Seit Jahren pauschal statt Nebenkostenabrechnung - jetzt Mieterhöhung

Hallo. Ich schreibe das mal so wie ich es von früher kenne, also indirekt. Könnte ja sein, dass ein Anwalt mitliest und antworten will. Es begäbe sich also zu einer temporären Zeit, in der ein Vermieter V und ein Mieter M existieren mögen ...

Vor Jahren beschloss V "im Einverständnis" mit M mündlich, dass es fortan keine Nebenkostenabrechnung mehr geben würde, sondern ein Pauschalbetrag für die Nebenkosten zu entrichten sei, der jedoch fix sei und sich nicht erhöhen würde. Die Kosten für das Ablesenlassen der Heizung seien V einfach zu hoch.

Tatsächlich fand die Einigung unter psychologischem Druck seitens "V & Söhne" stand. Früher, als M noch eine ordentliche Nebenkostenabrechung erhielt, musste V ihm in aller Regelmäßigkeit Geld zurückerstatten, weil M nur mäßig heizte (während in der zweiten Mietwohnung anscheinend "Vogeleier bebrütet" wurden).

Einmal eingenommenes Geld zum Teil zurückzuerstatten passte V überhaupt nicht, und jedes Jahr aufs Neue wurde M von V mehr oder weniger indirekt vorgeworfen, die Heizung zu manipulieren, Heizöl aus dem Tank zu stehlen usw. Schlicht, V: "Das kann nicht sein!" Mindestens zweimal musste der Ablesedienst ein weiteres Mal kommen, weil diesem von V wiederum vorgeworfen worden war, einen Ablesefehler gemacht zu haben. Die Ablesungen entpuppten sich jedoch stets als korrekt, und M vermutet sogar, dass der Ablesedienstleister dann irgendwann sogar entnervt die "Zusammenarbeit" mit V. gekündigt hatte.

Fortan kam ein anderer Ablesedienst, allerdings immer nur dann und einmalig, wenn aus der zweiten Mietwohnung ein neuer Mieter ausgezogen war. Anscheinend konnte man sich mit Neumietern auch dergestalt einigen, dass statt der rechtlich zugesicherten Nebenkostenabrechnung einfach ein Pauschalbetrag zu entrichten sei.

Entgegen - mündlicher - Zusicherung forderte V von M jedoch schon bald statt der vereinbarten monatlichen Summe für die Nebenkosten fortan zwanzig Euro mehr für Nebenkosten zu bezahlen. Da zwischenzeitlich die Einkaufspreis für Heizöl (nach Erinnerung von M) lt. Presseberichten tatsächlich deutlich angestiegen war und M sich weiteren Ärger wegen Nebenkostenzahlungen ersparen wollte, willigte M zähneknirschend ein. Seither wurden monatlich zwanzig Euro mehr als die mündlich vereinbarte Summe überwiesen. Trotz des anschließenden drastischen Ölpreisverfalls blieb die erhöhte Forderung jedoch bestehen und M zahlt bis zum heutigen Tag. Natürlich ist der Ölpreis seit dem zwischenzeitlichen Tief auch wieder deutlich angestiegen.

M (stetig, bislang erfolglos, auf Wohnungssuche) sagte sich immer, in Ordnung, solange die Wohnungsmiete stabil bleibt, lässt er sich "den Pauschalbetrag NK" gefallen, um des lieben Friedens willen, der hier weit mehr wert sein mag als anderswo. Die Miete wurde tatsächlich war tatsächlich seit einigen Jahren nicht erhöht worden. M vereinbarte jedoch mit sich selbst, dass er dagegen vorgehen würde, sobald V die Miete erhöhen würde.

Jetzt aber bekam M von V ein fristgerechtes Mieterhöhungsschreiben (von M quittiert). 10 % mehr soll er nun Miete für die Wohnung bezahlen. Leider liegt ein örtlicher Mietspiegel nicht vor, da sich die Wohnung in einem Dorf auf dem Land befindet.

