Nebenkostenabrechnung massiv gestiegen nach Umstellung auf zentrale Warmwasserversorgung

Hallo zusammen,

ich habe ein Problem mit meiner Nebenkostenabrechnung durch meinen Vermieter für 2024 und bin dankbar für jeden Input und Unterstützung!

Zunächst die Eckdaten zum Haus, Warmwasserbezug und Heizung

• Haus mit 3 Parteien
  • EG Wohnung 108m² - von uns durchgehend bewohnt
  • 1. OG Wohnung 100m² - Ab 11/2022 leer stehend, ab 11/2024 wieder bezogen
  • 2. OG Wohnung 65 m² - durchgehend bewohnt
• Warmwasserbezug
  • EG
    • Waschbecken mit elektrischem Kleinspeicher (eigener Stromtarif durch Mieter), keine Umstellung auf zentrale Warmwasserversorgung
    • Dusche über lokale Gas-Therme (eigener Gastarif durch Mieter), 04/2024 Umstellung auf zentrale Warmwasserversorgung
  • 1. OG
    • Alle Anschlüsse über zentrale Warmwasserversorgung, genutzt ab 11/2024
  • 2. OG
    • Alle Anschlüsse über elektrische Kleinspeicher / Durchlauferhitzer (eigener Stromtarif durch Mieter), 04/2024 Umstellung aller Anschlüsse auf zentrale Warmwasserversorgung
  • Keine Warm- oder Kaltwasserzähler pro Wohnung vorhanden, nur Wasserzähler für Haus gesamt
• Heizung im Keller
  • Alte Heizung, bis 04/2024 nur Wärme für Heizung, keine Warmwasserversorgung
  • 04/2024 Einbau eines Warmwasserspeichers, Verlegung neuer Rohre im Haus für zentrale Warmwasserversorgung (siehe oben). KEIN Einbau von Warmwasserzählern für Erfassung des Warmwasserverbrauchs der einzelnen Wohnungen
  • 04-09/2024 regelmäßiger temporärer Ausfall der Heizung
  • 09/2024 Einbau neuer Heizung

Und nun die Problematik.

Die Heizungskosten für uns in der EG Wohnung sind in 2024 gegenüber 2023 massiv gestiegen. Hatten wir in den Jahren zuvor Nachzahlungen von 300-400€, werden für 2024 von uns satte 1.900€ nachgefordert.

Mein Vergleich für 2023 und 2024 ergibt

• Wasserverbrauch nur minimal (+12%) gestiegen
• Heizungseinheiten (Erfassung am Heizkörper) fürs Haus gesamt zurück gegangen (-8%)
• Heizungseinheiten (Erfassung am Heizkörper) für EG Wohnung angestiegen (+29%)
• Kosten für Heizung für EG Wohnung massiv gestiegen (+63%)
• Gas Verbrauch (+28%) und Kosten für Heizung (+33%) beide deutlich gestiegen, obwohl Heizungseinheiten gesamt fürs Haus zurück gegangen sind
• Gastarif für 2023 mit 9,98-12,33 ct/kWh und höher als 2024 mit 9,98ct/kWh konstant

Daher die Fragen

• Wenn die Gesamteinheiten der erfassten Heizungseinheiten im Haus zurück gegangen sind, wie können dann immense Kosten von (5.121,09 € (2024) - 3.838,02 € (2023) =) +1.300 € auflaufen, scheinbar alleine für Warmwasserversorgung, wenn wir sonst etwa 300-400€ für Gasverbrauch unserer Gastherme für Warmwasser bezahlt haben?
• Die Heizungs-Abrechnung nimmt keine Aufteilung auf Heizung und Warmwasser vor, die Warmwasserkosten werden scheinbar einfach auf Basis der Heizungseinheiten (erfasst an Heizungskörpern) aufgeteilt, ist das zulässig?
• Es sind keine Warmwasserzähler verbaut worden, obwohl extra neue Rohre in jede Wohnung verlegt wurden, ist das zulässig?

Meine Vermutung ist, dass die Heizung / Warmwasserspeicher falsch eingestellt ist und zu viel heizt oder einfach überdimensioniert ist für 3 Parteien-Haus bzw. aufgrund des Leerstandes der 1. OG Wohnung 6 Monate lang viel zu viel Warmwasser vorgehalten hat.

Hier die Daten der letzten Jahre im Vergleich

* Kosten nur für 01-04/2024, dann Umstellung auf zentrale Warmwasserversorgung

** Verbrauch / Kosten gemäß lokaler Gas-Therme an Dusche in EG Wohnung mit eigenem Gas-Tarif

Danke Fruggel für das ausführliche Feedback. Anbei meine Kommentare dazu.

Zitat von Fruggel

[Immense Mehrkosten]
In 2024 ist die staatliche Gaspreisbremse weg gefallen, und außerdem ist die Mehrwertsteuer wieder auf 19% angehoben worden, die vorübergehend auf 7% war. Dadurch ist die Gas Rechnung zwangsläufig höher.

Das ist richtig, das werde ich nochmal berücksichtigen und gegenrechnen, danke!

