Diese Quotenregelung wurde für unwirksam erklärt.
Die unwirksame Quotenklausel macht nicht die gesamte Renovierungsklausel unwirksam. Lediglich die Quotenklausel allein ist unwirksam.
Beiträge von Fruggel
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Jetzt muss man natürlich beweisen können, dass dieses Bild nicht von uns, sondern von den Vormietern stammt
Genau das ist das Problem. Ihr selbst könntet theoretisch das Bild gemalt haben. Und auch sonst sagt das Bild ja auch nichts darüber aus, wie die übrigen Wände waren. Ich befürchte, du kannst nicht nachweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, jedenfalls soweit man das aus deinen Infos schließen kann.
Ich kann nur immer empfehlen, dass man bei Wohnungsübergabe ein Protokoll erstellt, in dem der Zustand dokumentiert wird. Das kann wichtiger sein als man sich denken mag.
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Nach allgemeiner Erfahrung werden einem Vermieter die Ersparnisse nicht genügen als Einschätzung der Bonität. Denn Ersparnisse werden ja nicht nur für die Miete gebraucht. Man benötigt noch für vieles andere Geld. Und so wird der Vermieter befürchten, dass die Erspanisse schneller aufgebraucht sind als man denkt. Allerdings hat dein Mann ja Einnahmen im Ausland, welche den Vermieter vielleicht überzeugen könnten. Eine Bürgschaft, z.b. von der Bank, wäre eine weitere Möglichkeit.
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Wenn man eine Wohnung unrenoviert bekommen hat und auch vom Vermieter (!) keinen finanziellen Ausgleich für die unrenovierte Wohnung bekommen hat, dann ist die Renovierungsvereinbarung unwirksam und man muss nicht streichen.
Das Problem ist jedoch, dass du im Vertrag bestätigt hast, dass die Wohnung renoviert war. Es käme also nun darauf an, ob du ausreichende Beweise hast, dass dem nicht so war. Diese Beweise müssen auch im Streitfall von einem Gericht akzeptiert werden.
Der Zustand des Bades ist Instandsetzung und somit Vermietersache. Das hat mit Schönheitsrenovierungen nichts mehr zu tun.
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Nun meine Frage: steht mir eine Rückerstattung der Miete fürMai zu (oder ein Teil)?
Nein. Dazu müßte der Vermieter schon so umfangreiche Arbeiten durchführen, die es ihm unmöglich machen würden, dir die Wohnung auf dein Verlangen hin wieder zu übergeben. Also z.b. dass er das Bad heraus reißt und neu macht.
die Endreinigung soll ich auch noch zahlen...
Warum?? hast du die Wohnung so sehr stark verschmutzt zurück gelassen? Oder ist eine spezielle Endreinigung im Vertrag vereinbart, der du nicht nachgekommen bist?
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Nach meiner Einschätzung ist die Renovierungsklausel wirksam. Es ist nichts enthalten, was der aktuellen Rechtsprechung entgegensteht.
Lediglich die Pflicht zur Teilzahlung in §4 (3) d des Vertrags ist unwirksam. Das nennt man im allgemeinen Sprachgebrauch auch Quotenklausel. Diese Unwirksamkeit macht aber nicht die gesamte Renovierungsklausel unwirksam.
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verstehe ich das richtig das die gesamte Klausel also Punkt 2 und 3 ungültig sind ?
Punkt 3 setzt Punkt 2 voraus. Also ohne Renovierungspflicht kann es keine Endrenovierungsklausel geben.
Ich habe einen Keller zählt der dazu ?
Ein Keller zählt niemals dazu. Die Schönheitsrenovierungen betreffen grundsätzlich nur die Räume innerhalb der Wohnung. Also auch nicht einen Balkon o.ä.
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A und B können auch einvernehmlich einen Aufhebungsvertrag abschließen, sofern sie sich einig sind, um so das Mietverhältnis zu jedem beliebigen Zeitpunkt zu beenden.
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Die Klausel ist schon allein deswegen unwirksam, weil du die Wohnung unrenoviert bekommen hast. Laut BGH kann nur dann vom Mieter die Renovierung verlangt werden, wenn er die Wohnung renoviert bekommen hat oder einen finanziellen Ausgleich für die unrenovierte Wohnung bekommen hat.
Farbige Wände können nach individueller Betrachtung als Beschädigung gelten, aber auch hier kommt es darauf an, in welchem Zustand du die Wohnung bekommen hast und welche Farbe die Wände haben. Die Rechtsprechung begründet das damit, dass der Vermieter ein Interesse hat, die Wohnung schnell neuen Interesssenten zeigen zu können, um möglichst lückenlos wieder vermieten zu können. Und bei Farben, die der Mehrheit der Menschen nicht gefallen wird, ist das schwierig.