M vermutet, dass er mit der Mieterhöhung die hohen Heizkosten der Mieter "subventionieren" soll, die mit Sicherheit einen sehr viel höheren Heizölverbrauch haben, aber vermutlich auch nur einen Pauschalbetrag für die Nebenkosten bezahlen.

M beabsichtigt also, der Mieterhöhung in dieser Form zu widersprechen, mit der seit Jahren fehlenden Nebenkostenabrechnung als Begründung.

Jetzt ist die Frage: Ab wann kann oder sollte eine ordentliche Nebenkostenabrechnung eingefordert werden. Beispielsweise ab Januar 2020? Es ist klar, dass V die fehlenden Nenbenkostenabrechnungen rückwirkend nicht mehr nachliefern können wird (und auch nicht will), da diese zwar aus verschiedenen Posten besteht, aber zumindest die Heizung in den letzten Jahren bis auf genannte Ausnahmen schlicht nicht abgelesen wurde.

Für Meinungen zu dieser Geschichte, abseits von "Zieh da aus!", wäre ich dankbar.

Vielen Dank! In der Geschichte handelt es sich um ein Haus, in dem V selber wohnt und in welchem zwei von zwei Mietwohnungen vermietet sind. Die Kosten für das Ablesen der Heizung müsste also von V zu einem Drittel selbst bezahlt werden. Der wahre Grund dürfte aber im kleinen Heizölbedarf von M liegen.

Anderswo habe ich gelesen, dass in einem Mieterhöhungsschreiben der Grund hierfür nur unter bestimmten Voraussetzungen begründet werden muss. Im Schreiben von V an M heißt es lediglich, dass V M hiermit mitteile, dass V die Miete zum XX.XX.XX um 10 % erhöhen müsse. Also keine explizite Begründung.

Könnte M, unabhängig vom Mieterhöhungsschreiben, von der mündlich getroffenen Vereinbarung der Nebenkosten-Pauschalzahlung zurücktreten, evtl. beginnend mit dem Termin der erhöhten Mietzinszahlung?

Zitat von Fruggel

In §558a BGB steht wörtlich: "Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen." Fehlt diese Begründung, würde der Vermieter schon allein deshalb bei Gericht nicht durch kommen mit der Mieterhöhung.

Dann würde V die Mieterhöhung eben nachträglich begründen, mit Euro-Verfall oder allgemein steigenden MIeten oder sonstigen Allgemeinplätzen. Interessanterweise wurde die Mieterhöhung seitens V bei Übergabe des lapidaren Schreibens mündlich mit gestiegenen Beiträgen für Gebäudeversicherung usw. begründet. Da M nicht damit gerechnet hatte, dass V plötzlich mit so einem Schreiben buchstäblich vor der Tür steht, ist M auf die Schnelle auch nicht eingefallen, dass Gebäudeversicherung usw. ja zu den Nebenkosten gehören.

Zitat von Fruggel

Mündliche Vertragsänderungen sind möglich, aber hierbei besteht immer das Problem der Nachweisbarkeit. Man muss sich im Streitfall konkret anschauen, wer etwas nachweisen kann über die Vereinbarung. Daher können wir darüber nicht allgemein sprechen.

Nachweisbar in meiner Geschichte über V und M ist, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt keine Nebenkostenabrechnungen mehr vorhanden sind und im Streitfall weder von V noch von M vorgelegt werden könnten.

Zitat von Fruggel

Eine Vereinbarung lässt sich natürlich erneut wieder ändern, aber auch das bedarf der Zustimmung beider Vertragspartner. Und ja, man kann im Rahmen der Verhandlung natürlich beschließen, dass er Mieterhöhung zugestimmt wird, aber es künftig eine Abrechnung gibt. Für die Zukunft sollte man die Dinge lieber schriftlich dokumentieren.

Also muss faktisch M die Mietzinserhöhung hinnehmen und auch einen Teil der Nebenkostenpauschale. Nicht aber den Teil, der Heizkosten und Warmwasser betrifft? Ich frage mich gerade wie dies rechnerisch aufzudröseln sein soll, da Heizung und Warmwasser ja bislang im wolkigen Pauschbetrag enthalten sind.

