Ich kann dem nur zustimmen. In unserem Altbau werden die Mauern von Stockwerk zu Stockwerk nach oben 12 cm schmaler, das macht auf die Fläche erheblich etwas aus. Das ist typisch für Altbauten.
PS: ich habe nachgerechnet: bei uns sind es fast 5m2 auf 85m2 pro Etage. Die Zahl ist also schon realistisch.
Mit Ausnahme der Posten, die in der Heizkostenverordnung geregelt sind, kann der Vermieter entscheiden, ob er nach dem Leistungs- oder nach dem Abflussprinzip abrechnet. Er muss sich natürlich für eine der Varianten entscheiden. Wenn eine Rechnung für 2019 erst in 2020, was bei Leistungen im November oder Dezember nicht unwahrscheinlich ist, eingegangen ist und bezahlt wurde, kann der Vermieter dies nach dem Abflussprinzip auch in 2020 abrechnen. Gerade wenn Rechnungen erst spät nach der Leistung gestellt werden, ist es für Vermieter meistens einfacher, nach Abflussprinzip abzurechnen, um zu vermeiden, dass er die Abrechnung erstellen muss/will, aber noch auf Rechnungen warten muss. Sofern der Vermieter seinen Abrechnungsmodus nicht ändert, gleich sich das nach dem Auszug wieder aus, wenn für das letzte Jahr praktisch keine Wartung mehr übernommen werden muss, obwohl man dort gewohnt hat.
Eine konkrete Beratung auf deinen Einzelfall können wir nicht machen, daher der Verweis auf das Urteil des BGH, dass eine beschlossene Hausgeldabrechnung keine Voraussetzung für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist. Diesen Standpunkt kannst du deinem Vermieter gegenüber durchaus vertreten.
Meine weiteren Beispiele waren nicht konkret auf euren Fall bezogen, sondern allgemein gehalten. Nicht stattgefundene Versammlungen und daraus resultierende Verzögerungen werden sicherlich ein Themengebiet sein, insbesondere, wenn in Mietverträgen auf die Hausgeldabrechnung als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung verwiesen wird.
Ist die Frist zur Stellung der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.07.2019 - 30.06.2020 verlängerbar, da die Eigentümerversammlung aufgrund von Corona auf den 22.06.2021 verschoben werden musste und erst anschließend eine NKA angefertigt wurde, obwohl die Zahlen der Hausverwaltung schon im November 2020 vorgelegen haben?
Ich finde diese Frag spannend und bin gespannt, was andere dazu meinen:
Grundsätzlich gibt es vom BGH meines Wissens nach bisher zwei relevante Urteile in dieser Hinsicht:
- der Vermieter braucht keine beschlossene Hausgeldabrechnung, um mit dem Mieter abrechnen zu können. BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16 Er hätte es also auch auf Basis der Zahlen mit dem Mieter abrechnen können.
- es wäre Aufgabe des Vermieters gewesen, den Verwalter zur Erstellung der Hausgeldabrechnung und Beschluss durch die WEG zu bewegen, damit ihm hier kein eigenes Verschulden zuzuschreiben ist. 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/1 An dieser Stelle ist es aber Tatsache, dass seit November 2020 bis zum späten Frühjahr 2021 Eigentümerversammlungen praktisch kaum möglich waren. Es gibt zwar inzwischen einige digitale Lösungen dafür, aber das ist sicherlich nicht für alle Gemeinschaften und Hausverwaltungen eine Option, genauso wenig wie der Beschluss der Abrechnung als Umlaufbeschluss. Aus meiner Sicht ist es daher nicht dem Vermieter zuzuschreiben, dass der Beschluss über die Hausgeldabrechnung nicht rechtzeitig vorlag. Wenn die Abrechnung unmittelbar nach Beschluss der Hausgeldabrechnung erstellt wurde, könnte man hier durchaus die Ansicht vertreten, dass der Vermieter diese Verzögerung nicht zu vertreten hat.
Ich gehe davon aus, dass dieser Streitfall die deutschen Gerichte beschäftigen wird, da es sicherlich in 2020 zu sehr vielen verspäteten Abrechnungen kam. Sei es, weil Anfang/Mitte letzten Jahres vermutlich viele Hausverwaltungen nicht wie üblich arbeiten konnten, da Mitarbeiter im Homeoffice, ggf. schlechter Ausstattung, mit Homeschooling und Kinderbetreuung beschäftigt waren, Eigentümerversammlungen nicht wie geplant stattfinden konnten oder auch Ablesungen nicht wie üblich stattfanden usw. Es ist durchaus spannend, wie die Gerichte hier dennoch die Vermieter in der Pflicht sehen oder ob man ihnen aufgrund der außergewöhnlichen Umstände auch Zugeständnisse bzgl. der starren Einhaltung der Frist macht.
