Verblendungen nun entferne wird zwangsläufig die Tapete mit abgerissen
Je nachdem wie das dann hinterher aussieht, könnte das als Beschädigung bewertet werden, was man zu ersetzen hat und nichts mit den Schönheitsreparaturen an sich zu tun hat. Also besser versuchen, ob man die Demontage igend wie ohne Beschädigung hin bekommt.
denen das Sparen von Heizung, sowie Warmwasser ein Fremdwort ist
Wie kommt diese Erkenntnis zustande? Ist das nur ein Gefühl aufgrund der Kosten? Oder irgend wie durch Vergleich der Verbräuche festgestellt? Ich frage nur, weil was man als "viel" bezeichnet ist subjektiv beeinflusst.
ist der Weg über die ICloud mit einer Möglichkeit zum Download für wenige Tage so zulässig
Das Gesetz schreibt nicht vor, auf welchem Weg die Abechnung zugehen muss. Ein Download wäre daher in Ordnung. Das muss man dann aber auch tun können. Wenn die Dateien weg sind, bevor man sie abrufen kann, hat man auch nichts bekommen.
Ist die angehängte Abrechnung wirklich unvollständig
Ja. Das Gesetz und auch der BGH schreiben vo, dass eine Abrechnung dann formell gültig ist, wenn man die Rechenschritte nachvollziehen kann. Im Fall der Heizkosten von 2947,49 ist das nicht möglich. Daher würde ein Richter im Streitfall diese Position ersatzlos raus streichen. Denn da die Abrechnungsfrist verstrichen ist, kann genau genommen dieser Teil auch nicht mehr nachgereicht werden. Die Vermieterin kann also froh sein, wenn ihr die Kosten noch akzeptiert, sobald die Berechnung nachgereicht ist.
In der Liste sind mehrere Positionen, die eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag bedürfen. Es ist also nicht so selbstverständlich, dass alles umlagefähig ist.
Der Grundsteuerbescheid ist von 2024, nicht von 2023.
Nachdem die Einbauküche abgebaut wurde, waren die dahinterliegenden Wände teilweise neu tapeziert und gestrichen.
War der Zustand beim Einzug auch schon so und wenn ja, ist das beim Einzug im Protokoll vermerkt worden?
Dann in diesem Sinne viel Erfolg. Möglichkeiten, wo man ansetzen könnte, haben wir ja einige diskutiert.
Unser Argument in dem Zusammenhang könnte theoretisch das folgende sein:
Dieser Text ist meiner Meinung nach viel zu umfangreich. Man muss seinem Vermieter doch keine Rechtsberatung geben und schon gar keine Hinweise, auf was er achten muss, um alsbald eine neue korrekte Mieterhöhung schreiben zu können.
Wie nun vorgegangen werden soll, müssten Ihre Eltern aber letztlich selber entscheiden. Man kann sich nur darüber unterhalten, was das Gesetz und die Rechtsprechung zu dem Thema sagt.
Die Verwendung des richtigen Baujahrs verschiebt, wie in #16 schon geschrieben, die Spanne lediglich um 0,18 €/m² nach unten.
Ich verstehe nicht, waum ihr die Mieterhöhung nicht einfach akzeptiert, wenn doch festgestellt wurde, dass die Höhe im zulässigen ortsüblichen Rahmen liegt. Normalerweise macht man sich doch nur dann so intensive Gedanken, wenn man die Mieterhöhung vermeiden oder zumindest ganz deutlich nach unten drücken will. Dann ist doch auch die Antwort an den Vermieter etwas zwecklos, oder?
Das ändert nichts daran, dass die formellen Anforderungen des Gesetzes an die Begründung nicht gegeben sind, wenn der Vermieter zu wenig Angaben macht.
Welche Angaben das genau sind, hängt auch mit vom Mietspiegel ab. In manchen gibt es Tabellen, nach denen sich die Einteilung ablesen lässt. Da heißt es beispielsweise Preisgruppe J1 oder so (vom Vermieter genannt im Scheiben), und aus dieser ergibt sich dann das Baujahr und man muss es nicht extra angeben. Das scheint hier bei diesem Mietspiegel anders zu sein. Daher kann man schlecht Beispiele nennen.
