Fristlose Kündigung wg. Hundehaltung

    Hallo zusammen.

    Meine Enkeltochter hat eine Wohnung im gleichen Haus, in dem wir wohnen. Sie hat sich im Mai d.j. einen Herzenswunsch erfüllt und sich einen Labrador-Welpen gekauft. Sie hat damals den Fehler gemacht, den Hausbesitzer nicht vorher zu fragen. Wir haben aber ein sehr gutes persönliches Verhältnis zu ihm, und ich habe ihn zeitnah vom Kauf unterrichtet. Er sagte mir, da er ja selbst auch Hundehalter sei, habe er gegen den Hund nichts einzuwenden.

    Nachdem im Juli das Haus verkauft wurde, führt die neue Vemieterin allerlei Gründe gegen eine Hundehaltung auf und verlangt die Abschaffung des Hundes. Wenn das nicht bis zum 31.10.2019 geschähe, würde sie der Enkeltochter fristlos kündigen. Ich suche jetzt nicht nach Argumenten für oder gegen Hundehaltung, sondern Verhaltensweisen im Falle des Falles.

    1. Was macht man sofort gegen eine fristlost Kündigung? (Widerspruch ja, aber wie?)

    2. Sucht die Enkeltochter gerichtlichen Kündigungsschutz oder wartet sie eine Räumungsklage ab?

    3. Sie ist AZuBi im 3. Ausbildungsjahr und verfügt nicht über große Mittel. Hat sie Anspruch auf Prozesskostenhilfe?

    Ich habe bereits in eigener Sache einige Fragen gestellt, alle im Zusammenhang mit der neuen Hausbesitzerin. Wir vermuten, daß sie aus dem Haus mit 7 WE eine Airbnb-Unterkunft machen möchte und so preiswerten Wohnraum vernichtet.

    Vielen Dank für geduldiges Lesen.

    Nur so als allgemeine Hinweise.

    Grundsätzlich übernimmt der neue Eigentümer lt. § 556 BGB die Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten.

    Dazu gehört auch die Genehmigung zur Hundehaltung, die der Vermieter nur aus guten Grund widerrufen kann.

    Vorab sollte man prüfen, was zum Thema Hundehaltung im Mietvertrag vereinbart wurde.

    Zitat von astour

    3. Sie ist AZuBi im 3. Ausbildungsjahr und verfügt nicht über große Mittel. Hat sie Anspruch auf Prozesskostenhilfe?

    Im Internet findest Du sogenannte Prozesskostenhilfe-Rechner. Es wird hierbei nämlich nicht nur das Einkommen berücksichtigt, sondern auch die Ausgaben.

    Zitat von astour

    2. Sucht die Enkeltochter gerichtlichen Kündigungsschutz oder wartet sie eine Räumungsklage ab?

    Sobald vom Vermieter etwas schriftliches vorliegt, sollte sie gleich zum Anwalt gehen und nicht auf eigene Faust handeln, bzw. gar nichts tun.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Hallo astour,

    keine der 3 Möglichkeiten würde ich empfehlen.

    Sondern in deinem Fall, da du ein gutes Verhältnis zum vorherigen Eigentümer hast, würde ich ihn bitten, die mündlich gegebene Erlaubnis zur Hundehaltung rückwirkend schriftlich nachzuholen.

    Aufgrund von §566 BGB ist die neue Eigentümerin an diese Erlaubnis gebunden und sie kann die Erlaubnis dann nur mit einem triftigen Grund entziehen, also dass es zu massiven Beschwerden kommt, Hund wird verhaltensauffällig und es ergeben sich dadurch Probleme oder ähnliches.

    Für eine mögliche Kündigung gibt es so dann keine Grundlage mehr, bzw. die neue Eigentümerin würde die Kündigung ziemlich wahrscheinlich nicht bei Gericht durch bekommen.

