keine mietvertragliche Regelung gibt
Das ist auch nicht erforderlich. Der Vertrag, um den es im Gesetz geht, kann auch der Kaufvertrag zwischen neuem und vorherigem Mieter sein.
Beiträge von Fruggel
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erschließt sich mir nicht, ob das auch für Mietverträge die vor 2015 geschlossen wurden gilt.
Es ist anders herum. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, die ab 2015 erstmals vermietet wurden.
die Miethöhe nicht über 20% der örtlichen Vergleichsmiete liegen darf
Das Wirtschaftsstrafgesetz meint mit vorsätzlich oder leichtfertig, dass eine Notlage des Mieters ausgenutzt wurde. Das lässt sich für die Staffel nicht darlegen, weil der Vermieter sagen wird, er nahm an, dass die Mieten tatsächlich so steigen werden.
ist das nicht möglich, weil man bereits die Staffelmieterhöhung der Vergangenheit akzeptiert hat?
Wenn die Mietpreisbremse gilt, dann kann die Höhe jeder einzelnen Staffelerhöhung geprüft und ggf. gerügt werden.
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Wir können in diesem Fall nicht weiter helfen, da du aus Österreich bist, dieses Forum sich aber auschließlich mit deutschem Recht befasst.
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. Jetzt 2023 zahle ich eine montl. Miete von ~630€. Ist das normal? Wodurch erhöht sich das?
Diese Frage lässt sich ohne Kenntnis deines Mietvertrags nicht beantworten. Vielleicht ist dort eine Staffelvereinbarung enthalten.
Jedes Jahr muss ich auch noch 300-500€ Nachzahlung leisten.
Die Abrechnung sollte jedes Jahr aufs Neue geprüft werden. Es kommt regelmäßig vor, dass Fehler in Abrechnungen enthalten sind.
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Dann verstehe ich dessen Vorgehen in meinem Fall nicht.
Der Vermieter versucht schneller an das Geld zu kommen, das ist der Grund. Ob der Vermieter an die Vereinbarung mit dir gebunden ist oder darin eine Option enthalten ist, sich von der Vereinbarung zu lösen, müsstest du bitte im Zweifel bei einem Anwalt prüfen lassen. Es kommt wie gesagt auf den genauen Inhalt an.
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Das hängt davon ab, wie die Vereinbarung gestaltet ist. Vielleicht ist es nur eine Art Duldung der Ratenzahlung. Falls es hingegen wie ein Vertrag anzusehen ist, dann ist der Vermieter daran gebunden solange die Raten pünktlich kommen.
Man sollte sich aber über eines Gedanken machen. Solange die Ratenzahlung läuft, muss der Vermieter die Kautionsbürgschaft nicht zurück geben, da in der Zeit sein Sicherungsbedürfnis nicht erloschen ist. Das bedeutet, man bezahlt Monat für Monat weiter in die Kautionsversicherung ein. Diese Kosten wären aber vermeidbar, wenn man die Schulden irgend wie tilgt, entweder doch über den Zugriff auf die Versicherung oder anderweitig Geld leihen.
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egal, weil mit der Zahlung vermutlich eine "Zustimmung" erfolgte.
Das kann möglich sein. Es gibt auch Urteile, dass die mehrfache vorbehaltlose Zahlung konkludent als Zustimmung angesehen werden kann. Aber hierbei war sich der Mieter bewusst, dass die Erhöhung berechtigt ist und der Vermieter die Erhöhung einklagen könnte. Das ist bei dir nicht. Deshalb möchtest du den Punkt sicherlich mal mit einem Anwalt besprechen, da ein Rückforderungsanspruch für bis zu 3 Jahre nach § 812 BGB - Herausgabeanspruch möglich sein könnte.
Weiß nicht, wie hoch die durchschnittlichen Mieterhöhungen über einige Jahre betrachtet so ausfallen
Das lässt sich ja ermitteln durch den Verbraucherpreisindex. Und dann zeigt sich auch, ob der Vermieter richtig gerechnet hat. Denn das ist auch noch zu prüfen. Im Oktober 2014 war der Index bei 94,1 und jetzt ist er bei 116,8. Das macht dann eine Mieterhöhung von 24,1%. Geht man von 2017 aus sind es 20,5%. Also nicht so ein großer Unterschied wie man meinen könnte.
Das Gute an der Indexpreiserhöhung ist, dass die Inflation ja irgend wann auch wieder zurück gehen wird. Und dann kannst du umgekehrt eine Reduzierung der Miete verlangen.
