Beiträge von Fruggel

Hallo,

die Frage muss man anders herum betrachten. Denn es ist erst mal festzustellen, dass eine solche Gebühr nicht berechnet werden darf. Denn gemäß §1 der Betriebskostenverordnung dürfen ausdrücklich keine Verwaltungskosten umgelegt werden, sondern nur fortlaufend anfallende Kosten, die in der Verordnung benannt sind. Für Verwaltungstätgkeiten bekommt der Vermieter die Nettomiete, von der er solchen Aufwand bezahlen kann. Das Geld wurde also unberechtigt verlangt.

Es steht dir also frei, selber ein Namensschild anzubringen. Wenn es der Hausverwaltung um ein einheitliches Aussehen geht, dann kann die Hausverwaltung das Schild von dir ja dann später jederzeit austauschen.

Zitat von dscholl91

Sie meinte, dass sie das DG nicht als Wohnfläche nutze

Wenn du nun auch noch heraus findest, wofür die Fläche tatsächlich genutzt wird, kannst du erkennen, ob es Wohn- oder Nutzfläche ist.

Dann beanstande doch einfach die Abrechnung in dem Punkt der falschen Flächenangabe. Dann siehst du schon auf welche Weise die Vermieterin das rechtfertigt. Abhängig davon kann man dann weiter überlegen.

Eben alles, was nicht zum eigentlichen Wohnen genutzt wird. Lager, zum Wäsche aufhängen und ähnliches.

Hallo,

wenn das DG tatsächlich auch als Wohnfläche genutzt wird und nicht nur als Lagerraum oder sonstiger Nebenraum, dann muss diese Fläche auch mit berücksichtigt werden. So will es die Wohnflächenverordnung.

Zitat von berndi

Sollte ich künftig jede Mietzahlung 2 Wochen im vorraus überweisen um auf der sicheren Seite zu sein?

Nein. Im Sinne des §556b I BGB muss de Mietzahlung bis zum 3. Werktag des Monats angewiesen sein, nicht jedoch beim Vermieter angekommen sein.

Hallo,

ja, das kann durchaus möglich sein, dass der Vermieter dafür aufkommen muss, sofern es sich um einen Mangel am Haus handelt. Die Schadenersatzpflicht ergbt sich aus §536a I BGB. Es würde sich also durchaus lohnen, die Beratung bei einem Anwalt in Anspruch zu nehmen um zu klären, ob die Voraussetzungen vorliegen.

Hallo,

die Kosten müssen nur zeitanteilig für das Jahr bezahlt werden, also eben für den Teil des Abrechnungszeitraums, in dem man die Wohnung genutzt hatte. Übrigens bezieht sich das auf alle Kosten, nicht nur die Wartung,

Aber dafür muss der Vermieter erst mal eine Nebenkostenabrechnung erstellen, sofern die Abrechnung über die Vorauszahlung im Vertrag vereinbart ist und eben nicht eine Pauschale. Ohne dieser Abrechnung musst du nichts zahlen, denn ohne Abrechnung kannst du auch nicht überprüfen (lassen), ob die Abrechnung korrekt ist nach den gesetzlichen Vorschriften.

Falls zu vermuten ist, dass du sogar Geld zurück bekommen müsstest, weil die Vorauszahlung hoch ist, dann kannst du die Erstellung der Abrechnung auch verlangen und einfordern.

Den Auftrag für die Wartung zu beauftragen ist die Angelegenheit des Vermieters. Und ich rate dir ab, selber eine Firma zu beauftragen, denn dadurch kann es sehr leicht passieren, dass du die Firma bezahlen musst aber vom Vermieter nichts zurück bekommst dafür.

Zitat von Speedycat

Unter Punkt 7.1 ist die Betriebskostenverordnung erwähnt.

Richtig Aber wir dürfen hier keine Vertragsprüfung durchführen, da dies in die unerlaubte Rechtsberatung gehen könnte. Daher habe ich es allgemein formuliert. Ist leider erforderlich.

