Beiträge von Schweinchenfan

Du solltest den Defekt schnellstmöglich melden, damit du deiner vertraglichen Pflicht nachgekommen bist. Was der Vermieter dann daraus macht, ist weitgehend seine Sache. Da es ein weiteres Fenster gibt, dürfte deine Einschränkung bei der Nutzung der Mietsache sehr gering sein.

Zitat von Timotheus

Wenn aus der Abrechnung nach Wohnfläche einfacher eine Abrechnung mit Verbrauchserfassung zu machen ist, bevorzuge ich dies natürlich.
Ich möchte halt vermeiden dass uns als Vermieter hohe Nachzahlungen erwarten wenn der Mieter den ganzen Tag "die Heizung auf fünf" und alle Fenster offen hat. Zumal auch das Kochfeld mit Gas betrieben wird und dies auch ein nicht unwesentlichen Verbrauch darstellt.

Deshalb solltest du eine Pauschale vermeiden und lieber nach Wohnfläche abrechnen.

Ich verstehe deinen Gedanken schon, dass Verbrauchserfassung attraktiv klingt. Faktisch sind Zähler aber teuer. In unserem Haus beliefen sich beim Voreigentümer die Kosten für die Geräte (ohne Kosten für die Ablesung und Abrechnung, das kam noch drauf) auf ca 300 € pro Jahr. Dazu in Relation 700€ Kosten für Gas und 250€ für Wasser/Abwasser. Da kann ich auch ein bisschen Verbrauch vom Mieter bezahlen oder er von mir, die Kosten für die Verbrauchserfassung relativiert das bei weitem nicht. In Häusern mit noch niedrigerem Energiebedarf sieht die Bilanz für Verbrauchserfassung noch schlechter aus.

Wenn es sich um ein selbstgenutztes Haus mit nur 2 Einheiten handelt, kannst du eine beliebige Verteilung der Kosten vereinbaren. Warum willst du nicht einfach nach Wohnfläche abrechnen? Eine Pauschale ist quasi eine Flat für den Mieter, da er gar nicht am tatsächlichen Verbrauch beteiligt wird. Aus einer Abrechnung nach Wohnfläche zu einer Abrechnung mit Verbrauchserfassung zu gehen, ist rechtlich einfach.

Nur als Hinweis: leider ist Verbrauchserfassung im Zweifamilienhaus in den meisten Fällen unwirtschaftlich teuer, deshalb auch die Ausnahme in der Heizkostenverordnung. Insbesondere, wenn dafür noch Umbauten nötig sind. Ich würde dir eher davon abraten bzw mir konkret Angebote machen lassen, bevor ich das Umbauten mache.

Noch ein allgemeiner Hinweis: als Laie einen Mietvertrag aufzusetzen ist meistens eine ganz schlechte Idee und geht zu 99 % zu deinen Lasten. Hole dir lieber eine Vorlage von Haus und Grund und fülle diese nur korrekt aus. Deine Formulierungen können wir hier ohnehin nicht genau prüfen. Wenn du selbst etwas erstellen willst und eine Prüfung im Einzelfall, dann müsstest du deinen Vertrag einem Anwalt vorlegen.

Wenn ihr nicht nachgekommen habt, wie kannst du dir dann sicher sein, dass der Kellerraum in der Wohnfläche mit eingerechnet ist, wenn er im Mietvertrag nicht als solche erwähnt wird?

Außerdem kommt es auf die Formulierung zur Wohnfläche im Mietvertrag an. Oftmals wird diese nicht als vertraglich vereinbarte Eigenschaft ausgewiesen. Ich kann nicht beurteilen, inwiefern eine Klausel dazu in deinem Mietvertrag gültig ist, gebe das nur allgemein zu bedenken.

Ich meinte damit, dass der Nachbar bei der Abrechnung die Position Allgemeinstrom bemängeln könnte, wenn seiner Meinung nach darin Verbrauch enthalten ist, der dir und nicht der Allgemeinheit zuzuordnen ist. Er könnte dann versuchen, diesen Posten zu mindern. Ich persönlich halte das nicht für aussichtsreich, wenn es einen Zwischenzähler gibt, aber man weiß nie, wie das im Einzelfall eingeschätzt wird. Aber das ist letztlich das Problem des Vermieters.

Hier werden mehrere Aspekte vermischt.

1.

Grundsätzlich kann der Vermieter die einen beliebigen Kellerraum als Trainingsraum vermieten. Das ist ein Vertragsverhältnis zwischen zwei Parteien und wenn sich diese beiden einig sind, besteht hier kein Problem.

