Mit Mietspiegel maximale Miete richtig berechnen - Mieterhöhung

Guten Tag allerseits,

auch mich ereilt nun der Genuss einer Mieterhöhung. Seit rund 10 Jahren wohne ich zur Kaltmiete von 234 € in einer 32m² Wohnung, also rund 7,30 €/m². Nun ist dem Vermieter eingefallen, dass er doch mal die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben möchte, was ja erst mal nichts Ungewöhnliches ist.

Forderung im Schreiben - neue Kaltmiete: 285€, also nun 8,91 €/m²

Wenn mir mein Taschenrechner nun keine Streiche spielt, dann ist doch hier die Kappungsgrenze von 20% schon mal um 4,2€ überschritten, richtig?

Das zum einen. Zum anderen bezieht sich das Schreiben wie gesagt auf den aktuellen Mietspiegel der Gemeinde. Dieser ist:

https://www.radebeul.de/radebeulmedia/Dokumente/Merk_+und+Informationsblätter/Mietspiegel/Wohnraummietspiegel+der+Großen+Kreisstadt+Radebeul+2019-p-20013810.pdf

Das Gebäude ist sicherlich älter als 2005. Wenn ich mir die Tabelle so anschaue, dann wäre doch die höchstmögliche Miete 7,50€/m² falls das Gebäude zwischen 1991 - 2004 gebaut wurde ( und entsprechend niedriger, falls das Gebäude schon älter ist... kenne das Baujahr noch nicht). Da ist doch die Forderung von 8,91€/m² nicht mehr mit dem aktuellen Mietspiegel zu erklären.

Sehe ich das richtig oder habe ich da irgendwo einen Denkfehler/Rechenfehler? ... Möchte mich hier versichern, dass ich nicht irgendwelche offensichtlichen Stolpersteine übersehe oder den Mietspiegel irgendwie falsch interpretiere.

Schöne Grüße und eine schöne Restwoche wünsche ich :D.

Nachtrag:

Habe nebenher weiterrecherchiert und eine weitere wichtige Information weggelassen, die wie ich soeben mit erfahren habe, eine große Rolle spielen kann. Und zwar ist die Wohnung vollmöbliert. Wie sehr darf da vom Mietspiegel abgewichen werden?

Vielen Dank erst mal für die Antworten.

Schweinchenfan

Nein, er schreibt lediglich dass die Miete nicht mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, die von dem Mietspiegel der Stadt Radebeul ausgewiesen wird. Soweit ich mittlerweile herausgefunden habe, müssen sich möblierte Wohnungen nicht am Mietspiegel messen, also können mehr fordern. Natürlich ist das gesetzlich wieder nicht geregelt in welcher Höhe... gibt da lediglich zwei Ansätze aufgrund von Gerichtsurteilen wie das Berliner Modell:

Gesamtwert der Möbel / 10 x (10-Anzahl Jahre die man schon in der Wohnung ist) x 0,02 = monatlicher Zuschlag

Ergo also nach 10 Jahren (die hab ich ja nun) eigentlich keine Möblierungszuschläge mehr.

@darkshadow

Das mit der Kernsanierung ist ein interessanter Punkt. Dämmung und Außenputz wurden neu gemacht vor wenigen Jahren. Soweit ich bisher gelesen habe, ist das aber keine Kernsanierung.

Ich sammele noch weitere Punkte aber nehme aus euren Antworten erst mal mit:

- Nach Baujahr und Kernsanierung erkundigen

- Nach Einordnung und Wert auf die sich bezogen werden erfragen

Vielen Dank dafür. Wenn weitere Punkte auftauchen, immer gerne her damit :D. Die 51€ mehr bringen mich zwar nicht um aber tun doch ganz schön weh bei so ner kleinen Wohnung...

Zitat von Fruggel

...Und wenn diese Dinge nicht im Schreiben stehen, dann bist du auch nicht verpflichtet, dich beim Vermieter danach zu erkundigen. Der Vermieter will was von dir, nicht umgekehrt.

Guter Hinweis, ich könnte das also auch einfach aussitzen weil das Mieterhöhungsschreiben unvollständig ist. Jedoch stehe ich mit meinen Vermietern grundsätzlich in einem freundschaftlichem Verhältnis, daher will ich die jetzt auch nicht gegen die Wand laufen lassen, auch wenn es hier um viel Geld geht und ihr mich da jetzt vielleicht für naiv haltet. Wenn die Forderung gerechtfertig ist, dann komme ich ihr auch nach. Ich will nix geschenkt haben aber will natürlich auch nix verschenken. Will das einfach geklärt haben.

Kleines Update, habe jetzt schon zwei mal mit den Vermietern geredet. Das Überschreiten der Kappungsgrenze haben sie jetzt korrigiert und ich habe jetzt auch den Eindruck, dass sie sich mit dem Thema nicht wirklich auseinandergesetzt haben sondern einfach so ausm Bauchgefühl heraus handeln mit Vorlagen aus dem Internet. Die Eingruppierung der Wohnung sind sie mir noch schuldig. Habe jetzt im zweiten Gespräch das nochmal gefordert. Werde solange keine Zustimmung geben, bis dieser Punkt geklärt ist. Das Baujahr des Hauses kenne ich nun auch: 1919. Also im Mietspiegel bei durchschnittlich 6,20 €/m², maximal 7,00 €/m².... ich bezahle aktuell wie gesagt 7,30€/m² (voll möbliert) und die Forderung ist nun 8,91€/m² :/.

Also mit Mietspiegel sehe ich hier keine Möglichkeit zur Begründung einer derart saftigen bzw. überhaupt einer Mieterhöhung... und der Möblierungszuschlag dürfte ja auch nicht steigen sondern nach einem Gerichtsurteil des berliner Landgerichts ja eher noch sinken... naja ich bleibe dran und danke sehr für eure Hilfe. Melde mich sicherlich wieder.