Eigenbedarfskündigung trotz 2-jährigem Kündigungsverzicht bei Eigentümerwechsel möglich?

Hallo,

eine Freundin von mir ist vor einigen Monaten in eine Wohnung eingezogen. Im Mietvertrag steht unter §2 Mietzeit Folgendes:

Das Mietverhältnis beginnt mit dem 01.April 2025 . Es läuft auf unbestimmte Zeit.
Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.
Beide Parteien wünschen Rechtssicherheit für einen längeren Zeitraum und verzichten
hiermit wechselseitig auf das ordentliche Kündigungsrecht für die Dauer von 2 Jahren ab
Mietvertragsbeginn.

Jetzt stellt sich die Frage:
Wenn ein neuer Käufer Eigenbedarf anmeldet – müsste er dann die zwei Jahre abwarten, oder könnte er aus bestimmten Gründen früher kündigen?
Fällt eine Eigenbedarfskündigung unter das „ordentliche Kündigungsrecht“?

Und wie ist es mit der Sperrfrist von mindestens drei Jahren, von der man oft liest? Sie wird ja meist so beschrieben:

Im Falle einer Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung gilt für den Käufer eine Kündigungssperre von drei Jahren, beginnend ab Eintragung in das Grundbuch. Der Mieter hat das Vorkaufsrecht, das er innerhalb von zwei Monaten nach Kenntnisnahme vom Kaufvertrag geltend machen kann.

Nun ist die Wohnung ja bereits eine Eigentumswohnung, die nur vermietet ist.
Müsste der neue Eigentümer sie überhaupt „umwandeln“, oder bleibt sie einfach eine Eigentumswohnung – und diese Sperrfrist greift daher gar nicht?

Und als letzter Punkt:
Was wären die nächsten sinnvollen Schritte für meine Freundin?
Vermutlich Beratung beim Mieterverein, oder?
Oder wäre es sinnvoll, jetzt noch eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen?

Viele Grüße
Kaykay

Hallo zusammen,

vielen Dank noch einmal für die ausführlichen und sehr schnellen Antworten!

Zur Klärung: Es liegt bisher keine Kündigung vor. Aktuell befindet sich die Wohnung noch in der Besichtigungsphase, aber nach der letzten Besichtigung hatte es den Eindruck, als hätte der Makler den Interessenten vermittelt, dass eine Kündigung möglicherweise relativ zeitnah möglich wäre.

Daraufhin hat meine Freundin dem Makler gestern nochmals eine E-Mail geschrieben, in der sie unter Bezug auf § 2 Mietzeit des Mietvertrags dargelegt hat, dass nach ihrer Auffassung eine ordentliche Kündigung frühestens nach Ablauf von zwei Jahren zulässig ist.
Sie hat ihn dabei konkret gefragt:

1. Welches Datum er potenziellen Käufern als frühestmöglichen Kündigungstermin nennt, und
2. ob er diese rechtliche Einschätzung teilt.

Bisher kam darauf noch keine Antwort.
Ich frage mich, ob der Makler das vielleicht nicht wusste – oder ob er nun zögert zu antworten, weil ihm bewusst geworden ist, dass er es Interessenten bisher falsch dargestellt hat.
Eigentlich müsste ein Makler doch verpflichtet sein, den Mietvertrag vor Verkauf auf solche Klauseln zu prüfen, damit Käufer über die tatsächlichen rechtlichen Rahmenbedingungen (z. B. Kündigungssperre) informiert sind.
Schließlich könnte ein Käufer im Streitfall später argumentieren, er sei vom Makler falsch beraten oder unzureichend aufgeklärt worden.

Meine Freundin ist bereits Mitglied im Mieterverein – wäre in so einem Fall eine zusätzliche Rechtsschutzversicherung trotzdem sinnvoll, oder wäre der Rechtsschutz über den Mieterverein für solche Fälle ausreichend?

Und noch eine allgemeine Frage:
Kann es vorkommen, dass Makler in solchen Fällen versuchen, die Situation zu beschönigen oder zu verschweigen, um den Verkauf nicht zu gefährden?
Im schlimmsten Fall könnte man ja befürchten, dass dann versucht wird, über einen vorgeschobenen außerordentlichen Kündigungsgrund (z. B. angeblich unsachgemäße Installation eines Geräts o. ä.) Druck aufzubauen.
Mir wäre allerdings kein realer Grund bekannt, der bei meiner Freundin eine solche Kündigung rechtfertigen würde – daher frage ich mich, ob es in der Praxis „Tricks“ dieser Art gibt.
Und selbst wenn es solche "Tricks" gibt, müsste zuvor nicht eine Abmahnung schriftlich erteilt werden in solch einem Fall mit der Aufforderung es zu beheben, bevor gekündigt werden dürfte?

Viele Grüße
Kaykay