährt?

Ich hab gerade beim Durchblicken der letzten Endabrechnung noch 2 Sachen festgestellt:

1. Darf ein Buchhalter eine Abmahnung und Kündigungsandrohung schreiben? Darf das nicht nur die Geschäftsführung bzw. eine bevollmächtigte Person, Vertretung der Geschäftsführung oder Anwalt? Erste Unterschrift in der Abmahnung war Leitung Kundenservice und zweite Unterschrift Rechnungswesen/Mietenbuchhaltung.

2. Die Vermietung hat einfach einen trotz Guthaben erhöhten Betrag für Warmwasser/Heizkosten in der Endabrechnung zur Berechnung genommen. Obwohl ich diesem erhöhten Betrag vorher schriftlich widersprochen habe, wo sie den in die neue Mietberechnung reingeschrieben haben, eben wegen dem Guthaben.

Was kann ich da jetzt machen?

Das wird ja immer merkwürdiger..?..