2. Das Baurecht könnte schon das erste Hindernis darstellen. Damit ein Raum als Aufenthaltsraum genutzt werden darf, schreibt die Landesbauordnung Mindestanforderungen an Licht, Raumhöhe, Fluchtwege und ggf. auch Heizmöglichkeiten vor. Das wird bei Kellerräumen regelmäßig schwierig, wenn diese mindestens fast vollständig unterirdisch sind. Du kannst dann den Raum ggf..nicht so nutzen wie geplant und es kann von offizieller Seite ein Nutzungsverbot als Aufenthalts ergehen. Wo kein Kläger, da kein Richter, aber in eurem Fall gibt es vermutlich einen Kläger.

3. Allgemeinstromkosten in der Abrechnung. Das betrifft dann den Nachbarn und deinen Vermieter. Ggf. will dann der Nachbar gegen die Umlage des Allgemeinstrom vorgehen. Das ist aber nicht dein Problem. Einen weiteren offiziellen Zähler kann man man meistens nicht ohne weiteres einbauen bzw kostet das in der Installation und im Betrieb viel Geld. Da wäre es einfacher, die Zuleitung zu diesem Kellerraum einfach auf deinen Zähler zu klemmen. Wie gesagt ist das aber nicht dein Problem.

Elektriker würde ich in Bezug auf eine korrekte Umlage von Allgemeinstrom nicht befragen, genauso wenig wie Sanitärbetriebe der richtige Ansprechpartner für die Ausstattung für Heizkostenabrechnungen sind.

Wenn der Mieter nicht ausziehen möchte, bleibt dir nur der Weg über eine Räumungsklage. Dabei wird geprüft, ob dein dargelegtes Interesse größer ist als das Interesse des Mieters, dort wohnen zu bleiben.

Hast du dich im Vorfeld der Kündigung (oder besser bereits vor dem Kauf) anwaltlich beraten lassen? Solche Kündigungen sind sehr schwierig, schon für Profis. Ohne Anwalt sehe ich da kaum Chancen.

Meine eigene Erfahrungen mit einer solchen Kündigung ist nur der Weg über Geld, sehr viel Geld. Wir reden da über 5-stellige Summen, die keine 1 davor haben. Und da wurde bereits die Kündigung von Anfang an von Profis (=Anwälte) gemacht.

Wenn im Vertrag nichts vereinbart ist, dann ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen Sichtschutz anzubringen.

Es ist nicht sicher, ob die Umwandlung in Eigentumswohnungen bereits in der Vergangenheit erfolgt ist oder erst jetzt umgewandelt werden. Ich kenne durchaus Fälle, wo man das Haus in Eigentumswohnungen geteilt hat, aber der erste Verkauf trotzdem noch im Ganzen erfolgt ist. Das würdest du jedoch bereits in deiner Betriebskostenabrechnung sehen, nämlich wenn die Grundsteuer nicht für das ganze Haus berechnet wurde, sondern nur für deine Wohnung.

Wenn die Umwandlung tatsächlich jetzt erst erfolgt, hast du ein Vorkaufsrecht und eine Sperrfrist, in der nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden darf.

Andererseits könnte auch bei einem Verkauf als ganzes eine Kündigung wegen Eigenbedarf drohen, auch in einem Mehrfamilienhaus.

Jetzt ist es tatsächlich zu früh, sich konkret Gedanken zu machen. Erst wenn tatsächlich eine Kündigung oder Anfrage wegen dem Vorkaufsrecht vorliegt, gilt es diese genau zu prüfen.

Es kommt auf deinen Mietvertrag an. Ist Gartennutzung vereinbart?

Unabhängig davon, ob die Vermieterin Geld hat oder nicht, muss sie ihren Teil des Vertrages einhalten und dazu gehört die Instandhaltung der Mietsache. Dementsprechend muss sie für Reparaturen oder Neuanschaffungen, wenn keine Reparatur möglich ist, aufkommen. Eine Ausnahme sind die Kleinreparaturen, diese beziehen sich jedoch auf Gegenstände, die dem unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.

Dennoch ist es natürlich schwierig durchzusetzen, wenn sich die Vermieterin nicht kümmert und man gerne eine mangelfreie Wohnung hätte.

Es müssen nicht alle Gegenstände explizit im Mietvertrag erwähnt sein. Ein WC, Waschbecken, Duschkabine... steht da auch nicht explizit. Allerdings sieht man in einem solchen Fall, dass es sehr sinnvoll ist, alles genau aufzulisten. Dann würde sich die Frage nach Markise und Kühlschrank nicht stellen. Wenn sie bei Anmietung vorhanden waren, gelten sie i.d.R. als mitvermietet, wenn nichts abweichend vereinbart wurde.

