Probleme mit Vermieter - bald Kündigung und Fragen zur Eigenbedarf-Kündigung

    Hallo!

    Ende dieses Jahres wohne ich bereits 3 Jahre in meiner aktuellen Wohnung. Bereits nach einiger Zeit fingen die Probleme mit der Tochter des Vermieters an. Die Tochter wohnt im Erdgeschoss und ich in der ersten Etage eines 2-Parteien Hauses. Ich würde mich als ruhigen Mieter, der überwiegend außer Haus ist bezeichnen. Bin Single und bekomme fast nie Besuch. Während der Woche bin ich von 7 Uhr bis 16 Uhr komplett außer Haus und am Wochenende ab mittags bis abends meist nie zuhause.

    Die Tochter ist meist zuhause mit ihrem Hund. Sie nutzen den Garten des Hauses, ich habe kein Gartennutzungsrecht.

    Die Sympathie zwischen der Tochter und mir ist sehr unstimmig. Es gab immer wieder mal Streit wegen ihres bellenden Hundes und anderer Sachen, z. B. Offenlassen ihrer Garagentür der Doppelgarage etc...

    Jetzt ist es so, dass sie mir letzte Woche mündlich darüber informiert hat, dass ich Ende Juli eine Kündigung auf Eigenbedarf erhalten werde und sie mir dieses freundlicherweise jetzt schon sagen wollte. Die Kündigung wird dann von ihren Eltern kommen, da sie "noch" Eigentümer des Hauses sind. Kündigung dann bis November 2019. Als Begründung nannte sie bereits den Einzug ihres im November volljährig werdenden Neffen.

    Ich gehe davon aus, dass der Neffe nicht einziehen wird und dieses nur ein Vorwand sein soll.

    Wie sollte ich handeln?

    Man muss den Verwandtschaftsgrad vom Vermieter aus betrachten. Der Neffe der Tochter ist für den Vermieter also noch eine Generation weiter zurück, nennt man dann wohl Großneffe, bin nicht sicher.

    Das ist vom Verwandtschaftsgrad aus Sicht des Vermieters zu weit entfernt. Die Rechtsprechnung würde die Kündigung also als nicht berechtigt ansehen.

    Im Moment besteht noch kein Handlungsbedarf für dich. Dazu musst du zuerst die Kündigung in Händen haben. Diese muss man dann anschauen, wie der Eigenbedarf konkret begründet ist, im Zweifel mithilfe eines Anwalts. Du kannst dir für den Fall der Fälle mal die Wohnungsangebote anschauen, ob es denn in deinem Ort Wohnungen geben würde. Das wars dann aber auch schon für den Moment.

    Zitat von Fruggel

    Der Neffe der Tochter ist für den Vermieter also noch eine Generation weiter zurück, nennt man dann wohl Großneffe, bin nicht sicher.

    Soweit wie ich das verstehe müsste es der Enkel vom Vermieter sein. Neffe ist der Abkömmling vom einem Geschwister, daher für die Eltern der Enkel. Großneffe wäre der Abkömmling vom Cousin. Also dem Kind des Kindes vom Onkel.

    Enkel sind grundsätzlich vom Eigenbedarf gedeckt.

    Aber Fruggel hat soweit Recht, dass man dies erst prüfen kann, sobald die Eigenbedarfskündigung mit der erforderlichen Begründung zugestellt worden ist. Ohne Begründung wäre diese unwirksam. Denn Neffe kann auch den Neffen der zweiten Generation meinen, nämlich den Großneffen und der Großenkel wäre dann nicht gedeckt.

    Sollte der Eigenbedarf vorgetäuscht sein, wäre die Kündigung unwirksam, kann dies erst nach dem Auszug zu beweisen stehen einem Schadensersatzansprüche zu.

    Zitat von darkshadow

    Aber Fruggel hat soweit Recht, dass man dies erst prüfen kann, sobald die Eigenbedarfskündigung mit der erforderlichen Begründung zugestellt worden ist. Ohne Begründung wäre diese unwirksam. Denn Neffe kann auch den Neffen der zweiten Generation meinen, nämlich den Großneffen und der Großenkel wäre dann nicht gedeckt.

    Bei einer Eigenbedarfskündigung muss genau erläutert sein wer einziehen will, voller Name, jetziger Wohnort, warum er diese Wohnung braucht uvm.

    Du als Mieter hast so die Möglichkeit die Rechtmäßigkeit dieser Kündigung zu prüfen.

    Sind diese Angaben in der EBK nicht gegeben ist diese ohnehin nicht gültig.

    Hallo und danke für die Antworten!

    Ja, es ist der Enkel der Vermieter, also der Neffe von der Tochter.