Das mit der Ausnahmeregelung hatte ich beim Plausch neulich schon mal von anderen Vermietern gehört, die gingen davon aus, dass hierfür bis zu zwei Wohnungen vermietet sein müssten und sich die Wohnung des Vermieters zusätzlich im selben Haus befinden müsse.

Gerne aber folgt M dem glaubwürdigen Hinweis, dass die Ausnahmeregelung im vorliegenden Beispiel nicht greift.

Die Vereinbarung Pauschbetrag Nebenkosten in dieser vielleicht fiktiven Geschichte erfolgte unter psychologischem Druck ("V & Söhne" gegen einen), entsprechender langer und vielfältiger Psychoterror (der seinerzeit dank "& Söhne" selbst vor zum Trocknen aufgehängter M-Bettwäsche nicht halt machte, die augenscheinlich im Vorbeigehehen großflächig mit einer dunklen Flüssigkeit - selbstgemachte Limo - bespuckt wurde) war dem bereits vorausgegangen, was ein Leichtes ist, wenn V dasselbe Haus bewohnt wie M und weiß, wie man den jeweiligen anderen Mieter durch einen imfamen Mix aus Schmeichelei, Tränendrüse und schierer Desinformation auf seine Seite zieht.

Entgegen der Vereinbarung, dass im Gegenzug der Pauschbetrag fix wäre und künftig vonseiten V nicht mehr erhöht werden würde, wurde dieser jedoch sehr wohl recht bald vonseiten V um zwanzig Euro monatlich erhöht, mündlich begründet mit gestiegenen Kosten für Heizöl. Immerhin hörte der Terror daraufhin weitestgehend auf.

M würde dennoch im Falle des Falles nicht bestreiten, dass die Regelung im gegenseitigen Einverständnis stattgefunden hatte, da M sein mündliches Einverständnis ja gegeben hatte, wenngleich zähneknirschend und unter psychischem Druck und Drohungen. Aber hier trifft wohl Realität auf Gesetz. Und beide sind einfach völlig unterschiedlicher Natur.

Hätte denn V überhaupt eine Möglichkeit, die Heizkostenverordnung für Jahre rückwirkend anzuwenden?

M ist sich sicher, dass V, um nichts zurückbezahlen zu müssen, nach Beratung mit "Hinz und Kunz" die Heizkostenverordnung äußerst kreativ anwenden würde.

M ist ferner der Ansicht, dass das Gesetz für die Theorie gemacht wurde und nicht für das Dorf, wo das Brüderlein noch mit dem Schwesterlein ...

Wohnungen sind leider keine in Aussicht. Und auch V guckt Fernsehen.

§12 der Heizkostenverordnung ... gut, damit wird sich der Charakter M meines sich schon viel zu lange hinziehenden Kammerspiels erstmal auseinandersetzen müssen.

Vielen Dank bis hierher schon mal für die hilfreichen und schnellen Antworten!

Muss sich ein Mieterhöhungsverlangen um 10% eigentlich auf die bei Einzug in die Wohnung oder darf sie sich auf die zuletzt gezahlte Miete beziehen? Danke.

Hier auf dem Dorf gibt es weder Mietspiegel noch Vergleichswohnungen. Sondern fast nur Wohneigentum. Und ein Mietrecht im Sinne des Mieters kann ohnehin nicht durchgesetzt werden, da hier zählt, wer auf fernmündlichem Wege die größere Anzahl an Verwandten mobilisieren kann. Die Polizei cruist hier nur sehr selten vorbei, dafür gibt es im Sommer umso mehr Motorradfahrer ohne Helm. Eigentlich nur.

Trotzdem sehr lehrreich für mich, wie das Mietrecht in der Theorie oder in einer besseren Welt gehandhabt würde.

Mieter sein und wohnen müssen ist ein erheblicher Fehler.

Danke. Antwort erst jetzt gelesen. D´accord. Die Realität gleicht dennoch einem Horrorfilm nach Steven King. Und ich habe über 99 % davon hier gar nicht berichtet.

Zitat Fruggi: "Eine Ausnahme davon ist nur dann gegeben, wenn es sich um ein Haus mit 2 Wohnungen handeln sollte, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird. Dann ist eine Pauschale möglich."

