Beiträge von Fruggel

Zitat von ChristianU

müssten diese Erhöhung sowie die beiden Erhöhungen aus 2023 und 2022 in jedem Fall auf jegliche Erhöhung, also auch auf die geforderten 15 Prozent (Kappungsgrenze unserer Stadt), angerechnet werden

Nein. Denn die Kappungsgrenze gibt es nur bei der Erhöhung auf die ortsübliche Höhe nach §558 BGB, nicht bei der Regelung der Staffelmiete.

Zitat von ChristianU

Was wäre dann der Sinn des Mietspiegels?

Der Mietspiegel kann die Höhe der ortsüblichen Miete bilden, muss er aber nicht zwingend. Sowohl der Mietspiegel als auch die 3 Vergleichswohnungen sind im Sinne des §558a BGB nur die formelle Begründung des Mieterhöhungverlangens, nicht mehr und nicht weniger. Die tatsächliche Höhe im Ort kann davon abweichen. Das macht es nicht einfach zu entscheiden, ob der geforderte Betrag in Ordnung geht. Denn im Rechtsstreit würde der Richter einen Gutachter beauftragen, was entsprechend teuer werden kann wenn man verliert. Das Risiko hat der Vermieter natürlich auch.

Zitat von beppi

natürlich der Mieter

Warum natürlich? Würde nicht die Überschrift der 3. Zeile eher auf den Mieter passen?

Zitat von beppi

Vor- und Nachname

Vom Mieter oder vom Vermieter möchte der Fragesteller wissen.

Zitat von ich2

wäre diese Erhöhung rechtmäßig?

Wie soll man das wissen ohne die Wohnung, die Mieterhöhung und den Mietspiegel zu kennen!

Zitat von ich2

reizt den Mietspiegel voll aus

An den oberen Rand der Spanne laut Mietspiegel kann man nur dann gehen, wenn die Wohnung wohnwertsteigernde merkmale hat, die im Mietspiegel ansonsten noch nicht berücksichtigt sind.

Zitat von ich2

um 40% erhöht

Die maximale Grenze, um die innerhalb von 3 Jahren erhöht werden kann, sind 20%, und in manchen Städten sogar nur 15%. Diese Kappungsgrenze muss eingehalten werden.

Zitat von rorschach

Können sie behaupten, Wohnungen für Mitarbeiter zu brauchen

Zunächst mal ja, denn immerhin ist der Befristungsgrund in §575 Abs. 1 BGB aufgeführt und daher zulässig. Fehlerhaft im Vertrag ist jedoch, wenn der Grund nicht näher erläutert wird. Denn im Sinne des Gesetzes reicht nur allein die Nennung des Grundes nicht aus, sondern man muss als Mieter auch die näheren Umstände wissen. Andernfalls kann man ja gar nicht feststellen, ob die Befristung berechtigt oder rechtsmissbräuchlich ist. Das wird in einem Rechtsstreit vermutlich der Bumerang sein, der auf den Vermieter zurück fällt.

Zitat von rorschach

Falls der Befristungsgrund ungültig ist, wird mein Vertrag automatisch unbefristet?

Um genau zu sein wäre in dem Fall der Vertrag von Anfang an unbefristet.

Zitat von rorschach

Was sind meine besten Optionen

Es gibt im Prinzip nur zwei Optionen. Entweder man gibt sich damit zufrieden, dass der Vertrag endet und man sucht sich eine neue Wohnung, oder man bleibt bei der Meinung, dass der Zeitvertrag so nicht gilt und unbefristet läuft. Da muss sich jeder Mieter selber entscheiden. Manchmal wird eine ungültige Befristung in einen Kündigungverzicht umgedeutet, aber das ist hier ja nicht das Thema.

Zitat von rorschach

Sollte ich schon jetzt einen Anwalt einschalten

Ja und Nein. Ein Anwalt kann außer zu Beraten jetzt noch nicht viel tun. Man kann vom Vermieter keine Nachweise verlangen. Man kann nur die Frage stellen, ob der Befristungsgrund noch gilt, und das hat er beantwortet. Man müsste abwarten, ob der Vermieter zum vermeintlichen Mietende Räumungsklage einreicht. Allerdings kann es nicht schaden, vorab mal den Vertrag von einem Anwalt überprüfen zu lassen. Vielleicht erkennt er noch etwas darin, was man bisher für unwichtig gehalten hat. Denn eine Räumungsklage kostet ja Geld, und die will man nicht unbedingt verlieren.