    Ich habe heute mit dem früheren Hauseigentümer telefoniert. Er hat gegenüber der Käuferin bereits früher geäußert, daß er weder vor noch nach dem Hundekauf gefragt wurde. Allerdings sagt er heute, daß er von dem Hund wußte und die Hundehaltung geduldet habe. Ich solle doch meine Anwältin fragen, ob das ausreichend sei, wenn ja, solle sie einen entsprechenden Schriftsatz erstellen, bei unserem nächsten Kaffeenachmittag Anfang nächster Woche könnten wir das dann besprechen.

    Ist das jetzt ein Vor- oder ein Nachteil für uns? (Wenn ich nach dem Begriff "Duldung" oder "dulden" googele richten sich die Ergebnisse ausschließlich auf Aufenthaltsrecht)

    Zitat von astour

    Ist das jetzt ein Vor- oder ein Nachteil für uns?

    Kenntnis der Hundehaltung und gleichzeitig Duldung kann im Fall der Hundehaltung als stillschweigende Einverständniserklärung betrachtet werden.

    Denn dem BGH Urteil VIII ZR 168/12 folgend geht es bei der Erlaubnis darum, anhand der konkreten Situation des Einzellfalls festzustellen ob irgend welche Interessen Dritter durch die Hundehaltung beeinträchtigt werden. Das kann eine Gefährdung, Lärmbelästung, Allergien oder anderes sein. Kann der Vermieter keinen entsprechenden sachbezogenen Grund vorweisen, muss er die Erlaubnis erteilen und man könnte somit die Erlaubnis auch gerichtlich einfordern wenn nötig. Also auch wenn der frühere Vermieter gefragt worden wäre, hätte er mutmaßlich die Erlaubnis nicht verweigern können.

    Es wäre daher von Vorteil, wenn du dementsprechend etwas Schriftliches bekommen kannst.

    Diese Antwort bitte nur als Erläuterung zum o.g. Urteil zu verstehen. Ich darf nicht beurteilen, in welcher Weise sich das Ganze auf das Mietverhältnis deiner Tochter auswirken könnte.

    Die Angelegenheit geht nun in die nächste Runde. Meine Enkeltochter erhielt jetzt die fristlose Kündigung. Die beiden Gründe sind:

    1. Erhebliche Gefährdung der Mietsache aufgrund der unerlaubten Tierhaltung

    2. Rückstand bei der Zahlung der Kaution.

    Wie verhalten wir uns nun? Widersprechen wir der Kündigung und geben unsere Gründe jetzt schon an oder warten wir die angekündigte Räumungsklage ab und antworten dann auf diese? Unsere Gründe sind eigentlich ganz einfach:

    1. Der frühere Hausbesitzer hat mir in einem Telefonat gestern erklärt, daß er der neuen Hausbesitzerin gegenüber gesagt hat, daß er vom Kauf des Hundes nichts gewußt habe. Als er aber wenig später davon erfuhr (durch mich) habe er die Hundehaltung zur Kenntnis genommen und toleriert, weil er ja selbst Hundehalter sei und jeden Hund akzeptieren würde.

    Hierzu ergänzend, daß ich mir von allen Mietparteien eine gleichlautende Erklärung habe unterschreiben lassen, dass in dem Hund keine Störung im Haus vorläge, keine Verschmutzungen oder Schäden entstehen würden und sie im übrigen nur dann, wenn sie den Hund sehen, vom Vorhandensein Kenntnis nehmen würden.

    2. Im gleichen Gespräch erinnerte er mich daran, daß er in seiner Ausfertigung des Mietvertrages den Passus mit der Kaution gestrichen und somit auf eine Kautionsstellung verzichtet habe.

    Meiner Ansicht nach spricht also Vieles, wenn nicht Alles dafür, daß eine Kündigung nicht gerechtfertigt ist.

    Zitat von astour

    Wie verhalten wir uns nun?

    Es ehrt uns als Moderatoren sehr, dass du unseren Antworten so sehr Vertrauen schenkst. Aber dennoch darf hier keine Handlungsempfehlung gegeben werden, wie du dich in deinem konkreten Fall verhalten solltest. Wir können nur die Möglichkeiten aufzählen, die das Gesetz generell bietet. Was du dann genau machst, musst du selber entscheiden oder mit einem Anwalt besprechen.

