Brutto-Wasserkosten nochmals versteuern zulässig?

    Hallo Zusammen,

    bei der Recherche bin ich auf dieses Forum gestoßen, ich hoffe hier ein paar Antworten zu erhalten, bin mal gespannt. Vielen Dank schonmal im Voraus.

    Zu meinem Problem:

    Ich bin Mieter in einem kleinen Bürogebäude. Hier wird eine Gemeinschaftsküche und -Toilette betrieben. Dafür fallen natürlich Wasserkosten an, das ist klar. Die Verteilung erfolgt erfolgt offenbar nach m². Das scheint in Ordnung zu sein. Meine spezielle Frage hier aber:

    - Der Vermieter gibt pro m³ die Brutto-Kosten des Anbieters an, also inklusive Mehrwertsteuer. Ich gehe davon aus, dass dies bei den anderen Posten (Grundsteuer, Strassenreinigung, Winterdienst, Versicherungen, Abfallentsorgung, Schornsteinfeger,...) auch der Fall ist, um das zu prüfen müsste ich aber Einsicht in die Unterlagen nehmen. Beim Wasser kann ich es online bei den Stadtwerken nachsehen. All diese Kosten werden zusammengefasst und auf m² umgelegt.

    Soweit so gut....jetzt wird aber auf diesen Betrag nochmal 19% Umsatzsteuer zugeschlagen. Ist das korrekt so? Das ist doch eine Doppeltbesteuerung in meinen Augen, oder?

    Ich wäre glücklich, wenn mir jemand eine Antwort darauf geben könnte, ggfs sogar mit einem Verweis auf ein Gerichtsurteil oder sonstiges.

    Vielen Dank vorab,

    Martin

    Zitat von SG_M

    um das zu prüfen müsste ich aber Einsicht in die Unterlagen nehmen.

    Bei Gewerbemietverträgen gehören die Belege immer zu der Nebenkostenabrechnung sonst ist die Nebenkostenabrechnung unvollständig.

    Zitat von SG_M

    Soweit so gut....jetzt wird aber auf diesen Betrag nochmal 19% Umsatzsteuer zugeschlagen. Ist das korrekt so? Das ist doch eine Doppeltbesteuerung in meinen Augen, oder?

    Ich meine mich zu erinnern, dass bei Gewerbemietverträgen, die einzelnen Nebenkostenarten Brutto ausgewiesen werden, wenn man z.B. von Steuer befreit ist.

    Das hängt mit dem Steuergesetz zusammen.

    Das bedeutet wer von der Steuer z.B. befreit ist, hat auf der Betriebskostenabrechnung die Nebenkostenarten (die Steuerfähig sind) Brutto ausgewiesen und hat am ende der Nebenkostenabrechnung bei der Summe keine Mehrwertbesteuerung.

    Bei Mietern wie vermutlich bei Dir, die z.B. nicht von der Steuer befreit sind, müssten die Nebenkostenarten Netto ausgewiesen werden und zum Schluss der Nebenkostenabrechnung bei der Summe die Mehrwertsteuer ausgewiesen sein?

    Um Unklarheiten bzw. Missverständnisse vorzubeugen der Hinweis, meine Antworten und Aussagen stellen keinen Anspruch auf Korrektheit und Vollständigkeit dar und kann auch keine Rechtsberatung ersetzen. Eine Rechtsberatung kann nur von einem Anwalt durchgeführt werden.

    Hallo Martin,

    für die Beantwortung deiner Frage ist erst mal wichtig festzustellen, ob für dein Mietverhältnis insgesamt auf den Verzicht der Steuerbefreiung optiert wurde. Das hat nämlich erst mal gar nichts mit den Nebenkosten zu tun, sondern betrifft schon allein die Nettomiete selbst. Normalerweise ist die langfristige Vermietung von der Umsatzsteuer befreit. Wenn der Mieter Unternehmer ist, kann auf die Steuerfreiheit verzichtet werden, aber das muss explizit vereinbart werden. Wenn das der Fall wäre, würdest du auch auf die Nettomiete Umsatzsteuer bezahlen, welche der Vermieter ans Finanzamt abführen muss (sofern er nicht die Kleinunternehmerregelung nutzen kann)

    Und das setzt sich dann bei den Nebenkosten fort. Wenn kein Verzicht der Steuerfreiheit vereinbart ist, dann darf der Vermieter auch keine Umsatzsteuer auf die Abrechnung schreiben. Denn in dem Fall bräuchte er die Umsatzsteuer gar nicht ans Finanzamt abführen und er würde sich das in die eigene Tasche wirtschaften.

