Beiträge von Fruggel

Meines Erachtens ist das als Besitzstörung zu bezeichnen. Ich würde den Vermieter ermahnen (entweder mündlich oder schriftlich, je nachdem wie das Verhältnis ansonsten ist), sich bei künftigen Besuchen vorab anzumelden.

Reparaturkosten gehen grundsätzlich zulasten des Vermieters. So etwas muss der Mieter nicht tragen.

Grund hierfür ist, dass der Vermieter gemäß §535 BGB verpflichtet ist, die Wohnung bzw. das Haus in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten.

Der Vermieter bekommt die monatliche Grundmiete. Hiervon muss er Reparaturen bezahlen. Es liegt an ihm, hierfür Rücklagen zu bilden.

Nach meiner Auffassung kann der Vermieter in diesem Fall das Entfernen der Tapeten nicht verlangen.

Meine Meinung ergibt sich aus der Begründung des BGH Urteils vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12. Ich möchte die wichtigsten Punkte zusammen fassen. Es findet sich alles in der Urteilsbegründung wieder.

1. Die Klausel im Mietvertrag ist unwirksam, weil erstens die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, und zweitens, weil die Klausel dem Mieter auch während der Mietzeit Einschränkungen auferlegt, was nach §307 BGB nicht zulässig ist.
2. Der Mieter darf währender Mietzeit die Wohnung in vertragsgemäßer Weise nutzen, und dazu gehört auch das Dekorieren der Wände nach dem Belieben des Mieters.
3. Der Mieter hat die Wohnung gemäß §546 und 538 einfach nur zurück zu geben. In welchem dekorativen Zustand steht nicht dabei.
4. Farbige Wände oder Mustertapeten kann der Vermieter entfernt verlangen, weil er die Wohnung so nicht unmittelbar neu vermieten kann. Letzteres ist aber sein berechtigtes Interesse.

Der letzte Punkt ist der wichtige. Der Schaden, den der Vermieter hat, besteht nicht im Abkratzen der Tapeten, sondern dass er die Wohnung nicht schnell und unmittelbar weiter vermieten kann, wenn sich die Wohnung nicht in einem Zustand allgemein üblichen Geschmacks befindet. Das wird in mehreren Absätzen der Urteilsbegründung erläutert.

Und das ist der wesentliche Unterschied zur hier gestellten Frage. Das ansonsten berechtigte Interesse des Vermieters an einer schnellen Weitervermietung liegt ja hier gar nicht vor, sondern der Vermieter möchte ohnehin renovieren. Es ist also vielmehr so, dass der Vermieter seine eigenen Arbeiten für die Modernisierung auf den Mieter abzuwälzen versucht. Und das ist nicht Zweck laut Urteilsbegründung.

Es kommt darauf an, ob der Hauptmieter, der unterschieben hat, eine Vollmacht des anderen Hauptmieters hat, oder ob für dich klar ersichtlich ist, dass eine Vollmacht gegeben ist. In diesem Fall genügt nur eine Unterschrift.

Ich kenne ein Gerichtsurteil, in dem der Fall so war, dass der eine Beteiligte einen Stempel der GbR auf den Vertrag gesetzt hat und das Gericht es als ausreichend angesehen hat, dass dieser Stempel als Nachweis der Bevollmächtigung ausreichend war.

Aber selbst wenn dein Vertrag nur mit einem Hauptmieter geschlossen worden wäre, ist dieser trotzdem wirksam und ist zu erfüllen. Es wäre dann das Problem des einen Hauptmieters, wenn keine Einigkeit mit seinem Partner besteht.

