Zwei Mieterhöhungen - Modernisierung und Erhöhung ortübliche Vergleichsmiete

Zitat von Panzer

Bevor ich zu einem Mieterschutzbund renne, ist dieser Vorgang des Vermieters überhaupt zulässig

Grundsätzlich ja, da bei den Jahresfristen bei einer Mieterhöhung (Miete muss 15 Monate unverändert sein und max. 20% Erhöhung in 3 Jahren) aufgrund Vergleichsmieten, bzw. Mietspiegel die Mieterhöhungen aufgrund Modernisierungen nicht mit einfließen.

Es kann aber trotzdem Sinn machen, den Anwalt aufzusuchen, um die Mieterhöhungen inhaltlich und formell prüfen zu lassen.

Problematisch ist die Tatsache, dass Du der Modernisierung zugestimmt hast. Hier fehlt mir in der Ankündigung beispielsweise der Abzug von fiktiven Instandhaltungskosten (z.B. der Ausbau der Eingangstür).

Grundsätzlich ist eine Erhöhung der Miete nach §558 (ortsübliche Miete) und §559 (Modernisierung) zeitlich so nah aufeinander möglich, das gestattet §558 explizit. Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen bleiben unberücksichtigt, hier werden ja nur entstandene Kosten weitergegeben.

Allerdings sollte man sich die Mieterhöhungen selbst in Detail näher anschauen. Ein Instandhaltungsanteil von nur 10 % ist m.M.n sehr gering. Der pauschale Ansatz bei kleineren Maßnahmen sieht 30 % vor, hier könnte man vom Vermieter eine Erklärung verlangen, warum er den Anteil als so gering annimmt. Eine Tür muss instandgehalten werden, die Modernisierung ist nur der Mehrwert z.B. an Dämmwert, Lichteinfall,..., nicht die Tür an sich bzw. der Ein- und Ausbau. Andererseits - die Glasbausteine würden tatsächlich ewig halten, ohne Instandhaltungen, sind aber energetisch eine Katastrophe. Von daher ist das vielleicht auch so in Ordnung.

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete dagegen ist meiner Meinung nach sehr weit entfernt von ausreichend begründet. Gibt es einen Mietspiegel, wo der Vermieter die genannten Zahlen hernimmt? Oder handelt es sich aller Wahrscheinlichkeit nach nur um Angebotspreise aus Inseraten? Der Vermieter muss klar benennen, wie er auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommt, damit du das überprüfen kannst. Hierbei muss es sich um tatsächlich vereinbarte Mieten im Mietvertrag oder nach Mieterhöhungen aus den letzten Jahren handeln, entweder in einem Mietspiegel oder als konkret benannte Vergleichswohnungen.

Andererseits: solltest du der Meinung sein, dass die genannten Preise tatsächlich realistisch sind und ggf. auch ein Mietspiegel existiert oder der Vermieter einen eigenen Immobilienbestand hat, aus dem er Vergleichswohnungen nehmen kann, dann wäre es evtl. schon eine Überlegung wert, dem einfach zuzustimmen. Aus meiner Sicht ist eine Erhöhung um 61 € bzw. 91 € incl. Modernisierungserhöhung, wenn auch 150 € möglich wären (20 % bei 750 € Kaltmiete) nicht so schlecht für dich. Danach muss die Miete mind. 15 Monate unverändert bleiben laut Gesetz. Wenn du dem nun nicht zustimmst und sich der Vermieter anwaltlich beraten lässt, ist am Ende die Erhöhung mit Sicherheit am Maximum dessen, was rechtlich zulässig ist. Dass die Kosten, insbesondere im Bau- und Handwerkerbereich drastisch gestiegen sind (ein Plus von 40 Prozentpunkten beim Baupreisindex seit 2020) ist kein Geheimnis und dass ein Vermieter das auf die Mieter umlegen muss, dass der Handwerker jetzt 40 % für mehr eine Reparatur will, ist auch nachvollziehbar. Per se begründet das aber keine Mieterhöhung, die Begründung kann nur über die ortsübliche Vergleichsmiete kommen.

Die Reihenfolge ist egal. Wie gesagt, die beiden Mieterhöhungen sind komplett unabhängig voneinander zu betrachten.

Zitat von Panzer

Ich hatte mal gelesen, dass es immer zuerst Mieterhöhung und dann Erhöhung wg. Modernisierung erfolgen muss

Muss nicht, ist für den Vermieter aber besser. Dann kann er in der Regel höher erhöhen, weil er erst das Maximum der Vergleichsmiete angehen und danach noch über die Modernisierung darüber hinaus erhöhen kann.

Zitat von Panzer

ich habe von meinem Vermieter Anfang Januar eine Mieterhöhung wg. Modernisierung erhalten

Was im angehängten Dokument zu sehen ist, ist keine Mieterhöhung, sondern nur eine Ankündigung der Maßnahme. In dieser Ankündigung muss die voraussichtliche Mieterhöhung sehr wohl abgeschätzt werden nach den gesetzlichen Vorschriften. Die Mieterhöhung selbst kann aber erst nach Abschluss der Arbeiten gefordert werden. Solang dieses Schreiben nicht vorliegt, gibt es keinen Rechtsanspruch, diese Erhöhung zu zahlen.

Zitat von Panzer

Nun ist die zweite Mieterhöhung reingeflattert, mit der ich weniger gerechnet habe - wo ich nochmal mit einer zusätzlichen Mieterhöhung wg. Inflation etc. konfrontiert werde => +61 EUR/mtl

Wenn man dieser Mieterhöhung zustimmt, sollte man sich bewusst sein, dass dies eine freiwillige Zustimmung nach §557 BGB ist. aber keine nach §558 BGB, zu der man gerichtlich gezwungen werden kann, denn es fehlen die gesetzlichen Voraussetzungen dafür in dem Schreiben.

Zitat von §536c BGB

(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.

Ich denke, dieser Paragraph dürfte die Frage selbsterklärend beantworten.