Woraus liest du, dass sich der Kündigungsausschluss nur auf den Mieter bezieht? Es ist auch korrekterweise nur die ordentliche Kündigung ausgeschlossen, die außerordentliche Kündigung ist davon nicht berührt (was ebenfalls zur Unwirksamkeit der Klausel führen würde).
Der zweite Absatz ist für den Kündigungsauschluss nicht relevant.
Es ist selbstverständlich nicht verboten, in dem Zeitraum die Fenster zu öffnen, allerdings sollte man dann innen tatsächlich nicht die Musik so laut drehen, dass die ganze Nachbarschaft unterhalten wird. Auf jemanden, der sich aber an normalen Alltagsgeräuschen stört, kann und muss man da keine Rücksicht nehmen.
Grundsätzlich ist das möglich, auch eine kinderreiche Familie zu kündigen. Bei einer Eigenbedarfskündigung findet immer eine Interessenabwägung statt. Den Ausgang kann man schwer vorhersagen, aber es besteht immer das Risiko, nicht zeitnah (d.h. innerhalb von 1 Jahr) einziehen zu können. Das sollte einem immer bewusst sein. Dass mit 7 Kindern Ersatzwohnraum schwer zu beschaffen ist, dürfte jeder Richter glauben und entsprechend lange Fristen ansetzen.
Alternativ könntet ihr auch nachfragen, ob die Mieter bereit wären, gegen eine Geldzahlung auszuziehen. Dann würdet ihr euch die Kündigung und die folgende Diskussion um Härtegründe sparen.
Wir haben immer grundsätzlich von vermieteten Immobilien abgesehen beim Kauf zur Eigennutzung. Die sind natürlich oft günstiger, aber wenn sich das Objekt bis zum Auszug mit den Mieteinnahmen nicht trägt und die Kosten für einen Rechtsstreit dazu kommen, sieht die Kalkulation schon wieder anders aus.
Was genau ist mit Prüfen auf Wirtschaftlichkeit gemeint?
Man könnte ja argumentieren, dass der Vermieter nicht im wirtschaftlichen Interesse seiner Mieter handelt, wenn die allgemeinen Betriebskosten an sich weit mehr als doppelt so hoch sind, wie in der Vorkalkulation berechnet (in meinem Fall 1100 Euro statt 408 Euro).
Aber sowas ist nicht 'argumentierbar' oder?
Mit der Vorkalkulation hat das nichts zu tun. Bei einem Neubau weiß man u.U. nicht genau, was an Grundsteuer, Hausmeister, Reiniung etc auf einen zu kommt. Auch mit den s.g. Betriebskostenspiegeln kann man kaum argumentieren, da sich die Kosten individuell sehr stark unterscheiden. Sei es nun ortsübliche Lohnkosten für Hausmeister, Reiningung oder auch Beiträge zu Versicherungen, Grundsteuer usw.
Mit Wirtschaftlichkeit ist gemeint, dass der Vermieter nicht einfach so Verträge z.B. für eine Reinigung oder Hausmeister mit 150 € Stundenlohn vereinbaren darf, sondern ortübliche Preise vereinbaren muss, damit er die Kosten voll umlegen kann. Oder beispielsweise das Treppenhaus eines normalen Wohnhauses nicht 3x pro Woche reinigen lassen darf, die Müllbehälter bedarfsentsprechend bestellen und nicht jede Woche halb leer abholen lassen usw.
Dies kann aber nur durch Belegeinsicht geprüft werden. Welche Leistungen sind mit wem für welche Beträge vereinbart? Wenn die Beträge sehr hoch sind, ist es unbedingt nötig oder hat der Vermieter mehrere Angebote eingeholt und es gibt keinen günstigeren Anbieter vor Ort? Mir erscheinen die Betriebskosten auch extrem hoch, sodass Leistungsverzeichnisse genau geprüft werden sollten.
An dieser Stelle sei erwähnt, dass der Vermieter in gewissem Rahmen durchaus frei ist, für welchen Anbieter er sich entscheidet, es muss nicht der günstigste sein und er muss auch nicht jährlich z.B. Strom- oder Gasanbieter wechseln, um immer den günstigsten zu haben. Auch bei den Versicherungen darf ein Vertrag geschlossen werden ohne Selbstbeteiligung und auch ein hoher Versicherungsumfang. Nach den letzten Ereignissen wird keiner mehr anzweifeln, dass eine Elementarversicherung auch außerhalb bekannter Risikogebiete sinnvoll ist.