Aus ganz aktuellem Grund: Was ist, wenn V sich herausreden will, dass die zweite Mietwohnung im (auch von V bewohnten) Haus zeitweiligen Leerstand hatte? (Das Phantasiewort "zeitweiligen" habe ich gerade hinzugefügt, nur um das Annehmenkönnen der gegebenen Wildwest-Realität durch Dritte leichter zu gestalten. Will vermeiden, dass Dritte nach der Lektüre ebenso nur noch schnappatmen können wie M. Wir reden hier aber von wenigen Wochen im Zeitraum von etwa zehn Jahren.)

P. S.: Es soll auch Gegenden geben, in denen die Polizei nicht für Recht und Ordnung sorgt, weil jeder einfach jeden schon immer kennt (Stromberg: "Inzesthausen") - Ausnahme: Mieter - und Gewohnheits- und Fantasy-Rechte der Hauseigentümer allem Anschein nach über allem stehen.

Vielen Dank. Die Wahrheit ist noch irrer. V will Nachzahlung aufgrund einer in V´s Oberstübchen zugrundeliegenden Milchmädchenrechnung mit lauter Faktoren X (in weit geringerer Häufigkeit bekannt u. a. aus dem Dreisatz). In meiner Geschichte aber bekam M von V gestern am späteren Abend einen Anruf, in dem u. a. angekündigt wurde, dass V künftig absichtlich im Treppenhaus und auf dem Hof rauchen und den Rauch dann absichtlich sowohl ins Badfenster als auch ins Schlafzimmerfenster von Nichtraucher M blasen würde. (Jener Vorgang der M-Belästigung durch bewusst herbeigeführte erhebliche Verschlechterung der Atemluft war immer schon eine hier übliche Straf-Sanktion im Anschluss an paranoide Schübe bei V gewesen, jedoch noch nie mit expliziter Ansage. Diese Qualität ist tatsächlich neu.)

Es folgten (telefonisch) hysterisch geäußerte Unterstellungen (Ideen von verdeckter Observation seitens M usw.), die wieder einmal auf eine akute paranoide Schizophrenie seitens V schließen ließen. (Wie drückt man es aus, damit es explizit nicht ironisch klingt?) Da man aber auf dem Dorf lebt, stimmt traditionell lediglich mit den zahlenmäßig stark unterlegenen Mietern etwas nicht, während V eine dringend benötigte bewusstseinsinitialisierende Hilfestellung vonseiten anderer, ihrerseits in ihrer spirituellen Mitte ruhender, Hauseigentümer leider niemals zuteil werden wird.

Dem ging nicht etwa ein Streitgespräch um Belästigung durch Zigarettenrauch voraus, das wäre zu nachvollziehbar. M hatte lediglich sein Essen in seinem Mikrowellengerät in seiner Küche aufgewärmt und im Rahmen seines legitimen Anrechts auf Selbstentfaltung ohne Anflug von schlechtem Gewissen aufgegessen. Durch den hierdurch aus dem Fenster entgasten Essensgeruch hatte V sich aber dermaßen belästigt gefühlt, dass V jetzt umgehend telefonisch und in aggressivem, lauten, Tonfall spontan eine eingehende Wohnungsinspektion für den kommenden Samstagvormittag angekündigt hatte. Falls M sich unkooperativ zeige, würde V die Wohnung in Abwesenheit von M gemeinsam mit der Polizei inspizieren. (Aus der "Polizei" würde in der Realität möglicherweise die eigene europäische Verwandtschaft werden, die sich hier von Zeit zu Zeit laut- und rauchstark einquartiert. Auch eine Art Polizei, wenn man so will.)

Katze muss aus V-Sicht auch weg. Bereits wenn die Katze nur einen Fuß auf den Hof setzt, sei dies aus Sicht von V, so wörtlich, "Kündigungsgrund". Die (nun aber den Umständen der Not gehorchend durch M aufgenommene und diesbezüglich nur allzu willige) Katze musste M neulich zum Tierarzt bringen, nachdem diese drei Tage am Stück praktisch nicht gefressen noch getrunken hatte und, sofern nicht gerade auf nächtlicher Tour, nur apathisch, teils in seltsamer Schonhaltung, an ihrem Schlafplatz lag.