Zitat von darkshadow

Du hast ein berechtiges Interesse,

Ich stimme in diesem Punkt nicht überein. Ganz so großzügig wird das mit dem berechtigten Interesse nicht ausgelegt. Das wäre auch gar nicht im Sinne des Gesetzes, denn dann könnte man JEDE Situation für die Überlassung irgend wie hin biegen, dass es ein berechtigtes Interesse darstellt. Es würden sich nach freiem Belieben Wohngemeinschaften bilden. Bei der hier gestellten Frage geht es darum, dass der Mieter nur nicht allein in der Wohnung sein möchte. Und ich habe allergrößte Zweifel, dass das ein Gericht als berechtigtes Interesse anerkennen würde.

Auf die Unterscheidung zwischen 540 und 553 brauchte ich nicht eingehen, da der Ausgangspunkt der Fragestellung eindeutig so ist, dass ein Mitbewohner mit aufgenommen werden soll.

Ich kann nur danach gehen, was an Informationen in der Frage steht. Und dort schreibst du, dass du dir einen Partner auf Portalen die wg-gesucht, xxxxx etc gesucht hast. Das bedeutet, es handelt sich gar nicht um einen Partner im Sinne von "Lebenspartner", sondern es ist vielemehr nur ein "Mitbewohner".

Das macht für die Untervermietung einen wesentlichen Unterschied. Denn bei einem Lebenspartner hast du ein berechtigtes Interesse, diesen bei dir aufzunehmen und man kann den Vermieter zur Erlaubnis zwingen. Bei einem Mitbewohner ist das anders, das darf ein Vermieter verbieten, es ist seine Entscheidung.

Aus dieser Sichtweise bietet dir der neue Mietvertrag überhaupt keine Verbesserung, denn es ist ja noch nicht mal die Erlaubnis zur Untervermietung zu lesen. Es gibt also keinen Grund, den Vertrag zu unterschreiben.

Und weitere Schlussfolgerung, bei der unerlaubten Untervermietung, die der Vermieter vorwirft, geht es gar nicht um deine Freundin, sondern primär um die neue Person, die du bei dir einziehen lassen willst, zumindest soweit ich das aus den Infos heraus lese.

Die Freundin war Besuch, soweit klar. Aber die Aufnahme des "Partners" ist unerlaubte Überlassung, weswegen der Vermieter gemäß §543 Abs. 2 Nr.2 BGB fristlos kündigen kann, ohne dass es einer Abmahnung bedarf.

Firmenname gelöscht! Bitte keinen Firmen-Namen nennen

Grace

Zitat von sovo

Aber der Einspruch kostet Geld oder es ist einfach ein Brief an Gericht?

Warum lässt du das nicht die Sorge deines Mieters sein? Er muss sich darum kümmern. Und vielleicht weiß er ja auch gar nichts von der Möglichkeit.

Zitat von sovo

Wie viel mal kann die Räumung verzögert?

Es gibt keinen bestimmten Zeitrahmen. Das wird nach den individuellen Gegebenheiten nach dem Ermessen des Gerichts entschieden.

Lies gern hier nach für weitergehenden Infos zum Vollstreckungsschutz - Haufe.de.

Link ersetzt

Grace

Zitat von sovo

z.B einige Gründe für Einspruch?

Wenn der Umzug zum momentanen Zeitpunkt eine besondere Härte bedeuten würde. Was für deinen Mieter eine Härte bedeuten könnte, wissen wir nicht. Das ist Einzelfallabhängig. Es können zum Beipsiel gesundheitliche Gründe sein. Jedenfall reicht es nicht, dass der Mieter keine andere Wohnung finden kann. Der Einspruch verzögert aber in der Regel nur die Räumung, er macht sie nicht ganz unmöglich.

Ihr müsst auf jeden Fall warten, bis der Gerichtsvollzieher dem Mieter einen Termin schickt und dann tätig wird. Eigenmächtig dürft ihr nichts tun.

Der Gerichtsvollzieher wird dann an dem Termin in jedem Fall in die Wohnung gehen. Das auch dann, wenn der Mieter nicht da ist, denn er darf die Tür mit einem Schlüsseldienst öffnen lassen. Der Gerichtsvollzieher überträgt euch den Besitzanspruch an der Wohnung. Erst ab dann dürft ihr über die Wohnung verfügen.