Das kann ich nicht einschätzen. Dass die Preise auf Immobilienportalen deutlich höher sind als die Mietspiegel, ist üblich. Bei uns ist es aber so, dass nur die sehr teuren/überteuerten Wohnungen überhaupt dort landen. Der Rest geht nie online und über Kontakte oder simple Zettel im Fenster, sodass der reale Anstieg der Mieten bei Neuvermietung tatsächlich gar nicht so groß ist, wie es scheint.
Du hast das Recht, die Belege einzusehen und die Rechnungen auch auf ihre Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Da solltest du sehen, welche Posten besonders hoch ausgefallen sind und ob ggf nicht umlagefähige Posten umgelegt wurden.
Bzgl der Frist: der Vermieter hat 12 Monate Zeit. Auch bei Nachzahlungen muss er die Abrechnung nur innerhalb dieses Zeitraums erstellen.
Ich halte das für eine klassische Instandhaltungsmaßnahme, auch wenn diese nun korrekt ausgeführt wurde (alte Bodenbeläge entfernt). Eine Ausnahme wäre zu sehen, wenn die Trittschalldämmung nachweislich verbessert wurde o.ä. Dass der Teppich entfernt wurde, kann auch genau das Gegenteil davon bewirken. Eine Modernisierung könnte es auch sein, wenn ein hochwertiger Boden verlegt worden wäre wie Parkett, Massivholz, Natursteinböden o.ä.
Wenn man mal annehmen würde, es wäre eine Modernisierung, müsstest du noch den Instandhaltungsanteil abziehen.
Der Gesetzgeber will die energetische Modernisierung und verlangt daher Zugeständnisse bei den Mietern. Wenn der Vermieter noch umfangreiche Mietminderungen hinnehmen müsste, dann würde seine Motivation zur Sanierung noch weiter sinken und die Klimaziele würden in noch weitere Ferne rücken.
Nein, die Miete ist nicht umlagefähig. Denn die Verantwortung der Montage liegt laut Landesbauordnungen beim Vermieter, somit hat er auch die Kosten zu tragen und kann diese ncht indirekt auf den Mieter abwälzen.
Das sieht das Landgericht Magdeburg anders: Urteil vom 27.09.2011- 1 S 171/11 - Vermieter darf Kosten für Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern auf Mieter umlegen
Nein, auch dann sind Nutzerwechselgebühren nicht umlagefähig, da es Verwaltungskosten sind und nicht laufend anfallen. Siehe das BGH Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07
Im genannten Urteil wurde explizit der Fall behandelt, dass keine vertragliche Vereinbarung besteht.
Der Fall, dass es eine eindeutige, andere vertragliche Vereinbarung gibt, wird im Urteil nicht behandelt. Nach gängigen Urteilsinterpretationen lässt das Urteil offen, ob die Kosten vom Mieter zu tragen sein könnten, wenn dies explizit in einer Individualvereinbarung so ausgehandelt wurde.
Wir können hier keine Beratung im konkreten Einzelfall durchführen, das darf nur ein Anwalt. Wenn du keinen Anwalt vorab konsultieren möchtest, kannst du im Grunde die Mietzahlungen nach Ende der Kündigungsfrist einstellen und dann abwarten. Wenn ihr eine Kaution hinterlegt habt, wirst du diese vermutlich einklagen müssen, ansonsten könnte der Vermieter einen Mahnbescheid beantragen bzw. auf Zahlung klagen. In beiden Fällen wird dann geklärt, ob die Befristung wirksam war oder nicht und damit eine Kündigung eurerseits möglich oder nicht. Dieses Vorgehen birgt natürlich ein Prozesskostenrisiko, auf das ich hier hinweisen möchte. Wie du aus den bisherigen Antworten sehen kannst, ist dies in der Rechtsprechung nicht ganz einheitlich.
Es ist grundsätzlich schwierig, in der Gedankenwelt des Vermieters zu argumentieren. Du musst beweisen, dass er bei Vertragsabschluss nicht die ernsthafte Absicht hatte. Das ist schon im allgemeinen deutlich schwieriger, als man meint. In deiner Situation kommt dazu, dass der Vermieter das Haus jetzt tatsächlich selbst beziehen will. Dann macht es durchaus glaubhaft, dass diese Absicht seit jeher bestand und wird dadurch bekräftigt, dass er euch 2019 keine Entfristung des Mietverhältnisses auf euren Wunsch hin angeboten hat. Aus diesem Grund würde ich da durchaus Prozesskostenrisiko auf eurer Seite sehen, genau wie auf Seiten des Vermieters, und wäre einem Aufhebungsvertrag nicht abgeneigt. Aus diesem Grund würde ich auch zu einer anwaltlichen Beratung raten, denn klar ist die Situation in meinen Augen nicht.
