Beiträge von ®ené

Hallo Berny,

ja da bin ich mir sicher! Solche Fälle, in dem es sich einst um einen Bullterrier u. ein anderes Mal um einen American Pitbull Terrier drehte, hatten wir bereits zweimal in unserer Hausverwaltung und haben den jeweiligen Mietern das Halten/Anschaffung eines solchen Kampfhundes untersagt. Die betroffenen Mieter wollten unsere Entscheidung als Hausverwaltung nicht akzeptieren und die Angelegenheiten wurden jeweils anwaltlich zu unseren „Gunsten“ geklärt.

Grundlage dafür ist u.a. eine Rassenliste. Viele deutsche Bundesländer führen eine Rasseliste mit Hunderassen, die rassebedingt als gefährlich aufgeführt oder deren Gefährlichkeit vermutet wird. Für solche „Listenhunde“ gelten dann bestimmte Regelungen, für die in einigen Bundesländern noch einmal abgestuft zwei unterschiedlichen Kategorien gelten.

Wie bereits erwähnt ist das Halten eines Kampfhundes in einer Mietwohnung nicht zulässig, bzw. darf vom Vermieter untersagt werden, da das Halten eines solchen Tieres keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gemäß § 535 BGB darstellt.

Kurz zur Begründung:
Bei objektiver und vernünftiger Betrachtung ist bei der Haltung eines Bullterriers eine Gefährdung der Mitbewohner nicht verlässlich auszuschließen (vgl. LG Gießen, NJW-RR 1995, 12). Ähnlich hat das OLG Frankfurt (NJW-RR 1993, 981) entschieden, dass auch das Halten eines Kampfhundes in einer Eigentumswohnung durch Mehrheitsbeschluss untersagt werden kann.

Die handschriftliche Änderung durch Ihren Vermieter, erwähnt ja eine persönliche Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen zwischen den Parteien.

Haben Sie denn mit Ihrem Vermieter diesbezüglich etwas vereinbart?

Falls nicht, dann empfehle ich Ihnen sich auf den in Ihrem Mietvertrag aufgeführten § 20 -Auszug des Mieters- zu besinnen. Denn dieser besagt lediglich „Zieht der Mieter aus, muss er die Räume besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln dem Vermieter oder seinem Verwalter zurück geben“.

Hier sind keine Malerarbeiten, Schönheitsreparaturen o.ä. vereinbart. Demnach würde ich die Wohnung im derzeitigen Ist-Zustand übergeben.

Sprechen Sie doch mal mit Ihrem Vermieter und bringen seine Vorstellungen in Erfahrung. Eventuell stellt er ja gar keine Forderungen.

Haben Sie einen schriftlichen Mietvertrag und was ist darin zur Haustierhaltung geregelt?

Denn das Problem der Tierhaltung in einer Mietwohnung ist gesetzlich nicht geregelt. Es ist somit zwischen Vermieter u. Mieter bei einer Streitigkeit über Tierhaltung der Mietvertrag maßgebend und dieser ist dann gem. § 157 BGB entsprechend von den Gerichten zu interpretieren.

Werden in neuen Mietverträgen Klauseln bezüglich der Tierhaltung aufgenommen, so richtet sich die Rechtmäßigkeit der Tierhaltung nach diesen Klauseln. Ungewöhnliche, vor allem giftige oder sonstige gefährliche Tiere dürfen nicht in der Wohnung gehalten werden. Die vertragliche Klausel „Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden u. Katzen mit Ausnahme von Ziervöglen und –fischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters“ ist laut BGH (NJW-RR 2008, 218) unwirksam, da es auch andere nicht störende Kleintiere gibt, wie z.B. Zwergkaninchen o. Schildkröten. Auch solche Tiere darf der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung halten.

Ein Kampfhund (Bullterrier) dagegen stellt allerdings keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar u. darf deshalb gemäß § 535 BGB vom Vermieter untersagt werden.

In den einschlägigen Mietgesetzen ist nichts über das Problem der Haustierhaltung in Mietwohnungen ausgesagt. Es ist also Sache der Parteien, diese Frage mietvertraglich zu regeln.

Häufig verbieten Vermieter die Haltung von Haustieren in Wohnräumen. Ein solches, vom Vermieter ausgesprochenes Verbot verstößt nicht gegen die guten Sitten, auch nicht gegen die Grundsätze von treu und Glauben. Misslich ist allerdings die Situation, wenn sich die Parteien zu Mietbeginn keine Gedanken über die Haustierhaltung gemacht haben. Dies ist oft der Fall, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt (mdl. Mietvertrag). Nach der Rechtsprechung darf sich dann der Mieter ein Haustier halten, soweit im Einzelfall keine unzumutbaren Belästigungen oder Störungen durch das Haustier entstehen. Dies ist im Wesentlichen nur für Hunde u. Katzen von Bedeutung. Im Allgemeinen werden von den Vorschriften des Mietvertrages über Haustierhaltung Kleintiere nicht erfasst. Kleintiere sind etwa Stubenvögel, Aquarienfische, Goldhamster, Schildkröten etc..