Die am Ende knapp hundert teure Diagnose durch den Tierarzt (Röntgen, Schmerz- und Aufbaumittel eingeschlossen): Trauma durch stumpfe Gewalteinwirkung. Keine inneren Verletzungen. Mögliche Ursache: Tritt in den Bauch. Kann aber auch unglücklich beim Fensterputzen Baumklettern ausgerutscht sein. In diesem Fall muss leider auch dazugesagt werden: Dies geschah kurz nach indirekter Ansage durch V. Schon wenige Jahre zuvor ist hier ein (lediglich freundschaftlich mit M und einem Hausnachbarn verbundener, häufig anwesender, jedoch ein paar Häuser weiter wohnhafter) netter, umgänglicher, kleiner Kater von heute auf morgen für immer verschwunden, als M gerade nicht zuhause war. Allerdings war zu jenem Zeitpunkt europäische männliche V-Bekanntschaft anwesend gewesen. Dorfbekannte Gruselgeschichten aus früheren Zeiten ließen auch hier sehr bald einen naheliegenden Verdacht reifen. Katzenhass (und Hass auf alles Lebende im Allgemeinen - eigene Sippe ausgenommen) ist ein großes Thema in meiner Geschichte vom MFH des schizophrenen Schreckens ohne Ende. Allerdings soll es im Dorf verteilt noch weitere anderen einschlägig bekannte Katzenhasser geben.

In diesem Zusammenhang möchte ich noch anmerken, dass die entspanntesten, vorbildlichsten und vor allem weltoffensten Charaktere meiner Beobachtung her auch immer die entspannteste Wohnsituation von allen vorgefunden haben. (Prominente Wohnbeispiele: Schloss Bellevue. Ein Bauernhof mit angegliederter Wasserbüffelzucht. Eine Villa mit Rundum-Hochsicherheitszaun am Starnberger See.) - M ist hingegen von bestens integrierten Männern schon von oben während lautstarker Männer-Handyfonate auf die Terrasse gerotzt worden, z. B. während M, auf seiner Terrasse sitzend, gerade sein Mittagsmahl zu sich nehmen wollte. (Die restlichen Männer fingen erst hinterher zu rotzen an, nachdem M sich beim ersten Mann direkt von Terrasse zu Balkon über die Rotzerei beschwert hatte, woraufhin dieser sich lediglich ignorant wegdrehte.)

Ferner konnte M auf seiner Terrasse auch immer mal wieder kleine Geschenke in Form von abgeclippten Fußnägeln vorfinden, die nun aber von V´s europäischer Verwandtschaft, genauer: von deren gut und gerne laut furzenden und rülpsenden Freunden stammte, die immer mal wieder in die zeitweilig leerstehende zweite von zwei Mietwohnungen im Haus einquartiert wurden. (Das Clipping-Geräusch war sogar öfters zu hören gewesen, dank eines angrenzenden Gebäudes, das jeglichen Schall - also beileibe nicht nur Clipping-Geräusche - zuverlässig verlustfrei zurückwirft.)

Der direkt (bis wenige Zentimeter) vor M´s Schlafzimmerfenster über viele Wochen großvolumig angehäufte Unrat und Sperrmüll, der durch Räumung eines Gerümpelzimmers im Haus angefallen war, ging allerdings auf Kosten von V bzw. ihres latent aggressiven Goldjungen, Typ: Kapo Arbeitslager im dekadenmäßig indirekten Anschluss an die goldenen 1920er Jahre.

(Ein jeder) Makler, wörtlich: "Im Moment is ganz schlecht!"

Meine Fragen aber (warum denn nicht gleich!) aus aktuellem Anlass:

1. Kann ein Vermieter verlangen, dass ein tapeziertes Wohnzimmer (mit Holzdecke) in V´s Gesamt-Bruchbude nach einer bestimmten Anzahl von Jahren durch den Mieter frisch tapeziert werden muss?

