Umlage-Betriebskostenausfallwagnis und Fragen

    In meiner Abrechnung werden jedes Jahr 2% Umlage-Betriebskostenausfallwagnis abgezogen.

    Als wir damals die Wohnung bezogen haben brauchten wir einen WBS Schein

    Wir haben aber , als wir den Mietvertrag unterschrieben haben auch eine Mietkaution hinterlegen müssen.

    Im Netz habe ich gefunden, dass wenn ein Betriebskostenausfallwagnis berechnet wird, dass dies schon in meiner monatlichen Mietzahlungen enthalten sein sollte und diese nicht in der Betriebskostenabrechnung extra noch nicht mit einfließen darf.

    Darf es berechnet werden?

    Bitte nicht in alte Themen neues Thema und

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    Grace

    Einmal editiert, zuletzt von Almarozero (31. März 2019 um 13:50)

    Meines Wissens ist es so, dass dieses Umlageausfallwagnis nur dann umgelegt werden darf, wenn der Mieter eine Kaution hinterlegt hat. Hierdurch wird das Ausfallrisiko ja schon ausgeschlossen.


    Ich bin mir da aber nur zu 90% sicher.

    Zitat von Almarozero

    Im Netz habe ich gefunden, dass wenn ein Betriebskostenausfallwagnis berechnet wird, dass dies schon in meiner monatlichen Mietzahlungen enthalten sein sollte und diese nicht in der Betriebskostenabrechnung extra noch nicht mit einfließen darf.

    Das ist so nicht ganz richtig. Es muss unterschieden werden, ob es sich um ein Mietausfallwagnis oder ein Betriebskostenausfallwagnis handelt.

    Ersteres muss in der Kostenmiete berücksichtigt werden, letzteres in der Betriebskostenabrechnung.

    Das Betriebskostenausfallwagnis bemisst sich nach § 25a NMV nach den tatsächlich angefallenen Betriebskosten innerhalb einer Abrechnungsperiode (Max. 2%) und kann demnach gar nicht in der Miete enthalten sein. Der Betrag ändert sich ja immer.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Hallo, es geht einmal um die Position aus der Anlage.

    Wie sieht es aus bei der Position mit der Sicherheitsleitung der Kaution?

    Darf dieses Ausfallwagnis berechnet werden wenn überhaupt kein Leerstand gegeben ist?

    Es geht um das Beriebskostenausfallwagnis!

    LG

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    des Forum hochaden. Gelöscht!

    Grace

    Der Leerstand spielt hier auch keine wirkliche Rolle. Bei dem Umlageausfallwagnis geht es in erster Linie darum, dass Betriebskosten vom Mieter nicht gezahlt werden können, bzw. einzelne Betriebskosten nicht umgelegt werden können.

    Bei der Sache mit der Kaution bin ich mir - wie gesagt - nicht sicher. Da empfehle ich Dir im Zweifel den Gang zum Mieterverein o.ä.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Hallo,

    du hast in deiner Eingangsfrage geschrieben, dass ihr damals einen WBS Schein benötigt habt. Somit gehe ich davon aus, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung (umgangssprachlich Sozialwohnung) handelt. Und dabei darf das Umlageausfallwagnis mit 2% berechnet werden, das ist korrekt so. Das ist im Gesetz bestimmt. Leipziger82 hat das Gesetz oben verlinkt.

    Das Umlageausfallwagnis MUSS in der Betriebskostenabrechnung auftauchen als extra Position. Denn nur dann wird diese ja dazu addiert. Nur in den Vorauszahlungen einrechnen genügt nicht, dann dann würdest du den Betrag wieder zurück bekommen mit der Abrechnung. Das ist korrekt so wie es in deiner Abrechnung aufgeführt ist.

    Mit der Kaution hat das Thema nichts zu tun. Kaution ist ein separates Thema.

    Hallo Fruggel,

    Danke für deine Antwort.

    Richtig, es ist eine staatlich öffentlich geförderte Wohnung.

    Das es im Gesetz verankert ist, dass weiß ich bereits, aber es gibt bestimmte Voraussetzungen, diese Kosten zu berechnen!


    Hier nachzulesen:

    https://www.mineko.de/umlageausfallwagnis/

    Bei dem oben stehenden Link steht klar und deutlich, das es mit unter anderem mit der Kaution zu tun hat!

    Zudem meine ich das Betriebskostenausfallwagnis, welcher aus der PDF Datei von dem Beitrag vom 01.04.2019 zu entnehmen ist. Ich hoffe du meinst das selbe?!

    Aus der Mitteilung von Leipziger82 ist nur folgender Inhalt zu entnehmen:


    § 25a Umlageausfallwagnis

    Das Umlageausfallwagnis ist das Wagnis einer Einnahmenminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Betriebskosten oder nicht umlegbarer Betriebskosten infolge Leerstehens von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, einschließlich der uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung entsteht. Das Umlageausfallwagnis darf 2 vom Hundert der im Abrechnungszeitraum auf den Wohnraum entfallenden Betriebskosten nicht übersteigen. Soweit die Deckung von Ausfällen anders, namentlich durch einen Anspruch gegenüber einem Dritten gesichert ist, darf die Umlage nicht erhöht werden.


    Hier steht es anders bitte auf den Link klicken. Aus diesem Grund bin ich schon sehr irritiert.