Welche Zähler habt ihr? Fast alle modernen, heute verwendeten Zähler für die Heizung speichern die Daten zum einprogrammierten Stichtag. Ausnahme bilden eigentlich nur noch die klassischen Verdunsterröhrchen. Es spielt daher keine Rolle, wann abgelesen wird, man kann immer den Stand zum z.B. 31.12. ablesen. Dies solltest du prüfen. Einfach Verbräuche aus einem anderen Abrechnungszeitraum berücksichtigen ist nicht korrekt.
Den Wasserverbrauch halte ich für sehr unrealistisch. Ich würde annehmen, dass hier ein Fehler vorliegt und sei es ein banaler Fehler um eine Dezimale (also 3 m³ und 1,4 m³). Das wäre aus meiner Sicht realistischer für 2 Wochen.
Die Mietpreisbremse gilt in Berlin, wie du selbst gefunden hast, für Mietverhältnisse ab 2015. Für dein Mietverhältnis gilt sie also nicht. Genauso wenig muss die ortsübliche Miete noch die Kappungsgrenze eingehalten werden.
Der einzige Ansatz wäre noch Mietwucher, was jedoch recht schwierig ist, da hier noch weitere Voraussetzungen außer einer überhöhten Miete vorliegen müssen. Der Umzug wäre vermutlich einfacher umzusetzen als sich mit dem Vermieter über Mietwucher zu streiten.
Das ist regional sehr unterschiedlich und der Vergleich zu eurer Ölheizung ist noch schwerer, weil hier niemand weiß, wie alt die Anlage ist, wie effizient sie läuft usw. Ich kenne erträgliche Fernwärmekosten und andere, die sehr hoch sind. Es kommt immer auf die Begebenheiten vor Ort an.
Ergänzend zu den Ausführungen von darkshadow
Daher möchte sie ihr Haus verkaufen und das sechs jährige Mietverhältnis mit dem Mieter der Einliegerwohnung auflösen. Dadurch würde einem neuen Hauseigentümer die maximale Flexibilität des Hauses, beispielsweise die Nutzung als Mehrgenerationenhaus oder die Unterbringung der XL Familie zur Verfügung stehen und wäre auf dem Markt entsprechend attraktiv.
Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund, sodass 573a nur gilt, solange der Vermieter mit im Haus wohnt, und in aller Regel bedeutet ein Mieter auch keine Verhinderung einer wirtschaftlichen Verwertung. Auch vermietete Häuser kann man gut verkaufen. Wenn der Wohnraum benötigt wird, kann der zukünftige Eigentümer, wie du selbst schreibst, die Kündigung wegen Eigenbedarf oder auch 573a selbst aussprechen. In einer solchen Konstellation sind auch keine Einbauten von Zählern notwendig.
Als weitere Option möchte ich hier noch einen Aufhebungsvertrag mit den Mietern in den Raum stellen. Wenn damit zu rechnen ist, dass der Verkaufspreis des leeren Hauses erheblich höher ist, bietet sich natürlich auch die Möglichkeit an, einen Aufhebungsvertrag mit den Mietern zu schließen. Dabei sind die Konditionen frei zu verhandeln.
Die genaue Formulierung kann nur ein Anwalt prüfen, auch ob es an anderer Stelle evtl weitere Klauseln dazu gibt. Ich sehe hier keinen Hinweis, dass das nur einseitig sein soll.
Woraus liest du, dass sich der Kündigungsausschluss nur auf den Mieter bezieht? Es ist auch korrekterweise nur die ordentliche Kündigung ausgeschlossen, die außerordentliche Kündigung ist davon nicht berührt (was ebenfalls zur Unwirksamkeit der Klausel führen würde).
Der zweite Absatz ist für den Kündigungsauschluss nicht relevant.
Es ist selbstverständlich nicht verboten, in dem Zeitraum die Fenster zu öffnen, allerdings sollte man dann innen tatsächlich nicht die Musik so laut drehen, dass die ganze Nachbarschaft unterhalten wird. Auf jemanden, der sich aber an normalen Alltagsgeräuschen stört, kann und muss man da keine Rücksicht nehmen.
Grundsätzlich ist das möglich, auch eine kinderreiche Familie zu kündigen. Bei einer Eigenbedarfskündigung findet immer eine Interessenabwägung statt. Den Ausgang kann man schwer vorhersagen, aber es besteht immer das Risiko, nicht zeitnah (d.h. innerhalb von 1 Jahr) einziehen zu können. Das sollte einem immer bewusst sein. Dass mit 7 Kindern Ersatzwohnraum schwer zu beschaffen ist, dürfte jeder Richter glauben und entsprechend lange Fristen ansetzen.
