15 Prozent Mieterhöhung mit Verweis auf 3 Vergleichswohnungen

    Guten Tag,

    erstmal vorneweg finde ich es gut und möchte mich bedanken, dass es dieses Forum gibt und man sich so über die entsprechenden Themen austauschen kann.


    Zu meinem Anliegen:

    Wir wohnen seit fast 6 Jahren – genau seit dem 15.10.2019 – in einer Mietwohnung mit 74,5 qm.

    Mit Mietbeginn zum 15.10.2019 betrug der monatliche Kaltmietzins 720,00 Euro.

    In unserem Mietvertrag ist eine Staffelmiete wie folgt vorgesehen:

    Mit Wirkung vom 01.11.2020 erhöht sich diese um 10,00 Euro auf 730,00 Euro.

    Mit Wirkung vom 01.11.2021 erhöht sich diese um 10,00 Euro auf 740,00 Euro.

    Mit Wirkung vom 01.11.2022 erhöht sich diese um 10,00 Euro auf 750,00 Euro.

    Mit Wirkung vom 01.11.2023 erhöht sich diese um 10,00 Euro auf 760,00 Euro.

    Mit Wirkung vom 01.11.2024 erhöht sich diese um 10,00 Euro auf 770,00 Euro.

    Weitere Staffelmieterhöhungen sind im Mietvertrag nicht vereinbart worden.

    Laut aktuellem Mietspiegel unserer Stadt (Jahr 2024) beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung auf rechnerisch 694,34 Euro. Sie liegt somit mit aktuell 770,00 Euro schon rund 10,9 Prozent höher.

    Zum 01.04.2025 hat der Eigentümer gewechselt.

    Nun haben wir vom neuen Eigentümer folgendes Schreiben erhalten.


    Datum des Schreibens: 25.07.2025

    Sehr geehrte Frau XY, sehr geehrter Herr XY,

    gemäß § 558 BGB kann der Vermieter von Ihnen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmitte verlangen, sofern der Mietzins – wie vorliegend – zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

    Wir machen von diesem Recht Gebrauch und möchten die Miete Ihrer Wohnung mit der Wohnungsnummer XY, in XXXXX Ort, 2 OG, anpassen.

    Sie zahlen für Ihre Wohnung zurzeit einen monatlichen Kaltmietzins in Höhe von 770,00 Euro, d.h. ohne Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Dies entspricht bei einer Wohnungsgröße von 74,5 qm einem Kaltmietzins von 10,34 Euro pro qm. Diese Miete ist seit dem 15.10.2019 unverändert.

    Wir beabsichtigen, die Nettokaltmiete auf 14,00 Euro pro qm zu erhöhen. Für Ihre Wohnung mit einer Wohnfläche von 74,5 qm ergibt sich somit eine neue monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.043 Euro.

    Gemäß § 558a Abs. 3 BGB weisen wir darauf hin, dass für die Stadt XY ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB existiert. Dieser wurde im Einvernehmen zwischen der Stadt XY sowie den örtlichen Interessenvertretungen der Mieter- und Vermieterseite erstellt. Der qualifizierte Mietspiegel für Stadt XY ist unter folgender Adresse online einsehbar: LINK.

    Ferner kann gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB auch auf Vergleichswohnungen Bezug genommen werden. Die beabsichtigte Miete orientiert sich in diesem Fall an der ortüblichen Vergleichsmiete, wie sie sich aus der Miete vergleichbarer Wohnungen im selben Gebäudekomplex ergibt. In unserem Objekt wurden bereits mehrere vergleichbare Wohnungen mit gleicher Ausstattung, Größe und Lage zu einem Mietpreis von 14,00 Euro pro qm und mehr vermietet.

    Hierzu zählen z. B.:

    Wohnung Haus XY, DG, 61 qm, seit 01.06.2025 vermietet für 14,00 Euro pro qm

    Wohnung Haus XY, 1. OG, 74 qm, zum 01.09.2025 vermietet für 15,00 Euro pro qm

    Wohnung Haus XY, 1. OG, 70 qm, seit 01.06.2025 vermietet für 14,00 Euro pro qm

    Diese Wohnungen sind hinsichtlich Größe, Zuschnitt, Ausstattung und Lage im Gebäude mit Ihrer Wohnung vergleichbar.