Der Preis nach der Anhebung bleibt ja unter der Spannemitte.
Bitte den Gedanken von vorne beginnen. Bevor man über die Abweichung von der Spannenmitte nachdenken kann, muss man doch erstmal wissen, welche Spanne denn überhaupt gilt, also in welchem Euro Bereich diese liegt. Man muss irgend wie erkennen können, welche Kriterien der Vermieter angesetzt hat. Er hat einfach nur eine Spanne vor die Füße geworfen. Ihr habt selber herum probieren müssen, und seid dann doch nicht auf den gleichen Betrag gekommen. Das ist so nicht Sinn und Zweck.
Der Satz in der Form suggeriert auch irgendwie "einer besonderen Erklärung bedarf es nicht, reicht halt, wenn es dazwischen liegt".
Ja schon... wenn man sich denn erstmal davon überzeugen konnte, welches die korrekte Spanne für die Wohnung ist.
In den Mietverträgen, bei denen zwecks Mieterhöhung auf einen Mietspiegel verwiesen wird, wird doch nichts in Bezug auf eine Mietanpassung und somit auch nichts in Bezug auf irgendwelche Fristen im Zusammenhang mit dieser stehen.
Normalerweise nicht. Aber es könnte doch da draußen irgend wo einen Vermieter geben, dem einfällt, in den Vertrag zu schreiben, dass eine erhöhte Miete schon im folgenden Monat nach der Mieterhöhung zu leisten ist, oder dass Mieterhöhungen abweichend von der Kappungsgrenze um 50% möglich sind oder oder oder... Glauben Sie mir, die Phantasie der Vermieter kann grenzenlos sein, was man so glaubt, in einen Vertrag schreiben zu können.
Würde man das tatsächliche Baujahr ansetzen, so liegt die aktuelle Miete genau an der Mietspiegel-Untergrenze für dieses Baujahr.
Wenn das Baujahr falsch ist, dann ist die vom Vermieter ermittelte Miethöhe pro m² auch nicht richtig. Wie in der Beschreibung des Mietspiegels zu lesen kann der Vermieter das Baujahr anders ansetzen, wenn es Sanierungen gegeben hat, aber erstens muss er das erklären in seinem Schreiben und zweitens gab es ja keine Sanierungen. Und zur Erinnerung, wie oben schon geschrieben ist das Mieterhöhungsverlangen vermutlich deshalb ungültig, weil der Vermieter zu wenig Angaben gemacht hat, um seine Ermittlung der Miethöhe darzulegen. Das fordert aber das Gesetz und die Rechtsprechung.
dass in der Wohnung noch nie etwas gemacht wurde
Keine Sanierung bedeutet jedenfalls nicht, dass man eine Mieterhöhung ablehnen kann. Denn die Mieterhöhung ist ja keine Belohnung für Sanierung, sondern um mit der allgemeinen Preissteigerung mitzugehen. Wenn es Mängel gibt, die die Nutzbarkeit der Wohnung einschränken, dann ist die Miete gemindert nach §536 BGB, aber das ist von der Mieterhöhung unabhängig.
Warum ist das Mieterhöhungsverlangen bei Nicht-Einhalten der Sperrfrist unwirksam
Nach dem Wortlaut des §558 Abs. 1 BGB kann das Mieterhöhungsverlangen vorher nicht erklärt werden. Dort ist ein ausdrücklicher Ausschluss vor Ablauf von 12 Monaten gegeben. Bei den anderen Fristen gibt es so einen Ausschluss nicht. Dort steht nur, dass ein Mieter die genannte Zeit zur Prüfung hat, und die kann ihm nicht genommen werden ganz egal was der Vermieter alles in die Mieterhöhung (oder den Vertrag) schreibt.
§558 Abs. 6 besagt genauso wie §558b Abs. 4 "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam"
Damit ist nicht das Mieterhöhungsverlangen gemeint, sondern dass eventuelle Vereinbarungen im Mietvertrag ungültig sind, sofern diese zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen.
Vielleicht ergibt sich daraus die Vollmacht je nachdem was damals geschrieben wurde. Aber ich würde mich nicht auf die Vollmacht versteifen. Die bringt allenfalls einen Aufschub von 1-2 Monaten. Sinnvoller wäre es zu klären, wie hoch die örtsübliche Miete pro Quadratmeter für vergleichbare Wohnungen ist und wie groß die Wohnung bei korrekter Vermessung wirklich ist. Damit wäre auf Dauer viel mehr gespart.
