Dies Frist zur Erstellung der Abrechnung zu verkürzen ist kein Nachteil für den Mieter. Deshalb ist die vertragliche Vereinbarung zulässig und gilt dann auch.
Die Frist zur Prüfung der Abrechnung von 12 auf 6 Monate zu verkürzen ist hingegen ein Nachteil. Daher bleibt es in diesem Punkt bei den 12 Monaten.
Ablesewerte von März bis Dezember '22 aufgeführt und nachvollziehbar. Nur eben nicht von Jan-Mrz
In dem Fall ist eine Schätzung zulässig. Wobei es allerdings nicht wirklich eine Schätzung ist, sondern eine Hochrechnung mit der Gradtagszahlenmethode. Diese wurde hier vermutlich nicht angewendet, dafür erscheinen die 1100 Einheiten etwas zu viel. So eine Hochrechnung ist zulässig und da darf dann nicht um 15% gekürzt werden.
Allerdings wäre es rechnerisch kein Nachteil, wenn diese falsche Schätzung in allen Wohnungen angewendet würde. Denn dann wäre die Verteilung der Kosten wieder gleichmäßig. Daher kann man jetzt nicht so pauchal die Schätzung anprangern und vielleicht ist was anderes falsch.
eigener Aussage des Vermieters, wurde das Ablesen beim Tausch versäumt
Nein, das wurde nicht versäumt. Eine Ablesung von Röhrchen ist in so einem kurzen Zeitraum von 3 Monaten nicht zuverlässig wegen der planmäßigen Überfüllung der Röhrchen. Die Firma hat von daher also nichts falsch gemacht.
Das Urteil besagt, dass eine Aufrechnung zulässig ist, weil § 95 InsO - Eintritt der Aufrechnungslage im Verfahren und §110 InsO - Schuldner als Vermieter oder Verpächter Vorrang vor § 96 InsO - Unzulässigkeit der Aufrechnung haben.
Hier ist eine komplette Prüfung der Abrechnung erforderlich, was aber den Rahmen des Forums sprengt, da man es sich schon etwas genauer anschauen muss. Daher bitte über diesen Nebenkostenservice die Abrechnung zur Prüfung beauftragen.
Vorab wäre es hilfreich, die Belege beim Vermieter anzufordern, um die Beträge vergleichen zu können.
Bis 31.12. muss das nicht gleich bezahlt sein. wohl ist die Zahlung sofort fällig, in Verzug gerät man aber frühestens nach 30 Tagen. Daher bitte keine Panik haben. Und falls der Vermieter die Belege nicht schicken sollte und auch keine persönliche Belegeinsicht anbietet, hat man eh ein Zurückbehaltungsrecht für die Nachzahlung.
Ist es gestattet, die 4. Kaution, wenn er nicht überweist, mit der Januarmiete zu verrechnen?
Sagen wir so, die Regelungen des § 387 BGB - Voraussetzungen, wo es um die Aufrechnung geht, wurden richtig verstanden. Allerdings muss das gemäß § 556b Abs. 2 BGB - Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht einen Monat vorher angekündigt werden. Für Januar ist also zu knapp.
Da jetzt alles auf Ärger hinaus läuft
Worin wird denn der Ärger bestehen?
Ich würde in einem zweiten Anlauf, auf den Widerspruch seiner Ablehnung hinsichtlich des Mietvertrags und das Nichtvorhandensein wichtiger Gründe hinweisen.
Das ist eine gute Idee. Wenn man eine Sache ohne ein Gericht regeln kann ist das immer gut. Die Gründe, die der Vermieter anführt, sind keinefalls sachbezogen und hätten vor einem Richter keinen Wert. Was irgend wem anderen zugesagt wurde, hat für Dich keine Bedeutung. Die Erlaubnis zur Tierhaltung ist eine Einzelfallentscheidung auf den betreffenden Mieter bezogen.
Da weder Hausverwaltung noch Eigentümer eine Klärung herbeiführen, ist natürlich mein Wille zu putzen, auch nicht mehr da.
Ja verständlich. Letztlich ist die Sauberkeit im Haus aber Aufgabe des Vermieters. Das bedeutet, auch wenn die Pflicht (angenommen) wirksam auf die Mieter übertragen sein sollte, ist es trotzdem Sache des Vermieters, das zu kontrollieren. Der Vermieter hätte dann die Möglichkeit, die betreffenden Mieter abzumahnen, und wenn nötig dann eine Firma zu zu beauftragen und die Kosten den Mietern zu belasten, die sich nicht an die Pflicht halten.