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Ich denke meine Frage hat sich damit ja erledigt.
Außer vielleicht noch die Information falls es dich interessiert, dass der Vermieter durchaus einiges mehr an Möglichkeiten hat. Je nach der konkreten Umstände bei euch kann auch in Betracht kommen, dass der Vermieter dem störenden Mieter kündigen kann. "Störung des Hausfriedens" ist ewas, das das Gesetz auch vorsieht. Ein Vermieter will darauf verständlicherweise nur als letztes Mittel zurück greifen, weil er dann wieder einen Mieterwechsel durchzuführen hat. Jedenfalls scheint es wirklich störend zu sein, wenn ich auch andere schon beschwert haben.
Danke für deine Rückmelung dazu.
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Da stimme ich zu, das ist keine ordnungsgemäße Ankündigung für eine Modernierierung.
Somit bleibt es dabei, was oben bereits erläutert wurde. Es dürfen nur 8% angesetzt werden, nicht 11. Und die Mieterhöhung gilt aufgrund der fehlenden (ordnungsgemäßen) Mitteilung erst 9 Monate nach der Zustellung der Mieterhöhung. Ob der angesetzte Wert für die Instandhaltung angemessen ist oder höher sein müsste, sollte noch überprüft werden.
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Für mich sieht es wenn das hier alles rechts ist, aus wie ein geschickt geschriebener Vertrag um die Gesamt Miete von 1300 € direkt nach Einzug auf ca. 1450 zu erhöhen durch die erhöhten Betriebskosten. Um somit die Wohnung günstiger anbieten zu können.
Das ist jetzt relativ. Wenn man es auf die Betriebskosten betrachtet mag es so ein. Bezogen auf die Grundmiete sieht es anders aus. Denn für das gleiche Geld nicht nur 93 m³ zu haben, sondern auf einmal 130-140 (oder wieviel es nun tatsächlich sind), lässt die Sache freundlicher aussehen. Man hat auf einmal mehr als gedacht, was man als Mehrwert ansehen könnte.
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Richtig. Die Infos nicht nicht vollständig, um die Sache abschließend bewerten zu können. Aber ich sage dir trotzdem gleich noch, wie du vorgehen könntest, wenn du möchtest. Ich kann dir nicht versprechen, ob es so klappt, ich bin kein Anwalt, aber ich halte es für möglich.
Zu dem von dir ermittelten Preis möchte ich mich nach wie vor nicht äußern. Das wäre nur dann seriös möglich, wenn man das Haus sieht. Daher schau am besten selber nochmal kritisch die Liste mit den Merkmalen durch, ob es so korrekt ist oder man im Zweifel den einen oder anderen Punkt noch als wertsteigernd dazu nehmen müßte.
In den vorgenommenen Sanierungsmaßnahmen können vielleicht auch Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §555b BGB enthalten sein. Aber deine Beschreibung hört sich so an, als ist vieles davon eine Instandsetzung, was bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung heraus gerechnet werden müßte. Das kann also vorbehaltlich einer Prüfung vermutlich nicht sehr viel sein.
Die Nachbarn wegen der Miethöhe zu befragen hilft nicht weiter. Denn es käme wirklich speziell darauf an, wieviel in eurer Wohnung zuvor bezahlt wurde.
Was du jetzt tun könntest, ist die Miethöhe beim Vermieter zu rügen. Das bedeutet, du würdest im in Textform miteilen, dass die Miete aufgrund der Regelungen der Mietpreisbremse zu hoch ist und sagst ihm, auf welche Höhe du kommst (ortsübliche Höhe plus 10%).
Ein Muster für eine solche Rüge findest du unter folgendem Link:
Mietpreisbremse – Rüge des Mieters wegen Verstoßes
Wichtig ist nach dem Abschicken in den Vermieter, dass du die Zahlung der Miete noch nicht änderst. Du könntest sonst in Verzug geraten und die Kündigung riskieren. Warte zuerst ab, was der Vermieter antwortet. Je nachdem was der Vermieter zur Antwort git, kannst du dir dann immer noch überlegen, was du machst. Du kannst die bisherige Miete dann doch akzeptieren, oder schlimmstenfalls musst du vor Gericht gehen, wenn sich keine Einigug mit dem Vermieter erzielen lässt.
Ich halte dieses Vorgehen trotz ungeklärter Punkt für möglich, denn solange du die Zahlung noch nicht veränderst, passiert nichts Nachteiliges. Und dann siehst du, was der Vermieter zu erwidern hat und kannst dann weiteres entscheiden.