2. Kann ein Vermieter seinem Mieter das Nutzen des Luftraums über dem Hofeinfahrt-Tor durch berührungsloses Überschreiten des (seit Jahren aufgrund unterschiedlich starker Absenkung des Bodens ganz extremst klemmenden, einfahrt-breiten, oberschenkel-hohen) Hofeinfahrt-Tors untersagen, wenn im Mietvertrag eingangs handschriftlich festgelegt wurde, dass das Tor beim Passieren der Einfahrt als Fußgänger zu öffnen ist? (Mit einer Reparatur des Tors kann zu Lebzeiten von V jedenfalls keinesfalls gerechnet werden.) M ist auf dieses - im Mietvertrag grundsätzlich eingeräumte - Wegerecht nicht zwingend angewiesen, es erleichtert oftmal lediglich den Gang zur Mülltonne bzw. zum Kofferraum des Eigen-PKW. Ein entsprechendes Verbot dient also, wie so oft, lediglich der zwanghaften Maßregelung und ist reine Schikane.

Das Tor in meiner Geschichte klemmt dermaßen, dass es ohne wiederholte Fußtritte durch einen kräftigen Mann an eine bestimmte Stelle oder durch beherzten Einsatz eines Kuhfußes o. ä. keinesfalls mehr zu öffnen wäre.

Danke im Voraus.

"Einfach" eine andere Wohnung geht nicht. Selber schon lange nicht mehr auf Wohnungssuche gewesen? - Aber M ist dabei. Es ist ja oft so, dass die wirklich ganz naheliegenden Dinge (wie: "Warum suchst du dir keine andere Wohnung?") und somit auch die dann nötige Antwort darauf beim Fragensteller der Einfachheit halber von vornherein unter den Tisch fallen gelassen werden. Kenner ahnen dann schon, dass der Fragensteller trotzdem schlau genug war, den naheliegendsten aller naheliegenden Gedanken selber schon gedacht zu haben.

Was ein Vermieter will oder nicht, ist beim Kleintier Katze so eine Sache. Soweit ich weiß, kann der Vermieter nur (noch) etwas dagegen haben, wenn ein Katzenklo z. B. das Treppenhaus zustinken würde. Dann ist die Geruchsbelästigung abzustellen. Ein Katzenklo gibt es bei M aber nicht einmal. Und eine freilaufende Katze (zumal auf dem Land) hält sich erfahrungsgemäß auch nicht an abstrakte Grundstücksbegrenzungen. Besagte Katze streunt ohnehin am liebsten durch sämtliche Gärten in der Umgebung und durchs Feld, sofern sie nicht gerade zuhause auf ihrem Schlafplatz liegt und schläft. Viele Katzen hier auf dem Land verhalten sich überraschend ganz ähnlich.

Zuerst kam die Katze aufs Land. Dann der Vermieter.

"Verträge sind einzuhalten": Hörte aber schon oft von mittlerweile dank Gerichtsurteil hinfälligen Klauseln in Mietverträgen, insbesondere in den vermieterfreundlich verfassten. Ich glaube die Katzenhaltung zählt dazu. Zumindest ist hier wohl in aller Regel mieterfreundlich entschieden worden ("freie Entfaltung der Persönlichkeit"). Bei Hunden, auch kleinen, sieht die Sache m. W. schon wieder ganz anders aus.

Wenn ein nicht einmal hüfthohes Tor (das lt. Vertrag vor dem Passieren zu öffnen ist, was bei einem funktionstüchtigen Tor auch nachvollziehbar ist) seit Jahren dermaßen klemmt, dass es ohne rohe Gewalt und erhebliche Geräuschentwicklung überhaupt nicht mehr geöffnet werden kann, dann darf M das Tor wegen Vertragstreuepflicht also nicht berührungsfrei übersteigen, sondern muss das defekte Tor quasi fortan als mannshohe Mauer betrachten?

Das ist für einen Menschen schon schwer zu begreifen - was soll da erst die Katze denken, die ja noch weniger, nämlich am besten gar nichts, darf?