Wenn sich der Vermieter nicht kümmert, ist das ein Mangel. Das bedeutet, es ist dein gutes Recht, die Hausverwaltung weiter damit zu nerven und auf die Pflicht aufmerksam zu machen.
Ob der Austausch der Heizanlage eine Modernisierung ist, kann man nicht so pauschal beantworten. Es kommt darauf an, ob damit eine Kosteneinsparung zu erwarten ist. Dazu müsste sich der Vermieter erklären.
Aber selbst wenn es eine Modernisierung darstellt, muss bei der Berechnung der Mieterhöhung immer auch ein Anteil an Instandsetzung abgezogen werden. Außerdem muss abgezogen werden, was der Eigentümer an staatlicher Förderung dazu bekommen hat. Der volle Rechnungsbetrag kann also keinesfalls angesetzt werden, und wenn keine Kosteneinsparung zu erwarten ist, eventuell auch gar nichts.
Ob der hydraulische Abgleich eine Mieterhöhung rechtfertigt ist umstritten. Die einen sagen ja, da sich Kosten einsparen lassen. Die anderen sagen nein, da es nur einen Mangel beseitigt, sodass die Heizanlage korrekt arbeitet.
Wasserzähler sind nach dem Gesetz alle 6 Jahre zu eichen oder auszutauschen. Das bedeutet aber nicht, dass ein Zähler mit abgelaufener Eichzeit nicht mehr für die Abrechnung verwendet werden darf. Denn meistens arbeitet er noch sehr viele Jahre länger zuverlässig. Wenn Zweifel an den Werten bestehen, müsste der Vermieter nur nachweisen, dass diese korrekt sind.
meinst du das als Einschreiben Einwurf?
Kann man machen. Eventuell kann aber auch persönlich übergeben besser sein, um es nicht allzu formell aussehen zu lassen. Am besten wenn "zufällig" noch ein Zeuge mit dabei ist. Müsst ihr selber entscheiden.
diese "Gutsherrenart" und wenn es nur um Macht geht.
Ja, man kann die Art des Vermieters sehen und ihn als Choleriker. Man kann aber andererseits psychologisch gesehen bedenken, dass es einen Grund hat, warum er so ist wie er ist. Das hat nichts mit den Genen zu tun, sondern mit seinen Erfahrungen, die er früher gemacht hat. Er hat Dinge in seinem Leben erlebt, die er nicht nochmal erleben möchte, und die haben ihn so werden lassen. Sobald er sich von jemand verstanden fühlt in seinen Emotionen, wird er sich von einer anderen Seite zeigen. Seine "Rache" geht nicht gegen euch, es ist nur eine Folge, daher nehmt das nicht persönlich.
Das Problem hier ist, dass man das Verhältnis mit dem Vermieter nicht schwerer machen möchte. Man will irgend wie ohne Streit klar kommen, völlig verständlich. Um das zu erreichen genügt allein die juristische Betrachtung nicht, sondern man versucht, einen Zwischenweg zu finden.
Eine schriftliche Fixierung kann vielleicht von Vorteil sein, ist aber nicht zwingend nötig. Eine einvernehmliche mündliche Absprache ist auch gültig. Es würde sich daher anbieten, dass ihr nicht eine Unterschrift vom Vermieter verlangt, um es nicht komplizierter zu machen. Sondern stattdessen könntet ihr einfach dem Vermieter in einem Brief eine Bestätigung der Änderung ab Januar schicken entsprechend seines Wunsches. Somit habt ihr auch etwas in Händen, das sollte reichen. Wenn man telefonisch etwas bestellt, bekommt man eine Vertragsbestätigung, weil es eine juristische Bedeutung hat, kennst du sicher. Das ist hier das Gleiche.
Falls der Vermieter in der Zukunft erneut mit irgend welchen "Wünschen" kommt, wollt ihr diesen vielleicht besser nicht einfach so zustimmen, sondern erst mal darüber nachdenken. Nicht alles, was sich ein Vermieter vorstellt, kann er auch vor einem Gericht durch bringen. Also warum sollte man alles einfach so ungeprüft durch winken. Eine Bedenkzeit kann man sich immer nehmen.
Wenn die Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam übertragen wurden, dann betrifft das grundsätzlich nur die übliche Abnutzung der Wände, die sich im Laufe der Zeit verfärben oder Ränder entstehen. Dagegen sind die hier beschriebenen Dinge eine Instandhaltung, und die ist grundsätzliche Sache des Vermieters.