Alternativ könntet ihr auch nachfragen, ob die Mieter bereit wären, gegen eine Geldzahlung auszuziehen. Dann würdet ihr euch die Kündigung und die folgende Diskussion um Härtegründe sparen.
Wir haben immer grundsätzlich von vermieteten Immobilien abgesehen beim Kauf zur Eigennutzung. Die sind natürlich oft günstiger, aber wenn sich das Objekt bis zum Auszug mit den Mieteinnahmen nicht trägt und die Kosten für einen Rechtsstreit dazu kommen, sieht die Kalkulation schon wieder anders aus.
Was genau ist mit Prüfen auf Wirtschaftlichkeit gemeint?
Man könnte ja argumentieren, dass der Vermieter nicht im wirtschaftlichen Interesse seiner Mieter handelt, wenn die allgemeinen Betriebskosten an sich weit mehr als doppelt so hoch sind, wie in der Vorkalkulation berechnet (in meinem Fall 1100 Euro statt 408 Euro).
Aber sowas ist nicht 'argumentierbar' oder?
Mit der Vorkalkulation hat das nichts zu tun. Bei einem Neubau weiß man u.U. nicht genau, was an Grundsteuer, Hausmeister, Reiniung etc auf einen zu kommt. Auch mit den s.g. Betriebskostenspiegeln kann man kaum argumentieren, da sich die Kosten individuell sehr stark unterscheiden. Sei es nun ortsübliche Lohnkosten für Hausmeister, Reiningung oder auch Beiträge zu Versicherungen, Grundsteuer usw.
Mit Wirtschaftlichkeit ist gemeint, dass der Vermieter nicht einfach so Verträge z.B. für eine Reinigung oder Hausmeister mit 150 € Stundenlohn vereinbaren darf, sondern ortübliche Preise vereinbaren muss, damit er die Kosten voll umlegen kann. Oder beispielsweise das Treppenhaus eines normalen Wohnhauses nicht 3x pro Woche reinigen lassen darf, die Müllbehälter bedarfsentsprechend bestellen und nicht jede Woche halb leer abholen lassen usw.
Dies kann aber nur durch Belegeinsicht geprüft werden. Welche Leistungen sind mit wem für welche Beträge vereinbart? Wenn die Beträge sehr hoch sind, ist es unbedingt nötig oder hat der Vermieter mehrere Angebote eingeholt und es gibt keinen günstigeren Anbieter vor Ort? Mir erscheinen die Betriebskosten auch extrem hoch, sodass Leistungsverzeichnisse genau geprüft werden sollten.
An dieser Stelle sei erwähnt, dass der Vermieter in gewissem Rahmen durchaus frei ist, für welchen Anbieter er sich entscheidet, es muss nicht der günstigste sein und er muss auch nicht jährlich z.B. Strom- oder Gasanbieter wechseln, um immer den günstigsten zu haben. Auch bei den Versicherungen darf ein Vertrag geschlossen werden ohne Selbstbeteiligung und auch ein hoher Versicherungsumfang. Nach den letzten Ereignissen wird keiner mehr anzweifeln, dass eine Elementarversicherung auch außerhalb bekannter Risikogebiete sinnvoll ist.
Das kann ich nicht einschätzen. Dass die Preise auf Immobilienportalen deutlich höher sind als die Mietspiegel, ist üblich. Bei uns ist es aber so, dass nur die sehr teuren/überteuerten Wohnungen überhaupt dort landen. Der Rest geht nie online und über Kontakte oder simple Zettel im Fenster, sodass der reale Anstieg der Mieten bei Neuvermietung tatsächlich gar nicht so groß ist, wie es scheint.
Du hast das Recht, die Belege einzusehen und die Rechnungen auch auf ihre Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Da solltest du sehen, welche Posten besonders hoch ausgefallen sind und ob ggf nicht umlagefähige Posten umgelegt wurden.
Bzgl der Frist: der Vermieter hat 12 Monate Zeit. Auch bei Nachzahlungen muss er die Abrechnung nur innerhalb dieses Zeitraums erstellen.
Ich halte das für eine klassische Instandhaltungsmaßnahme, auch wenn diese nun korrekt ausgeführt wurde (alte Bodenbeläge entfernt). Eine Ausnahme wäre zu sehen, wenn die Trittschalldämmung nachweislich verbessert wurde o.ä. Dass der Teppich entfernt wurde, kann auch genau das Gegenteil davon bewirken. Eine Modernisierung könnte es auch sein, wenn ein hochwertiger Boden verlegt worden wäre wie Parkett, Massivholz, Natursteinböden o.ä.