    Da die genannte Vergleichsmiete einer Mieterhöhung von mehr als 30 % entspricht, werden wir unter Anbetracht der Kappungsgrenze der Stadt XY die Miete um lediglich 15 % erhöhen.

    Wir fordern Sie daher auf, einer Mieterhöhung für Ihre Wohnung auf einen neuen Mietzins von monatlich 885,50 Euro Kaltmiete, mithin in Höhe von 11,89 Euro pro qm zzgl. Der bisherigen Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen zuzustimmen und uns diese Zustimmung unverzüglich, spätestens jedoch bis zum 30.09.2025 mitzuteilen.

    Die Mieterhöhung wird frühstens zum 01.10.2025 wirksam, sofern Sie zustimmen.

    Soweit Sie der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen, wobei die Klage innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden muss.

    Für den Fall, dass eine Zustimmung Ihrerseits nicht erfolgt, sehen wir uns gezwungen, die Mieterhöhung gerichtlich durchzusetzen.

    Nach § 561 BGB sind Sie berechtigt, das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monates zu kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.

    Wir haben jedoch das Bestreben, dass Sie sich mit uns auf den errechneten Betrag einigen werden, zumal der derzeitige Mietzins bei den allgemein steigenden Kosten nicht mehr hinnehmbar ist.

    Mit freundlichen Grüßen

    XY

    Meine grundsätzliche Frage: Ist die geforderte Erhöhung um 15 Prozent rechtens? Wenn ja, zu welchem Termin?

    Und meine Gedanken dazu: Mit Wirkung vom 01.11.2024 erhöhte sich unsere Nettokaltmiete letztmalig um 10,00 Euro auf 770,00 Euro. M. E. müssten diese Erhöhung sowie die beiden Erhöhungen aus 2023 und 2022 in jedem Fall auf jegliche Erhöhung, also auch auf die geforderten 15 Prozent (Kappungsgrenze unserer Stadt), angerechnet werden. Ist die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung laut Mietspiegel in Höhe von rechnerisch 694,34 Euro nicht relevant, da drei Vergleichswohnungen im selben Haus des gleichen Eigentümers angeführt werden, die alle deutlich teurer sind? Was wäre dann der Sinn des Mietspiegels?


    Vielen Dank und viele Grüße

    Christian

    Zitat von ChristianU

    Diese Miete ist seit dem 15.10.2019 unverändert.

    Damit geht der Vermieter ja grundsätzlich von falschen Tatsachen aus, denn das stimmt ja so nicht.

    Grundsätzlich kann der Vermieter um 15% innerhalb von 3 Jahren erhöhen, frühestens nach 15 Monaten, d.h. erst zum 01.02.2026 und wie du schreibst, müssen die beiden bereits getätigten Erhöhungen berücksichtigt werden. Damit ergibt sich eine etwas niedrigere Summe als die 885 €.

    Bzgl. Mietspiegel: es ist nicht ausgeschlossen, auch bei einem vorhandenen qualifizierten Mietspiegel Vergleichswohnungen heranzuziehen. Prinzipiell wird ein qualifizierter Mietspiegel allerdings als ortsübliche Miete angesehen. Bei einem Prozess müsste der Vermieter daher erklären, warum er der Meinung ist, dass der Mietspiegel auf seine Wohnung nicht anwendbar ist und die Vergleichswohnungen die ortsübliche Miete darstellen sollen. Diese Argumentation dürfte nicht einfach sein, aber sicher ist das nicht. Die genaue Einstufung im Mietspiegel und der sich daraus ergebende Wert muss im Schreiben auch angegeben sein, damit du dies überprüfen kannst.

    Aus meiner Sicht: was ist denn deine eigene Meinung zur Vergleichsmiete? Hältst du selbst den Mietspiegel für realistisch und findest eine Wohnung zu diesem Preis, wenn du aufgrund eines (Rechts)streits mit dem Vermieter ausziehst? Oder zumindest eine vergleichbare/bessere Wohnung unter den 885€? Oder liegt die Neuvermietung doch eher bei den genannten 14/15 €, sodass du bei einem Umzug wesentlich mehr zahlen würdest? Es ist leider oft so, dass Vergleichswohnungen deutlich höhere Preise haben als der Mietspiegel vorgibt, weil da Neuvermietungen erst mit deutlicher Verzögerung eingehen, der Mietspiegel ist tatsächlich eher auf dem Stand von vor einigen Jahren (die Daten müssen ja erhoben und ausgewertet werden und dann ist der Mietspiegel aus 2024, die Daten sind damit wahrscheinlich aus 2023 und damit 2 Jahre alt). Da kommt es schon zu erheblichen Abweichungen.