    Möglichkeit eins, auf eine Kündigung zu reagieren, die man für unwirksam hält, ist Nichts tun. Einfach abwarten. Der Vermieter wird dann vermutlich irgend wann Räumungsklage einreichen. Und im Rahmen der Klage wird das Gericht dann erst mal prüfen, ob wirksam gekündigt wurde.

    Möglichkeit zwei, dem Vermieter in einem Brief erklären, warum man die Kündigung für unwirksam hält und nicht ausziehen wird. Der Vermieter kann sich dann überlegen ob er seinen Plan verwirft, oder Klage einreicht.

    Möglichkeit drei ist, dass du bei Gericht eine Feststellungsklage einreichst. Dabei passiert dann gar nichts hinsichtlich Räumung, sondern das Gericht prüft nur die Wirksamkeit der Kündigung, mehr nicht. Gewinnst du das, ist dem Vermieter sämtlicher Wind aus den Segeln genommen, weitere Schritte zu unternehmen.

    Zitat von Fruggel

    Es ehrt uns als Moderatoren sehr, dass du unseren Antworten so sehr Vertrauen schenkst. [...]

    Möglichkeit drei ist, dass du bei Gericht eine Feststellungsklage einreichst.[...] Gewinnst du das, ist dem Vermieter sämtlicher Wind aus den Segeln genommen, weitere Schritte zu unternehmen.

    Bisher habe ich damit gute Erfahrung gemacht ;-))

    Das scheint mir doch ein guter Weg zu sein.

    Zitat von astour

    Der Nachteil ist, dass Du die Kosten vorauszahlen musst und das Prozessrisiko trägst.

    Ja, das ist generell so, dass man die Kosten vorzustecken hat, wenn man eine Klage einreicht, egal um was es geht. Aber wenn der Anwalt nach seiner Prüfung des Sachverhalts meint, dass gute Chancen bestehen, kann man das Risiko eingehen.

    Falls dich meine ganz persönliche Meinung interessieren sollte, was ich in der Situation bei Erhalt einer Kündgung tun würde... Eine Feststellungsklage würde ich nur dann anstreben, wenn es sprichwörtlich auf Messers Schneide steht, ob die Kündigung wirksam sein könnte, also 50:50 Chance. Denn wenn vom Vermieter eine Räumungsklage kommen sollte, bin ich in einer schlechteren Position, habe evtl. noch mehr Kosten etc.

    Man kann auch schrittweise vorgehen, wenn man möchte, und mit einem gewissen Selbstbewußtsein dem Vermieter erklären, warum er mit seinem Ansinnen nicht durch kommen wird, wodurch er vielleicht von seinem Vorhaben ablässt, weil er selber Zweifel bekommt, ob es richtig ist. Die Feststellungsklage kann man sich dann immer noch überlegen abhängig von der Reaktion des Vermieters.

    Meine Enkeltochter (und damit eigentlich ich) hat inzwischen einen Anwalt aufgesucht. Die Folge war, dass die fristlose Kündigung zum 15.12. nicht mehr aufrecht erhalten wird, stattdessen eine weitere zum 31.12. angekündigt (wenn...dann) und eine fristgerechte Kündigung zum 31.3.2020 ausgesprochen wurde.

    Wir hatten der Vermieterin auf deren Einwand, es erfolge keine artgerechte Tierhaltung, mitgeteilt, dass in dem Raum der als Küche deklariert wird, aber keinerlei Kücheneinrichtungen enthält, mitgeteilt, dass der Hund in diesem Raum lebe. Das sind immerhin riesige ca 8 qm (Achtung, Ironie).

    Mit keinerlei Kücheneinrichtung meine ich, dass hier nur ein Wasserablaufrohr und ein -zulaufrohr in der Wand sind, aber keinerlei weitere Einrichtung, z.B. für Warmwasser.