Wir vermuten, dass diese höher ist als die tatsächliche Quadratmeterzahl
Dann sollte man als Mieter mal selbst nachmessen. In einer Mieterhöhung muss die Wohnfläche stimmen. Selbst wenn im Vertrag eine steht, muss diese nicht stimmen und es gilt die tatsächliche.
In Bezug auf eine detaliertere Begründung inkl. der Einordnung habe ich bisher in dem Gesetzt nichts gefunden.
Das steht auch nicht so deutlich. Aber wenn der Gesetzgeber von Begründung spricht wie hier in §558a Abs. 1 BGB, dann zu dem Zweck, dass ein Mieter imstande sein soll, die Angaben des Vermieters zu überprüfen. Siehe beispielsweise das BGH Urteil:
Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen; auf diese Weise sollen überflüssige Prozesse vermieden werden (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13; Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 10 m.w.N.; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 8). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter "konkrete Hinweise" auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG); dabei dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (Senatsurteil vom 12. November 2003, aaO; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558a Rdnr. 19: "erste Hinweise"; Münch-KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 14 f.). Danach muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 9; Staudinger/ Emmerich, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO).
Handelt es sich bei diesem um einen einfachen Mietspiegel im Sinne von §558c
Das ist ein einfacher Mietspiegel. Aber das macht nichts, ist ja auch zulässig.
Irgendwie widersprüchlich - "nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" suggeriert § 558d des BGB; eigene Schlussfolgerung "ein einfacher Mietspiegel nach § 558c des BGB".
Man darf nicht übersehen, dass der Mietspiegel nur allein die formelle Begründung der Mieterhöhung darstellt, nicht unbedingt aber die materielle. Das bedeutet, es kann sich bei genauerer Prüfung zeigen, dass die ortsübliche Miete in Wirklichkeit ein andere Betrag ist als sich aus dem Mietspiegel ergibt. Ein Vermieter kann aber nur die wirkliche ortsübliche Miethöhe gerichtlich durchsetzen.
Wird durch die Angabe eines früheren als gemäß § 558b Abs. 1 zulässig Zeitpunkts nicht die Bedenkfrist des Mieters effektiv gekürzt?
Nein. Denn der Vermieter kann nach §558b Abs. 2 BGB erst nach Aublauf des 2. Monats nach Zustellung der Mieterhöhung Klage einreichen. Vorher ist diese unbegründet und wird zurück gewiesen.
Eine Mieterhöhung ist doch ein Rechtsgeschäft, d.h. der Bevollmächtigte muss eine Vollmacht für Rechtsgeschäfte vorlegen
Das ist richtig, sofern sich die Vollmacht nicht anderweitig schon ergibt, z.b. weil der Vertrag in Vollmacht abgeschlossen wurde.
mit Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmitte gemäß der Berechnung des Online-Mietspiegels für ihre Gemeinde als Begründung
Wenn tatsächlich nur der Mietspiegel erwähnt wird ohne relevante detaillierte Infomationen, dann ist die Begründung im Sinne des §558a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht ausreichend und das Mieterhöhungsverlangen wäre formell unwirksam. Ein Vermieter muss schon auch benennen, wie er die Wohnung im Mietspiegel eingruppiert hat, sodass man überprüfen kann, ob das stimmt. Ein Rätselraten muss man hier nicht beginnen. Außerdem muss es ein Mietspiegel sein, der von der Gemeinde heraus gegeben wurde. Es gibt auch Statistiken von Immobilienplattformen, welche aber nicht gültig sind.
und mit einer Verpflichtung die höhere Miete bereits ab dem 01.11.2025 zu zahlen
Das falsche Datum macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern man schuldet die erhöhte Miete dann einfach erst ab dem späteren korrekten Zeitpunkt.
