Kündigung 2 Parteien

    Da ich zeitlich sehr eingebunden bin und nicht die Zeit habe lange Thread für Thread zu lesen würde ich gern hier
    einen spezielle Fall schildern und gerne eure fundierten Meinungen dazu hören.

    Der Mietvertrag besteht aus 2 geschäftfsfähigen Personen
    (Meine Freundin[26] und ihr Ex[21])
    Zum 1.März ist die Wohnung bereits fristgerecht gekündigt.

    Der Vermieter ist selber Mieter in dem Haus.
    Vermietet aber mit einem vollem Mietvertrag das Obergeschoß
    weiter. (also kein Untervermietervertrag)
    Er muss also die Miete an den Hausbesitzer weiterleiten.

    Seit November wohnt ihr Ex schon nicht mehr in der Wohnung
    ist aber noch beim Einwohnermeldeamt dort gemeldet.

    Bis Dezember einschließlich überwies meine Freundin
    die komplette Miete über ihr Konto an den Vermieter.

    Im Dezember aber schon vollzog sich die Trennung der Beziehung.
    Und ihr Ex der die hälfte der Miete an sie übergeben sollte
    tat dies nicht.

    Sie hat dann zu Januar an den Vermieter nur noch die hälfte
    also ihren Anteil der Miete überwiesen.

    Ihr Ex ist rechtzeit informiert worden darüber das er
    nun selbst seinen Anteil überweisen muss.
    Ebenfalls auch der Vermieter.

    Dies passt eben dem Vermieter nun gar nicht da er nun darum bangt
    die Hälfte der Miete nicht zu bekommen.
    Er droht bereits damit beide in "Regress" (wie er selbst sagt)
    zu nehmen und ebenfalls damit die Heizung für die Wohnung abzustellen.....

    Wie ist nun da die rechtliche Lage.
    Darf der Vermieter einer Schwangeren die Heizung abstellen?
    Wie kann man darauf reagieren?

    Zum 1. Februar wird sie bereits in eine Wohnung umziehen die ihren finanziellen Mitteln entspricht.
    Natürlich wird sie für den Monat Februar dann noch die Hälfte der Miete überweisen.

    Aber nun für Januar und Februar die komplette Miete zu zahlen
    sitzt bei ihr einfach nicht drinn.
    Im Dezember schon auf der Zahlung sitzen zu bleiben war schon sehr hart. am 15. Dezember hatte sie noch 30€ zum Leben. Weihnachtsgeschenke saßen da schon nicht mehr drin.

    Was mir ebenfalls Sorge bereitet ist das der Vermieter evtl versucht ihr Inventar der Wohnung zu Pfänden oder sie mit einer fristlosen Kündigng inkl Zwangsräumung auf die Strasse zu setzen.


    Eure Meinung dazu......?

    Hallo und willkommen im Forum,

    zunächst zum zweiten Teil der Fragestellung: Wenn beiden Personen Vertragspartner des Vermieters geworden sind, also den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben (und dies nach wie vor so Bestand hat), haften sie gesamtschuldnerisch für die Pflichten aus dem Mietvertrag - also auch für die Zahlung der Miete. Das bedeutet, dass der Vermieter nach seiner Wahl gegen einen oder beide Vertragspartner die Eintreibung der offenen Zahlungen betreiben kann.

    Im Innenverhältnis der Mieter kann der in höherem Maße belastete Mieter jedoch die nach der internen Aufteilung zu erbringende Miete zurückfordern.

    Auf den tatsächlichen Wohnort oder die Meldeadresse kommt es hierbei nicht an.

    Die Frage, ob der Vermieter die Heizung abstellen darf ist insofern schwer zu beantworten, dass es hierzu meines Wissens nach bisher keine höchstrichterliche Rechtsprechung im Bezug auf das sogenannte "ausfrieren" von Mieter im Rahmen von noch laufenden Wohnraummietverträgen gibt.

    Grundvoraussetzung wäre zunächst einmal, dass die Versorgung direkt über den Vermieter und nicht über eine Vetrag mit einem externen Versorger erfolgt (was wohl bei der Heizung in der Mehrzahl der Fälle gegeben sein dürfte).

    Zudem darf das Abstellen der Heizung, nach der einzigen Literaturmeinung die ich zu dem Thema auf die Schnelle finden konnte, nicht unverhältnismäßig zum Mietrückstand sein.

    Nach Ansicht des Autors Rudolf Beuermann in einem Aufsatz der in GE 1996, 1396 und 2002, 1601, 1603 ("GE" ist die Abkürzung für eine juristische Zeitschrift namens "Grundeigentumsrecht", die nächste Zahl bezeichnet den Jahrgang, die darauffolgenden die Seitenzahl) veröffentlicht wurde, ist die Verhältnismäßigkeit wie folgt zu ermitteln:

    Zitat


    a. Es ist fiktiv festzustellen, in welcher Höhe der Mieter zur Minderung berechtigt wäre, wenn die künftige Versorgung der Wohnung mit Wasser und/oder Wärme durch das Kappen der Leitungen unterbleibt. Beuermann (GE 2002, 1603) rechnet bei einer vollständigen Einstellung der Wasserversorgung mit einer Minderungsquote von 20% und bei Abstellen der Heizung 100% in den Wintermonaten.

    b. Der tatsächliche Mietrückstand muss größer sein, als der so ermittelte fiktive Minderungsbetrag für ein Jahr. Dann ist das Kappen der Versorgungsleitungen im Rahmen der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht unverhältnismäßig.