    Es gibt zudem Richtlinien

    Richtlinien für die Bemessung

    Diese Zumessung unterliegt natürlich auch gewissen Bestimmungen: Sollte eine Barkaution oder eine Bürgschaft einem Umlageausfall vorgebeugt haben, darf kein Umlageausfallwagnis veranschlagt werden. Konkret können maximal 2 Prozent der Nebenkosten bemessen werden. Nicht zuletzt liegen die gesamten Betriebskosten des entsprechenden Wohnraums zugrunde und mitnichten nur die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters.

    Hier ein kleiner Ausschnitt davon....



    Wie seht ihr das ganze?....So einfach ist die Angelegenheit nämlich nicht!

    Bitte um Eure Mithilfe!

    3 Mal editiert, zuletzt von Fruggel (28. Dezember 2019 um 13:54)

    Zudem habe ich hier gelesen:

    mineko.de/umlageausfallwagnis/

    Das es im Mietvertrag unter sonstige Betriebskosten festgehalten werden muss, damit es mit einfließen darf.!

    Zitierten Text gelöscht.

    Bitte nicht Texte von anderen Webseiten vollständig zitieren, sondern nur bestimmte Sätze, zu denen man etwas schreiben möchte!

    Vollständige Zitate sind nicht hilfreich für die Diskussion, da man den Link auch anklicken kann um dort nachzulesen, es wird eher unübersichtlich. Außerdem kann man leicht mit einer Copyright Verletzung konfrontiert sein.

    4 Mal editiert, zuletzt von Fruggel (28. Dezember 2019 um 13:50) aus folgendem Grund: Vollzitat entfernt

    Die von dir verlinkte Quelle ist inhaltlich falsch. Es gibt nämlich neben dem Umlageausfallwagnis auch noch das Mietausfallwagnis, welches sich auf §29 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz begründet. Letzteres ist tatsächlich nicht zulässig, wenn man eine Barkaution oder Bürgschaft geleistet hat. Das Umlageausfallwagnis hingegen hängt nicht davon ab.

    Du solltest auch prüfen, ob die Preisbindung für dieses Objekt überhaupt noch besteht. Es kann sein, dass diese in der Zwischenzeit entfallen ist. Dann darf natürlich auch das Umlageausfallwagnis nicht mehr berechnet werden.

    Außerdem möchtest du vielleicht auch die Betriebskostenabrechnung insgesamt überprüfen. Der Betrag liegt zwar noch im Rahmen dessen, was laut Betirebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes normal ist. Dennoch kann es durchaus Details geben, die nicht korrekt sind in der Abrechnung.

    Also die Betriebskostenabrechnung ist geprüft worden und der Hausmeisterposten ist schon herausgefallen, weil die tatsächlich angefallen Hausmeisterkosten von insgesamt 14280,00€ nicht angefallen sind. Somit änderte sich Schlussfolgernd auch die Höhe des Betriebskostenausfallwagnis, Richtig!

    Die Preisbindung bestand Anfangs bei insgesamt 20 Jahre! Jetzt sind es noch 16 Jahre.


    Du hast darauf verwiesen, dass:

    Auch das Umlageausfallwagnis ggf. nicht mehr mit berechnet werden kann. War das nur ein Hinweis nebenbei, oder gehst du davon aus, dass diese mit berechnet worden sind in der o.g. Pdf. Anlage/ Anhang Auszug der Betriebskostenabrechnung?!.

    Ich sehe es nämlich nicht!


    Habe ich dass richtig verstanden, das sobald die Preisbindung nicht mehr gegeben ist, erst dann das Umlageausfallwagnis mit einberechnet werden kann?


    Also konkret ist das Betriebkostenausfallwagnis eingerechnet worden, jedoch kein Umlageausfallwagnis, deswegen meine Frage!

    Einmal editiert, zuletzt von Almarozero (28. Dezember 2019 um 17:30)

    Zitat von Almarozero

    Somit änderte sich Schlussfolgernd auch die Höhe des Betriebskostenausfallwagnis, Richtig!

    Richtig. Die 2% sind auf die tatsächlich anfallenden Kosten anzuwenden.

    Zitat von Almarozero

    dass diese mit berechnet worden sind in der o.g. Pdf. Anlage/ Anhang Auszug der Betriebskostenabrechnung?!.

    Ich sehe es nämlich nicht!

    In deinem PDF ist es als Betriebskostenausfallwagnis bezeichnet, bedeutet aber das gleiche.

    Zitat von Almarozero

    Habe ich dass richtig verstanden, das sobald die Preisbindung nicht mehr gegeben ist, erst dann das Umlageausfallwagnis mit einberechnet werden kann?

    Nein umgekehrt. Wenn die Preisbindung entfällt, darf auch das Umlageausfallwagnis nicht mehr berechnet werden, also nach deinen Angaben in 16 Jahren.

    Hallo Fruggel,

    danke für deine Antwort.


    hab ich das richtig verstanden?


    Betriebskostenausfallwagnis ist das gleiche wie Umlageausfallwagnis, jedoch ist das

    Mietausfallwagnis was ganz anderes, welches schon in der Miete sodann schon mit eingerechnet ist?

    Richtig. Das Mietausfallwagnis ist etwas anderes. Der Vermieter des preisgebundenen Wohnraums darf dieses nicht in die Grundmiete einkalkulieren, wenn eine Kaution geleistet wurde. So kannst du es selber nachlesen in dem Gesetz, das ich oben verlinkt habe.

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