    Hallo und vielen Dank für die Antworten,

    es ist so. Im Mietvertrag wurde der Mietbetrag und die gestzl. MwSt. genannt. Ich als Neugründer, der aufgrund der Tätigkeit und der geringen Einnahmen keine MwSt. berechnen kann, hatte mir darüber zunächst keine Gedanken gemacht, da man ja für alles seine Steuern zahlen muss. Dass dies bei mir erst garnicht hätte stattfinden dürfen, wusste ich da noch nicht.

    Fakt ist: Ich zahlen MwSt auf die Netto-Miete und es werden Steuern auf die (offenbar) Brutto-Abrechnungsposten berechnet.

    Golum, Du sagst, wenn die Belege nicht bei der Abrechnung sind, ist die Abrechnung unvollständig? Prima, dann MUSS er sie mir ja zur Verfügung stellen. Kannst Du mir zufällig eine Fundstelle nennen? Wo sollte ich da mal nachschauen?

    Ich bin ja nur stutzig geworden, weil man (auch) auf die Wasserkosten, die vom Anbieter ja mit 7% besteuert werden, nochmals zusätzlich 19% Steueranteil draufschlägt. Das erscheint mir fragwürdig...

    By the way, habe ich eine Möglichkeit aus dem offensichtlich nicht korrekt abgeschlossenen Mietvertrag in einen für mich ordentlichen Vertrag zu kommen? Er hätte das doch nicht einfach so machen dürfen, sondern, wenn ich richtig gelesen habe, sich sogar davon überzeugen müssen, dass ich ausschließlich Tätigkeiten dort ausführe, die Mehrwertsteuerpflichtig sind, oder? Ich erteile dort Kurse, zu diesem Zweck haben wir den Vertrag abgeschlossen, die Kurstätigkeit ist sogar im Vertrag erwähnt.

    Ich will nicht da weg, ich fühle mich da wohl, aber die MwSt, die ich mir nicht wiederholen kann sondern aus eigener Tasche zahle, ist schon echt schmerzhaft.

    Vielen Dank,

    Martin

    Zitat von SG_M

    Im Mietvertrag wurde der Mietbetrag und die gestzl. MwSt. genannt

    Wenn die Option auf Mwst Berechnung vereinbart ist, dann ist es korrekt, dies auch auf die Nebenkosten anzuwenden. Der Vermieter muss dann allerdings die Nettobeträge ansetzen. Denn er kann die MwSt über den Vorsteuerabzug geltend machen, und so sind das keine Kosten für ihn.

    Zitat von SG_M

    Golum, Du sagst, wenn die Belege nicht bei der Abrechnung sind, ist die Abrechnung unvollständig?

    Diese Auskunft von Golum ist falsch. Die Belege müssen nicht dabei sein. Denn im im Sinne des §259 BGB muss der Vermieter diese auf Verlangen nur zeigen (persönliche Belegeinsicht) aber nicht beifügen.

    Zitat von SG_M

    weil man (auch) auf die Wasserkosten, die vom Anbieter ja mit 7% besteuert werden

    Die 7% kann der Vermieter wie schon gesagt über den Vorsteuerabzug zurück holen. Er setzt dann den Nettobetrag an. Dir berechnet er aber die 19%, denn die 7% gelten nur für den Wasserversorger selbst.

    Zitat von SG_M

    Er hätte das doch nicht einfach so machen dürfen

    Du übersiehst, dass du den Vertrag so unterschrieben hast. Dir war es also bekannt. Daher kann jetzt kine Rede davon sein, dass der Vertrag falsch ist.