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Die letzte Erhöhung erfolgte aufgrund der Anpassung zur Vergleichsmiete.
Dieser hättet ihr nicht zustimmen müssen, denn das ist nach dem Gesetz nicht zulässig, eine Erhöhung auf die ortsübliche Höhe zu verlangen, solange eine Indexvereinbarung gilt. Aber das ist jetzt zu spät, denn mit eurer Unterschrift ist eine Vertragsänderung eingetreten.
nicht dieser Zeitpunkt als Ausgangspunkt für die Veränderung des Verbraucherindex gewählt
Nach dem Gesetz in § 557b Abs. 3 BGB ist die Änderung des Index seit der letzten Mieterhöhung zu betrachten. Daran ändert sich auch nichts, wenn das keine Index Erhöhung war.
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Die Möglichkeit, die Miete nach dem Verbraucherpreisindex erhöhen zu dürfen, bedarf einer Vereinbarung im Mietvertrag. Ist das dort nicht vereinbart, kann der Vermieter nicht danach erhöhen, sondern nur auf die ortsübliche Miete, was mit dem Mietspiegel, oder Vergleichswohnungen, oder einem Gutachten zu begründen ist.
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was wenn er meint in 3 Wochen plötzlich doch zu antworten und die Kündigung dingfest macht
Das geht schlichtweg nicht, wenn du die Nachweise der Zahlung hast. Da muss oder kann sich auch nichts auflösen, denn wenn keine Zahlung offen war, dann hat die Kündigung von vorn herein keinen Bestand und ist unwirksam.
man hat ja trotzdem immer noch dieses komische Bauchgefühl
Dieses Bauchgefühl wird sich auch nicht auflösen, wenn wir noch länger darüber diskutieren. Denn wir alle können nicht hellsehen, wie sich der Vermieter in der Sache verhalten wird. Man muss dann von Neuem sehen, wenn vom Vermieter etwas kommt. Daher sollten wir das Thema für den Moment damit ruhen lassen. Wir würden und sonst nur im Kreis drehen.
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kann denn eine Schuld auf die aktuelle Zahlung aufgerechnet oder umgelegt werden?
Ja. Wenn man bei der Zahlung keinen Zeitraum angibt, für den die Zahlung geleistet wird, dann wird die Zahlung gemäß §366 BGB immer für die ältere Schuld verrechnet. Auf diese Weise kann sich eine ältere Schuld stetig nach vorn schieben, obwohl sie ursprünglich aus der Vergangenheit ist.
Du hast den Nachweis erbracht, dass alle Mieten bezahlt sind. Somit gibt es im Moment nichts zu tun, und der Vermieter muss auch nicht mehr darauf antworten. Solange du vom Vermieter nichts mehr hörst oder liest, hat sich die Sache erledigt.
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Soweit man das auf Bildern erkennen kann, scheint es Feuchtigkeit zu sein. Jedenfalls macht es für mich den Eindruck. Und das sollte durchaus ein Fachmann anschauen, um die Ursache zu klären. Sicherlich muss man dabei die Dielen stellenweise entfernen um zu sehen, wie es darunter aussieht. Aber da solltest du nichts weiter unternehmen, sondern es dem Vermieter überlassen.
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und mir wurde auch mehrfach versichert, dass mir eine detaillierte Liste zugesendet wird.
Schön dass man es dir versichert hat, aber das muss der Vermieter gar nicht mehr tun, nachdem du die Nachweise gebracht hast. Er hat wahrscheinlich nun selbst festgestellt, dass gar nichts mehr offen ist. Also gibt es nichts, was er dir schicken kann. Entspann dich und warte nicht länger auf eine Antwort. Wenn der Vermieter meint, es wäre noch etwas offen, wird er sich schon melden. Andernfalls hat sich die Sache erledigt.
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Ist nun dieser vereinbarte Zeitabschnitt nicht auch mein Beginn des Mietvertrags?
Mit vereinbartem Zeitabschnitt ist hier nicht Mitte des Monats gemeint, sondern monatlich. Man könnte auch quartalsweise oder halbjährliche Zahlung vereinbaren.
Aber der Zeitpunkt ist doch gar nicht dein Problem, sondern dass der Vermieter meint, es wären noch mehrere Zahlungen offen. Das sollte erst mal geklärt werden, indem du die Kontoauszüge als Nachweis dem Vermieter zeigst.