Was mit dem Hausrat passiert hängt davon ab, ob der Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt wird. Diese Kosten für Abtransport und Einlagerung müsst ihr aber vorstrecken. Günstiger für euch ist die sog. "Berliner Räumung". Dabei übergibt der Gerichtsvollzieher nur die Wohnung, aber um die Räumung und Einlagerung kümmert ihr euch dann selbst.

Denkt dann auch daran, vom Vermieterpfandrecht Gebrauch zu machen. Damit dürft ihr laut Gesetz pfändbare Gegenstände pfänden und durch Versteigerung zu Geld machen zur Deckung der Kosten. Euer Anwalt wird euch beraten, wie korrekt vorzugehen ist.

Die Minimalanforderungen an einen wirksamen Vertrag sind, dass Vertragspartner, Mietsache und Miethöhe klar sind. Letzteres scheint laut der Beschreibung möglicherweise nicht erfüllt sein. Es sind jetzt nicht alle Kosten bekannt gewesen, Zusatzkosten haben sich erst später gezeigt. Und selbst wenn der Vorvertrag wirksam ist, könnte er vielleicht wegen Irrtum angefochten werden. Das kann ich aber nicht beurteilen, ich sage das nur als theoretische Möglichkeiten.

Bei einem Mietvertrag gibt es in der Regel kein Widerrufsrecht. In bestimmten Ausnahmefällen aber schon. Eine Bedingung dafür ist, dass man die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigen konnte. Auch das könnte für den Anwalt ein Ansatz zur Prüfung sein.

Noch ein Wort zur Bürgschaft. Wenn der Bürge zum Vertragspartner wird, dann ist ein separater Bürgschaftsvertrag nicht mehr nötig. Denn dann kann der Bürge schon allein aufgrund des Vertragsverhätnisses in die Pflicht genommen werden. Das wird oft so praktiziert, weil es die Abwicklung vereinfacht.

Zitat von Leo2

das meine Antwort. Fruggel, was ist daran falsch?

Dann stimmt irgend etwas an den Informationen und der Fragesteller möchte es bitte nochmal klar stellen. Denn...

Zitat von ufilas

Der Betreff lautet "Rechnung Anteil Wegegeld RWM-Überprüfung". Angehängt ist eine Kopie der Rechnung der Wartungsfirma vom 27.12.18 (!) an meine Wohnungsbaugesellschaft in derselben Höhe.

Wenn die Forderung an den Mieter und die Kopie der Rechnung der Wartungsfirma einen Betrag in jeweils gleicher Höhe enthalten, dann kann das in Wirklichkeit nicht ein Anteil sein. Da passt etwas nicht zusammen.

Zitat von Leo2

Das Wegegeld wird auf alle Mieter im Haus anteilmäßig verteilt.

So sollte es sein. Der Fragesteller hat aber einen anderen Sachverhalt geschildert.

Zitat von ufilas

Ist es zulässig, diese Kosten den Mietern in Rechnung zu stellen?

Insofern laufende Kosten auf den Mieter belastet werden können, so hat das grundsätzlich im Zuge der jährlichen Nebenkostenabrechnung zu erfolgen. Auf Zusenden einer Rechnung hin muss man dergleichen nicht bezahlen (was Betriebskosten betrifft meine ich).

Zitat von ufilas

Bin ich als Mieter verpflichtet, diese Kosten zu übernehmen?

Die Verordnung über die Rauchwarnmelder ist Ländersache. Das bedeutet, es gibt Unterschiede in den Bundesländern. Und für deine Frage muss man sich anschauen, wer in deinem Bundesland für die Wartung der Geräte zuständig ist. Ist der Vermieter zuständig, dann darf er auch die Kosten umlegen, da er ja per Verordnung das durchführen MUSS. Ist jedoch der Mieter zuständig, dann darf der Vermieter natürlich die Wartung veranlassen, aber dann nicht die Kosten auf den Mieter abwälzen, da es der Vermieter nicht hätte tun müssen.