Zitat von Fruggel

[Warmwasserkostenverteilung auf Heizungseinheiten]
Das ist nicht richtig. Es muss eine rechnerische Aufteilung gemacht werden. Selbst ohne Zähler geht das durch eine Schätzung auf Basis der Wohnfläche.

In der Beispielabrechnung des Unternehmens zur Heizungsablese ist eine Beispielhafte Trennung der Gesamtkosten Heizungsanlage aufgeführt. In meiner Abrechnung nichts dergleichen. Da der Warmwasserverbrauch nicht explizit durch Zähler erfasst wird, hätte ich zumindest hier eine Abschätzung erwartet. Die bisherige Abrechnung sieht genau so aus wie aus vorherigen Jahren, in denen die Heizung nur zum Heizen, nicht für Warmwasseraufbereitung genutzt wurde...

Zitat von Fruggel

[keine Warmwasserzähler verbaut]
Das entspricht nicht den Anforderungen ans Gesetz. Deshalb darf man nach §12 HeizKV die Kosten um 15% kürzen. Außerdem kann es vielleicht einen Mietmangel darstellen, durch den die Miete gemindert ist.

Es handelt sich um ein denkmalgeschütztes, mehr als 100 Jahre altes Gebäude. Ich vermute der Vermieter wird hier geltend machen wollen, dass es in diesem Haus nicht trivial sei, neue Wasserzähler zu verbauen. Da aber extra neue Rohre verlegt und verkleidet wurden, ist dies aus meiner Sicht nicht zutreffend...

Zitat von Fruggel

[Speicher überdimensioniert, zu viel Warmwasser vorgehalten]
Man sollte prüfen, ob der Leerstand berücksichtigt wurde und eben nicht dessen Kosten auf die Bewohner umgelegt ist.

Wie genau kann ich das prüfen? Habe ich in diesem Falle das Recht auch die Abrechnungen für die anderen Wohneinheiten im Haus einzufordern? Oder wir der Vermieter sich auf Datenschutz berufen und mir dies verweigern?

Nochmal danke für das ausführliche Feedback, das hilft sehr!

Zitat von Fruggel

[Keine Warmwasserzähler]
Man könnte dem Vermieter zumindest mal ganz unvoreingenommen die Frage stellen, warum keine Zähler eingebaut wurden. Jegliche Information könnte helfen, die Sache richtig zu bewerten.

Das hatte ich nach dem Einbau der zentralen Warmwasserversorgung mit einer Email an die Hausverwaltung in 12/2024 erfragt:

Zitat von Hausverwaltung

Die Verteilung der Warmwasserkosten wird wie bisher auch fortgeführt, sprich nach Personentagen. Im Zuge der Sanierung im 1.OG wurden in dieser Wohnung bereits Vorrichtungen für Wasserzähler eingebaut. Sobald diese im 1.OG verbaut sind, werden die Wasserkosten im 1.OG nach Verbrauch abgerechnet. Bei den übrigen Wohnungen im Haus ändert sich nichts, da die Installation von Wasserzählern nicht trivial ist und somit eine Installation bei den anderen Wohnungen nicht geplant ist. Selbstverständlich wird künftig von dem Gesamtverbrauch der Verbrauch der Wohnung im 1.OG abgezogen und dann weiter umgelegt. Die Umlageschlüssel für den Posten Wasser sind Ihnen bereits seit Einzug bekannt und so auch durch die vorherige Eigentümerin in den Abrechnungen an Sie berücksichtigt.

Dazu sei zu sagen, dass

1. Warmwasserzähler in der frisch sanierten 1.OG Wohnung bis heute NICHT verbaut wurden
2. Kaltwasser wird nach Personen je Wohnung aufgeteilt, da keine expliziten Kaltwasserzähler je Wohnung vorhanden sind - ok
3. Warmwasser nach Personen je Wohnung aufzuteilen nicht wirklich den tatsächlichen Verbrauch widerspiegelt. Hierbei auch zu beachten, dass in unserer EG Wohnung nur Dusche an die zentrale Warmwasserversorgung angeschlossen ist, Waschbecken (Duschbad, Küche, Toilettenbad) werden durch elektrische Kleinspeicher versorgt und durch die Mieter selbst über Stromrechnung bezahlt. Die anderen Wohnungen erhalten an ALLEN Zapfstellen Warmwasser zentral...
4. Es wurden komplett neue Rohre (offenliegend und danach verschalt) in die oberen Stockwerke eingebaut, um die zentrale Warmwasserverteilung zu ermöglichen. In diesem Zusammenhang wäre es sicherlich möglich gewesen, Zähler einzubauen, wurde aber gescheut und nun als "nicht trivial" abgetan...

Zitat von Fruggel

[Abrechnungen anderer Wohnungen]
Die Abrechnungen benötigt man nicht, durchaus aber die Zählerwerte der anderen Wohnungen. Diese kann der Vermieter nicht verweigern, da man ein Recht darauf hat, die Abrechnung zu überprüfen. Ob der Leerstand nicht berücksichtigt ist sieht man normalerweise schon in der eigenen Abrechnung, wenn die Gesamtfläche bei der Ermittlung der Grundkosten nicht passt.

Ich werde diese entsprechen anfragen.