    Ich denke, wenn du nicht zustimmst, wird der Vermieter alles dafür tun, dich aus der Wohnung zu bekommen und die Wohnung für 14/15 € neu vermieten zu können, sofern das tatsächlich so einfach möglich ist. Es ist für dich auch denkbar, eine Teilzustimmung zu geben, z.B. 850 € oder 860 €, denn wegen 20€ wird der Vermieter vermutlich keine Zustimmungsklage einreichen, wenn er ohne Prozess 80/90 € bekommt. Das ist dann Abwägungssache deinerseits. Genauso sollte man bedenken, dass bei einem Gerichtsprozess erhebliche Gerichtskosten anfallen können. Evtl. ist hier gar keine Erhöhung möglich, aber gerade bei Amtsgerichten kommt es schon auch mal auf die persönliche Meinung des Richters und die Überzeugungskraft der Anwälte an.

    Ich würde erstmal mit dem Argument kontern, dass die letzte Mieterhöhung laut Mietvertrag am 1.Nov.2024 war - und er daher erst 18 Monate später wieder erhöhen kann.

    Bis dahin kann man sich dann überlegen, was man möchte - höhere Miete (von max. 885,50) akzeptieren, Ärger machen, oder umziehen.

    Zitat von ChristianU

    müssten diese Erhöhung sowie die beiden Erhöhungen aus 2023 und 2022 in jedem Fall auf jegliche Erhöhung, also auch auf die geforderten 15 Prozent (Kappungsgrenze unserer Stadt), angerechnet werden

    Nein. Denn die Kappungsgrenze gibt es nur bei der Erhöhung auf die ortsübliche Höhe nach §558 BGB, nicht bei der Regelung der Staffelmiete.

    Zitat von ChristianU

    Was wäre dann der Sinn des Mietspiegels?

    Der Mietspiegel kann die Höhe der ortsüblichen Miete bilden, muss er aber nicht zwingend. Sowohl der Mietspiegel als auch die 3 Vergleichswohnungen sind im Sinne des §558a BGB nur die formelle Begründung des Mieterhöhungverlangens, nicht mehr und nicht weniger. Die tatsächliche Höhe im Ort kann davon abweichen. Das macht es nicht einfach zu entscheiden, ob der geforderte Betrag in Ordnung geht. Denn im Rechtsstreit würde der Richter einen Gutachter beauftragen, was entsprechend teuer werden kann wenn man verliert. Das Risiko hat der Vermieter natürlich auch.

    @ Schweinchenfan: Erstmal vielen Dank für die ausführliche Antwort!

    Zitat

    Grundsätzlich kann der Vermieter um 15% innerhalb von 3 Jahren erhöhen, frühestens nach 15 Monaten, d.h. erst zum 01.02.2026 und wie du schreibst, müssen die beiden bereits getätigten Erhöhungen berücksichtigt werden. Damit ergibt sich eine etwas niedrigere Summe als die 885 €.

    Nur nochmal für mein Verständnis: Die im Mietvertrag vereinbarte Schritte der Staffelmiete gelten also auch rechtlich als Mieterhöhung? Ich frage nochmal nach, da es bei Fruggel (danke auch für deine Antwort!) so klingt, als ob dies nicht so sei.
    Demnach wäre die Ausgangsbasis dann die Miete vom 01.11.2022 in Höhe von 750,00 Euro. Hieraus würde sich, wenn man die 15 Prozent Erhöhung akzeptieren würde, eine neue Miete von rechnerisch 862,50 Euro ergeben. Diese höhere Miete könnte aber erst ab 01.02.2026 verlangt werden, da das Mieterhöhungsverlangen durch den Vermieter wegen der Jahressperrfrist von 12 Monaten erst rechtswirksam ab dem 1. November 2025 vorgebracht werden könnte und zusätzlich zum angebrochenen November zwei volle Monate (Dezember 2025 sowie Januar 2026) vorliegen müssen?


    Danke für deine Hinweise zum Mietspiegel. Ich prüfe das jetzt nochmal intensiv. Genauso werde ich prüfen, was die aktuellen Angebotspreise für Mietwohnungen in meinem Stadtteil sind.

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