Zitat von ufilas

Ist die Rechnungshöhe überhaupt gerechtfertigt?

Es ist zugegeben merkwürdig, dass die Kosten für jede Wohnung belastet wird. Normal hätte nur einmal jemand her fahren müssen und die Kontrollen in allen Wohnungen hintereinander machen können. Ich würde die Hausverwaltung um eine Stellungnahme bitten, warum ein Wegegeld für jede Wohnung berechnet wird und nach welcher Rechtsgrundlage der Betrag von den Mietern verlangt wird. Daraufhin kann man den Sachverhalt dann besser einschätzen.

Zitat von darkshadow

In solchen Fall kann man den Ausschluss der Heizkostenverordnung vereinbaren,

Lies bitte selber in §2 Heizkostenverordnung. Dort steht nicht, dass der Aussschluss vereinbart werden muss, sondern es steht nur da, dass die Heizkostenverordnung außer in Häusern mit 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt, vorrangig gilt. Wenn der Vermieter also einfach eine Abrechnung vorlegt, die nicht der Heizkostenverordnung entspricht, kann das nicht benstandet werden.

Unklar nur noch, ob die Räume im Keller als baulich eigenständige (dritte) Wohnung gelten. Das konnte ich mir aus der gegeben Beschreibung nicht richtig vorstellen, wie die Aufteilung ist.

Ja, das darf der Vermieter, sofern sich aus eurem Mietvertrag nichts Gegenteiliges ergibt. Es ist nett, dass er ein paar Zeilen dazu schreibt. Das hätte er aber gar nicht tun müssen. Wenn die Position Grundsteuer vereinbart ist, dann darf er diese auch in den Nebenkosten abrechnen.

Das hätte der Vermieter aber dann schon immer tun dürfen. Du darfst es also jetzt nicht als Benachteiligung für 2018 ansehen, sonder eher umgekehrt, also als Vorteil für die vorherigen Jahre.

Im Zweifel solltet ihr euch nochmal davon überzeugen, was im Mietvertrag zu den Betriebskosten steht. Wenn nach dem Vertrag die Kosten vereinbart sind, dann ist das nicht zu beanstanden.

Jetzt mag der eine oder andere Leser meiner Antwort vielleicht einwenden wollen, dass es da ja so eine Öffnungsklausel gibt, die vorhanden sein muss, um neue Kosten umzulegen. Diese wäre für diese Frage aber nicht relevant. Denn die Kosten sind dem Vermieter ja nicht neu entstanden, die hatte er schon immer,er hat sie nur freundlicherweise bisher nicht abgerechnet. Dies macht einen Unterschied.

Zum Thema Schimmel möchte ich ein paar physikalische Hintergrundinfos geben.

Unsere Luft kann naturgegeben nur eine bestimmte Menge Feuchtigkeit im gasförmigen Zustand aufnehmen, und diese Menge hängt von der Temperatur ab. Je kälter es ist, um so geringer ist die Menge, an Feuchtigkeit, die die Luft speichern kann. Ist die Sättigung (= 100% rel. Luftfeuchtigkeit) erreicht, dann kondensiert die Feuchtigkeit und wird zu kleinen Wassertröpfchen.

Nun nehmen wir mal als Beispiel an, wir hätten im Sommer draußen 24°C und 60% Luftfeuchtigkeit. Dann bedeutet das umgerechnet eine absolute Feuchtigkeitsmenge von 13 g/m³. Im Sommer haben wir gern alle Fenster offen und so lassen wir genau diese Luft und Feuchtigkeit ins Haus.