Haben Sie die dekorative Gestaltung der Räume vorgenommen, oder war diese bei Ihrem Einzug bereits vorhanden? Wie lange wohnen Sie bereits in dieser Wohnung?

@ Obelix:

Welche durchschnittliche Raumtemperatur haben Sie denn messen können? Sollte diese 25 Grad Celsius betragen und daraus sich der Temperaturunterschied von 5 Grad Celsius am Fenster ergeben, würden dort immer noch 20 Grad Celsius zu messen sein. Meinem Erachten nach ist das durchaus annehmbar.

Haben Sie denn mal alle ihre Heizkörper voll aufgedreht, um die maximal erreichbaren Raumtemperaturen zu ermitteln?

Über die Wohnungsgröße lässt sich auch oft trefflich streiten: Ein zur Minderung der Miete berechtigter Mangel liegt hinsichtlich der Wohnungsgröße nur dann vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH, Urteil v. 14.03.2004, Az.: VIII ZR 44/03).

Üblicherweise werden bei der Wohnflächenberechnung Terrassenflächen mit 50% als Wohnfläche berücksichtigt, wobei allerdings maßgeblich ist, was die Vertragsparteien unter „Wohnfläche“ verstehen, dieser Parteiwille wäre zu erforschen u. auszulegen (BGH, Urteil v. 22.02.2006, Az.: VIII ZR 219/04).

Ein Beratungsgespräch mit dem Mieterschutzbund oder einem Fachanwalt für Mietrecht, besonders eine Rechtschutzversicherung, welche Mietrechtrechtschutz beinhaltet ist immer empfehlenswert.

Sorry mein Fehler! Hier hab ich mich vertan. Die Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist gemäß BGH die Bruttowarmmiete. (Urteil vom 6.4.2005 - Az.: XII ZR 225/03).

Danke für den Hinweis!

Keine Ursache! Vielleicht ist es Ihnen möglich ab und zu mal neue Erkenntnisse in Ihrer Obliegenheit hier zu posten. Wäre sehr interessant, was Ihr Anwalt dazu sagt.

zu Frage 1:
Es wäre sehr sinnvoll gewesen den Vermieter über die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ( BKVZ) zu informieren. Damit er den höheren Zahlungseingang auch eindeutig zuordnen und für zukünftige BK-Abrechnungen berücksichtigen kann. Erfolgte denn zwischenzeitlich wieder eine BK-Abrechnung und wurde darin Ihre höhere BKVZ berücksichtigt?

zu Frage 2:
Die Kosten der Hausreinigung gehören zu den Betriebskosten, die dem Eigentümer bei bestimmungsgemäßem Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Soweit mehrere Wohnungen in einem Haus vermietet sind, ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, für das Sauber halten von Zugängen, Fluren, Treppen, Kellern, Speichern und Waschküchen zu sorgen. Allerdings gehören die Kosten der Hausreinigung zu den sogenannten umlegbaren Kosten, können also im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden. Die Übertragung der Hausreinigung auf den Mieter ist im Formularmietvertrag meist unter der Rubrik "Betriebskosten" geregelt, manchmal aber auch durch eine Verweisung auf eine als Anlage beigefügte Hausordnung.

Ist in Ihrem Mietvertrag die Hausreinigung geregelt? Dies ist meist unter dem Punkt „Betriebskosten“ aufgeführt.

Ist dort die Hausreinigung durch die Mieter aufgeführt, so ist die Hausreinigung auch durch die Mieter durchzuführen. Es kann nur für alle Mieter einheitlich eine Lösung getroffen werden, bestehende Vereinbarungen können nicht nachträglich geändert werden. Es sei denn, alle Mietparteien wünschen ausdrücklich die Erledigung der Hausreinigung durch eine Fremdfirma und akzeptieren damit die Umlage der dadurch entstehenden Kosten im Rahmen der BK-Abrechnung.

zu Frage 3:
Soll die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages in Form einer Anlage sein, dann hat sie bei Vertragsabschluss auch vorzuliegen und ist im Mietvertrag als Anlage zu erwähnen.