Zitat von SG_M

finde die Fundstelle aber gerade nicht mehr und weiß daher nicht wie "offiziell" diese Angabe und somit wie sie zu werten ist

Ich habe nochmal nachgelesen. Und um es vorweg zu nehmen, du hast recht. Ich erkläre dir auch, warum ich zuerst selber einer falschen Annahme war. Schauen wir uns das Gesetz an:

Zitat von §9 UStG

(2) Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei der Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a), bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a) und bei den in § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe b und c bezeichneten Umsätzen nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen.

Aufgrund des fett markierten Teils war ich der Annahme, dass die Option auf Mehrwertsterberechnung möglich ist. Denn ein Kleinunternehmer kann freiwillig zur Regelbesteuerung optimieren und ist dann kein Kleinunternehmer mehr. Aufgrund dessendachte ich, es ist der Vorsteuerabzug nicht ausgeschlossen.

Doch wenn wir uns dem Anwendungserlass Abschnitt 9.1 Abs.2 zur Umsatzsteuer anschauen, wird daraus deutlich, dass es für Kleinunternehmer eben ausdrücklich nicht möglich ist, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten.

Zitat von SG_M

auch wenn dies angeblich von irgendjemandem gemacht wird, den ich noch nie gesehen habe

Wenn die Arbeiten gar nicht ausgeführt werden, dann ist das ein anderes Thema, was nichts mehr mit der Umlagefähigkeit zu tun hat. Lass dir bei der Belegeinsicht mal die Tätigkeitsnachweise zeigen, wann welche Arbeiten aufgeführt wurden. Dann lässt es sich vielleicht aufklären.

Hallo,

Man könnte auf die Idee kommen, dass der Wunsch des Vermieters als ein Angebot zur einvernehmlichen Vertragsauflösung angesehen werden könnte. Das ist möglich und wäre auch mündlich wirksam. Das ist allerdings so nicht ganz eindeutig, und im Streitfall auch schwer nachweisbar. Daher wäre es gut, mit dem Vermieter dahingehend irgend etwas schriftlich festzuhalten.

Bei einer Vertragsaufhebung muss dann natürlich ab dem vereinbarten Vertragsende keine Miete mehr gezahlt werden.

Hallo,

für mich ist es nicht verständlich, was du mit den 550 € meinst. Jedenfalls muss man die vereinbarte Miete voll, also inkl der Nebenkosten, bis zum Ende der Kündigungsfrist zahlen. Also den gleichen Betrag, den du bisher auch gezahlt hast.

Falls jedoch während der Kündigungsfrist ein neuer Mieter in dein Zimmer einziehen sollte, dann kommt dir §537 II BGB zugute. Denn nach dem Paragraph brauch man ab dem Zeitpunkt keine Miete mehr zahlen.

Hallo,

wenn kein Zeitpunkt genannt ist, sondern nur der Zeitraum von 1 Jahr, dann läuft dieser Zeitraum ab dem Datum der Vertragsunterzeichnung, nicht dem Datum des Mietbeginns.

Die Bedeutung des Satzes im Vertrag ist widersprüchlich. Entweder ist die Kündigung vor einem Jahr ausgeschlossen oder nicht. Da die Gerichte bei unklaren Vereinbarungen im Zweifel zugunsten des Mieters entscheiden, kann es durchaus möglich sein, dass du wirksam auch vor dem Jahr kündigen kannst.

Die Maklerprovision darf ein Vermieter niemals auf den Mieter abwälzen, das ist nach §2 Abs. 5 WoVermG ausgeschlossen.

Hallo Peter,

die Umlage der Grundsteuer auf den Mieter ist nach wie vor zulässig. Daran hat sich nichts geändert. Diese Kostenart ist weiterhin in der Betriebskostenverordnung enthalten als umlagefähig.

Dann kommt es noch auf den gewählten Verteilerschlüssel an. Wenn nichts im Vertrag dazu vereinbart ist, gilt die gesetzliche Regelung. Und diese bedeutet eine Verteilung nach dem Verhältns der Wohnfläche.

Wenn du Zweifel hast, ob der zu verteilende Gesamtbetrag richtig ist, dann darf man als Mieter die Belege persönlich beim Vermieter einsehen um das zu überprüfen.