Wenn die Pflicht zur Treppenhausreinigung auf den Mieter übertragen sein soll, dann muss das vereinbart sein. Dies kann entweder dadurch passieren, indem es direkt im Mietvertrag steht. Oder die andere Möglichkeit, es wird im Vertrag auf eine Hausordnung verwiesen, die dadurch vereinbart wird. An einen entsprechenden Putzplan muss man sich dann auch halten, weil er Teil der vereinbarten Hausordnung ist, sofern das auch so in der Hausordnung vorgesehen ist.
Ein fest im Boden verankertes Spielgerät muss ein Vermieter bei einem Gemeinschaftsgarten gar nicht erlauben. Und das jetzt weniger wegen der Haftung, sondern weil die Fläche, wo das Spielgerät montiert ist, dann reserviert ist. Gemeinschaftsgarten bedeutet aber, dass man die Sachen auch weg räumen können muss, sodass auch andere Bewohner die Möglichkeit hat, den Platz zu nutzen für andere Zwecke.
In der Haftung ist vorrangig der Eigentümer des Spielgeräts. Tatsächlich hat der Vermieter aber auch eine Mithaftung. Diese ist aber eher gering, da der Garten eingezäunt ist und daher Fremde er nicht herein kommen.
Komplizierter ist es, wenn es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt. Denn hier muss ein Beschluss gefasst werden, bei dem eine einfache Mehrheit nicht ausreichend ist. Die gesamte Gemeinschaft ihr dann auch in der Haftung, nicht nur der Vermieter.
Zu welchem Zweck hat der Vermieter das gemacht? Das wurde doch sicherlich vorher genauer hinterfragt, sodass man entscheiden konnte, ob man es dulden muss? Wie wird die Temperatur eingestellt, wenn keine Regelung vorhanden ist?
Was für eine Art Spielgerät ist das? Ein fest im Boden verankertes oder eines, das nur hin gestellt wird?
welche der belege müsste ich den hier anomysiert hochladen ?
Im Moment keine, jedenfalls nicht soweit es die gestellte Frage betrifft. Denn aus den Bildern im Eingangsbeitrag sieht man schon, dass der Verbrauch nahezu gleich geblieben ist mit ca. 6,5 MWh. Somit ist klar, dass die Rechnungsbeträge höher sein müssen als im Vorjahr. Und dies lässt sich nur mit den Rechnungen hinterfragen, woran es liegt oder ob ein Zahlenfehler vorliegt. Dazu nützt jetzt die Nebenkostenabrechnung nichts.
an die Hausverwaltung Wiederspruch und Bitte um Prüfung gebeten.
Worauf die Hausverwaltung nicht reagieren muss. Das ist die falsche Vorgehensweise. Als Mieter muss man die Abrechnung selber prüfen oder eine fachkundige Person fragen, um dann seine Einwände begründet gelten zu machen.
Sehe ich was falsch ?
Aus den Bildern kann man gar nichts sehen. Denn man muss zuerst die Gas Rechnung anfordern, um den Betrag mit der Angabe auf der Abrechnung zu vergleichen. Vielleicht gab es einen Eingabefehler.
Das hängt vom Zustand der Wände ab, ob diese einen renovierungsbedürftigen Eindruck machen oder weitgehendst in Ordnung sind.
Im Prinzip finde ich die Vergleichswohnungen nicht korrekt.
Die angegebenen Wohnungen müssen in Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbar sein. Aber das bedeutet nicht genau identisch. Allzu streng darf man es daher nicht sehen. Um festzustellen, ob die Wohnungen vergleichbar sind, wird man dort hin gehen müssen, auch klingeln und mit dem Bewohner sprechen, sofern dieser dazu bereit ist.
Einen Mietspiegel gibt es in meiner Stadt nicht, allerdings wird sich an der Nachbarstadt minus 10% orientiert
Vielleicht hat sich der Vermieter daran orientiert und ist so auf die 7,20 gekommen. An den oberen Rand der Spanne kann man in der Regel aber nur, wenn die Wohnung zusätzliche Merkmale hat, die im Mietspiegel noch nicht berücksichtigt sind.
Letztlich soll das für alle Parteien fair sein und Leben und Leben lassen
In dem Fall bietet es sich an, dem Vermieter ein Gegenangebot für eine Mieterhöhung zu machen mit einem geringeren Betrag und man erklärt ihm, warum seine Forderung zu hoch ist.
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