Ist in Ihrem Mietvertrag eine Hausordnung als Anlage aufgeführt? Wenn nicht hat die „nachgereichte“ Hausordnung durch Einwurf in Ihren Briefkasten für sie keine Gültigkeit, da sie nicht Bestandteil Ihres Mietvertrages ist.

zu Frage 4:
Hier kommt es wieder darauf an, was in Ihrem Mietvertrag vereinbart wurde.
Grundsätzlich erfolgt die Umlage der Grundsteuer aber anteilig nach der Wohnfläche und somit nach dem von Ihnen letzten aufgeführten Rechnungsbeispiel 1200(Grundsteuer) / (85m²+65m²+70m²) * 85m² = 463€.

Für den Leerstand muss in diesem Fall der Vermieter die Betriebskosten tragen und kann diese nicht auf die übrigen Mietparteien umlegen.

Da die Mietsache im November 2007 ordentlich übergeben wurde und danach von keiner ehemaligen Vertragspartei Ansprüche geltend gemacht wurden, begann ab diesem Zeitpunkt die Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB für beide ehem. Vertragsparteien zu laufen.

Die Verjährungsfrist beträgt gemäß § 195 BGB 3 Jahre und diese sind verstrichen, selbst inklusive der sechsmonatigen Frist für etwaige Ansprüche der ehem. Vertragsparteien.

Also gibt es in Ihrer Mietsache (Atelier) keinen Stromanschluss und in Ihrem Mietvertrag ist tatsächlich nichts über die Stromversorgung/Betriebskosten (ruhenden Lasten) aufgeführt?

Sollte dies so sein, dann trägt auch der Vermieter die ruhenden Lasten gemäß § 535 BGB und somit u.a. die Stromkosten/Betriebskosten.Demnach bräuchten Sie sich keine Gedanken über die Forderungen Ihres Vermieters bezüglich der Stromrechnung machen.

Dennoch haben Sie das Recht auf einen Zugang zum Strom für Ihre Mietsache. Und dafür ist wie bereits erwähnt Ihr Vermieter zuständig.

Stellt Ihr Vermieter diesen Zugang nicht, können Sie die Miete aufgrund des Mangels zu 100% mindern.

Um die Versorgung dieses Stromanschlusses müssen Sie sich als Mieter selbst bemühen (Versorgungsvertrag mit Stadtwerke o. anderem Energielieferer).

Also Folgendes:

Während der Heizperiode, vom 1. Oktober bis 30. April, muss der Vermieter in einer Mietwohnung eine Mindesttemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius gewährleisten. Allerdings muss er nicht ganztägig diese Temperaturen einhalten. Nachts, zwischen 23.00 bzw. 24.00 Uhr und 6.00 Uhr, sind 18 Grad Celsius ausreichend.

Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt ein Mangel der Wohnung vor. Der Vermieter ist verpflichtet, einen solchen Mangel zu beseitigen, ansonsten kann der Mieter die Miete mindern.

Wird es in der Mietwohnung nur maximal 18 Grad Celsius warm, kann der Mieter eine Mietminderung von bis zu 20 % durchsetzen. Fällt die Heizung bei Minusgraden im Winter komplett aus ist eine Mietminderung von bis zu 100 % möglich. Dies bezieht sich natürlich jeweils auf die Kaltmiete, Betriebskosten sind hier von der Mietminderung ausgenommen.

Ist die Mietwohnung dauerhaft kalt und drohen dem Mieter Gesundheitsschäden, ist der sogar berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Die fristlose Kündigung gemäß §543 BGB greift auch bei einem Mietvertrag mit Kündigungsausschluss-Klausel.

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,...

Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wäre im oben beschriebenem Fall, bei Raumtemperaturen unter 18 Grad Celsius nicht gewährt.

Was ist denn mit dem "alten" Abwasserrohr passiert? Wurde dies entfernt, oder wo führt das jetzige "neue" Abwasserrohr hin?

Waren Sie bei der Ausführung der Arbeiten anwesend?
_______________________________
Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Verpflichtung, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Der Vermieter wird in dieser Regelung weiter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Bei dem Begriff „in diesem Zustand“ spricht man vom „vertraglichen Zustand“, das ist der Zustand, wie ihn die Räume bei Anmietung hatten - und mindestens dieser Zustand muss erhalten bleiben.

In Ihrem Fall heißt das, dass Ihr Vermieter das Abwasserrohr so zu reparieren/erneuen/auszutauschen hat, wie es ursprünglich zum Zeitpunkt der Anmietung war. Also in der Wand und nicht nach „osteuropäischer Manier“.

Setzen Sie Ihrem Vermieter eine Frist zur Beseitigung dieses Mangels. Sollte diese fruchtlos verstreichen, dann beauftragen Sie selber eine Fachfirma und lassen den Mangel beseitigen. Die Ihnen daraus entstehenden Kosten können Sie gemäß § 536a BGB bei Ihrem Vermieter geltend machen.

§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.