Hallo,

sofern im Vertrag vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, dürfen diese auch umgelegt werden. Hierbei müssen die Kostenarten nicht explizit genannt werden, sondern es genügt, wenn allgemein steht, dass der Mieter die Kosten zu tragen hat. Denn dann sind automatisch die Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung gemeint.

Wenn die Kosten dem Vermieter so entstanden sind, dann kann man nichts machen. Wichtig hierbei aber, dass es wirklich nur Wartungsarbeiten sein dürfen. Manchmal wird bei einer Wartung auch gleichzeitig eine Reparatur durchgeführt, was heraus gerechnet werden muss. Um das zu überprüfen darf man als Mieter die persönliche Belegeinsicht beim Vermieter verlangen.

Und zu guter Letzt ist dann noch wichtig, dass die Kosten korrekt verteilt sind, sofern es sich um eine Zentralheizung oder Etagenheizung handelt. Bei einer Gastherme, die jeder Mieter für sich in der Wohnung hat, zahlt man die Wartung natürlich voll.

Hallo Martin,

das wäre nun nicht korrekt, wenn du dem Vermieter (zumindest gedanklich) vorwirfst, dass er deine steuerliche Angelegenheit nicht bedacht hat. Das kann er gar nicht. Er kann nicht die steuerlichen Verhältnisse seiner Mieter kennen. Das muss jeder Mieter selbst klären, und sich bei Bedarf von einem Steuerberater Informationen einholen.

Du für dich scheinst die Kleinuntenehmerregelung in Anspruch zu nehmen. Vermutlich ist das auch sinnvoll, wenn du Kurse gibst. Hingegen bei andereen Unternehmern kann es sinnvoll sein, auf die Kleinunternehmerregelung zu verzichten und freiwillig zur Regelbesteuerung zu wechseln. Dann ist man vorsteuerabzugsberechtigt und die ganze Rechnung sieht anders aus.

Ich denke, das ist ein gute Argument bzw. eine schlüssige Begründung, wenn du mit dem Vermieter sprichst, dass du die Sache schlichtweg übersehen hast. Du kannst ihm sinnvoll erklären, dass du einen Vorteil hast, nicht die Erhebung der Mehrwertsteuer zu nutzen, während es für den Vermieter kein Nachteil ist, weil es für ihn ein durchlaufender Posten ist.

Zitat von SG_M

Muss es die geben oder wie würde verfahren werden, wenn ein Familienangehöriger das in Eigenarbeit macht?

Der Vermieter muss einen realistischen Stundenlohn für die Arbeiten ansetzen. Er kann nicht irgend welche utopischen Werte pauschal ansetzen, ohne nachweisen zu können, das diese realitisch sind. Dies kann der Vermieter durch Kostenvoranschläge von anderen Firmen nachweisen. Wenn du zu ihm zur persönlichen Belegeinsicht gehst, dann frag ihn also nach den Kostenangeboten von anderen Firmen, nach denen er den Stundenlohn bemessen haben sollte.

Zitat von SG_M

Im Mietvertrag wurde der Mietbetrag und die gestzl. MwSt. genannt

Wenn die Option auf Mwst Berechnung vereinbart ist, dann ist es korrekt, dies auch auf die Nebenkosten anzuwenden. Der Vermieter muss dann allerdings die Nettobeträge ansetzen. Denn er kann die MwSt über den Vorsteuerabzug geltend machen, und so sind das keine Kosten für ihn.

Zitat von SG_M

Golum, Du sagst, wenn die Belege nicht bei der Abrechnung sind, ist die Abrechnung unvollständig?

Diese Auskunft von Golum ist falsch. Die Belege müssen nicht dabei sein. Denn im im Sinne des §259 BGB muss der Vermieter diese auf Verlangen nur zeigen (persönliche Belegeinsicht) aber nicht beifügen.