    Das dürfte für die Vermieter eigentlich kein Problem darstellen, die Daten des Enkels in die Kündigung mit reinzuschreiben, aber wie und in welchem Maße kann das auf Richtigkeit überprüft werden? Angenommen der Neffe zieht für ein paar Wochen dort wirklich ein? Wird das nach Auszug noch alles Überprüft? Dann bin ich sowieso schon ausgezogen und dann würde es nur um Schadensersatzansprüchen gehen? Inwieweit wird das nach meinem Auszug geprüft. Also muss ich sowieso einen Anwalt einschalten, der das dann prüft? Und wie lange müsste der Neffe dort mindestens seinen festen gemeldeten Wohnsitz haben?

    Ein anderer Punkt ist noch, dass die Tochter in naher Zukunft das Haus überschrieben bekommt, das hatte sie mal erwähnt. Die Eltern sind beide schon fast 80 Jahre alt.

    Wie würde es dann aussehen? Wäre es dann für sie noch einfacher mich loszuwerden?

    Ich möchte hier ungerne ausziehen, weil die Wohnung im Verhältnis zur Miete gut ist. Außerdem habe ich beim Einzug viel neu gestrichen und mir Möbel nach Maß anfertigen lassen. Spielt das auch eine Rolle? Außerdem höre ich aus meinem Umfeld, dass es sehr schwierig ist hier am Ort etwas Vergleichbares zu finden, entweder kleinere Wohnung und höhere Kaltmiete oder weniger Annehmlichkeiten im Sinne von zusätzlichem Stellplatz für diverses Eigentum von mir (Bin damals nach langjähriger Beziehung ausgezogen und habe sehr viele private Güter).

    Danke für die Hilfe!

    Zitat von Holger1970

    aber wie und in welchem Maße kann das auf Richtigkeit überprüft werden?

    Dazu einfach den folgenden Link lesen: Beweislast beim Eigenbedarf

    Zitat von Holger1970

    Angenommen der Neffe zieht für ein paar Wochen dort wirklich ein? Wird das nach Auszug noch alles Überprüft?

    Das müsste dann auf deine Initiative passieren.

    Zitat von Holger1970

    Wie würde es dann aussehen? Wäre es dann für sie noch einfacher mich loszuwerden?

    Nein, die Anforderungen bleiben die selben, da die Tochter in den Mietvertrag eintritt.

    Zitat von Holger1970

    Außerdem habe ich beim Einzug viel neu gestrichen und mir Möbel nach Maß anfertigen lassen. Spielt das auch eine Rolle?

    Nein.

    Zitat von Holger1970

    Außerdem höre ich aus meinem Umfeld, dass es sehr schwierig ist hier am Ort etwas Vergleichbares zu finden, entweder kleinere Wohnung und höhere Kaltmiete oder weniger Annehmlichkeiten im Sinne von zusätzlichem Stellplatz für diverses Eigentum von mir (Bin damals nach langjähriger Beziehung ausgezogen und habe sehr viele private Güter).

    Das könnte dann ein Härtegrund darstellen, der jedoch nur aufschiebend wirkt. Einzelheiten dazu müssen mit einem Juristen besprochen werden.

    Wenn die Tochter in das Mietverhältnis eintritt und dann somit Mieter und Vermieter in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen leben, dann wird die Kündigung erheblich leichter: 573a BGB

    In der Konstellation hat man als Mieter eigentlich keinen Spaß mehr.

    Zitat von Holger1970

    Ja, es ist der Enkel der Vermieter, also der Neffe von der Tochter.

    Ach ist das kompliziert mit den Verwandtschaftsverhältnissen. Werde da nie durchblicken :rolleyes:

    Der Enkel ist natürlich berechtigt für den Eigenbedarf.

    Zitat von Holger1970

    Und wie lange müsste der Neffe dort mindestens seinen festen gemeldeten Wohnsitz haben?

    Das ist nicht wichtig für die Rechtmäßigkeit der Kündigung. Denn es können und dürfen sich Lebensumstände ändern im Laufe der Zeit, die es erforderlich machen, eine neue Entscheidung zu treffen.

    Maßgeblich und relevant ist die Situation zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung ausgesprochen wurde. Falls sich heraus stellen sollte, dass zu dem Zeitpunkt der Enkel gar nicht wirklich die Absicht hatte einzuziehen, oder aber es schon vorgesehen war, dass er nur für kurze Zeit einziehen soll, dann wäre die Kündigung mißbräuchlich.

    Es genügt daher auch nicht, wenn der Vermieter nur die Daten des Enkels in die Kündgung schreibt. Er muss es schon auch begründen und erläutern, warum der Enkel die Wohnung braucht und nicht in seiner bisherigen Wohnung bleiben kann. Daher musst du zuerst auf die Kündigung warten. Eventuell bemerkst du darin dann gleich selber Dinge, die nicht ganz passen können nachdem was du über die Familie weißt.