Zitat von Todde1968

Und sind die Nebenkosten gerecht aufgeteilt ?

Die Frage lässt sich so nicht beantworten. Denn eine Nebenkostenabrechnung ist nie "gerecht". Egal welchen Verteilerschlüssel man verwendet, es wird immer einen Mieter geben, der mit einem anderen Verteilerschlüssel günstiger kommen würde. Deshalb muss man sich einfach an die vertragliche oder gesetzliche Regelung halten, denn das würde ein Gericht im Streitfall auch tun.

Und ob diese Abrechnung in diesem Sinne korrekt ist, kann man nicht allgemein beantworten,weil zu Vieles unbekannt ist.

Zitat von Todde1968

der Vermieter die CO 2 Kosten zu erstatten? Der Vermieter hat gesagt er bräuchte das nicht.

Wenn man den Vermieter fragt, warum er das nicht braucht, könnte er vermutlich keine vernünftige Antwort geben, denn die Aussage stimmt schlichtweg nicht. Allerdings muss er nicht die gesamten CO2 Kosten erstatten, sondern nur einen Teil nach einer Quote, wie sie im Gesetz in einem Stufenmodell festgelegt ist.

Zitat von astour

Beides ist richtig, es sind jedoch andere Sachverhalte

Stimmt. Das eine ist die Frist, die der Vermieter Zeit hat, die Abrechnung zuzustellen. Und das andere ist die Frist, um eine Nachzahlung einzufordern. Jedoch muss hierfür erstmal eine Abrechnung vorliegen.

Zitat von astour

Jetzt bin ich verblüfft...Ist das rechtlich so abgesichert?

Ja. In §556 Abs. 3 BGB ist ein Forderungsausschluss festgelegt, wenn der Vermieter die Abrechnung nicht innerhalb der 12 Monate zustellt. Aber man sollte sich überlegen, ob man darauf bestehen will, denn der Vermieter könnte sich revanchieren, z.B. durch eine Mieterhöhung, auf die er vielleicht bislang verzichtet hat.

( astour Bei Zitaten bitte immer die Quelle mit angeben!)

Das kann leider kein Außenstehender Wissen, was beim Vermieter den Sinneswandel verursacht hat. Es gibt viele Möglichkeiten. So manchmal ist das eine Retourkutsche des Vermieter, etwa weil ein Mieter eine Mieterhöhung nicht akzeptiert hat. Aber das ist nur ein Beispiel um zu zeigen was ich meine.

Eventuell kann es auch sein, dass dem Vermieter das Thema Brandschutz nie bewusst war bisher und er von Jemandem darauf aufmerksam gemacht. Es kann auch versicherungstechnische Probleme geben.

Beim Brandschutz geht es nicht darum, ob sich Gegenstände entzünden können, sondern wenn es mal brennt, sich die Flammen durch jeden Gegenstand weiter ausbreiten können, so natürlich auch durch Pflanzen.

In dem Fall hilft nur, zum Vermieter zu gehen und sich die Belege zeigen zu lassen. So kann man vergleichen, ob die angegebenen Gesamtkosten auf der Abrechnung überein stimmen.

Zitat von Golum

die Instandsetzung z.B. eine Woche oder mehr in Anspruch nimmt

Bei einer Woche und mehr sind die erforderlichen Maßnahmen dann schon so sehr umfassend, dass durch die Ursache der Arbeiten oftmals Einschränkungen in der Nutzbarkeit der Wohnung gegeben sind. Das bedeutet dann, dass die Miete gemindert ist. Diese Minderung ist eben genau dafür gedacht, um einen Ausgleich für die Unannehmlichkeiten oder eventuelle extra Kosten zu haben.

Zitat von astour

der Betrag ist das 14,48fache der Nebenkostenabrechnung für das Jahr davor. Konkret

Jein, nur die Nachzahlung ist gestiegen. Aber das sagt nicht viel aus, das als ein Vielfaches anzugeben. Bzw. hilft nicht weiter. Klar steigen die Kosten, wir haben halt nun mal eine Inflation, wo alles teurer wird.

Zitat von astour

Was kann ich tun?