Ich müßte im Übrigen noch wissen, ob beim Rauchmelder die Miete und Wartung umgelegt werden kann.
Sofern auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird und keine abschließende Aufzählung, in der das nicht genannt wird, im Mietvertrag vereinbart wird, sind die Kosten für die Miete und Wartung von Rauchmeldern umlagefähig.
Ist der Nutzerwechsel auch umlagefähig?
Nur dann, wenn dies explizit im Mietvertrag so vereinbart wurde.
Entschuldige wenn ich nochmals nachfrage, aber selbst mehrere Rechtsanwälte bei meiner Rechtsschutzversicherung waren sich da fast alle einig, dass es nicht umlagefähig ist, da es sich um reine Kosten der Rechnungsstellung handelt (habe mit denen auch schon § 2 Betrkv angesprochen) und ich dachte ich frage mal hier in diesem Forum nach. Bist Du Dir da 100% sicher? Bin jetzt total verwirrt.
Ich teile die Ansicht von Leipziger. In dem genannten und verlinkten Paragraphen ist ganz explizit unter den Kosten für die Wasserversorgung die Aufteilung und Berechnung genannt. Evtl. lag hier ein Kommunikationsproblem vor. Die Erstellung der Betriebskostenabrechnung als solche ist nicht umlagefährig, die Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung von Kaltwasser (sowie Warmwasser und Heizung) dagegen schon.
Da meine Tante mich hasst ist davon auszugehen, dass sie jede Möglichkeit wahrnehmen wird, mir das Leben schwer zu machen. Aktuell stehe ich ja noch unter dem Schutz des Mietvertrages und da meine Mutter auf meiner Seite steht gibt es in der Erbengemeinschaft (Mutter und Tante) nie eine Mehrheitsentscheidung 'gegen' mich. Wenn meine Mutter aber nun stirbt bin ich ja kein Mieter mehr, sondern (Mit)eigentümer und selbst Teil der neuen Erbengemeinschaft. Kann ich mit meinem eigenen Stimmrecht selbst gegen eine Erhöhung meiner eigenen Miete stimmen?
Wenn ihr euch nicht einig seid, erscheint es mir das sinnvollste, die Erbengemeinschaft aufzulösen. Darauf hast du einen Anspruch. Entweder werdet ihr euch bezüglich eines Kaufspreises und wer es übernimmt einig oder es geht über den Weg einer Zwangsversteigerung. Die kannst du verlangen. Am besten lässt du dich diesbezüglich von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten. Die Diskussion um Mieterhöhungen ist Peanuts im Vergleich zu Streitigkeiten, wenn Mängel behoben werden müssen, das Dach undicht ist, Heizung kaputt usw. Da geht es dann um richtig viel Geld und oft auch Zeit, da ist eine zerstrittene Erbengemeinschaft eine Katastrophe, wenn man im Streitobjekt wohnt.
Ich gehe Stark von aus, dass die Verwaltung "kuscht" obwohl ich mir denke, dass gute Verwaltungen ebenfalls eine gute Rechtsabteilung haben.
Nein, "normale" Hausverwaltungen haben keine Rechtsabteilung, das können sich die allermeisten nicht leisten und brauchen das auch nicht regelmäßig genug, da auch nur eine Person zu beschäftigen. Das haben große städtische Gesellschaften vielleicht, aber Hausverwaltungen müssen einen Anwalt, der sie ggf. öfter vertritt, auch bezahlen. Bzw ihr Kunde (=Vermieter) und der ist da häufig sehr zögerlich.
Du musst die Wohnung nicht in einem besseren Zustand zurückgeben. Solange du zweifelsfrei beweisen kannst, dass die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde, kannst du sie auch so zurückgeben.
Gab es damals ein Übergabeprotokoll und wie ist dort der Zustand beschrieben?
Bitte lass deinen Vertrag von einem Anwalt prüfen. Da könnten schon Möglichkeiten bestehen. Den Vertrag im Detail beurteilen dürfen wir hier nicht und dazu muss man auch den gesamten Vertrag kennen.