    Zitat von SG_M

    ich fühle mich da wohl, aber die MwSt, die ich mir nicht wiederholen kann sondern aus eigener Tasche zahle

    Warum spricht du nicht einfach offen mit dem Vermieter über deine Sorgen? In aller Regel lässt sich eine Lösung finden. Und selbstverständlich kann man eine Vertragsänderung machen, sofern du den Vermieter überzeugen kannst.

    Hallo Fruggel,

    ich bin ein Freund davon erstmal drüber zu reden, jedoch möchte ich nicht ganz unbedarft da rein gehen und versuche mich zuvor ein wenig zu informieren, was wann wie gemacht werden kann. Ich möchte ungern mit einer Salami-Taktik bei ihm anfangen. Jedes Mal, wenn ich etwas neues gehört habe gleich zu ihm rennen. Ich möchte vielmehr beim ersten Gespräch auf eine gütliche Lösung für beide kommen. Daher meine Nachfragen.

    Genau, Dummheit schützt vor Strafe nicht, dessen bin ich mir bewusst, ich habe es mangels Erfahrung leichtfertig hingenommen ohne es zu hinterfragen. Ich habe gewusst, dass MwSt berechnet wird, ich habe aber nicht gewusst, dass dies in der Regel nicht so ist sondern nur nach Vereinbarung. Beim besten Willen, wer soll denn, wenn er davon keine Ahnung hat, darauf kommen, dass es so ist. Er hingegen ist ein alter Hase auf dem Bereich der Vermietung und müsste sich damit auskennen (und hätte es seinerseits auch nicht so ausführen dürfen, da es nicht zulässig ist). Das passiert mir auch nicht mehr, glaube ich. Mittlerweile versuche ich mich umfassend zu informieren.

    OK, mein Grundgedanke war also korrekt, die Nebenkosten, die uns weitergereicht werden, dürfen nicht in brutto weitergereicht werden und zusätzlich nochmal die Steuer oben drauf, sondern in netto und dann die Steuer drauf. Das ist schonmal ein Punkt, wo angepasst werden muss. Ich bin ja durchaus bereit zu zahlen, was gezahlt werden muss. Nur das Geld aus der Tasche möchte ich mir auch nicht ziehen lassen. Dafür habe ich zu wenig um es mit beiden Händen herauszuschmeißen.

    Inwieweit müssen Belege für die Reinigung eigentlich vorliegen? Die Kosten kommen mir (für die offensichtliche Leistung [seeehr gering, einiges erledige ich mit anderen Mietern immer wieder selbst]) recht hoch vor, dazu würde ich mir gerne die Belege anschauen. Muss es die geben oder wie würde verfahren werden, wenn ein Familienangehöriger das in Eigenarbeit macht?

    Danke soweit!

    Martin

    Hallo Martin,

    das wäre nun nicht korrekt, wenn du dem Vermieter (zumindest gedanklich) vorwirfst, dass er deine steuerliche Angelegenheit nicht bedacht hat. Das kann er gar nicht. Er kann nicht die steuerlichen Verhältnisse seiner Mieter kennen. Das muss jeder Mieter selbst klären, und sich bei Bedarf von einem Steuerberater Informationen einholen.

    Du für dich scheinst die Kleinuntenehmerregelung in Anspruch zu nehmen. Vermutlich ist das auch sinnvoll, wenn du Kurse gibst. Hingegen bei andereen Unternehmern kann es sinnvoll sein, auf die Kleinunternehmerregelung zu verzichten und freiwillig zur Regelbesteuerung zu wechseln. Dann ist man vorsteuerabzugsberechtigt und die ganze Rechnung sieht anders aus.

    Ich denke, das ist ein gute Argument bzw. eine schlüssige Begründung, wenn du mit dem Vermieter sprichst, dass du die Sache schlichtweg übersehen hast. Du kannst ihm sinnvoll erklären, dass du einen Vorteil hast, nicht die Erhebung der Mehrwertsteuer zu nutzen, während es für den Vermieter kein Nachteil ist, weil es für ihn ein durchlaufender Posten ist.

    Zitat von SG_M

    Muss es die geben oder wie würde verfahren werden, wenn ein Familienangehöriger das in Eigenarbeit macht?