Man kann den Vermieter um einen Termin bitten, um die Rechnungsbelege einzusehen. Das Recht dazu hat man. Dann kann man sehen, ob die Gesamtkosten korrekt aufgeführt sind. Die Gesamtsumme ist von 7540,15 auf 9513,69 gestiegen. Logisch, dass es dann für jeden einzelnen Mieter im Haus auch steigen muss.

Eines vorweg, der Begriff "legal" ist hier falsch, denn den benutzt man bei strafrechtlichen Dingen. Hier geht es ja nur darum, ob die Abrechnung Fehler enthält oder nicht.

Zitat von Helga

Kann ich also nachweisen, dass ich nur für den tatsächlichen Verbrauch in meinem Zimmer und ein Drittel der Gemeinschaftsflächen zahlen muss?

Das könnte man so machen, der Vermieter muss es aber so nicht machen. es ist daher in Ordnung, die Kosten zu Dritteln. Zwar lassen sich die Zimmer nach Verbrauch rechnen, aber in den Gemeinschaftsräumen kann man den Verbrauch eines Einzelnen nicht ermitteln. Deshalb gilt nach §11 Abs. 1 Nr. 1b HeizKV eine Ausnahme.

Zitat von Helga

Muss ich also acht Monate zahlen oder nur vier, da die Abrechnung für 2025 den Zeitraum 01.09.2024–01.09.2025 umfasst, den ich ebenfalls komplett zahlen müsste

Das sieht wahrscheinlich nur so aus, dass man die Kosten komplett zahlt. Denn bei einer Abrechnung werden zuerst die Kosten des Jahres ermittelt, und dann wird der Betrag nach dem Zeitanteil herunter gerechnet.

Zitat von Helga

Macht es für mich Sinn, einen Widerspruch zu schreiben

Zumindest ist es im Gesetz so vorgesehen, dass man Einwände gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten ab Erhalt der Abrechnung dem Vermieter schreibt und diese Einwände sachlich begründet. Ob der Vermieter hier Fehler gemacht hat, wissen wir aber an dieser Stelle nicht.

Sicherlich kann man in die Kündigung diverse Erklärungen schreiben wenn man mag. Aber man muss wissen, dass diese bei einer ordentlichen Kündigung nur schmückendes Beiwerk sind, mehr nicht. Als Mieter darf man ohne Angabe von Gründen ordentlich, also fristgerecht kündigen. Die Zusatztexte haben da rechtlich keine Bedeutung. Und eventuell interessiert es den Vermieter noch nicht mal.

Man sollte sich sehr gut überlegen, ob man Miete schuldig bleiben möchte. Denn der Vermieter könnte sofort Zahlungsklage einreichen. Dann hat man am Ende noch mehr Kosten in Form von Gerichts- und Anwaltgebühren.

Zitat von Strudel

eine Vertragliche Grundlage geben, welche festhält in welchen Zustand der Rasen (sofern ich dafür vertraglich verantwortlich wäre) zu sein hat

Nein, nicht zwingend. Es würde auch die Vereinbarung genügen in der Form "Der Mieter übernimmt die Gartenpflege". Doch nach allgemeiner Verkehrsanschauung hat man dann nur einfache Arbeiten wie Rasenmähen, Unkraut jähten und Laub entfernen zu tun. Für außergewöhnliche Dinge bräuchte es dann eine gesonderte Vereinbarung.

Zitat von Strudel

dass meine Vermieter-Partei über ihre Grenzen gehen will, ohne Grundlage

Ja scheint so. Doch es wäre interessant, was er wirklich will. Nur allein die Länge des Rasens kanns nicht sein, da muss was anderes dahinter stecken.

Zitat von Strudel

Das was ich zahle im Verhältniss zu dem was ich bekomme, passt für mich soweit

Das ist ja schön, wenn man zufrieden ist. Doch rein theoretisch kann es auch sein, dass sich ein Guthaben ergibt, wenn man es mal genau ausrechnet.

Zitat von Strudel

war die Vermieter-Partei nicht sehr schlau beim Mietvertrag

Ja das sieht ganz so aus. Denn sonst hätte er nicht den Haushaltsstrom unter den Betriebskosten aufgeführt, sondern an anderer Stelle. Im Streitfall würde er diese Kosten gestrichen bekommen, weil der Haushaltsstrom nicht in der Betriebskostenverordnung vorkommt.