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Das heißt der Mieter trägt automatisch die Betriebskosten
Stelle dir zum besseren Verständnis doch einfach selbst mal die Frage, wofür du eine Vorauszahlung leisten sollst, wenn du keine Betriebskosten zu zahlen hättest. Das würde ja keinen Sinn ergeben.
Aber falls es dich beruhigen sollte, vom Grundprinzip hast du recht, dass im Vertrag normalerweise explizit vereinbart werden müsste, dass man als Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Das fehlt zweifellos und das stört dich, verstehe ich völlig.
Aber wenn es eine Lücke im Vertrag gibt, die nicht eindeutig geregelt ist, dann kommt
§ 133 BGB ins Spiel, laut dem das gilt, was die Vertragsparteien nach ihrem Willen hätten vereinbaren wollen, es nur nicht richtig aufgeschrieben haben. Und aufgrund der vereinbarten Vorauszahlung kommt man so zu keinem anderen Ergebnis als dass der Mieter die Betriebskosten tragen soll.
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Kann mir einer sagen ob der Vermieter mir hier Betriebskosten abrechnen darf?
Das muss er sogar. Denn es könnte ja sein, dass du etwas zurück bekommen musst. Das Wort "Vorauszahlung" bedeutet, dass darüber jährlich abgerechnet wird, auch wenn das nicht gesondert im Vertrag steht. Die Alternative wäre eine Pauschale, aber das steht da ja nicht.
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Allerdings startete mein Mietvertrag am 16.09.2021. Was also die Mitte des Monats wäre.
Das spielt für die Zahlung keine Rolle. Es bleibt trotzdem bei der gesetzlichen Regelung, die Miete bis zum 3. Werktag angewiesen haben zu müssen. Genau genommen hättest du also am Anfang nur einen halben Monat zahlen brauchen, und dann jeweils monatlich zum Anfang des Monats.
auch wenn ich vorschlage eine halbe Miete so zu zahlen, dass es quasi möglich sein könnte.
Wenn du eine halbe Miete extra, also zusätzlich zahlst, dann bist du ja korrekt zum Anfang des Monats dran, so wie es sein soll.
und ich die Wohnung eigentlich auch nicht verlieren möchte
Wenn man alles bezahlt hat und das durch Kontoauszüge nachweisen kann, hat man nichts zu befürchten. Denn dann ist die Kündigung nicht berechtigt und ein Vermieter würde bei Gericht nicht mit der Kündigug durch kommen.
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Diesen Hauswart habe ich allerdings noch nie gesehen
Das spielt für die Nebenkostenabrechnung erst mal keine Rolle. Es kann durchaus vorkommen, dass man den Hauswart nie sieht. Abrechnen darf der Vermieter die Kosten, die ihm entstanden sind. Ob er sich vielleicht nicht an das Wirtschaftlichkeitsgebot gehalten hat und er deshalb die Kosten nicht abrechnen kann, ist ein anderes Thema, das man anschauen muss. Man sollte sich zunächst die Rechnung des Hauswarts vom Vermieter zeigen lassen, evtl. auch den Vertrag, und dann mus man weiter sehen, was sich aus diesen Erkenntnissen ergibt.
jedoch werden meine Mails auf die Beseitung einfach ignoriert
Das sieht sicherlich nicht schön aus, wenn da Gerümpel herum steht. Aber als Mieter kann man dagegen nichts machen, denn man ist in der Nutzung der Mietsache dadurch nicht gehindert. Man hat keinen Anpruch auf Beseitigung, somit auch keine Möglichkeit der Minderung.
Kann der Vermieter mich einfach rauskicken?
Rauskicken nicht, aber kündigen, wenn man Mietschulden hat, weil man die Miete mindert, obwohl das nicht berechtigt ist.
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Wenn ein Vermieter die Rückgabe der Wohnung verhindert, indem er keinen Termin dafür vereinbart, dann kann er auch keine Nutzungentschädigung verlangen.
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Ich bin wirklich auf die Kaution für meine nächste Wohnung angewiesen und kann da nicht 6 Monate drauf warten
Man sollte nicht damit planen, die Kaution kurzfristig zu bekommen und direkt für die neue Wohnung verwenden zu können. Das funktioniert eher selten. Entweder lassen sich Vermieter einfach etwas länger Zeit, oder sie haben tatsächlich das Recht, die Kaution länger zu behalten, weil noch Dinge zu klären sind. Ja und manchmal kommt es leider vor, dass man auf Rückzahlung klagen muss.
Daher das Geld erst mal leihen von der Bank oder von Freunden. Übrigens hat man das Recht, die Kaution in 3 monatlichen Raten zu leisten.
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