    Ich verstehe, dass es dir ein ungutes Gefühl gibt, wenn du meinst, dass dich die Tochter los werden will. Aber wenn die Absicht, dass der Enkel einziehen soll, ernst ist und nicht nur eine Behauptung, wirst du es nicht verhindern können.

    Zitat von Holger1970

    Dass ich Eigentum suche und aufgrund des vorherrschenden Immobilienmarktes nichts finde, spiel keine Rolle, oder?

    Das kann relevant werden im Härtefall. Soweit ich mich erinnere gab es Urteile, die einen Auszug verhindert haben, wenn das Haus nur noch wenig Zeit bis zur Fertigstellung braucht, weil es unzumutbar wäre für einen kurzen Zeitraum umzuziehen. Das betrifft aber nur den Hausbau. Kann aber sicherlich auch auf ein fertig gebautes Haus angewendet werden, wenn das Grundstück bereits schuldrechtlich erworben ist, aber man noch auf die Eintragung ins GB warten muss etc. Ist aber alles Einzelfallabwägung.

    Zitat von Schweinchenfan

    Wenn die Tochter in das Mietverhältnis eintritt und dann somit Mieter und Vermieter in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen leben, dann wird die Kündigung erheblich leichter: 573a BGB

    Das ist mir ganz entgangen, das der Vermieter gar nicht im Haus wohnt.

    Zitat von Fruggel

    Das ist nicht wichtig für die Rechtmäßigkeit der Kündigung. Denn es können und dürfen sich Lebensumstände ändern im Laufe der Zeit, die es erforderlich machen, eine neue Entscheidung zu treffen.

    Das kann relevant werden. Denn zwar ist allgemein ein befristeter Eigenbedarf zulässig, darf aber nicht zu kurz sein. Außerdem spricht nur ein kurzweiliger Einzug für das vortäuschen eines Eigenbedarfes. Dann könnte man Schadensersatz geltend machen. Aber wie gesagt, es kann und muss nicht relevant werden. Wie du schreibst können sich die Lebensumstände auch einfach nur gravierend geändert haben.

    Zitat von Fruggel

    Es genügt daher auch nicht, wenn der Vermieter nur die Daten des Enkels in die Kündgung schreibt. Er muss es schon auch begründen und erläutern, warum der Enkel die Wohnung braucht und nicht in seiner bisherigen Wohnung bleiben kann. Daher musst du zuerst auf die Kündigung warten. Eventuell bemerkst du darin dann gleich selber Dinge, die nicht ganz passen können nachdem was du über die Familie weißt.

    Es ist ja so, dass der Enkel erst im November volljährig wird und dann sofort eine eigene Wohnung bekommen soll. Das finde ich sehr auffällig, da ich weiß, dass die Familie ein Einfamilienhaus in ca. 2 km Entfernung hat wo er aufgewachsen ist. Ist es also nicht relevant warum er bei seinen Eltern so früh auszieht? Wird das näher überprüft? Reicht die Entscheidung, dass er eine eigene Wohnung haben möchte?

    Zitat von Holger1970

    Ist es also nicht relevant warum er bei seinen Eltern so früh auszieht?

    Nein, ganz sicher nicht. Das ist nicht auffälliger als wenn du eine Wohung suchst. Volljährig ist nun mal volljährig.

    Zitat von Holger1970

    Wird das näher überprüft?

    Wer soll da was genau überprüfen?

    Zitat von Holger1970

    Reicht die Entscheidung, dass er eine eigene Wohnung haben möchte?

    Das eine volljährige Person eine eigene Wohnung haben möchte, und auch natürlich das recht dazu hat, daran ist grundsetzlich überhaupt nichts zu beanstanden.

    Leztendlich ist ja genau für solche und ähnliche Fälle der Eigenbedarf vorgesehen. Die Gründung eines eigenen Hausstandes ist eigentlich die klassische Begründung.

    Einmal editiert, zuletzt von AJ1900 (18. März 2019 um 15:47)

    Zitat von AJ1900

    Wer soll da was genau überprüfen?

    Darauf wollte ich gerade eingehen :D

    Also kurz was zur Beweislast, weil du hier immer von geprüft redest. Im Zivilprozessrecht gilt kein Amtsermittlungsgrundsatz. Das bedeutet das Gericht wird gar nichts tun, außer ein Gutachten beauftragen, wenn es notwendig ist. Die Beweise sind vollständig von den Parteien zu erbringen, die die Beweislast tragen.