Bevor man sich über die Kosten Gedanken macht, muss man erstmal schauen, wer denn eigentlich für die Gartenpflege zuständig ist. Normalerweise ist das der Vermieter. Das ändert sich nur, wenn im Vertrag vereinbart wurde, dass der Mieter die Arbeiten ausführt.

Falls es eine solche Vereinbarung nicht gibt und es Sache des Vermieters ist, kann er natürlich eine Firma beauftragen dafür. Das steht im frei, auch wenn es bisher der Mieter ohne Vereinbarung gemacht hat.

Und wenn der Mieter zuständig ist für die Arbeiten und er Vermieter mit der Ausführung nicht zufrieden ist, dann muss er das erstmal anmahnen. Vorher wird es nichts, Schadenersatz für den Einsatz einer Firma zu verlangen.

Zitat von Strudel

drei Punkte sind im Mietvertrag gestrichen

Wenn Kostenarten gestrichen wurde, dann bedeutet das, dass diese von der Umlage explizit ausgenommen wurden. Allerdings habe ich ohen nicht zufällig von Schadenersatz gesprochen, wenn der Mieter die Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausführt, obwohl er verpflichtet wäre.

Zitat von Strudel

ob der Garten den ich als meinen verstehe, überhaupt meiner ist?

Kommt auf weitere Details an, vermutlich eher nicht, da nicht im Vertrag vereinbart.

Zitat von Strudel

Warmmiete, mit Strom und Warmwasser – quasi als Flatrate

Die Aussage deckt sich nicht mit dem Vertrag. Flatrate würde eine Pauschale meinen. Tatsächlich ist aber jährlich über die Kosten abzurechnen und entsprechend was nachzuzahlen, oder ein Guthaben zurück zu bekommen.

Zitat von Golum

Gibt es eine Grundlage dazu?

Habe ich oben schon genannt.

Zitat von Golum

sondern hätte auch gerne eine kleine Übersicht was da gemacht wird

Das sollte normalerweise bekannt sein. Entweder hat man dem Vermieter einen Schaden gemeldet, der dann behoben wird, oder aber der Vermieter teilt das in seiner Terminabsprache mit. Da braucht man schon ein wenig Infos, auch welche Firmen kommen und womit die beauftragt wurden. Andernfalls könnte ja irgend wer auftauchen, der gar nicht vom Vermieter bestellt wurde.

Zitat von Golum

Wer bezahlt das?

Niemand. Entweder muss man sich da einen Tag Urlaub nehmen oder man bittet Freunde, Familie oder Nachbarn darum, die Handwerker rein zu lassen.

Gemäß §536a BGB ist es so, dass ein Schadenersatzanspruch nur entsteht, wenn der Vermieter mit der Behebung im Verzug ist.

Zitat von miggael

Die Begründung lag eben darin, dass keine reale Drittelung des Grundstücks vorliegt

Die Erklärung kann ich nicht nachvollziehen, denn §577a Abs. 1a BGB enthält kein Wort über die Teilung, sondern soll schon allein beim Verkauf an eine Personenmehrheit gelten.

(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder...

Zitat von miggael

jeder der neuen Eigentümer "sein" Reich schon aufgeteilt hat

Vorsicht hierbei. Das ist nur eine interne Absprache der Eigentümer untereinander, wer in welches Haus einziehen darf. Es ist aber keine rechtliche, also nach außen hin wirksame Aufteilung. Dazu wäre entweder eine Realteilung des Grundstücks erforderlich oder eine Teilung im Sinne des §2 WEG.

Das bedeutet, für alle Mieter sind alle 4 Eigentümer gleichermaßen Vermieter. Eine Kündigung muss von allen unterschrieben werden oder einer hat Vollmacht, um im Namen der anderen handeln zu können. Die Kündigung könnte zusätzlich zur Sperrfirst auch noch formell unwirksam sein, wenn das nicht bedacht wird.

Zitat von miggael

Mein Rechtsbeistand vertritt die Auffassung, dass in diesem Fall keine Sperrfrist gilt, da im Grundbuch nur eine Liegenschaftsnummer eingetragen ist

Dann möchte er bitte auch erklären, warum nicht Absatz 1a gelten soll in diesem Fall.