Zitat von SG_M

weil man (auch) auf die Wasserkosten, die vom Anbieter ja mit 7% besteuert werden

Die 7% kann der Vermieter wie schon gesagt über den Vorsteuerabzug zurück holen. Er setzt dann den Nettobetrag an. Dir berechnet er aber die 19%, denn die 7% gelten nur für den Wasserversorger selbst.

Zitat von SG_M

Er hätte das doch nicht einfach so machen dürfen

Du übersiehst, dass du den Vertrag so unterschrieben hast. Dir war es also bekannt. Daher kann jetzt kine Rede davon sein, dass der Vertrag falsch ist.

Zitat von SG_M

ich fühle mich da wohl, aber die MwSt, die ich mir nicht wiederholen kann sondern aus eigener Tasche zahle

Warum spricht du nicht einfach offen mit dem Vermieter über deine Sorgen? In aller Regel lässt sich eine Lösung finden. Und selbstverständlich kann man eine Vertragsänderung machen, sofern du den Vermieter überzeugen kannst.

Wie bereits gesagt wurde, ist das allgemein gesagt erst mal kein Mietmangel. Aber man müsste sich zusätzlich noch anschauen, ob es einen bestimmten Anlass gibt, warum die Tauben so gehäuft kommen. Ich denke dabei daran, dass ein Nachbar in einem oberen Stockwerk die Tauben vielleicht füttert und dadurch erst recht anlockt. Dann sieht die Sache nämlich wieder ganz anders aus, denn dann ist es der Nachbar, der eine übermäßige Verschmutzung bzw. Beschädigung verursacht, und ja, eventuell auch eine Gesundheitsgefährdung, die durch viel Taubenkot tatsächlich entstehen kann.

Hallo,

ein Warmwasseranteil von 81,55% ist in der Tat unnormal, das kann ich auch nicht glauben, dass dies richtig sein soll. Allerdings sind die Informationen nicht aussagekräftig, um etwas über den Fehler sagen zu können. Man müsste die Abrechnung sehen und konkret die Rechenschritte überprüfen. Lade die Abrechnung doch mal hier um Forum hoch, oder schreib mich per Konversation an, falls du es nicht öffentlich zeigen möchtest.

Zitat von logicy

Ob uns diese schlüssig erscheint oder nicht, interessiert die Verwaltung nicht.

Das ist auch tatsächlich nicht die Aufgabe oder Pflicht der Hausverwaltung, die Abrechnung allgemein zu erläutern. Die Pflicht wäre es nur, die Belegeinsicht zu ermöglichen, wenn man das als Mieter wünscht, und dabei dann konkrete Fragen zu beantworten.

Zitat von logicy

und fordert uns auf die Nebenkostenabrechnung fristgerecht zu begleichen

Ja, man muss bis spätestens 30 Tage nach Erhalt der Abrechnung zahlen, sofern die Abrechnung formell wirksam ist, weil man ansonsten dann im Verzug ist. Aber das ändert nichts daran, dass man als Mieter 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit hat, Einwände gegen die Abrechnung geltend zu machen.

Hallo Martin,

für die Beantwortung deiner Frage ist erst mal wichtig festzustellen, ob für dein Mietverhältnis insgesamt auf den Verzicht der Steuerbefreiung optiert wurde. Das hat nämlich erst mal gar nichts mit den Nebenkosten zu tun, sondern betrifft schon allein die Nettomiete selbst. Normalerweise ist die langfristige Vermietung von der Umsatzsteuer befreit. Wenn der Mieter Unternehmer ist, kann auf die Steuerfreiheit verzichtet werden, aber das muss explizit vereinbart werden. Wenn das der Fall wäre, würdest du auch auf die Nettomiete Umsatzsteuer bezahlen, welche der Vermieter ans Finanzamt abführen muss (sofern er nicht die Kleinunternehmerregelung nutzen kann)

Und das setzt sich dann bei den Nebenkosten fort. Wenn kein Verzicht der Steuerfreiheit vereinbart ist, dann darf der Vermieter auch keine Umsatzsteuer auf die Abrechnung schreiben. Denn in dem Fall bräuchte er die Umsatzsteuer gar nicht ans Finanzamt abführen und er würde sich das in die eigene Tasche wirtschaften.