Weiterhin gilt allgemein: Reparaturen, die du beauftragst, musst du selbst zahlen, außer es ist Gefahr im Verzug oder der Vermieter in Verzug. Dann kannst du selbst beauftragen und mit der Miete verrechnen. Allerdings ist das durchaus mit Risiken verbunden, sowohl auf den Kosten sitzen zu bleiben als auch mit der Miete in Verzug zu geraten und eine Kündigung zu riskieren. Deshalb würde ich bei diesen Fällen Rücksprache mit einem Anwalt, ggf Mieterbund, halten.

Zur Sache mit den Rauchmeldern braucht man nicht viel schreiben, sie müssen da sein und auch korrekt gewartet werden.

Zunächst kann man einen Blick in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) werfen.
Diese klärt die Frage, ob der Vermieter im Hinblick auf die Nutzungsänderung tätig
werden müsste.

Zitat von Gewerbliche Nutzung einer Wohnung - Auf Genehmigung achten

Gewerbliche und freiberufliche Nutzung in Wohngebieten
A Unzulässig/ausnahmsweise zulässig:

• in Allgemeinen Wohngebieten und Reinen Wohngebieten, wenn der Bebauungsplan, in dessen Geltungsbereich das Wohnhaus steht, die grundsätzlich zulässige, nicht störende gewerbliche Nutzung und/oder die freiberufliche Tätigkeit als unzulässig oder nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt ist (zur allgemeinen oder ausnahmsweisen Zulässigkeit gewerblicher Nutzung in Reinen Wohngebiete vgl. § 3 Abs. 3 Baunutzungsverordnung – BauNVO -, in Allgemeinen Wohngebieten vgl. § 4 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO. Zu Gebäuden und Räumen für freie Berufe und deren Zulässigkeit in den Baugebieten vgl. § 13 BauNVO).

• Tätigkeiten, die einen verstärkten, in Wohngebieten unerwünschten, weil „störenden“ Ziel- und Quellverkehr erwarten lassen.

B Zulässig in Wohnungen:

• „Wohnartige“ Nutzungen,

• • deren damit verbundene Tätigkeit inhaltlich Beschäftigungen vergleichbar ist, die mehr oder weniger in jeder Wohnung stattfinden können;
  • in Eigentumswohnungen, wenn die selbe Wohnung zugleich als Wohnung genutzt wird;
  • auch wenn sie in Wohneinheiten ausgeübt wird, die nicht mit dem eigenen Wohnen in Verbindung stehen.
  • wenn nicht bereits mehr als die Hälfte der Wohnfläche eines Wohnhauses in Anspruch genommen wird.
  • bis zu einer von der Rechtsprechung bislang sehr uneinheitlich angegebenen Begrenzung der Höchstfläche einer Wohnung.
  • Freie Berufe und vergleichbare Berufe, solange sie eigenverantwortlich tätig sind; dann auch, wenn sie fachlich vorgebildete angestellte Arbeitskräfte beschäftigen.

C Im Regelfall zulässige (freiberufliche) Tätigkeiten (auch) in Wohnräumen:

Arztpraxis, Anwaltspraxis, Masseur, Fußpflege, Hebamme, Krankenschwester, Auktionator, Hausverwalter, Vermessungsingenieur, Architekt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, vereidigter Buchprüfer, Steuerbevollmächtigter, Heilpraktiker, Krankengymnast, Journalist, Dolmetscher, (...).

In den meisten Fällen stellt somit die gewünschte Nutzung kein Problem dar. Für den

Fall, dass die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, könnte es jedoch auch

Einschränkungen geben, die nur eine untergeordnete gewerbliche Tätigkeit zulassen

und die der Vermieter unabhängig von öffentlichen Vorschriften einzuhalten hat. Dies

geht aus der Fragestellung nicht hervor.

Damit kommen wir zum Mietrecht und hier ist die Frage nicht so eindeutig zu beantworten.

Deshalb einige allgemeine Informationen:

Grundsätzlich besteht in vielen Fällen ein berechtigstes Interesse des Vermieters, dass die

vertraglich vereinbarte Nutzung eingehalten wird. Aus diesem Grund ist in den meisten

Fällen die Zustimmung des Vermieters für die gewerbliche Nutzung nötig.