mit einer Aufforderung schriftlich der Mieterhöhung zuzustimmen
Man muss sich sorgfältig überlegen, ob man zustimmt. Denn wenn die Mieterhöhung berechtigt ist, dann könnte der Vermieter diese gerichtlich durchsetzen und man hat dann auch auch Gerichtskosten zu zahlen. Man kann auch ein Teileinverständnis geben, also ein Einverständnis zu einem geringeren Betrag als der Vermieter fordert, falls man eine Mieterhöhung für gerichtlich durchsetzbar hält aber nicht in voller Höhe.
das Lastschriftverfahren zu stoppen und dann selbst die Miete ggf. wie angekündigt zu reduzieren und zu überweisen
Ja, das wäre der richtige Weg. Denn gemäß §814 BGB ist eine rückwirkende Mietminderung nicht möglich. Die Höhe der Minderung sollte allerdings mit einem Anwalt abgesprochen werden wenn man nicht sicher ist. Denn wenn man zu viel mindert, gerät man in Zahlungsverzug.
Das ist der 01.01.2023 in meinem Fall
Könnte man meinen, ja. Das war zu dem Zeitpunkt aber eine Mieterhöhung, der gemäß §557 BGB freiwillig zugestimmt wurde, man in der Höhe aber nicht hätte zustimmen müssen. Die Kappungsgrenze hingegen gilt nur für Mieterhöhungen gemäß §558 BGB, die der Vermieter auch gerichtlich durchsetzen könnte wenn nötig.
in meinem Vertrag bin ich der Meinung das Wort „im Allgemeinen“ nichts ändert
Der Ausdruck "im Allgemeinen" ist keine Formulierung für eine starre Frist, sondern bedeutet, dass davon abgewichen werden kann. Siehe dazu das BGH Urteil:
Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohnund Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden (BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.).
Allerdings muss man zur Bewertung des gesamten Vertrag lesen. Es könnte sich an anderer Stelle noch etwas verstecken, das die Klausel im Summierungseffekt unwirksam macht. Außerdem auffällig, dass in dem gezeigten Text nichts dabei steht, welche Arbeiten vereinbart wurden, nicht mal durch einen Verweis auf §28 Abs. 4 II.BV. Warum also sollten die Fenster dann dazu gehören! Auch das wäre zu prüfen, wenn man den Vertrag im Ganzen anschaut.
Die 15% sind bereits ausgeschöpft
Das kann ich nicht nachvollziehen. Von 590 auf 675€ sind weniger als 15%.
Ich behaupte eine Erhöhung zum 01.01.2026 ist zu früh
Warum? Ist zu dem Zeitpunkt die Miete nicht für 15 Monate unverändert geblieben, wie es das Gesetz vorschreibt?
darf die Kaltmiete doch zum 01.01.2026 noch gar nicht angehoben werden
Ja. Nach dem Gesetz kann eine Mieterhöhung im Sinne von §558 BGB frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung erklärt werden, und diese gilt dann frühestens ab dem 15. Monat nach der letzten Mieterhöhung.
die Kaltmiete nun auf 675,00 € steigen. Ist das überhaupt rechtens?
Das kommt darauf an, wie hoch die ortsübliche Miethöhe für vergleichbare Wohnungen am Ort ist.
Solche Arbeiten sind doch grundsätzlich fachmännisch durchzuführen
Dann erklären Sie das bitte vollständig. Ein Leser im Forum weiß das nicht zwingend und denkt vielleicht, es genügt, mal nur so über die Stellen drüber zu streichen. Und das ist ja dann keine hilfreiche Information.
Bienchen25 Welchen Zustand haben denn die Wände? Machen die einen renovierungsbedürftigen Eindruck?
einfach die eigenen Gebrauchsspuren durch weiß anstreichen überdecken
Ist damit gemeint, nur an einzelnen Stellen zu streichen und somit eine völlig ungleichmäßige Wand mit vielen Farbunterschieden zu hinterlassen? Das könnte man nämlich meinen beim Lesen des Satzes und Leser sollen es ja nicht missverstehen.
Heute hat mir die Vermieterin verboten, auf diesen Bereich, sei es auch nur zeitweise, Dinge abzustellen
Bitte etwas präziser... Was genau hat sie gesagt? Soll man sich gar nicht im Hof aufhalten? Oder geht es der Vermieterin eventuell eher um die Funktion der Lüftung. Fragen Sie bei der Vermieterin genauer nach, wenn das unklar sein sollte.
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