Wenn man mal annehmen würde, es wäre eine Modernisierung, müsstest du noch den Instandhaltungsanteil abziehen.
Der Gesetzgeber will die energetische Modernisierung und verlangt daher Zugeständnisse bei den Mietern. Wenn der Vermieter noch umfangreiche Mietminderungen hinnehmen müsste, dann würde seine Motivation zur Sanierung noch weiter sinken und die Klimaziele würden in noch weitere Ferne rücken.
Nein, die Miete ist nicht umlagefähig. Denn die Verantwortung der Montage liegt laut Landesbauordnungen beim Vermieter, somit hat er auch die Kosten zu tragen und kann diese ncht indirekt auf den Mieter abwälzen.
Das sieht das Landgericht Magdeburg anders: Urteil vom 27.09.2011- 1 S 171/11 - Vermieter darf Kosten für Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern auf Mieter umlegen
Nein, auch dann sind Nutzerwechselgebühren nicht umlagefähig, da es Verwaltungskosten sind und nicht laufend anfallen. Siehe das BGH Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07
Im genannten Urteil wurde explizit der Fall behandelt, dass keine vertragliche Vereinbarung besteht.
Der Fall, dass es eine eindeutige, andere vertragliche Vereinbarung gibt, wird im Urteil nicht behandelt. Nach gängigen Urteilsinterpretationen lässt das Urteil offen, ob die Kosten vom Mieter zu tragen sein könnten, wenn dies explizit in einer Individualvereinbarung so ausgehandelt wurde.
Wir können hier keine Beratung im konkreten Einzelfall durchführen, das darf nur ein Anwalt. Wenn du keinen Anwalt vorab konsultieren möchtest, kannst du im Grunde die Mietzahlungen nach Ende der Kündigungsfrist einstellen und dann abwarten. Wenn ihr eine Kaution hinterlegt habt, wirst du diese vermutlich einklagen müssen, ansonsten könnte der Vermieter einen Mahnbescheid beantragen bzw. auf Zahlung klagen. In beiden Fällen wird dann geklärt, ob die Befristung wirksam war oder nicht und damit eine Kündigung eurerseits möglich oder nicht. Dieses Vorgehen birgt natürlich ein Prozesskostenrisiko, auf das ich hier hinweisen möchte. Wie du aus den bisherigen Antworten sehen kannst, ist dies in der Rechtsprechung nicht ganz einheitlich.
Es ist grundsätzlich schwierig, in der Gedankenwelt des Vermieters zu argumentieren. Du musst beweisen, dass er bei Vertragsabschluss nicht die ernsthafte Absicht hatte. Das ist schon im allgemeinen deutlich schwieriger, als man meint. In deiner Situation kommt dazu, dass der Vermieter das Haus jetzt tatsächlich selbst beziehen will. Dann macht es durchaus glaubhaft, dass diese Absicht seit jeher bestand und wird dadurch bekräftigt, dass er euch 2019 keine Entfristung des Mietverhältnisses auf euren Wunsch hin angeboten hat. Aus diesem Grund würde ich da durchaus Prozesskostenrisiko auf eurer Seite sehen, genau wie auf Seiten des Vermieters, und wäre einem Aufhebungsvertrag nicht abgeneigt. Aus diesem Grund würde ich auch zu einer anwaltlichen Beratung raten, denn klar ist die Situation in meinen Augen nicht.
Ich müßte im Übrigen noch wissen, ob beim Rauchmelder die Miete und Wartung umgelegt werden kann.
Sofern auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird und keine abschließende Aufzählung, in der das nicht genannt wird, im Mietvertrag vereinbart wird, sind die Kosten für die Miete und Wartung von Rauchmeldern umlagefähig.
Ist der Nutzerwechsel auch umlagefähig?
Nur dann, wenn dies explizit im Mietvertrag so vereinbart wurde.
Entschuldige wenn ich nochmals nachfrage, aber selbst mehrere Rechtsanwälte bei meiner Rechtsschutzversicherung waren sich da fast alle einig, dass es nicht umlagefähig ist, da es sich um reine Kosten der Rechnungsstellung handelt (habe mit denen auch schon § 2 Betrkv angesprochen) und ich dachte ich frage mal hier in diesem Forum nach. Bist Du Dir da 100% sicher? Bin jetzt total verwirrt.
Ich teile die Ansicht von Leipziger. In dem genannten und verlinkten Paragraphen ist ganz explizit unter den Kosten für die Wasserversorgung die Aufteilung und Berechnung genannt. Evtl. lag hier ein Kommunikationsproblem vor. Die Erstellung der Betriebskostenabrechnung als solche ist nicht umlagefährig, die Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung von Kaltwasser (sowie Warmwasser und Heizung) dagegen schon.
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