Allgemein gilt:
Damit ein Kündigungsausschluss wirksam vereinbart werden kann, muss er beidseitig sein, also auch für den Vermieter gelten. Außerdem muss das Recht auf eine außerordentliche Kündigung unberührt bleiben.
Ob das erfüllt ist, kannst du evtl auch selbst beurteilen, allerdings ist die Beurteilung durch einen Anwalt sicherlich hilfreich.
Es geht immer um deinen Vertrag, nicht darum, was der Vermieter wie bezahlt. Nur darum, was du bezahlt hast. Wenn du eine Pauschalmiete ohne Umsatzsteuer, Nebenkosten usw bezahlt ist, ist das genau das, was du angeben kannst. Wie dies im Zusammenhang mit Betriebsausgaben zu sehen ist, sagt dir dein Steuerberater, dieser kennt auch das Finanzamt und dessen Anforderungen an Verträge etc. Konkrete Beratung dürfen wir hier nicht durchführen.
Dass keine Verbrauchserfassung erfolgt, ist in diesem Fall rechtlich in Ordnung, da es sich um ein Haus mit nicht mehr als 2 Wohneinheiten handelt, von der der Vermieter eine bewohnt. Damit kann man im Mietvertrag einen anderen Abrechnungsschlüssel vereinbaren, was hier erfolgt ist.
Tendentiell halte ich die Abweichung vom vereinbarten Schlüssel für nicht korrekt, auch wenn man ggf. über "Personenmonate" argumentieren könnte und damit 1/6 der Kosten anders verteilen würde. Die Abrechnung nach Personen bei Dingen wie Wohngebäudeversicherung oder Grundsteuer ist ziemlich unpassend, da diese Kosten völlig unabhängig von der Zahl der Nutzer sind, aber so wurde es eben vereinbart. Ich weiß nicht, wie das ein Richter hier interpretieren würde. Abrechnung nach Personen führt aufgrund von längeren Abwesenheiten oder Besuchen regelmäßig zu Streit.
Die entscheidende Frage ist hier jedoch eher, ob du das dennoch hinnimmst, weil die Kosten insgesamt für dich akzeptabel sind oder ob du Stress mit dem Vermieter in Kauf nimmst, der in diesem Fall durch die Wohnsituation nicht nur besonders unangenehm ist, sondern auch zur Kündigung des Mietverhältnisses führen kann. In einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter sind die Rechte als Mieter deutlich schwieriger umzusetzen, weil der Vermieter jederzeit (vorausgesetzt, es gibt keinen Kündigungsausschluss) ohne Angabe von Gründen mit verlängerter Frist kündigen kann. Die Abrechnungen aus dem letzten Jahr zeigen, wie stark sich Homeoffice auf die Nebenkosten niederschlägt, sowohl bei der Heizung als auch beim Wasser, beim Strom sowieso, von daher kann ich den Vermieter aus dieser Perspektive gut verstehen, vor allem wenn er 2 Monate nicht da war. Rechtlich korrekt ist es so vermutlich aber nicht.
Sicherlich nicht hilfreich, eher im Gegenteil. Es ist nachweisbar, dass du von dem Schaden wusstest und auch, dass die Reparatur keineswegs zugesichert ist. Trotzdem hast du den Mietvertrag unterschrieben.
Normalweise ist die Heizkostenverordnung anzuwenden und es muss nach Verbrauch abgerechnet werden. Davon gibt es jedoch auch Ausnahmen. Bewohnst du eine ganz normale Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus? Zimmer innerhalb der Wohnung der Vermieterin? Studentenwohnheim?
Wasser muss grundsätzlich nicht nach Verbrauch abgerechnet werden.
Eine Pauschale birgt immer das Risiko, dass der Mieter zu viel oder zu wenig zahlt. Du hättest ja genauso auch in einer Wohnung bleiben können und statt tagsüber an der Uni zu sein den ganzen Tag Zuhause und dort Kochen, Toilette etc und den ganzen Tag Heizung kuschelig warm. Und da man sich im öffentlichen Raum nicht treffen konnte, hast du regelmäßig Personen bei dir Zuhause getroffen usw.
Nein, das ist nicht das gleiche. Keine Anlage fährt mit 100% Effizienz, dazu kommen Leitungsverluste. Die Summe der Wärmemengenzähler muss im Grunde geringer sein als der durch den Versorger abgerechnete Verbrauch.
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