Zwischen Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht bestehen Unterschiede, viele davon

zum Vorteil des Wohnungsmieters. Gewerbemietrecht ist für Vermieter meist vorteilhafter.

Außerdem könnte, je nach Lage, der Mietpreis für Wohnungen erheblich unter (oder über)

denen von Gewerbemieträumen liegen, sodass der Mieter sich hier auch ggf. Vorteile

verschaffen könnte, indem er einen Vertrag über Wohnraum abschließt. Im Allgemeinen

wird bei gemischter Nutzung darauf abgestellt, welche vorrangige Nutzung vertraglich

vereinbart ist, um zu beurteilen, ob ein Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag vorliegt.

Die Mietsache ist vertragsgemäß zu nutzen, sodass hier evtl. ein Konflikt bestehen könnte.

Mir ist jedoch kein Gerichtsurteil für einen Fall bekannt, in dem eine teilgewerbliche Nutzung vereinbart/genehmigt wurde und die Fläche dann ausschließlich gewerblich genutzt wurde.

Da es in diesem Fall durchaus um eine existentielle Frage geht, sollte dies im Einzelfall durch

einen Anwalt geprüft werden und ggf. eine Änderung des Mietvertrages auf die tatsächlich

geplante Situation in Erwägung gezogen werden.

Wenn die Küche wie bei dir mit vermietet ist, muss der Vermieter für die Instandhaltung aufkommen. Auch Reparaturkosten müsstest du nicht tragen, außer sie wurden unter eine evtl Kleinreparatur fallen. Dies ist aber bei verschmorten Kabeln im Herd sicher nicht der Fall.

Nehmen wir an, der Hauptmietvertrag wird wirksam gekündigt, dann endet dein Besitzrecht an der Wohnung. Du müsstest die Wohnung also ebenfalls räumen. Je nach Vertragsgestaltung deines Mietvertrages wird dieser nicht unbedingt gekündigt. Dein Mietvertrag ist deshalb auch nicht unwirksam. Dennoch bleibt natürlich die Frage, wie dein bisheriger Vermieter seinen Teil des Vertrages zukünftig einhalten können soll, wenn die Wohnung geräumt werden muss.

Aus diesem Grund ist es sehr empfehlenswert, eine einvernehmliche Lösung mit allen Beteiligten anzustreben. In diesem Zuge sind dann auch die Fragen bzgl Entrichtung der Miete und der Kaution zu klären.

In der konkreten Situation dürfte es helfen, die Schulden zu bezahlen. Ansonsten könnte evtl auch eine Mietminderung möglich sein, da die Mietsache einen Mangel aufweist.

Wenn es nicht vertraglich zugesichert ist, hast du keinen Anspruch auf einen eigenen Stromzähler. Das ist zwar üblich, aber man kann es nicht verlangen, wenn die Situation bei Vertragsabschluss bekannt war.

Ich denke, dass das ohne Beratung durch einen Anwalt nicht zu klären ist. Wir können nicht beurteilen, ob ein Mietverhältnis oder ein Pachtverhältnis geschlossen wurde und wie der Mietvertrag aussieht. Aufgrund der drohenden Räumungsklage solltest du einen Fachmann konsultieren.

Mir ist in diese Richtung nichts bekannt, dass es zukünftig eine Veränderung der Definition geben sollte. Für bestehende Verträge gilt das dann vermutlich ohnehin nicht. Du warst ja mit den Konditionen einverstanden. Eine Ausnahme hier ist ja der Berliner Mietendeckel, allerdings ist da ja die Verfassungsmäßigkeit bereits in gerichtlicher Prüfung.n

Wenn dir die Kosten zu hoch sind, dann solltest du eine andere Wohnung suchen.

Ja, die Zahl der Mieter spielt keine Rolle.

Als Neubau um Sinne der Mietpreisbremse gelten alle Gebäude, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden. Dies trifft auf die oben genannte Wohnung zu und damit ist diese von der Mietpreisbremse ausgenommen. Somit gibt es keine Vorgaben, wie der Mietpreis angesetzt werden darf.

Wenn die Zeitabrechnungszeiträume dem jeweiligen Kalenderjahr entsprechen, sind 2017 und 2018 bereits fällig, 2019 jedoch erst bis 31.12.2020. Bei anderen Abrechnungszeitraum immer 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode.

Wenn du bereits ausgezogen bist, hast du bist gut Erstellung der Abrechnung das Recht, die Vorauszahlungen zurückzufordern. Evtl. rückt dann die Vermieterin mit den Abrechnungen heraus, ansonsten bleibt nur die Klage.