    Der Vermieter muss einen realistischen Stundenlohn für die Arbeiten ansetzen. Er kann nicht irgend welche utopischen Werte pauschal ansetzen, ohne nachweisen zu können, das diese realitisch sind. Dies kann der Vermieter durch Kostenvoranschläge von anderen Firmen nachweisen. Wenn du zu ihm zur persönlichen Belegeinsicht gehst, dann frag ihn also nach den Kostenangeboten von anderen Firmen, nach denen er den Stundenlohn bemessen haben sollte.

    Hallo Fruggel,

    so wie ich gelesen habe müsste der Mieter aber auch nachweisen, dass er zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, finde die Fundstelle aber gerade nicht mehr und weiß daher nicht wie "offiziell" diese Angabe und somit wie sie zu werten ist. Nundenn probieren wir dies mal so...

    Zu den Reinigungsarbeiten, das mit den Vergleichsangeboten scheint sinnvoll zu sein. Meiner Meinung nach wäre den gleichen Preis anzusetzen allerdings eine Frechheit, da ich davon ausgehen würde, dass man nach Reinigung durch eine Firma bestimmt keine dicke Staubschicht mehr auf der Treppe hätte. Ich meine die Leistung wäre dann bestimmt anders. Aber das wiederum mögen andere anders sehen als ich, das will ich ihm gegenüber garnicht zur Sprache bringen. Wenn die Preise irgendiwe erklärbar sein sollten, werde ich es hinnehmen und wir werden weiterhin gemeinschaftlich reinigen (auch wenn dies angeblich von irgendjemandem gemacht wird, den ich noch nie gesehen habe...).

    Tausend Dank Fruggel,

    Du hast mir viel geholfen!

    Zitat von SG_M

    finde die Fundstelle aber gerade nicht mehr und weiß daher nicht wie "offiziell" diese Angabe und somit wie sie zu werten ist

    Ich habe nochmal nachgelesen. Und um es vorweg zu nehmen, du hast recht. Ich erkläre dir auch, warum ich zuerst selber einer falschen Annahme war. Schauen wir uns das Gesetz an:

    Zitat von §9 UStG

    (2) Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei der Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a), bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a) und bei den in § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe b und c bezeichneten Umsätzen nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen.

    Aufgrund des fett markierten Teils war ich der Annahme, dass die Option auf Mehrwertsterberechnung möglich ist. Denn ein Kleinunternehmer kann freiwillig zur Regelbesteuerung optimieren und ist dann kein Kleinunternehmer mehr. Aufgrund dessendachte ich, es ist der Vorsteuerabzug nicht ausgeschlossen.

    Doch wenn wir uns dem Anwendungserlass Abschnitt 9.1 Abs.2 zur Umsatzsteuer anschauen, wird daraus deutlich, dass es für Kleinunternehmer eben ausdrücklich nicht möglich ist, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten.

    Zitat von SG_M

    auch wenn dies angeblich von irgendjemandem gemacht wird, den ich noch nie gesehen habe

    Wenn die Arbeiten gar nicht ausgeführt werden, dann ist das ein anderes Thema, was nichts mehr mit der Umlagefähigkeit zu tun hat. Lass dir bei der Belegeinsicht mal die Tätigkeitsnachweise zeigen, wann welche Arbeiten aufgeführt wurden. Dann lässt es sich vielleicht aufklären.

    Hallo Fruggel,

    freut mich, dass ich nicht ganz so falsch lag. Meine Recherchen wirken langsam in meinem alten Hirn. ;)

    Ja, wie gesagt, ich bin nicht jeden Tag da und wenn da dann jetzt ausgerechnet immer an den tagen wo ich nicht da bin die Reinigungskraft kommt.....und später leert jemand n Staubsaugerbeutel aus. Man weiß ja, wie es ist... zu dem Thema will ich ihm gegenüber nix sagen. Nur, was wirklich wichtig ist. Sollte sich heraus stellen, dass die anderen Mieter es ähnlich empfinden, können wir uns absprechen, das ganze beobachten und dann mal gemeinsam beim Vermieter "nach dem Puls fragen".

    Dir einen schönen Abend!

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