    Nun schreibt der Anwalt der Vermieterin: " Es handelt sich um einer widerrechtliche Zweckentfremdung (...), die Küche wird zweckentfremdet als Hundezwinger genutzt. Ja, muss man denn einen Raum so benutzen, wie er im Mietvertrag bezeichnet wird? Wenn in der "Küche" eine Waschmaschine angeschlossen wird, ist das eine Zweckentfremdung als Waschküche?

    Fur die fristgerechte Kündigung wird angeführt, dass die für ein Mietverhältnis erforderliche Vertrauensgrundlage [...] zerrüttet sei.

    Ich habe zwar schon von einem Scheidungsgrund wg. Zerrüttung der Ehe gehört, aber noch nie bzgl. einer Mietwohnung. Kennt das jemand?

    Ich möchte nunnicht wegen jeder Formulierung den Anwalt befragen und schreibe dies deswegen hier.

    Bitte entschuldigt, wenn ich in einer an und für sich ernsthaften Sache doch wegen dieser beiden Passagen eher zum Lachen gereizt werde.

    4 Mal editiert, zuletzt von astour (8. Dezember 2019 um 15:09)

    Zitat von astour

    Kennt das jemand?

    Ja, es geht meistens dann darum, dass die notwendige Vertrauensbasis zerrüttet bzw. zerstört ist.

    Zitat von astour

    Es handelt sich um einer widerrechtliche Zweckentfremdung (...), die Küche wird zweckentfremdet als Hundezwinger genutzt. Ja, muss man denn einen Raum so benutzen, wie er im Mietvertrag bezeichnet wird? Wenn in der "Küche" eine Waschmaschine angeschlossen wird, ist das eine Zweckentfremdung als Waschküche?

    Zweckentfremdung passt hier vllt nicht ganz so gut, aber eine vertragswidrige Nutzung gibt es in der Tat. Ob das bei dir vorliegt ist natürlich eine andere Frage.

    Zitat von astour

    Ich möchte nunnicht wegen jeder Formulierung den Anwalt befragen und schreibe dies deswegen hier.

    Doch, eine Zerrüttung des Mietverhältnisses gibt es auch, sowie auch ein gestörtes Vertrauensverhältnis. Und das kann durchaus auch zu einem berechtigten Kündigungsgrund werden. Allerdings verstehe ich offen gesagt nicht, was da der Anwalt zusammen konstruiert. Ich vermag keinen Zusammenhang zu einem Vertrauensverhältnis zu erkennen, wo es doch genau genau genommen ausschließlich um die Frage geht, ob die Hundehaltung vom vorherigen Eigentümer akzeptiert bzw. stillschweigend erlaubt wurde und ob somit die Erlaubnis auch für die neue Eigentümerin zu gelten hat.

    Aber nun hast du einen Anwalt, lass ihn mal machen. Er weiß sicherlich, was nun zu antworten ist.

    Wenn diese Zerrüttung ein Kündigungsgrund sein kann, dann kann doch jeder Vermieter eine solche Situation herbeiführen und sich dann bei einer Kündigung darauf berufen. Oder nicht? (ja, ich weiß, kommt auf die Umstände an)

    Zitat von astour

    dann kann doch jeder Vermieter eine solche Situation herbeiführen und sich dann bei einer Kündigung darauf berufen. Oder nicht?

    Nein. So einfach ist das nicht. Ein Gericht würde im Streitfall nicht nur schauen, was in der Kündigung steht, sondern das Gericht würde sich auch genauer anschauen, was genau passiert ist. Und dabei würde dann durchaus auffallen, wenn die Geschichten nur erfunden wären.

    Nun denn, es bleibt jetzt abzuwarten, was passiert. Dass wie alle, also Enkeltochter und auch wir, und nach Wohnungen umschauen, ist klar. An dieser Stelle herzlichen Dank für alle Ausführungen zu den vielen Fragen, die ich hier gestellt habe.

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