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Zunächst mal, ich kann den von dir ermittelten Mietpreis laut Mietspiegel nicht überprüfen, ob diese so korrekt ist. Du hast ja selber gesehen, dass es eine ganze Liste von Dingen gibt, die den Preis nach oben oder unter beeinflussen. Man müßte die Wohnung und das Haus kennen, um das zu überprüfen. Das geht hier nicht.
Weiterhin stelle ich fest, dass die Mietpreisbremse seit 1. Juni 2015 in ganz Berlin gültig ist, Ihr seid 2017 eingezogen. Somit sind die Gesetze zur Mietpreisbremse anwendbar.
Jetzt müßte man allerdings noch wissen, wieviel der vorherige Mieter in den letzten 12 Monaten vor seinem Auszug bezahlt hat. Denn nach §556e BGB gibt es die Ausnahme, dass die bisherige Miete des vorherigen Mieters gleich bleiben darf wie bisher, wobei eine Mieterhöhung in den letzten 12 Monaten vor dem Auszug nicht berücksichtigt wird.
Außerdem müßte man wissen, ob der Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn eures Mietverhältnisses eine Modernisierung durchgeführt hat, dabei aber noch keine Mieterhöhung für die Modernisierung gefordert hatte. Dies durfte er zu Beginn des neuen Mietverhältnis mit euch nachträglich tun.
Ohne Klärung dieser Punkte lässt sich die Frage leider nicht beantworten.
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Zugegebenermaßen hört es sich so an, als dürfe die Galerie laut der Landesbauverordnung nicht mitzählen. Jedoch gelten wie hier auch mietrechtlich gesehen oftmals andere Maßstäbe. Wenn der Raum als solcher mitvermietet ist, dann ist er auch zu berücksichtigen, denn dann ist er Bestandteil der Mietsache. Außer der Raum dürfte von der Behörde her gar nicht als Wohnraum benutzt werden (Nutzungsuntersagung).
Ich beziehe mich bei meiner Auskunft auf das Urteil des BGH vom 16.12.2009 – VIII ZR 39/09, wo du genau diesen Sachverhalt von höchster Stelle nachlesen kannst.
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Voraussetzung, dass die Fläche der Galerie zur Wohnfläche dazu gehört, ist, dass die Galerie als mitvermieteter Raum im Mietvertrag ausgewiesen ist. Auch muss dieser Raum als Wohnraum von der Landesbaubehörde zugelassen sein, und nicht nur als Nutzraum. Man müßte also deinen Mietvertrag genauer anschauen, bevor eine Beurteilung möglich ist.
Falls die Galerie dazu gehört, dann sind die Bereiche mit einer Raumhöhe zwischen 1m und 2m Deckenhöhe zur Hälfte zu rechnen, und über 2m voll.
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Leider kann man in diesem Fall nicht in einem Forum helfen. Der Grund ist, dass man die Wohnung nachmessen muss, welche Wohnfläche nun korrekt ist. Auch der Mietvertrag ist keine zuverlässige Quelle, denn die 93 m² könnten vielleicht schon falsch sein.
In einer Nebenkostenabrechnung muss grundsätzlich die korrekte tatsächliche Wohnungsgröße verwendet werden. Nicht die, die im Vertrag steht oder sonst wo. Wenn es Zweifel gibt, muss man nachmessen.
Du müßtest also nun jedes Zimmer nachmessen, um die Wohnungsgröße berechnen zu können. Oder falls du jemand hast, der damit Erfahrung hat, kann er dir helfen. Man muss einige Dinge beachten. Die Dachschrägen ist eines davon, ein Balkon muss auch in bestimmter Weise berücksichtigt werden.
Es kann durchaus möglich sein, dass die Wohnfläche und die Heizfläche unterschiedlich bemessen wird. Denn es kann Räume geben, die nicht bezeizt werden können. Aber das muss man in jeder Wohnung individuell anschauen.
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wäre die Klausel insgesamt wirksam.
Welche Klausel? Es ist von keiner Klausel die Rede in der gestellten Frage. Sondern nur, dass der Vermieter es zum Einzug fordert. Dies losgelöst von einer Vereinbarung zur Renovierung durch den Mieter geht nicht. Für mich hört sich die Fragestellung so an, als will der Vermieter nur Kosten und Arbeit auf den Mieter abwälzen, mehr nicht.
Was steht denn im Vertrag zu den Schönheitsreparaturen?
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Der Umfang der Reinigungsarbeiten hätte in einer korrekten Vereinbarung im Vertrag genau definiert werden müssen. Da diese Vereinbarung fehlt, besenrein. Das bedeutet, kein Müll, keine groben Verunreinigungen.
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Ja ich weiß, das hattest du oben schon geschrieben. Der Satz räumt dir nicht die Möglichkeit ein, die Arbeit wahlweise selbst durchzuführen. Hierin liegt das Problem.
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