    Der Vermieter muss den Eigenbedarf begründen und beweisen, also dass sein Enkel einziehen wird. Wenn du denkst dass der Grund nur vorgeschoben ist muss du den Beweis erbringen und keine andere Partei. Das ist eigentlich ziemlich aufwendig.

    Zitat von Holger1970

    Es ist ja so, dass der Enkel erst im November volljährig wird und dann sofort eine eigene Wohnung bekommen soll. Das finde ich sehr auffällig

    Selbst wenn er mit 16 Jahren ausziehen würde, wäre das ohne Belang.

    Hallo!

    Ergänzung zu den Ausführungen und Erklärung:

    Zitat von Der Amtsermittlungsgrundsatz

    Der Verhandlungsgrundsatz (auch Beibringungsgrundsatz) ist eine Prozessmaxime, die im Zivilprozess vorherrscht. Im Zivilprozess obliegt es den Parteien, rechtzeitig alle relevanten Tatsachen vorzubringen, auf deren Grundlage das Gericht dann eine Entscheidung fällt (§ 282 ZPO).

    ***************************

    Zivilgerichtsbarkeit

    In zivilgerichtlichen Verfahren gilt bei Anwendung der Zivilprozessordnung der Beibringungsgrundsatz, auch Verhandlungsgrundsatz genannt (Prinzip der formellen Wahrheit). Die Gerichte legen ihrer Entscheidung grundsätzlich nur den von den Parteien unaufgefordert vorgetragenen und gegebenenfalls im Wege der Beweiserhebung auf Antrag ermittelten Sachverhalt zugrunde ("Da mihi facta, dabo tibi ius."). Die Parteien sind insoweit "Herren des Verfahrens". Im Interesse einer möglichst umfassenden und wahrheitsgetreuen Tatsachenfeststellung bestehen jedoch für die Parteien oder Behörden und Amtsträger gewisse Editionspflichten.

    Eine weitere Ausnahme machen bestimmte Ehe- und Kindschaftssachen, Unterbringungsverfahren, Registerangelegenheiten etc., für die ebenfalls die Zivilgerichte zuständig sind, die dabei aber gemäß § 26 FamFG die zur Feststellung der entscheidungserheblichen Tatsachen erforderlichen Ermittlungen von Amts wegen durchführen.

    Eine Besonderheit gilt im arbeitsgerichtlichen Beschlussverfahren, in dem das Gericht den Sachverhalt im Rahmen der gestellten Anträge von Amts wegen erforscht (§ 83 ArbGG).

    Gruß



    Hallo!

    Ich habe noch mal eine Frage. Und zwar gibt es an allen Fenstern in meiner Wohnung Außenrolladen. Ich habe insg. 6 Fenster. Wenn ich morgens aufstehe ziehe ich alle Schalosien hoch um zu lüften, anschließend lasse ich meist alle wieder runter weil ich das so haben möchte. Abends komme ich von der Arbeit und ziehe sie wieder hoch und später alle wieder runter wenn ich schlafen gehe.

    Fällt das unter überdermaßene Beanspruchung? Oder ist das meine Entscheidung wie oft ich die Schalosien betätige und ob die Schalosien tagsüber ständig geschlossen sind?

    Mein Vermieter sagte mir, es wurde schön öfter nachgefragt, ob die Wohnung leersteht, ob ein Mieter gesucht wird. Außerdem findet er es nicht schön von der Außenoptik her wenn die Schalosien tagsüber geschlossen sind. Und die Tochter fühlt sich belästigt, wenn ich z. B. im Sommer die Schalosien gegen 23:30 Uhr schließe und sie schon schläft, das hat sie mir selbst einmal im Treppenhaus gesagt.

    Mir wurde auch unterstellt, dass ich sie zu sehr runterknallen lassen würde. Letztens musste eine repariert werden und mir wurde gesagt, dass weitere nich repariert würden, sollte noch mal eine kaputt gehen.

    Wie sehen hier meine Rechte und Pflichten aus?

    Zitat von Holger1970

    Wie sehen hier meine Rechte und Pflichten aus?

    Ich würde bestreiten, dass das ein übermäßiger Gebrauch ist und nur weil man mal eine reparieren musste, ist das kein Grund das anzunehmen und weitere Reparaturen zu verweigern.

    Das nächtliche schließen ist problematisch finde ich. Die Dinger sind sehr laut. Da wäre ich mir nicht sicher.

    Ein übermäßiger Gebrauch würde wohl nur vorliegen, wenn die Dinger aller paar Minuten nur zum Spaß hoch und runtergezogen werden.

    In deinem Fall hast Du ja einen guten Grund, warum Du das so handhabst. Das dürfte also zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören.

    Zum Thema lautes Schließen: Kann man die Jalousien nicht einfach langsam herunterlassen?

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

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