In den oberen Stockwerken ist das kein Problem, weil die Sonne die Wände erwärmt. Aber im Keller verhält es sich anders. Da sind die Wände durch das umgebende Erdreich sehr viel kälter. Das bedeutet, die Wände kühlen die herein gelassene Luft ab. Wie oben gesagt, passt nicht mehr so viel Feuchtigkeit in die Luft. Nehmen wir an, die Wände haben 12°, was im Keller durchaus realistisch ist, dann ist bei dieser Temperatur die maximal mögliche Feuchtigkeitsmenge (100% rel. Luftfeuchte) nur noch 10,7 g/m³. Die Differenz zu unserer Luft, also 2,3 g/m³ kondendiert zu Wasser und legt sich an Wänden und am Boden ab. Der perfekte Nährboden für Schimmel ist geschaffen.

Es ist ein großer Fehler, im Sommer im Keller die Fenster tagsüber offen zu halten. Der Teppich und Laminat muss auf jeden Fall raus, um alles trocken zu legen. Es kann sich im Keller immer mal Feuchtigkeit absetzen am Boden, und das könnte man dann leicht aufwischen.

Okay. Dann sieht wohl leider alles danach aus, dass du dringend nach einer anderen Wohnung suchen musst. Vom Hauptmieter kannst du wie gesagt Schadenersatz verlangen, wenn er seinen Vertrag mit dir nicht mehr erfüllen kann. Aber der Stress mit Umzug etc bleibt dir natürlich leider.

Ja, ein Vermieter darf eine Klausel zur Endreinigung in einem formularmäßigen Vertrag aufnehmen. Das ist nicht unzulässig. Er muss jedoch darauf achten, dass die Formulierung nicht zum Nachteil des Mieter wird.

In der zitierten Klausel ist es eine Benachteiligung. Diese Klausel ist dahr unwirksam. Es fehlt die Möglichkeit für den Mieter, die Arbeit wahlweise selbst durchzuführen, oder aber eine preisgünstigere Alternative zu benennen.

Als Beleg für meine Antwort beziehe ich mich auf das Urteil des LG Frankfurt/Main v. 16.11.2007, AZ 2/11 S 75/06.

Zitat von anluan

wollte ich mal nachfragen ob ich denn die Möglichkeit habe aus meinem jetzigen Mietvertrag schnelle raus zu kommen wie die 3 Monate kündigungsfrißt. Also ob es da eine Möglichkeit gibt der Sonder kündigungsrecht.

Nein. Ein Sonderkündigungsrecht gibt es in dem Fall nicht. der Vermieter kann ja nichts dafür, dass die Situation bei euch in der Familie sich nun so entwickelt hat.

Was man aber immer machen kann, ist mit dem Vermieter zu sprechen und eine einvernehmliche Lösung zu finden. Die meisten Vermieter erlauben es, dass man bei der Suche eine Nachmieters behilflich ist. Sobald ein neuer Mieter einen Vertrag unterschrieben hat, und es so zu keinem Mietausfall kommt, kann es dem Vermieter nur recht sein.

Du solltest aber bedenken, dass es einzig und allein die Entscheidung des Vermieters ist, welchen neuen Mieter er akzeptiert. Vielleicht reichen 5 Interessenten, oder es braucht 50, bis ein passender Kandidat dabei ist.

Zitat von Köbes

aber wenn das Souterrain aussbaut ist und der Sohn dort öfters übernachtet, dann ist das kein 2 Familienhaus mehr!

Laut der Beschreibung ist das für mein Verständnis im Keller nicht als eigenständige Wohung anzusehen, sondern nur als zusätzliche Räume zu der Wohnung des Vermieters gehöhrend.

Falls es jedoch eine baulich eigenständige Wohnung sein sollte, dann hast du natürlich recht, dann wären es ja insgesamt 3 Wohnungen. Das müßte der Fragesteller selber entscheiden oder im Zweifel die Situation nochmal genauer beschreiben.