    Kurz gesagt: Wenn im Winter die Heizung abgestellt wäre, müsste hiernach keine (Kalt-)Miete (einschließlich Heiz- und Nebenkosten) bezahlt werden, da die Voraussetzungen einer 100% Mietminderung vorlägen. Insofern kann der Mietrückstand kaum höher sein, als die fiktive Minderung, zumal die Hälfte der Miete bezahlt wird.

    Nach dieser Ansicht nach würde sich der Vermieter mit dem Abstellen der Heizung hier rechtlich wohl auf sehr dünnem Eis bewegen und ein erhebliches Prozessrisiko eingehen. Allerdings wird es sicher auch andere Ansichten hierzu geben...

    Weitere Informationen im Zusammenhang mit Deiner Frage findest Du unter

    - fristlose Kündigung
    - Räumung
    - Vermieterpfandrecht

    Gruß

    Philipp

    Hallo Phillip
    Erstmal danke für deine Antwort.
    Das hilft mir schonmal etwas weiter.

    Zu....

    Zitat

    ....zum zweiten Teil der Fragestellung: Wenn beiden Personen Vertragspartner des Vermieters geworden sind, also den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben (und dies nach wie vor so Bestand hat), haften sie gesamtschuldnerisch für die Pflichten aus dem Mietvertrag - also auch für die Zahlung der Miete. Das bedeutet, dass der Vermieter nach seiner Wahl gegen einen oder beide Vertragspartner die Eintreibung der offenen Zahlungen betreiben kann.

    Das Problem an der Sache ist das meine Freundin finanziell nicht in der Lage ist allein die Miete aufzubringen und somit aller Wahrscheinlichkeit
    nach auch unter dem pfändbaren Satz liegt.

    Das bringt mich zu einer Reihe von weiteren Reihe von Fragen.
    Wenn der Vermieter sie in die Mangel nimmt und versucht die Gesammtsumme
    bei ihr einzutreiben, inwieweit hat sie dann erfolg wenn sie Wiederspruch gegen diese Forderung einlegt. (Da sie ja im Grunde ihrer Verpflichtung von 50% der Miete nachgekommen ist)

    Der nächste Punkt ihr Ex im Alter von 21 Jahren scheint gerade dabei zu sein sich seine Ausbildung durch untentwegtes Fehlen zu verbauen.
    Ist somit derzeit und auch für die Zukunft offensichtlich auch weit von der Pfändungsgrenze entfernt.
    Was ja auch für sie entmutigen ist,denn
    ....selbst wennn sie es schaffen sollte die komplette Miete auzubringen kann sie wohl kaum drauf hoffen ihr Geld von ihm wieder zu sehen.

    Da scheint auf sie doch noch einiges an Zahlungsforderungen, Problemen etc. ... zuzukommen.

    Zu der Heizung, ja der Vermieter hat dadurch das er den unteren Teil des Hauses bewohnt alleinig Zugang zu der Heizungsanlage.
    Ist aber gut zu wissen das er sich auf dünnen Eis bewegt sollte er versuchen darüber "Druck" zu machen.

    Danke ebenfalls für die weiterführenden Links werd ich mich in Ruhe durcharbeiten....

    lg

    Zitat

    Wenn der Vermieter sie in die Mangel nimmt und versucht die Gesammtsumme bei ihr einzutreiben, inwieweit hat sie dann erfolg wenn sie Wiederspruch gegen diese Forderung einlegt. (Da sie ja im Grunde ihrer Verpflichtung von 50% der Miete nachgekommen ist)

    Im Innenverhältnis zwischen Deiner Freundin und ihrem Ex-Freund mag das stimmen. Gegenüber dem Vermieter haften beide Mieter als Gesamtschuldner im Sinne der §§ 427, 421 BGB.

    Eine Möglichkeit des Widerspruchs gegen die Forderung des Vermieters in dem Sinne, dass sie von der (Rest)-Leistung freigestellt wird, wäre mir nicht bekannt. Jedenfalls wird sie sich nicht gegenüber dem Vermieter darauf berufen können, dass im Innenverhältnis ihr Ex leistungspflichtig wäre.

    Wenn sie im Ergebnis jedoch nicht pfändbar ist bringt das dem Vermieter in der Praxis wenig. Ich denke, man sollte hier rechtzeitig das Gespräch suchen und mit dem Vermieter über eine Ratenzahlung sprechen. Im Ergebnis wird er kein Interesse daran haben Gbeühren für fruchtlose Vollstreckungsversuche zu zahlen. Allerdings besteht hier natürlich die Gefahr, dass der Vermieter sich gleich auf Deine Freundin "einschießt" und den Versuch der Vollstreckung bei ihrem Ex unterlässt... die Frage ist aber, ob er das aufgrund der Situation (festes Einkommen, etc.) nicht sowieso tun wird...


    Gruß

    Philipp

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